دلار ۲۳۲ هزار تومانی به مسکن میرسد؟ / پیشبینی قیمت خانه تا پایان ۱۴۰۵؛ گرانی بدون رونق
بازار ملک این روزها بیش از آنکه شبیه دورههای جهش سالهای ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ باشد، وارد مرحلهای از رکود تورمی عمیق شده است؛ فروشنده حاضر نیست ملک خود را متناسب با افت قدرت خرید ارزان کند و خریدار نیز توان تأمین سرمایه مورد نیاز برای ورود به بازار را ندارد.
فردین یزدانی نیز در تازهترین ارزیابی خود همین مسئله را برجسته کرده و گفته است بازار مسکن در مقایسه با چند سال قبل کوچکتر شده؛ هم حجم تولید کاهش یافته و هم معاملات تحرک گذشته را ندارند. او انتظار ندارد در شرایط فعلی رونقی مشابه جهشهای اواخر دهه ۱۳۹۰ تکرار شود.
بازار مسکن کوچک شده؛ آمار ساختوساز چه میگوید؟
دادههای رسمی نیز بخش مهمی از این تصویر را تأیید میکنند.
براساس آمار بانک مرکزی، بخش ساختمان در سال ۱۴۰۴ رشد منفی ۱۵.۸ درصدی ثبت کرد؛ بیشترین افت در میان فعالیتهای اصلی اقتصاد. رشد ساختمان در تمام فصلهای سال منفی بود و در فصل سوم حتی به محدوده منفی ۲۳ درصد رسید.
در سمت مجوزهای ساختمانی نیز وضعیت یکدست نبوده است. در نیمه نخست ۱۴۰۴ برای حدود ۱۹۱ هزار واحد مسکونی در کشور پروانه صادر شد؛ در حالی که این عدد در مدت مشابه سال قبل نزدیک ۲۵۰ هزار واحد بود. یعنی صدور پروانه برای واحدهای جدید حدود ۲۳ درصد کاهش داشت.
البته آمار فصلی تهران بعداً جهشهایی نیز داشته است؛ برای مثال تعداد واحدهای پیشبینیشده در پروانههای پاییز ۱۴۰۴ نسبت به پاییز قبل افزایش شدیدی داشت. بنابراین تعداد پروانه به تنهایی برای قضاوت درباره تولید واقعی کافی نیست و باید شروع پروژه، تکمیل ساختمان و سرمایهگذاری واقعی را نیز در نظر گرفت.
با این حال افت ۱۵.۸ درصدی ارزش افزوده بخش ساختمان نشان میدهد ادعای «کوچکشدن بازار» صرفاً یک برداشت از بنگاههای املاک نیست.
قیمت خانه چرا بالا میرود وقتی کسی نمیخرد؟
این همان سؤال اصلی بازار مسکن است.
در یک بازار عادی، کاهش تقاضا باید فروشنده را مجبور به کاهش قیمت کند. اما مسکن ایران ویژگی متفاوتی دارد. فروشندهای که مجبور به فروش فوری نیست، معمولاً ترجیح میدهد ملک خود را نگه دارد تا اینکه قیمت اسمی را بهشدت پایین بیاورد.
از طرف دیگر، هزینه جایگزینی ساختمان به سرعت افزایش یافته است.
تازهترین آمار مرکز آمار از نهادههای ساختمانهای مسکونی تهران نشان میدهد شاخص هزینه نهادهها در بهار ۱۴۰۵ نسبت به بهار سال قبل ۱۰۶.۸ درصد افزایش داشته است. تورم فصلی این نهادهها نیز ۲۰.۷ درصد و تورم چهار فصل منتهی به بهار ۸۰ درصد بوده است.
یعنی حتی سازندهای که با کمبود تقاضا مواجه است، نمیتواند قیمت واحد جدید را بدون توجه به جهش هزینه مصالح، دستمزد، تأسیسات و سایر مخارج تعیین کند.
در نتیجه بازار میان دو نیروی مخالف گیر کرده است:
هزینه ساخت و تورم قیمت را به بالا هل میدهند؛ افت قدرت خرید و رکود معاملات اجازه جهش آزادانه قیمت را نمیدهند.
حاصل همین تقابل، رکود تورمی است.
دلار ۲۳۲ هزار تومانی چه زمانی به قیمت مسکن میرسد؟
دلار آزاد چهارشنبه از محدوده ۲۳۲ هزار تومان عبور کرد و طلای ۱۸ عیار نیز تا حدود ۲۴.۳ میلیون تومان بالا رفت.
اما بازار مسکن مانند طلا نیست که چند دقیقه پس از افزایش دلار قیمت خود را تغییر دهد.
اثر نرخ ارز بر ملک معمولاً با وقفه منتقل میشود. جهش دلار در مرحله اول قیمت کالاهای وارداتی یا ارزبر، تجهیزات ساختمان، تأسیسات و سپس سایر مصالح را افزایش میدهد. بعد از آن هزینه ساخت بالا میرود و سازنده قیمت پیشنهادی خود را اصلاح میکند.
کانال دوم انتظارات تورمی است. فروشنده وقتی میبیند دلار، طلا و سایر داراییها گران شدهاند، معمولاً حاضر نیست خانه را با قیمت قبلی بفروشد؛ حتی اگر مشتری کافی وجود نداشته باشد.
یزدانی نیز همین تفکیک را مطرح کرده است: اثر دلار بر مسکن احتمالاً فوری و مستقیم نیست، اما در میانمدت از مسیر تورم و افزایش هزینه مصالح به بازار ملک منتقل خواهد شد.
بنابراین افزایش دلار میتواند قیمت پیشنهادی مسکن را بالا ببرد، ولی این موضوع با افزایش تعداد معاملات تفاوت دارد.
چرا پول از طلا به مسکن نمیرود؟
در دورههای قبلی جهش ارز، بخشی از سرمایه پس از رشد دلار و طلا وارد بازار ملک میشد.
اما این بار یک مانع جدی وجود دارد: نقدشوندگی.
خرید طلا را میتوان با چند میلیون تومان آغاز کرد. حتی خرید ارز نیز به سرمایهای بسیار کمتر از مسکن نیاز دارد. اما برای ورود به بازار آپارتمان تهران، سرمایه اولیه به چند میلیارد تومان رسیده است.
در فضای پرریسک اقتصادی و سیاسی، بسیاری از سرمایهگذاران ترجیح میدهند داراییای داشته باشند که در چند دقیقه یا چند ساعت قابل فروش باشد. فروش آپارتمان ممکن است هفتهها یا ماهها طول بکشد.
همین نکته سبب شده یزدانی انتقال گسترده سرمایه از طلا و ارز به ملک را در شرایط فعلی محتمل نداند و بر برتری داراییهای نقدشونده تأکید کند.
پس جهش طلا لزوماً به معنای آن نیست که «نوبت مسکن» فرا رسیده است.
سقوط قدرت خرید مهمترین قفل بازار است
تورم عمومی نیز فشار سنگینی بر تقاضای مصرفی وارد کرده است.
مرکز آمار ایران تورم نقطهبهنقطه مرداد ۱۴۰۵ را ۸۹ درصد و تورم سالانه را ۶۹.۹ درصد اعلام کرده است.
در بازار اجاره نیز تورم سالانه تهران در مرداد ۳۲.۳ درصد و تورم نقطهبهنقطه ۳۱.۸ درصد ثبت شده است.
خانواری که بخش بزرگی از درآمدش صرف خوراک، اجاره و هزینههای روزمره میشود، طبیعتاً توان کمتری برای تشکیل پسانداز مسکن دارد.
از همینجا یک نکته مهم درباره پیشبینی یزدانی روشن میشود: ممکن است قیمت اسمی خانه تا پایان سال افزایش پیدا کند، اما اگر این رشد کمتر از تورم عمومی باشد، ارزش واقعی مسکن عملاً کاهش پیدا کرده است.
یعنی خانه روی کاغذ گرانتر میشود اما در مقایسه با سطح عمومی قیمتها بازده واقعی منفی میدهد.
آیا نیمه دوم سال جهش قیمت مسکن داریم؟
فعلاً شواهد کافی برای تکرار جهشهایی شبیه سالهای ۹۶ و ۹۷ وجود ندارد.
برای شکلگیری یک موج بزرگ ملکی معمولاً چند عامل باید همزمان فعال شوند: ورود شدید سرمایه، افزایش معاملات، بهبود قدرت خرید یا دستکم شکلگیری تقاضای سرمایهای وسیع.
در بازار فعلی مهمترین حلقه، یعنی تقاضای موثر، ضعیف است.
گزارشهای شهریور نیز از ادامه رکود معاملات در کنار رشد اسمی قیمتها حکایت دارند و کارشناسان احتمال جهش شدید در نیمه دوم سال را محدودتر از سناریوی رشد آرام قیمت میدانند.
این به معنای ارزان شدن مسکن نیست.
تورم بالای نهادههای ساختمانی، دلار گران و رشد هزینه تولید اجازه نمیدهند فروشندگان به راحتی قیمتهای خود را پایین بیاورند. بنابراین سناریوی «ریزش اسمی گسترده» نیز فعلاً پشتوانه قدرتمندی ندارد.
پیشبینی قیمت مسکن تا پایان ۱۴۰۵
برآیند شرایط فعلی را میتوان در سه سناریو خلاصه کرد.
سناریوی پایه، رکود تورمی است. معاملات کم باقی میماند، ساختوساز تحرک زیادی پیدا نمیکند و قیمت اسمی به دلیل تورم و هزینه ساخت افزایش مییابد، اما سرعت رشد مسکن احتمالاً از تورم عمومی عقب میماند.
سناریوی افزایشیتر زمانی فعال میشود که دلار و هزینه مصالح باز هم جهش کنند. در این صورت قیمتهای پیشنهادی ملک بالاتر میروند، اما حتی این سناریو الزاماً رونق معامله ایجاد نمیکند.
سناریوی رونق واقعی نیازمند کاهش نااطمینانی، تقویت قدرت خرید و بازگشت سرمایهگذاری بلندمدت است؛ متغیرهایی که فعلاً نشانه قدرتمندی از آنها دیده نمیشود.
قیمت بالا میرود؛ بازار کوچکتر میشود
مهمترین پیام وضعیت فعلی بازار مسکن همین تناقض است.
خانه ممکن است تا پایان سال گرانتر شود، اما این افزایش لزوماً به معنای ثروتمندتر شدن مالکان یا رونق سازندگان نیست. اگر معاملات کمتر شود، ساختوساز افت کند و قیمت از تورم عقب بماند، بازار از نظر واقعی در حال انقباض است.
دلار ۲۳۲ هزار تومانی دیر یا زود از مسیر مصالح و انتظارات تورمی روی قیمت ملک اثر میگذارد؛ اما برخلاف طلا، مسکن برای جهش به پول سنگین و خریدار واقعی نیاز دارد.
به همین دلیل محتملترین تصویر نیمه دوم ۱۴۰۵ نه «ارزانی خانه» و نه «انفجار معاملات»، بلکه گرانی تدریجی در دل یک رکود عمیق است؛ بازاری که قیمتهایش بالا میروند، اما تعداد کسانی که توان خرید دارند هر روز کمتر میشود.
