دلار ۲۳۵ هزار تومانی به مسکن میرسد؟ بازار ملک در تله رکود تورمی | پیشبینی قیمت خانه تا پایان ۱۴۰۵
شاید مهمترین عبارت برای توصیف وضعیت امروز بازار ملک، «کوچکشدن بازار» باشد.
فردین یزدانی در تازهترین ارزیابی خود میگوید هم حجم تولید ساختمان و هم حجم معاملات نسبت به چند سال گذشته کاهش یافته و با وجود افزایش قیمت، تحرک اساسی در خریدوفروش دیده نمیشود. به تعبیر او، بازار گرفتار یک رکود مزمن شده است.
این تفاوت بسیار مهم است؛ زیرا افزایش قیمت مسکن الزاماً به معنای رونق نیست.
ممکن است قیمت پیشنهادی یک آپارتمان بالا برود، اما اگر خریدار توان تأمین چند میلیارد تومان نقدینگی را نداشته باشد، معاملهای شکل نمیگیرد. در چنین وضعیتی، فروشنده حاضر نیست به دلیل تورم و هزینه بالای جایگزینی ملک خود را ارزان بفروشد و خریدار نیز امکان پرداخت قیمت مورد نظر فروشنده را ندارد.
نتیجه همان چیزی است که امروز در بازار دیده میشود: قیمت بالا، معامله کم.
دلار به ۲۳۵ هزار تومان رسید؛ آیا مسکن بعدی است؟
یکی از مهمترین پرسشهای بازار در روزهای اخیر از رشد شدید ارز و طلا ناشی شده است.
در صبح پنجشنبه ۱۹ شهریور، نرخ دلار آزاد در منابع مختلف حدود ۲۳۲ هزار و ۷۰۰ تا ۲۳۵ هزار تومان گزارش شده و طلای ۱۸ عیار نیز در محدوده ۲۴.۳ تا ۲۴.۴ میلیون تومان قرار گرفته است.
در دورههای قبلی اقتصاد ایران، جهش ارز معمولاً پس از مدتی به بازار ملک نیز منتقل شده است. اما این انتقال فوری نیست.
یزدانی نیز بر همین تفاوت تأکید میکند. به گفته او، دلار در کوتاهمدت الزاماً اثر مستقیمی روی قیمت مسکن ندارد، اما در میانمدت از مسیر افزایش تورم عمومی، مصالح ساختمانی، تجهیزات و سایر هزینههای تولید، بر قیمت تمامشده ساختمان فشار وارد میکند.
در واقع دلار ابتدا فولاد، تجهیزات، تأسیسات، حملونقل و سایر نهادهها را گران میکند و سپس این هزینه بالاتر خود را در قیمت مورد مطالبه سازنده نشان میدهد.
شوک بزرگ هزینه ساخت؛ نهادههای ساختمانی ۱۰۶ درصد گران شدند
آمار رسمی، نگرانی سازندگان را تأیید میکند.
براساس گزارش مرکز آمار ایران، شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی تهران در بهار ۱۴۰۵ نسبت به بهار سال قبل ۱۰۶.۸ درصد افزایش یافته است؛ یعنی متوسط شاخص نهادههای ساختمانی در یک سال بیش از دو برابر شده است.
تورم فصلی نهادهها نیز ۲۰.۷ درصد و تورم سالانه آنها ۸۰ درصد گزارش شده است. در میان گروههای اجرایی، قیمت برخی اقلام مانند چوب رشد بسیار شدیدتری داشته است.
این اعداد توضیح میدهند چرا حتی در بازاری که مشتری ندارد، سازنده حاضر نیست واحد نوساز را با قیمت پایینتر بفروشد.
وقتی هزینه ساخت در حال جهش است، قیمت زمین بالاست و هزینه تأمین مالی نیز افزایش یافته، کف قیمتی مورد انتظار تولیدکننده بالا میرود.
بنابراین رکود تقاضا ممکن است جلوی جهش هیجانی قیمت را بگیرد، اما به تنهایی تضمینکننده کاهش قیمت نیست.
ساختوساز هم در حال کوچکشدن است
سمت عرضه نیز نشانههای امیدوارکنندهای ندارد.
تازهترین آمار مرکز آمار از پروانههای ساختمانی نشان میدهد در زمستان ۱۴۰۴ تعداد پروانههای احداث بنا در کل نقاط شهری کشور نسبت به زمستان سال قبل ۳۷.۴ درصد کاهش یافته است.
تعداد واحدهای مسکونی پیشبینیشده در این پروانهها از حدود ۱۶۴ هزار و ۸۹۲ واحد به ۹۳ هزار و ۲۱۹ واحد رسیده؛ یعنی ۴۳.۵ درصد افت. مساحت زیربنای پیشبینیشده نیز حدود ۳۶.۶ درصد کاهش داشته است.
این آمار از یک تناقض خطرناک برای آینده بازار حکایت دارد.
امروز تقاضای مؤثر پایین است و به همین دلیل بازار در رکود قرار دارد، اما همزمان پروژههای جدید کمتری نیز آغاز میشوند. اگر در سالهای آینده قدرت تقاضا به هر دلیلی بازگردد، عرضه محدودتر میتواند دوباره فشار قیمتی ایجاد کند.
چرا پول از طلا به مسکن نمیآید؟
در دورههای قبلی جهش ارز و طلا، معمولاً پس از مدتی این بحث مطرح میشد که سرمایهگذاران سود خود را از بازارهای مالی خارج و وارد ملک میکنند.
اما فردین یزدانی معتقد است شرایط فعلی متفاوت است.
به گفته او، در فضای پرریسک امروز، نقدشوندگی به اولویت سرمایهگذار تبدیل شده است. خرید طلا یا ارز با سرمایه کوچک نیز امکانپذیر است و دارنده میتواند در مدت کوتاهی دارایی خود را نقد کند؛ در حالی که خرید مسکن به سرمایه بسیار بزرگتری نیاز دارد و فروش آن ممکن است هفتهها یا ماهها طول بکشد.
همین موضوع توضیح میدهد چرا جهش طلا الزاماً پول را به سمت ملک هدایت نمیکند.
فردی با ۵۰۰ میلیون یا یک میلیارد تومان میتواند وارد بازار طلا شود؛ اما همین سرمایه در بخش بزرگی از تهران حتی برای خرید یک واحد کوچک کافی نیست.
از این منظر، بازار مسکن دیگر رقیب مستقیم تمام سرمایههای خرد نیست.
کاهش قدرت خرید؛ سد اصلی مقابل جهش مسکن
عامل محدودکننده بعدی، توان اقتصادی خانوار است.
حتی بازار اجاره که تقاضای آن اجتنابناپذیرتر از خرید مسکن است، همچنان تورم بالایی دارد. مرکز آمار تورم سالانه بخش مسکن در مرداد را ۳۲.۷ درصد و تورم سالانه اجاره را ۳۲.۳ درصد اعلام کرده است. تورم نقطهبهنقطه اجاره نیز ۳۱.۸ درصد بوده است.
این رشد چندساله هزینه سکونت بخش بزرگی از درآمد خانوار را جذب کرده است.
وقتی خانوار برای پرداخت اجاره با مشکل روبهروست، تبدیل شدن او به خریدار مسکن دشوارتر میشود. حتی افزایش وام خرید نیز در برابر قیمت چندمیلیاردی آپارتمانها تنها بخشی کوچک از هزینه خرید را تأمین میکند.
به همین دلیل، تقاضای بالقوه مسکن همچنان بسیار بالاست اما تقاضای مؤثر، یعنی فردی که هم نیاز دارد و هم پول خرید دارد، کوچک شده است.
مسکن تا پایان سال گران میشود؟
برآورد فردین یزدانی این است که در بخش معاملات میتوان انتظار افزایش قیمت اسمی را داشت، اما این رشد احتمالاً کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود و همزمان حجم معاملات کاهش پیدا میکند. او برای بخش ساختوساز نیز انتظار ندارد فعالیت تا پایان سال از سطح سال گذشته فراتر رود و حتی احتمال رشد منفی را مطرح کرده است.
این پیشبینی در کنار آمار رسمی هزینه ساخت منطقی به نظر میرسد.
بازار از یک طرف زیر فشار تورم نهادههای ساختمانی و دلار قرار دارد و از طرف دیگر با سقوط قدرت خرید مواجه است.
بنابراین سه سناریو برای نیمه دوم سال قابل تصور است.
در سناریوی پایه، نرخ ارز در سطوح بالا باقی میماند اما شوک تازهای رخ نمیدهد. در این حالت قیمت اسمی مسکن بهتدریج بالا میرود، اما افزایش معاملات بعید است.
در سناریوی تورمی، جهش بیشتر ارز و مصالح میتواند قیمت پیشنهادی فروشندگان و سازندگان را سریعتر بالا ببرد؛ با این حال حتی در این وضعیت نیز رکود ممکن است عمیقتر شود.
در سناریوی آرامش اقتصادی و کاهش انتظارات تورمی، فشار رشد قیمت مسکن کمتر میشود، اما به دلیل بالا بودن هزینه ساخت و محدودیت عرضه، کاهش اسمی شدید قیمت نیز سناریوی آسانی نیست.
بازار مسکن دیگر شبیه سال ۹۶ و ۹۷ نیست
یزدانی معتقد است انتظار تکرار جهشها و رونق سنگین سالهای ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ معقول نیست. دادههای سرمایهگذاری نیز تصویری مشابه ارائه میکنند؛ سهم تهران از سرمایهگذاری بخش ساختمان که در سال ۱۳۹۶ حدود ۲۴ درصد بود، تا سال ۱۴۰۴ تقریباً نصف شده است.
این یعنی بازار فقط از سمت خریدار کوچک نشده؛ سرمایهگذاری و تولید نیز تحت فشار قرار گرفتهاند.
ساختار فعلی بیشتر به یک رکود تورمی عمیق شباهت دارد: هزینه ساخت بالا میرود، مالک قیمت را افزایش میدهد، اما خریدار از بازار عقب میکشد و حجم معامله کمتر میشود.
پیشبینی بازار مسکن نیمه دوم ۱۴۰۵؛ گرانی بدون رونق؟
در مجموع، دادههای تازه فعلاً یک پیام روشن دارند.
دلار ۲۳۵ هزار تومانی و طلای بیش از ۲۴ میلیون تومانی میتوانند انتظارات تورمی بازار ملک را بالا ببرند، اما برای شکلگیری یک موج قدرتمند معاملاتی کافی نیستند. از طرف دیگر، جهش بیش از ۱۰۰ درصدی نهادههای ساختمانی اجازه نمیدهد سازندگان بهسادگی قیمت فروش را کاهش دهند.
در نتیجه محتملترین تصویر نیمه دوم سال، افزایش تدریجی قیمت اسمی همراه با معاملات کمرمق است.
اگر شرایط سیاسی و اقتصادی پرریسک باقی بماند، سرمایهگذاران احتمالاً همچنان داراییهای نقدشونده مانند طلا و ارز را ترجیح خواهند داد و تقاضای مصرفی نیز به دلیل ضعف قدرت خرید امکان بازگشت گسترده نخواهد داشت.
به همین دلیل، افزایش قیمت احتمالی مسکن در ماههای آینده نباید با «رونق» اشتباه گرفته شود.
بازار ممکن است گرانتر شود، اما همزمان کوچکتر هم بشود؛ واحدها با قیمتهای بالاتر فایل شوند، سازندگان با هزینههای بیشتر مواجه شوند و خریداران کمتری توان رسیدن به میز معامله داشته باشند. این همان تلهای است که بازار مسکن ۱۴۰۵ در آن گرفتار شده: گرانی هست، اما رونق نه.