اجاره نجومی در زعفرانیه؛ ماهی ۶۴۰ میلیون برای یک آپارتمان ۲۳۰ متری

بازار اجاره تهران در تابستان ۱۴۰۵ همچنان صعودی است، اما سرعت افزایش آن در مقیاس کل کشور نسبت به سال‌های قبل کاهش یافته است. آخرین آمار مرکز آمار برای تیرماه، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن را ۳۱.۷ درصد و تورم سالانه را ۳۲.۵ درصد نشان می‌دهد. این ارقام به معنای ارزان شدن اجاره نیست؛ بلکه تنها نشان می‌دهد سرعت رشد اجاره نسبت به دوره‌های قبلی کمتر شده است.

زعفرانیه اما بخش خاصی از این بازار است؛ جایی که فایل‌های لوکس می‌توانند اختلاف چندبرابری با یکدیگر داشته باشند و چند آگهی گران‌قیمت به‌هیچ‌وجه نباید به عنوان متوسط اجاره کل محله تفسیر شوند.

قیمت اجاره خانه در زعفرانیه امروز چقدر است؟

بر اساس فایل‌های مورد بررسی در بازار، چهار نمونه به این شرح قیمت‌گذاری شده‌اند:

همین چهار فایل نشان می‌دهند نمی‌توان برای زعفرانیه یک «نرخ متری اجاره» ثابت تعریف کرد.

برای مثال، اجاره نقدی واحد ۱۹۵ متری حدود ۶۹۲ هزار تومان به ازای هر متر در ماه است. این رقم برای واحد ۲۳۰ متری با اجاره ۶۴۰ میلیونی به حدود ۲ میلیون و ۷۸۳ هزار تومان برای هر متر در ماه می‌رسد؛ تقریباً چهار برابر.

چنین اختلافی با ۳۵ متر تفاوت متراژ قابل توضیح نیست و احتمالاً عواملی مانند برج و برند ساختمان، مشاعات، تعداد پارکینگ، امکانات رفاهی، طبقه، چشم‌انداز، مبله بودن یا نبودن و موقعیت دقیق ملک نقش تعیین‌کننده دارند. از آنجا که جزئیات کامل این فایل در دست نیست، نمی‌توان همه اختلاف را به یک عامل مشخص نسبت داد.

اجاره ۶۴۰ میلیونی یعنی سالانه ۷.۶۸ میلیارد تومان

عدد مربوط به آپارتمان ۲۳۰ متری بیش از سایر فایل‌ها جلب توجه می‌کند.

مستأجر در این قرارداد علاوه بر مسدود کردن ۲ میلیارد تومان به‌عنوان ودیعه، باید ماهانه ۶۴۰ میلیون تومان بپردازد. بنابراین پرداخت نقدی اجاره در یک سال به:

۷ میلیارد و ۶۸۰ میلیون تومان

می‌رسد.

ودیعه البته پس از پایان قرارداد قابل بازگشت است و نباید آن را با هزینه اجاره جمع زد؛ اما مستأجر باید همزمان توان تأمین دو میلیارد تومان نقدینگی اولیه و پرداخت بیش از نیم میلیارد تومان در هر ماه را داشته باشد.

برای مقایسه، فایل ۱۹۵ متری با همین میزان ودیعه، سالانه یک میلیارد و ۶۲۰ میلیون تومان اجاره نقدی دارد. بنابراین اختلاف اجاره سالانه این دو واحد بیش از ۶ میلیارد تومان است.

این تفاوت بزرگ نشان می‌دهد عنوان کلی «اجاره خانه در زعفرانیه» می‌تواند بسیار گمراه‌کننده باشد؛ در عمل دو ملک در یک محله ممکن است در دو بازار کاملاً متفاوت قرار داشته باشند.

رهن کامل ۱۴۰ متر؛ ۷ میلیارد تومان

در میان فایل‌های بررسی‌شده، آپارتمان ۱۴۰ متری سال ۱۳۹۷ با ۷ میلیارد تومان ودیعه و بدون اجاره ماهانه عرضه شده است.

این رقم معادل ۵۰ میلیون تومان ودیعه به ازای هر مترمربع است.

رصد سایر فایل‌های موجود در زعفرانیه نیز دامنه بسیار وسیع قیمت را تأیید می‌کند. در یکی از بانک‌های ملکی، واحدهای ۱۳۴ تا ۱۵۵ متری با رهن کامل حدود ۴.۵ میلیارد تومان و واحد ۱۴۰ متری با ۵.۵ میلیارد تومان دیده شده‌اند؛ در عین حال برای آپارتمان ۲۵۴ متری رقم ۳۰ میلیارد تومان ودیعه نیز ثبت شده است.

فایل‌های تازه‌تر نیز همین پراکندگی را نشان می‌دهند. در یک مجموعه آگهی فعال، آپارتمان ۱۱۰ متری زعفرانیه با رهن کامل ۴.۵ میلیارد تومان یا اجاره بدون ودیعه ماهانه ۱۳۵ میلیون تومان عرضه شده، در حالی که یک واحد ۱۷۰ متری در برج هدیش با ۱۷ میلیارد تومان رهن کامل فایل شده است.

پس ۷ میلیارد تومان برای ۱۴۰ متر عدد بالایی است، اما در بازار لوکس فعلی زعفرانیه به‌تنهایی یک استثنای غیرقابل تصور محسوب نمی‌شود.

خانه ۹۵ متری؛ یک میلیارد رهن و ۱۱۰ میلیون اجاره

فایل ۹۵ متری سال ساخت ۱۴۰۳ نیز نشان می‌دهد کوچک شدن متراژ الزاماً اجاره را ارزان نمی‌کند.

این واحد با یک میلیارد تومان ودیعه و ۱۱۰ میلیون تومان اجاره ماهانه ارائه شده است؛ بنابراین مستأجر سالانه یک میلیارد و ۳۲۰ میلیون تومان اجاره نقدی می‌پردازد.

اجاره ماهانه به ازای هر متر این واحد حدود یک میلیون و ۱۵۸ هزار تومان است؛ بالاتر از فایل ۱۹۵ متری قدیمی‌تر.

سن بسیار پایین ساختمان می‌تواند یکی از عوامل این اختلاف باشد. در زعفرانیه ساختمان‌های نوساز معمولاً امکاناتی نظیر لابی، نگهبانی، چند پارکینگ، سالن ورزشی، استخر، سیستم هوشمند و مشاعات گسترده دارند؛ امکاناتی که در برج‌های شاخص محله به بخشی از ارزش اجاره تبدیل شده‌اند. نمونه برج‌های لوکس زعفرانیه نیز از مشاعاتی مانند استخر، سونا، سالن ورزشی و سیستم مدیریت هوشمند ساختمان برخوردارند.

آیا واقعاً بازار اجاره زعفرانیه «پررونق» است؟

اینجا باید میان بالا بودن قیمت و رونق معاملات تفاوت گذاشت.

از چهار فایل گران‌قیمت نمی‌توان نتیجه گرفت که همه این املاک سریعاً با قیمت پیشنهادی مالک اجاره می‌روند. داده‌های عمومی در دسترس عمدتاً مربوط به آگهی‌ها هستند، نه قراردادهای قطعی ثبت‌شده.

حتی در بانک‌های ملکی زعفرانیه، تعداد زیادی فایل با ترکیب‌های مختلف ودیعه و اجاره دیده می‌شود؛ موضوعی که نشان‌دهنده عمق و تنوع عرضه است، اما الزاماً ثابت نمی‌کند همه مالکان بدون تخفیف مستأجر پیدا می‌کنند. ایران‌فایل در یکی از رصدهای خود ده‌ها آپارتمان اجاره‌ای در زعفرانیه ثبت کرده است.

بنابراین بهتر است به جای «رونق قطعی»، از بازار فعال اما بسیار ناهمگن صحبت کنیم.

در این بخش از تهران، مستأجری که چند میلیارد تومان ودیعه در اختیار دارد نیز همچنان می‌تواند میان چند سطح کاملاً متفاوت از ساختمان انتخاب کند.

سقف افزایش اجاره تهران ۲۷ درصد است؛ پس این قیمت‌ها چطور تعیین می‌شوند؟

برای سال ۱۴۰۵، سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در استان تهران ۲۷ درصد نسبت به قرارداد سال قبل اعلام شده است. وزارت راه تأکید کرده این سقف صرفاً مختص تمدید قراردادها نیست و در چارچوب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها تعیین شده است.

اما این مقررات به معنای تعیین یک نرخ یکسان برای همه خانه‌های زعفرانیه نیست.

یک آپارتمان ۲۳۰ متری در برج لوکس، یک واحد قدیمی ۱۹۵ متری و یک خانه ۹۵ متری نوساز سه کالای کاملاً متفاوت در بازار مسکن محسوب می‌شوند. علاوه بر این، قیمت درج‌شده در آگهی نیز الزاماً همان عدد نهایی قرارداد نیست.

به همین دلیل سقف قانونی افزایش اجاره را نباید با «سقف مطلق قیمت یک ملک» اشتباه گرفت.

اجاره‌ها بالا رفته، اما سرعت رشد کمتر شده است

تصویر کلان بازار نیز نکته جالبی دارد.

مرکز آمار ایران در تیر ۱۴۰۵ تورم ماهانه اجاره را ۲.۳ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه را ۳۱.۷ درصد و تورم سالانه را ۳۲.۵ درصد اعلام کرده است. تورم سالانه اجاره در خرداد ۳۲.۸ درصد بود؛ بنابراین نرخ رشد سالانه اندکی کاهش یافته است.

اما برای مستأجری که باید ۷ میلیارد تومان رهن یا ماهانه ۶۴۰ میلیون تومان اجاره پرداخت کند، کاهش چنددهم درصدی سرعت تورم تفاوت بزرگی در قدرت خرید ایجاد نمی‌کند.

ضمن اینکه آمار مرکز آمار متوسط کل کشور را اندازه‌گیری می‌کند و بازار فوق‌لوکس منطقه یک الزاماً دقیقاً با همان الگو حرکت نمی‌کند.

زعفرانیه؛ یک محله، چند بازار کاملاً متفاوت

مهم‌ترین پیام فایل‌های تازه زعفرانیه نه فقط «گران بودن اجاره» بلکه شکاف بسیار بزرگ قیمت در داخل یک محله است.

یک مستأجر می‌تواند برای ۱۴۰ متر ۷ میلیارد تومان رهن کامل بدهد؛ مستأجر دیگری برای ۱۹۵ متر دو میلیارد تومان ودیعه و ۱۳۵ میلیون تومان اجاره بپردازد؛ و در سوی دیگر بازار، مستأجر یک واحد ۲۳۰ متری با همان دو میلیارد تومان ودیعه، ماهانه ۶۴۰ میلیون تومان پرداخت کند.

این اختلاف‌ها نشان می‌دهد در بازار لوکس تهران، متراژ فقط نقطه شروع محاسبه قیمت است.

سن بنا، نام سازنده، خیابان و کوچه، طبقه، دید، تعداد پارکینگ، کیفیت بازسازی، مشاعات، هوشمندسازی، مبله بودن و حتی اعتبار خود برج می‌تواند ارزش اجاره را به‌شدت تغییر دهد.

به همین دلیل، عدد ۶۴۰ میلیون تومان اجاره ماهانه تیتر جذابی برای بازار زعفرانیه است، اما نباید آن را «قیمت معمول اجاره در زعفرانیه» دانست. واقعیت دقیق‌تر این است که در این محله، بازار از واحدهای چندمیلیاردی با شرایط نسبتاً متعارف‌تر تا فایل‌های فوق‌لوکسی امتداد دارد که هزینه یک سال اجاره نقدی آنها به نزدیک هشت میلیارد تومان می‌رسد.