هجوم خریداران به واحدهای کوچک؛ بازار مسکن بیدار شد؟

رصد بازار مسکن نشان می‌دهد تقاضای خرید واحدهای مسکونی تا سقف هفت میلیارد تومان افزایش یافته و بازار پس از رکود، وارد مرحله‌ای تازه از تحرک شده است.بازار مسکن ایران که طی دو سال گذشته زیر سایه رکود سنگین و احتیاط همزمان خریداران و فروشندگان قرار داشت، در هفته‌های اخیر نشانه‌هایی از تغییر رفتار را بروز داده است. افزایش مراجعه متقاضیان خرید، به‌ویژه در بازه قیمتی مشخص و واحدهای کوچک‌متراژ، از تحولی خبر می‌دهد که ریشه آن را باید در تحرک بازارهای موازی، تغییر انتظارات تورمی و جابه‌جایی سرمایه‌ها جست‌وجو کرد. این تحرک هرچند هنوز به معنای رونق کامل نیست، اما وزن تقاضا را نسبت به عرضه در بسیاری از مناطق تهران و شهرهای اقماری سنگین‌تر کرده است. تغییر رفتار خریداران در بازار مسکن تهران بررسی‌های میدانی از مناطق مختلف پایتخت نشان می‌دهد خریداران مسکن، برخلاف ماه‌های گذشته، با تردید کمتری وارد بازار شده‌اند. تا همین اواخر، فضای حاکم بر معاملات به‌گونه‌ای بود که نه فروشنده انگیزه عرضه داشت و نه خریدار جرات تصمیم‌گیری. اما اکنون، طبق مشاهدات فعالان بازار، کفه ترازو به نفع خریداران سنگین شده و مراجعه روزانه متقاضیان خرید به دفاتر املاک افزایش یافته است. تمرکز اصلی این تقاضا بر واحدهایی با قیمت حداکثر هفت میلیارد تومان است؛ بازه‌ای که برای بخش قابل توجهی از خانوارهای شهری، آخرین مرز امکان‌پذیر خرید محسوب می‌شود. در این میان، واحدهای کوچک‌متراژ بیشترین شانس معامله را دارند، چرا که هم با قدرت خرید متقاضیان همخوانی بیشتری دارند و هم امکان تبدیل سرمایه‌های کوچک‌تر به ملک را فراهم می‌کنند. کمبود فایل فروش و احتیاط فروشندگان افزایش تقاضا لزوماً به معنای افزایش معاملات نیست. یکی از ویژگی‌های بارز وضعیت فعلی بازار مسکن، کمبود فایل فروش متناسب با نیاز خریداران است. فعالان بازار در مناطقی مانند منطقه هشت تهران تاکید می‌کنند که اگرچه هر روز چندین مشتری برای خرید مراجعه می‌کنند، اما فایل قابل ارائه محدود است و فروشندگان با احتیاط بیشتری رفتار می‌کنند. در شرایط فعلی، بسیاری از مالکان فروش مسکن را ریسک‌دار می‌دانند. نگرانی از عقب ماندن قیمت فروش از تورم آتی، باعث شده برخی ترجیح دهند ملک خود را از بازار خارج کنند یا با قیمت‌های بالاتر عرضه کنند. این رفتار، شکاف میان قیمت پیشنهادی و توان خرید را تشدید کرده و در عین حال، به افزایش فشار روانی بر خریداران انجامیده است. نقش طلا و سرمایه‌های سرگردان در تحرک بازار یکی از عوامل کلیدی افزایش تقاضای خرید مسکن، جابه‌جایی سرمایه از بازار طلا و سکه به بازار ملک است. به گفته فعالان بازار، بخش قابل توجهی از خریداران فعلی کسانی هستند که در سال‌های گذشته دارایی خود را به شکل طلا نگه داشته بودند و اکنون ارزش این دارایی با قیمت یک واحد مسکونی کوچک برابری می‌کند. این هم‌ارزی، انگیزه ورود به بازار مسکن را افزایش داده است؛ به‌ویژه در شرایطی که نوسانات شدید بازار طلا و ارز، ریسک نگهداری سرمایه در این بازارها را بالا برده و مسکن همچنان به‌عنوان یک دارایی با ثبات نسبی در ذهن سرمایه‌گذاران و مصرف‌کنندگان باقی مانده است. نکته قابل توجه آن است که این تحرک، برخلاف برخی دوره‌های گذشته، حتی در ماه‌های پایانی سال نیز مشاهده می‌شود؛ زمانی که معمولاً بازار مسکن با افت تقاضا مواجه بود. وضعیت شهرهای اقماری و افزایش قیمت‌های پیشنهادی تحرک بازار مسکن تنها به تهران محدود نمانده و در شهرهای اقماری اطراف پایتخت نیز نشانه‌های مشابهی دیده می‌شود. در این مناطق، واحدهای مسکونی با قیمت دو تا سه میلیارد تومان بیشترین تقاضا را به خود اختصاص داده‌اند. افزایش تعداد متقاضیان در این بازه قیمتی، برخی مالکان را به بازنگری سریع در قیمت‌های پیشنهادی واداشته است. برخی خریداران از افزایش صد تا سیصد میلیون تومانی قیمت‌ها در بازه زمانی کوتاه خبر می‌دهند؛ افزایشی که بیش از آنکه مبتنی بر معامله واقعی باشد، ریشه در فضای روانی و انتظار افزایش قیمت در آینده دارد. این وضعیت، فشار مضاعفی بر متقاضیان مصرفی وارد کرده و زمان جست‌وجوی مسکن را طولانی‌تر کرده است. کوچک‌متراژها در کانون توجه متقاضیان در مناطق مرکزی تهران، مانند منطقه شش، قیمت غالب واحدهای مسکونی بالاتر از توان خرید بخش بزرگی از متقاضیان است. همین مساله باعث شده خریداران یا به مناطق دیگر کوچ کنند یا به دنبال واحدهایی با متراژ چهل تا پنجاه متر باشند. کوچک‌متراژها اکنون به گزینه اصلی بسیاری از متقاضیان تبدیل شده‌اند؛ واحدهایی که هم قیمت تمام‌شده پایین‌تری دارند و هم نقدشوندگی بالاتری نسبت به واحدهای بزرگ‌تر از خود نشان می‌دهند. این تمرکز بر واحدهای کوچک، الگوی جدیدی از تقاضا را در بازار مسکن شکل داده است؛ الگویی که می‌تواند در میان‌مدت بر نوع ساخت‌وساز و ترکیب عرضه نیز اثرگذار باشد. سرمایه‌گذاری یا مصرف؛ ترکیب متقاضیان تغییر کرده است یکی از پرسش‌های مهم درباره وضعیت فعلی بازار مسکن، ترکیب متقاضیان است. آیا بازار دوباره در اختیار سرمایه‌گذاران قرار گرفته یا مصرف‌کنندگان واقعی نقش پررنگ‌تری دارند. مشاهدات مشاوران املاک در مناطقی مانند منطقه هفت تهران نشان می‌دهد که در هفته‌های اخیر، خریداران واقعی و مصرفی سهم بیشتری از مراجعات را به خود اختصاص داده‌اند. این موضوع از یک سو بیانگر نیاز انباشته خانوارها به مسکن و از سوی دیگر، نشانه‌ای از آماده شدن فضا برای ورود سرمایه‌های جدید به بازار ملک است. به‌ویژه آنکه تحولات بازارهای موازی، زمینه کوچ تدریجی سرمایه‌گذاران از طلا و سکه به مسکن را فراهم کرده است. اثر هیجانات سیاسی و ارزی بر قیمت مسکن اظهارات مسئولان صنفی نیز موید آن است که بازار مسکن از نیمه دوم سال جاری تحت تاثیر هیجانات سیاسی و ارزی وارد فاز افزایش قیمت شده است. خزانه‌دار اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام کرده که قیمت‌های پیشنهادی مسکن طی این مدت بین سی تا پنجاه درصد رشد داشته و روند صعودی قیمت آپارتمان از حدود سه ماه قبل آغاز شده است. هرچند بازار مسکن همچنان در رکودی عمیق به سر می‌برد، اما نوسانات شدید در بازارهای طلا، ارز و خودرو، مسکن را نیز به‌تبع خود وارد مسیر گرانی کرده است. خروج تدریجی فروشندگان از بازار و افزایش مداوم نرخ‌های پیشنهادی، از پیامدهای مستقیم این شرایط به شمار می‌رود. خاصیت چسبندگی قیمت‌ها و آینده بازار مسکن به‌طور سنتی از خاصیت چسبندگی قیمت برخوردار است؛ به این معنا که افزایش قیمت‌ها با تاخیر نسبت به بازارهای سریع‌النقد رخ می‌دهد و در مقابل، کاهش قیمت نیز به‌سختی اتفاق می‌افتد. همین ویژگی باعث شده تورم بازار ملک با فاصله زمانی نسبت به جهش‌های ارزی بروز کند و اکنون، آثار آن به‌تدریج نمایان شود. کارشناسان معتقدند اگرچه قدرت خرید مسکن در سال‌های اخیر به‌شدت تحلیل رفته، اما تبدیل سرمایه‌های بازارهای دیگر به ملک، می‌تواند تقاضای محدودی اما موثر ایجاد کند. در این میان، واحدهای کوچک‌متراژ بیشترین شانس را برای معامله دارند و احتمال جهش ناگهانی و انفجاری قیمت‌ها، با توجه به عقب‌ماندگی مسکن از تورم عمومی، چندان دور از ذهن نیست. جمع‌بندی بازار مسکن ایران در مقطع حساسی قرار گرفته است؛ مقطعی که نه می‌توان آن را رونق کامل نامید و نه ادامه رکود گذشته. افزایش تقاضا در بازه قیمتی مشخص، کمبود فایل فروش، احتیاط فروشندگان و جابه‌جایی سرمایه‌ها از بازارهای موازی، همگی نشانه‌هایی از تغییر فاز بازار هستند. با این حال، ضعف قدرت خرید و فاصله عمیق قیمت‌ها با درآمد خانوار، مانعی جدی در برابر جهش گسترده معاملات به شمار می‌رود. آینده بازار مسکن بیش از هر چیز به ثبات اقتصادی، کنترل هیجانات سیاسی و مسیر حرکت بازارهای موازی وابسته است؛ عواملی که می‌توانند جهت این تحرک تازه را به‌سوی تثبیت یا جهش هدایت کنند.