قفل بازار مسکن زیر سایه نااطمینانیهای سیاسی و فروپاشی قدرت خرید
بازار مسکن ایران در یکی از پیچیدهترین مقاطع تاریخی خود قرار گرفته است؛ مقطعی که همزمان تحت تأثیر عوامل اقتصادی، سیاسی و اجتماعی به مرحلهای از انسداد و رکود توأم با تورم رسیده و چشمانداز روشنی پیش روی فعالان و متقاضیان این بازار دیده نمیشود. اظهارات خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران، تصویری چندلایه از این شرایط ترسیم میکند؛ تصویری که از یکسو افزایش قیمت مسکن را نشان میدهد و از سوی دیگر از فروپاشی استطاعت خرید و کاهش بیسابقه سرمایهگذاری در بخش ساختمان خبر میدهد.
افزایش قیمت مسکن در بستر تشکیک و نااطمینانی
باقرپور با اشاره به تحولات ماههای اخیر تأکید میکند که بازار مسکن پیش از حوادث دیماه نیز در مسیر افزایش قیمت قرار داشت، اما پس از آن، فضای تشکیک، تنشهای سیاسی و سایه تهدیدات خارجی، این روند را تشدید کرده است. به گفته او، سایه جنگ بهعنوان یک متغیر روانی قدرتمند، بازار مسکن را عملاً قفل کرده و موجب شده معاملات به حداقل برسد. در چنین شرایطی، قیمتها نه به دلیل رونق، بلکه در نتیجه نااطمینانی و تورم ساخت افزایش یافتهاند؛ وضعیتی که رکود تورمی را عمیقتر میکند.
هشت خوشه درآمدی و نمایان شدن بحران معیشت
انتشار شاخص جدید «هشت خوشه درآمدی» یکی از نقاط کلیدی تحلیل وضعیت اقتصادی کشور است. این شاخص نشان میدهد بیش از ۳۵ درصد جمعیت ایران در خوشه نخست یا همان فقر مطلق قرار دارند؛ آماری که بیانگر گسترش بیسابقه تنگناهای معیشتی است. در مقابل، کمتر از نیم درصد جمعیت در خوشه هشتم که مختص اقشار مرفه است جای میگیرند. این شکاف عمیق درآمدی بهطور مستقیم بازار مسکن را تحت تأثیر قرار داده، زیرا مسکن بیش از هر کالای دیگری به سطح درآمد خانوار وابسته است و کاهش قدرت خرید، تقاضای مؤثر را به شدت تضعیف کرده است.
سقوط ساختوساز و ورشکستگی صنعت ساختمان
یکی از نگرانکنندهترین نشانهها در بازار مسکن، کاهش ۲۲.۵ درصدی صدور پروانههای ساختمانی در بهار امسال است. باقرپور این آمار را نشانهای از کشیده شدن صنعت ساختمان به مرز ورشکستگی میداند. به گفته او، هزینه تولید مسکن امروز از قیمتهای رایج بازار بالاتر رفته و سازندگان با زیان عملیاتی مواجهاند. این در حالی است که تورم مسکن عملاً مهار نشده، بلکه آنچه از بین رفته استطاعت خرید مردم است. در ماههای گذشته تورم نهادههای ساختمانی حدود دو برابر تورم عمومی بوده و همین موضوع انگیزه سرمایهگذاری بخش خصوصی را به شدت کاهش داده است.
تورم ساخت بالاتر از تورم عمومی
برآوردها نشان میدهد در دورهای که تورم عمومی حدود ۶۰ درصد اعلام شده، تورم ساخت مسکن به محدوده ۸۰ درصد نزدیک شده است. این شکاف تورمی، فشار مضاعفی بر سازندگان وارد کرده و موجب شده بسیاری از پروژهها متوقف یا با تأخیر مواجه شوند. نتیجه این روند، کاهش عرضه در آینده و تشدید عدم تعادل در بازار مسکن خواهد بود؛ عدم تعادلی که در نهایت به افزایش قیمتها و تداوم بحران دسترسی به مسکن منجر میشود.
سناریوهای پیشروی بازار مسکن
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران برای آینده بازار مسکن سه سناریوی اصلی ترسیم میکند. سناریوی نخست، ورود کشور به جنگ است که در این حالت بازار مسکن به رکود و جمود کامل فرو خواهد رفت. سناریوی دوم، تداوم وضعیت نه جنگ و نه صلح است که به معنای ادامه روند فعلی با نوسانات محدود خواهد بود. سناریوی سوم، به نتیجه رسیدن مذاکرات و فعال شدن دیپلماسی است که میتواند معادلات بازارهای موازی را تغییر دهد.
چرا احتمال جنگ پایین ارزیابی میشود
باقرپور احتمال وقوع جنگ را پایین میداند و یکی از دلایل اصلی آن را تحولات سیاسی آمریکا و انتخابات پیشروی سنای این کشور عنوان میکند. به باور او، در صورت تغییر موازنه قدرت در کنگره، دولت آمریکا در سالهای پایانی ریاستجمهوری با محدودیتهای جدی مواجه خواهد شد. از سوی دیگر، سیاست کلان آمریکا بر بازگرداندن ارزش از دسترفته دلار متمرکز است و هرگونه درگیری گسترده در خاورمیانه میتواند به تضعیف هژمونی دلار منجر شود؛ موضوعی که با منافع راهبردی واشنگتن همخوانی ندارد.
نه جنگ و نه صلح و ادامه رکود فرسایشی
در سناریوی تداوم وضعیت نه جنگ و نه صلح، بازار مسکن مسیر فعلی خود را ادامه میدهد؛ مسیری که با رکود معاملات، افزایش تدریجی قیمتها و کاهش ساختوساز همراه است. در این حالت، نه شوک مثبت جدی به بازار وارد میشود و نه افت معناداری در قیمتها رخ میدهد. نتیجه چنین وضعیتی، فرسایش بیشتر توان خرید خانوارها و تعمیق بحران مسکن خواهد بود.
توافق احتمالی و هجوم سرمایهها به بازار ملک
در صورت دستیابی به توافق در مذاکرات، به گفته باقرپور، بازار ارز و طلا با کاهش شدید قیمت مواجه خواهد شد و بخشی از سرمایهها به سمت بازار مسکن حرکت میکند. در چنین شرایطی، سال ۱۴۰۵ میتواند به سال رونق بازار مسکن تبدیل شود. او معتقد است بازار ارز به صادرات نفت و بنیانهای پولی وابسته است، در حالی که بازار طلا در بهترین حالت با ثبات یا کاهش قیمت انس جهانی مواجه خواهد بود و در ایران نیز قیمت طلا عمدتاً تابع نرخ ارز است.
مقایسه دلاری قیمت مسکن تهران
یکی از نکات قابل توجه در تحلیل بازار، مقایسه دلاری قیمت مسکن در تهران است. قیمت هر متر مربع مسکن که پیشتر در محدوده ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار قرار داشت، اکنون به حدود ۸۰۰ دلار کاهش یافته است. باقرپور تأکید میکند که در هر سه سناریوی محتمل، چه جنگ کوتاهمدت، چه نه جنگ و نه صلح و چه توافق، قیمت ریالی مسکن با افزایش حدود ۵۰ درصدی مواجه خواهد شد. این پیشبینی نشان میدهد حتی در خوشبینانهترین حالت نیز فشار قیمتی بر بازار مسکن ادامه دارد.
ضرورت توجه به تأمین مسکن و مهار تورم
در این میان، یکی از اقدامات کلیدی، تمرکز بر تأمین مسکن برای اقشار مختلف جامعه است. کاهش ۳۰ درصدی تورم مسکن میتواند نقش مهمی در بهبود سبد هزینه خانوارها ایفا کند و بخشی از فشار معیشتی را کاهش دهد. بدون مداخله هدفمند و سیاستگذاری مؤثر، بازار مسکن همچنان یکی از اصلیترین کانونهای نابرابری و نارضایتی اجتماعی باقی خواهد ماند.
نقش تعاونیها و طرح خانه ریز
باقرپور به اقدام جدید شهرداری تهران در اجرای طرح «خانه ریز» با مشارکت بخش خصوصی و تعاونیها اشاره میکند و آن را گامی مثبت در جهت رونق ساختوساز میداند. به گفته او، تعاونیها در گذشته عملکرد قابل قبولی داشتهاند و بسیاری از ضعفهای منتسب به آنها ناشی از سیاستها و عملکرد دولتها بوده است. فراهم شدن بستر مناسب برای مسکن اقتصادی و حمایت عملی از تعاونیها میتواند بخشی از بحران فعلی بازار مسکن را تعدیل کند.
جمعبندی
مجموع شواهد و تحلیلها نشان میدهد بازار مسکن ایران در شرایطی قرار گرفته که افزایش قیمتها بیش از آنکه ناشی از رونق باشد، محصول تورم ساخت، نااطمینانی سیاسی و کاهش شدید قدرت خرید است. افت ساختوساز، گسترش فقر مطلق و شکاف عمیق درآمدی، چشمانداز این بازار را نگرانکننده کرده است. در چنین فضایی، تنها با سیاستگذاری منسجم، تقویت نقش تعاونیها، مهار تورم مسکن و توجه جدی به تأمین مسکن اقشار متوسط و کمدرآمد میتوان از تعمیق بحران جلوگیری کرد و مسیر بازگشت تدریجی تعادل به بازار مسکن را هموار ساخت.