اجاره خانه در تجریش به مرزهای عجیب رسید؛ رهن ۱۰ میلیاردی برای آپارتمان ۱۸۰ متری / مستأجران شمال تهران زیر فشار
تازه‌ترین رصد بازار نشان می‌دهد دامنه قیمت در تجریش حتی میان واحدهایی با متراژ نسبتاً نزدیک نیز بسیار وسیع است. یک آپارتمان ۱۴۵ متری سه‌خوابه ساخت ۱۳۹۰ با رقم ۴ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان به‌صورت رهن کامل فایل شده است.
یک واحد ۱۰۰ متری دوخوابه ساخت ۱۴۰۱ نیز با یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۱۰۰ میلیون تومان اجاره عرضه شده است. برای آپارتمان ۱۲۵ متری دوخوابه ساخت ۱۳۹۲ نیز یک میلیارد تومان پول پیش و ۱۱۵ میلیون تومان اجاره ماهانه مطالبه می‌شود.
در سوی دیگر بازار، یک واحد ۱۸۰ متری سه‌خوابه و نوساز ساخت ۱۴۰۵ با ودیعه ۱۰ میلیارد تومانی و اجاره ماهانه ۴۵ میلیون تومان فایل شده است. این ارقام در گزارش تازه بازار تجریش نیز ثبت شده‌اند.
| مشخصات آپارتمان | ودیعه | اجاره ماهانه |
|---|---|---|
| ۱۴۵ متر، ۳ خواب، ساخت ۱۳۹۰ | ۴.۵ میلیارد تومان | رهن کامل |
| ۱۰۰ متر، ۲ خواب، ساخت ۱۴۰۱ | ۱.۵ میلیارد تومان | ۱۰۰ میلیون تومان |
| ۱۲۵ متر، ۲ خواب، ساخت ۱۳۹۲ | ۱ میلیارد تومان | ۱۱۵ میلیون تومان |
| ۱۸۰ متر، ۳ خواب، ساخت ۱۴۰۵ | ۱۰ میلیارد تومان | ۴۵ میلیون تومان |
چرا اجاره خانه در تجریش این‌قدر بالا رفته است؟
بخش مهمی از قیمت بالای اجاره در تجریش به ویژگی خود منطقه بازمی‌گردد. این محله در منطقه یک تهران قرار گرفته و دسترسی به خط یک مترو، پایانه‌های تاکسی و اتوبوس، بازار تجریش، خیابان ولیعصر و مجموعه بزرگی از مراکز تجاری و خدماتی باعث شده تقاضا برای سکونت در آن همواره بالا باقی بماند.
اما عامل تعیین‌کننده دیگر، سطح بالای ارزش ملک است. در محله‌هایی که قیمت خرید مسکن بسیار بالاست، موجران نیز تلاش می‌کنند بخشی از ارزش سرمایه خود را از طریق ودیعه و اجاره بالاتر جبران کنند. منابع بازار مسکن همچنان منطقه یک را در زمره گران‌ترین مناطق تهران قرار می‌دهند.
نوسانات شدید نرخ ارز و تورم نیز انتظارات مالکان را تغییر داده است. در چنین فضایی، بسیاری از مالکان ملک را صرفاً یک کالای مصرفی نمی‌بینند، بلکه آن را دارایی‌ای برای حفظ ارزش سرمایه تلقی می‌کنند؛ در نتیجه افزایش قیمت سایر دارایی‌ها می‌تواند به‌صورت غیرمستقیم به قیمت‌های پیشنهادی رهن و اجاره نیز منتقل شود.
رهن ۱۰ میلیاردی یعنی بازار تجریش وارد فاز تازه‌ای شده است؟
فایل ۱۸۰ متری با ودیعه ۱۰ میلیارد تومان را نمی‌توان به کل بازار تجریش تعمیم داد، اما وجود چنین فایل‌هایی از تغییر سقف انتظارات مالکان حکایت دارد.
سن بنا، تعداد پارکینگ، آسانسور، لابی و مشاعات، طبقه، نورگیری، بازسازی، ویو، دسترسی به خیابان اصلی و کیفیت ساخت می‌تواند قیمت دو آپارتمان هم‌متراژ را به‌شدت متفاوت کند. به همین دلیل، مقایسه صرف متراژ بدون بررسی ویژگی‌های ملک ممکن است تصویر اشتباهی از بازار ایجاد کند.
در واقع در نمونه‌های فعلی نیز مشاهده می‌شود واحد ۱۸۰ متری نوساز ودیعه بسیار بالایی دارد، در حالی که مالک در برابر آن اجاره ماهانه نسبتاً کمتری درخواست کرده است. در مقابل، واحد ۱۲۵ متری با ودیعه یک میلیارد تومان، ماهانه ۱۱۵ میلیون تومان اجاره دارد. این موضوع نشان می‌دهد ترکیب «پول پیش و اجاره» همچنان یکی از ابزارهای اصلی چانه‌زنی بازار است.
اجاره منطقه یک چقدر از سایر تهران فاصله گرفته است؟
داده‌های روزهای ابتدایی مهر نشان می‌دهد شکاف شمال و جنوب تهران در بازار اجاره همچنان بسیار عمیق است. یک گزارش تازه از بازار تهران، میانگین فایل‌های مورد بررسی در مناطق یک تا سه را برای واحدهای میان‌متراژ در سطوح بسیار بالاتری از مناطق جنوبی ثبت کرده و از ودیعه‌های چندمیلیاردی و اجاره‌های بالای ۱۰۰ میلیون تومان در بخش لوکس بازار خبر داده است.
در مقابل، بررسی فایل‌های مناطق ۱۵ تا ۲۱ در مهرماه نشان داده که ترکیب معمول ودیعه و اجاره در این مناطق به‌مراتب پایین‌تر است و بازار در برخی پهنه‌های جنوبی حتی با ثبات نسبی قیمت مواجه شده است. بنابراین نمی‌توان وضعیت تجریش را نماینده کل بازار اجاره تهران دانست؛ این محله در بخش فوق‌گران بازار قرار دارد.
آیا سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره شامل تجریش هم می‌شود؟
یکی از نکات مهم برای مستأجران، مقررات سال ۱۴۰۵ است. بر اساس مصوبه ابلاغ‌شده در تیرماه، قراردادهای اجاره مسکونی مشمول در صورت درخواست مستأجر برای یک سال به‌صورت خودکار تمدید می‌شوند و سقف افزایش مبلغ اجاره‌بها و ودیعه در این سازوکار ۲۵ درصد تعیین شده است. این مصوبه برای سراسر کشور اعلام شده و تا پایان سال ۱۴۰۵ اعتبار دارد، هرچند استثناهایی مانند نیاز شخصی مالک یا برخی شرایط خاص نیز در آن پیش‌بینی شده است.
از سوی دیگر، وزارت راه پیش‌تر توضیح داده بود که تعیین سقف‌های استانی در چارچوب قانون ساماندهی بازار زمین و اجاره با سیاست تمدید خودکار قراردادها دو سازوکار مرتبط اما جداگانه هستند. بنابراین مستأجران و مالکان برای هر پرونده باید شرایط دقیق قرارداد و شمول مقررات را بررسی کنند.
چرا قیمت فایل با قیمت قرارداد فرق دارد؟
در بازار اجاره، خصوصاً در محله‌های لوکس، فاصله میان عدد آگهی و عدد نهایی معامله می‌تواند قابل توجه باشد. موجر ممکن است ابتدا قیمت بالاتری اعلام کند و در صورت طولانی شدن زمان فایل، مبلغ را کاهش دهد یا ترکیب ودیعه و اجاره را تغییر دهد.
کاهش تعداد فایل‌های مناسب نیز می‌تواند قدرت چانه‌زنی را به نفع مالک تغییر دهد. گزارش‌های تابستان امسال از کاهش عرضه فایل‌های تازه در بازار اجاره تهران و افزایش سهم تمدید قراردادهای قبلی حکایت داشتند.
به همین دلیل، ارقام ۱۰ میلیارد تومان ودیعه یا ماهانه ۱۱۵ میلیون تومان باید به‌عنوان قیمت پیشنهادی فعلی خوانده شوند، نه میانگین قطعی معامله در کل تجریش.
بازار اجاره تجریش در پاییز ارزان می‌شود؟
پایان فصل جابه‌جایی تابستان معمولاً بخشی از فشار تقاضا را کاهش می‌دهد و داده‌های ابتدای مهر نیز نشان می‌دهد بازار اجاره تهران در بسیاری از مناطق وارد فاز کم‌نوسان‌تری شده است. گزارش‌های تازه برای هفته دوم مهر بیشتر از ثبات یا تغییرات محدود حکایت دارند تا یک موج فراگیر جدید از افزایش قیمت.
اما در تجریش شرایط متفاوت است. محدودیت عرضه واحدهای باکیفیت، ارزش بالای ملک، تقاضای خاص منطقه و انتظارات تورمی مالکان باعث می‌شود کاهش تقاضای فصلی الزاماً به افت سریع قیمت منجر نشود.
در مجموع، بازار اجاره تجریش در مهر ۱۴۰۵ بیش از آنکه با «جهش یکسان قیمت همه واحدها» روبه‌رو باشد، شاهد قیمت‌های بسیار بالا و پراکندگی شدید میان فایل‌ها است. رهن کامل ۴.۵ میلیاردی برای واحد ۱۴۵ متری، اجاره ۱۱۵ میلیون تومانی برای آپارتمان ۱۲۵ متری و فایل ۱۰ میلیارد تومانی واحد نوساز نشان می‌دهد هزینه سکونت در یکی از شناخته‌شده‌ترین محله‌های شمال تهران به سطحی رسیده که دایره متقاضیان آن را هرچه محدودتر می‌کند.
