اجارهبها از سقف ۲۵ درصد عبور کرد؟ روایت بازار از افزایشهای ۴۰ تا ۵۰ درصدی در تهران
بر اساس مصوبه سران قوا، قراردادهای اجاره مسکونی که از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشوند، در صورت درخواست مستأجر برای یک سال دیگر تمدید میشوند و حداکثر افزایش اجارهبها و مبلغ قرضالحسنه آنها ۲۵ درصد تعیین شده است. در این مصوبه حتی تأکید شده مراجع قضایی صرفاً به دلیل پایان مدت قرارداد نباید به درخواست موجر حکم تخلیه صادر کنند؛ البته موارد استثنایی مشخصی از شمول این حمایت خارج هستند.
این مصوبه در واقع یک لایه حمایتی تازه روی مقررات قبلی اجاره قرار داد. پیش از آن، در چارچوب ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، سقف استانی تعیین میشد و برای استان تهران رقم ۲۷ درصد اعلام شده بود. اما پس از شرایط ویژه سال جاری، سقف ۲۵ درصدی سراسری با سازوکار تمدید خودکار تصویب شد.
بنابراین در قراردادهای مشمول مصوبه جدید، عدد مبنا ۲۵ درصد است؛ نه ۴۰ درصد و نه ۵۰ درصد.
اتحادیه املاک: بسیاری از مالکان ۲۵ درصد را رعایت نکردند
سعید لطفی میگوید اتحادیه آمار جامع و دقیقی از درصد قراردادهای منطبق با سقف ندارد، اما مشاهدات بنگاههای سطح تهران از عدم رعایت این نرخ در تعداد قابل توجهی از قراردادها حکایت میکند.
به گفته او، در بسیاری از تمدیدها مالکان افزایش ۲۵ درصدی را کافی نمیدانند و ارقام بالاتری مطالبه میکنند؛ در بعضی موارد نیز افزایش به بیش از ۴۰ یا حتی ۵۰ درصد رسیده است.
این اظهارنظر از یک جهت بسیار مهم است: لطفی نمیگوید «متوسط رسمی اجاره تهران ۵۰ درصد رشد کرده»، بلکه درباره نمونههای میدانی و قراردادهای تمدیدی صحبت میکند.
پس تیتر دقیقتر این نیست که «اجاره تهران ۵۰ درصد گران شد»؛ بلکه باید گفت در بخشی از قراردادهای تمدیدی، افزایشهای ۴۰ تا ۵۰ درصدی گزارش شده است.
ماجرای تورم ۸۰ درصدی چیست؟
در صحبتهای دبیر اتحادیه به «تورم بالای ۸۰ درصد» اشاره شده، اما این عدد را نباید با تورم اجاره مسکن اشتباه گرفت.
طبق آخرین آمار تیرماه، تورم نقطهبهنقطه عمومی کشور ۸۷.۹ درصد و تورم سالانه ۶۶ درصد بوده است. در همان ماه اما تورم نقطهبهنقطه شاخص اجاره مسکن ۳۱.۷ درصد و تورم سالانه اجاره ۳۲.۵ درصد ثبت شده است.
یعنی وقتی از تورم نزدیک ۸۸ درصد صحبت میشود، منظور متوسط سبد کالاها و خدمات خانوار نسبت به تیر سال قبل است، نه اینکه اجاره مسکن در آمار رسمی ۸۸ درصد افزایش یافته باشد.
این تفاوت برای تحلیل بازار حیاتی است.
چرا آمار رسمی ۳۱.۷ درصد است اما مستأجر از افزایش ۵۰ درصدی میگوید؟
این تناقض ظاهری چند دلیل دارد.
آمار مرکز آمار یک شاخص میانگین از کل بازار اجاره است و مجموعه بزرگی از قراردادها و خانوارها را پوشش میدهد. افزایش ۵۰ درصدی یک قرارداد خاص به معنی رشد ۵۰ درصدی متوسط کل بازار نیست. همانطور که قراردادهایی با رشد کمتر یا حتی بدون تغییر میتوانند میانگین را پایین بیاورند.
از سوی دیگر، سخنان اتحادیه درباره بازار تهران و بهخصوص قراردادهای تمدیدی است؛ در حالی که شاخص رسمی اجارهای که اعلام شده، تصویر گستردهتری از کشور ارائه میکند.
اما لطفی عامل سومی را هم مطرح کرده که اگر گسترده باشد، اهمیت زیادی دارد: فاصله میان رقم ثبتشده و پرداخت واقعی.
او میگوید ممکن است طرفین در سامانه عددی مطابق سقف ۲۵ درصد ثبت کنند اما بیرون از قرارداد رسمی بر مبلغ بیشتری توافق کرده باشند.
در چنین حالتی، دادههای ثبتی الزاماً نمیتوانند کل فشار واقعی واردشده به مستأجر را نشان دهند.
یک مستأجر با افزایش ۲۵ و ۵۰ درصدی چقدر تفاوت پرداخت میکند؟
فرض کنیم یک خانوار سال گذشته ماهانه ۲۰ میلیون تومان اجاره و ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه داشته است.
با افزایش ۲۵ درصدی، اجاره به ۲۵ میلیون تومان و ودیعه به ۶۲۵ میلیون تومان میرسد.
اما با افزایش ۴۰ درصدی، اجاره ماهانه ۲۸ میلیون و ودیعه ۷۰۰ میلیون تومان خواهد شد؛ و در افزایش ۵۰ درصدی، اجاره به ۳۰ میلیون و ودیعه به ۷۵۰ میلیون تومان میرسد.
فقط در بخش اجاره، فاصله میان سقف ۲۵ درصدی و افزایش ۵۰ درصدی در این مثال ماهانه پنج میلیون تومان و سالانه ۶۰ میلیون تومان است.
برای خانواری که همزمان با تورم نزدیک ۸۸ درصدی کالاها و خدمات روبهروست، همین اختلاف میتواند تصمیم درباره محل زندگی را تغییر دهد.
چرا مستأجران با وجود افزایش بالا تمدید میکنند؟
لطفی میگوید تعداد قابل توجهی از مستأجران با وجود افزایش سنگین، تمدید قرارداد را انتخاب کردهاند؛ چون جابهجایی نیز هزینههای بالایی دارد.
یافتن فایل مناسب، هزینه اسبابکشی، کمیسیون، افزایش ودیعه و احتمال اجاره بالاتر در خانه جدید باعث میشود برخی خانوارها میان دو گزینه نامطلوب، افزایش اجاره در خانه فعلی را انتخاب کنند.
این همان چیزی است که قدرت چانهزنی مستأجر را کاهش میدهد. مستأجر ممکن است از نرخ پیشنهادی ناراضی باشد، اما بداند خانه مشابه در همان محله نیز با قیمت پایینتری پیدا نخواهد کرد.
به همین دلیل سقف دستوری زمانی اثر بیشتری دارد که علاوه بر تعیین عدد، امکان اجرای واقعی و دسترسی مستأجر به سازوکار سریع حل اختلاف وجود داشته باشد.
مهاجرت از تهران؛ فشار اجاره الگوی سکونت را تغییر داد
بخش نگرانکنندهتر صحبتهای اتحادیه به خانوارهایی مربوط است که حتی توان تمدید قرارداد با نرخ جدید را ندارند.
لطفی میگوید بخشی از مستأجران به محلههای ارزانتر یا مناطق پیرامونی تهران حرکت کردهاند و از گرمدره، شهریار و رباطکریم بهعنوان نمونههایی یاد کرده که افزایش جمعیت در آنها میتواند با فشار هزینه مسکن مرتبط باشد. او همچنین از حرکت «پلکانی» مستأجران به یک یا دو محله ارزانتر سخن گفته است.
البته نسبت دادن تمام رشد جمعیت این مناطق به اجارهبها نیازمند دادههای جمعیتی دقیقتر است؛ اما اصل پدیده مهاجرت ناشی از هزینه مسکن در تهران با تجربه بازار قابل توضیح است.
وقتی سهم اجاره از درآمد خانوار بالا میرود، نخستین واکنش معمولاً کاهش متراژ، سپس تغییر محله و در نهایت خروج از محدوده گرانتر شهر است.
آیا سقف ۲۵ درصدی شکست خورده است؟
هنوز برای چنین حکم قطعی داده کافی وجود ندارد.
حتی دبیر اتحادیه نیز صراحتاً گفته آمار دقیقی درباره میزان رعایت سقف در اختیار ندارد. بنابراین نمیتوان از چند گزارش میدانی نتیجه گرفت اکثریت قراردادهای تهران بالاتر از ۲۵ درصد بسته شدهاند.
از طرف دیگر، داده رسمی تیر نشان میدهد تورم نقطهبهنقطه اجاره به ۳۱.۷ درصد رسیده و نسبت به تورم عمومی فاصله بزرگی دارد. وزارت راه نیز همین کاهش سرعت رشد شاخص اجاره را از نشانههای عملکرد سیاستهای حمایتی میداند.
اما اگر ادعای قراردادهای دوگانه—یک عدد در سامانه و عددی دیگر در واقعیت—گسترده باشد، ارزیابی سیاست فقط با داده ثبتی میتواند تصویری ناقص ارائه کند.
بنابراین آزمون اصلی سقف ۲۵ درصدی، نه وجود مصوبه، بلکه میزان انطباق پرداخت واقعی مستأجران با قرارداد ثبتشده است.
مستأجر در اختلاف با مالک چه میتواند بکند؟
مصوبه سال ۱۴۰۵ تمدید خودکار قراردادهای مشمول را در صورت درخواست مستأجر پیشبینی کرده و برای حل اختلاف، مراجعه به مراجع قضایی صالح را به رسمیت شناخته است. همچنین اصل قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها ثبت مدت، مبلغ اجاره و قرضالحسنه و دریافت کد رهگیری را الزامی کرده است.
از همین رو، پرداخت مبالغی خارج از قرارداد رسمی میتواند در صورت بروز اختلاف برای طرفین مشکل اثبات ایجاد کند. مستأجر و موجر هر دو منفعت دارند که رقم واقعی توافقشده در قرارداد ثبت شود.
اجاره در آستانه پاییز ارزان میشود؟
با عبور تدریجی از فصل اوج جابهجایی، فشار تقاضای فصلی معمولاً کمتر میشود، اما انتظار کاهش شدید اجاره در شرایط تورمی فعلی خوشبینانه است.
آمار تیر نشان میدهد اجاره مسکن همچنان ماهانه ۲.۳ درصد، نقطهبهنقطه ۳۱.۷ درصد و سالانه ۳۲.۵ درصد رشد دارد. یعنی سرعت رشد از تورم عمومی بسیار کمتر است، اما قیمت اجاره همچنان در حال افزایش است.
بازار اجاره امروز با دو روایت همزمان روبهروست: دولت سقف ۲۵ درصدی و تمدید خودکار را بهعنوان سپر حمایتی مستأجران اجرا کرده، اما اتحادیه املاک از قراردادهایی خبر میدهد که در آنها رقم واقعی تا ۴۰ و ۵۰ درصد بالا رفته است.
اگر قرار باشد مشخص شود کدام روایت به واقعیت بازار نزدیکتر است، یک آمار بیش از همه اهمیت دارد: چند درصد قراردادهای واقعی، نه فقط ارقام ثبتشده در سامانه، با سقف ۲۵ درصد تمدید شدهاند؟
تا زمانی که این عدد منتشر نشود، شکاف میان قانون و بازار همچنان بزرگترین علامت سؤال اجارهبهای تهران در سال ۱۴۰۵ باقی خواهد ماند.
