بازار مسکن یوسفآباد در تله رکود گرانقیمت+ جدول
یوسفآباد طی دهههای گذشته همواره یکی از محلههای شاخص و پرتقاضای تهران بوده است؛ محدودهای با دسترسی مناسب، خدمات شهری کامل و بافتی که برای سکونت خانوارهای متوسط رو به بالا جذابیت بالایی داشته است. با این حال، بررسی میدانی تحولات اخیر بازار مسکن در این محله نشان میدهد که یوسفآباد امروز بیش از آنکه نشانی از رونق داشته باشد، درگیر نوعی رکود پرهزینه شده است؛ رکودی که در آن قیمتها بالا ماندهاند اما نبض معاملات به وضوح کند شده است.
در شرایط فعلی، قیمتهای پیشنهادی در فایلهای فروش، فاصله معناداری با توان خرید بخش قابل توجهی از متقاضیان واقعی دارد. همین شکاف باعث شده است بازار، اگرچه از نظر تعداد فایلهای عرضه شده فعال به نظر میرسد، اما در عمل با افت محسوس حجم معاملات قطعی روبهرو باشد. بسیاری از بازدیدها به مرحله مقایسه و انتظار ختم میشود و تصمیم نهایی خرید به تعویق میافتد.
جهش قیمتها و کاهش همزمان معاملات
یکی از شاخصترین ویژگیهای بازار مسکن یوسفآباد در ماههای اخیر، صعود کمسابقه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی است. در برخی فایلها، نرخها از مرز ۲۸۰ میلیون تومان عبور کرده و این موضوع یوسفآباد را در ردیف گرانترین محلههای مسکونی تهران قرار داده است. با این حال، افزایش قیمتها نه تنها به رشد معاملات منجر نشده، بلکه به کاهش خریداران مصرفی انجامیده است.
فعالان بازار معتقدند بخش قابل توجهی از قیمتهای اعلامی، بیشتر بازتاب انتظارات فروشندگان و فضای تورمی ذهنی است تا نتیجه معاملات واقعی. همین موضوع باعث شده است فاصله میان قیمت پیشنهادی و قیمت نهایی معامله، در صورت انجام خرید، قابل توجه باشد. بسیاری از فروشندگان همچنان بر نرخهای بالا اصرار دارند، در حالی که خریداران با احتیاط بیشتری وارد بازار میشوند و حاضر به پذیرش این سطوح قیمتی نیستند.
شکاف عمیق میان نوسازها و واحدهای قدیمی
بازار مسکن یوسفآباد در حال حاضر به وضوح دوپاره شده است. از یک سو، واحدهای نوساز با کیفیت ساخت بالا، طراحی بهروز و موقعیتهای خیابانی مطلوب قرار دارند که همچنان توجه بخشی از سرمایهگذاران را به خود جلب میکنند. این واحدها، به ویژه در متراژهای متوسط و بزرگ، با قیمتهای بسیار بالا فایل میشوند و فروشندگان آنها معمولاً انعطاف کمتری در مذاکره نشان میدهند.
در سوی دیگر، آپارتمانهای قدیمیتر قرار دارند که اگرچه از نظر قیمتی نسبت به نوسازها پایینتر هستند، اما همچنان برای بسیاری از خریداران مصرفی گران محسوب میشوند. فروش این واحدها بدون تعدیل قیمت، دشوار شده و در بسیاری از موارد ماهها در فایلها باقی میمانند. همین موضوع باعث شده است شکاف قیمتی میان نوساز و قدیمی، به یکی از عوامل اصلی کندی بازار در یوسفآباد تبدیل شود.
نقش پررنگ فضای روانی و انتظارات تورمی
برخلاف دورههایی که معاملات مسکن عمدتاً بر اساس نیاز مصرفی انجام میشد، امروز فضای روانی بازار نقشی تعیینکننده یافته است. اخبار اقتصادی، نوسانات بازارهای موازی و انتظارات تورمی، رفتار خریداران و فروشندگان را به شدت تحت تأثیر قرار داده است. بسیاری از متقاضیان خرید مسکن در یوسفآباد ترجیح میدهند فعلاً نظارهگر باشند و تصمیم نهایی خود را به آیندهای نامشخص موکول کنند.
این وضعیت باعث شده است حجم واقعی معاملات به مراتب پایینتر از تعداد فایلهای عرضه شده باشد. فروشندگان در بازار حضور دارند، اما خریداران با احتیاط حرکت میکنند. نتیجه این تقابل، بازاری است که ظاهراً فعال است اما در عمق، از کمتحرکی رنج میبرد.
ثبات فرسایشی؛ نه رونق، نه رکود کامل
فعالان باسابقه بازار مسکن، وضعیت فعلی یوسفآباد را نوعی ثبات فرسایشی توصیف میکنند. در این فضا، نه میتوان از رونق سخن گفت و نه رکود کامل را به بازار نسبت داد. معاملات انجام میشود، اما محدود، پراکنده و اغلب با قیمتی پایینتر از انتظار اولیه فروشندگان.
این شرایط باعث شده است زمان فروش واحدهای مسکونی افزایش یابد و بسیاری از مالکان ناچار شوند برای نهایی شدن معامله، از بخشی از خواستههای قیمتی خود عقبنشینی کنند. در مقابل، خریداران نیز میدانند که بازار در وضعیت شتابزدهای قرار ندارد و همین موضوع قدرت چانهزنی آنها را افزایش داده است.
تصویری از قیمتهای پیشنهادی در یوسفآباد
بررسی فایلهای موجود در بازار مسکن یوسفآباد نشان میدهد که دامنه قیمتها بسیار گسترده اما در سطوح بالا متمرکز شده است. برای نمونه، یک واحد ۱۰۳ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۴، با قیمت ۲۸ میلیارد تومان فایل شده که نشاندهنده نرخ بسیار بالای هر مترمربع در واحدهای نوساز است. همچنین، واحدی ۹۳ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۳۹۹، با قیمت ۲۵ میلیارد تومان به فروش گذاشته شده که بیانگر تداوم فشار قیمتی حتی در ساختمانهای چند ساله است.
در متراژهای بزرگتر، قیمتها به مراتب بالاتر میرود. یک واحد ۲۰۰ متری سه خوابه با سال ساخت ۱۴۰۲، با قیمت ۵۱ میلیارد تومان عرضه شده و واحدی ۱۳۵ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۳۹۰ نیز با قیمت ۳۸ میلیارد تومان در دسترس خریداران قرار دارد. این ارقام نشان میدهد که حتی واحدهای قدیمیتر نیز همچنان با قیمتهایی بسیار بالا عرضه میشوند؛ قیمتهایی که با توان خرید بسیاری از خانوارها همخوانی ندارد.
یوسفآباد به عنوان آینه بازار مسکن تهران
آنچه امروز در یوسفآباد مشاهده میشود، تصویری کوچکشده از وضعیت کلی بازار مسکن تهران است. بازاری که در آن کیفیت ساخت، موقعیت مکانی و زمان ورود به معامله، بیش از هر عامل دیگری تعیینکننده شده است. در چنین فضایی، خریداران به دنبال بهترین گزینه با کمترین ریسک هستند و فروشندگان نیز تلاش میکنند ارزش دارایی خود را در برابر تورم حفظ کنند.
تا زمانی که چشمانداز اقتصادی شفافتر نشود و متغیرهای کلان به ثبات نسبی نرسند، به نظر میرسد بازار مسکن یوسفآباد همچنان در وضعیت انتظار باقی بماند. انتظاری که میتواند زمینهساز یک حرکت تازه باشد یا به تداوم همین سکون محتاطانه منجر شود. در هر صورت، آنچه مسلم است این است که یوسفآباد دیگر صرفاً محلهای پرتقاضا نیست، بلکه به یکی از پیچیدهترین نمونههای رکود گرانقیمت در بازار مسکن تهران تبدیل شده است.
