قیمت خانه در گیشا به متری ۶۰۰ میلیون رسید؟ شکاف عجیب آپارتمان قدیمی و نوساز
بررسی فایلهای موجود در بازار گیشا نشان میدهد دیگر نمیتوان یک «قیمت متری» واحد برای این محله اعلام کرد.
در نمونههای مورد بررسی، یک آپارتمان ۱۲۲ متری دوخوابه ساخت ۱۳۹۷ با قیمت ۴۹ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان عرضه شده است؛ یعنی قیمت هر متر آن حدود ۴۰۶ میلیون تومان تمام میشود.
برای یک واحد ۹۰ متری دوخوابه نوساز ۱۴۰۵ نیز قیمت ۴۸ میلیارد تومان اعلام شده که معادل حدود ۵۳۳ میلیون تومان برای هر متر است.
در سمت ارزانتر بازار، واحدی ۸۵ متری و ساخت ۱۳۸۰ با قیمت ۲۷ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان عرضه شده است؛ یعنی حدود ۳۲۴ میلیون تومان به ازای هر متر.
اما در بخش گران بازار، یک آپارتمان ۱۳۵ متری سهخوابه ساخت ۱۴۰۳ با قیمت ۸۵ میلیارد تومان فایل شده که قیمت متری آن به حدود ۶۳۰ میلیون تومان میرسد.
این اختلاف بیش از ۳۰۰ میلیون تومانی در قیمت هر متر نشان میدهد میانگینگیری ساده از بازار گیشا میتواند تصویر گمراهکنندهای در اختیار خریدار قرار دهد.
فایلهای زنده بازار چه میگویند؟
رصد تازه آگهیهای گیشا نیز همین شکاف را تأیید میکند.
در فایلهای روزهای اخیر، یک واحد ۷۱ متری ساخت ۱۳۷۵ با قیمت ۲۲ میلیارد تومان عرضه شده که قیمت متری آن حدود ۳۱۰ میلیون تومان است. واحد ۷۰ متری ساخت ۱۳۸۶ نیز حدود ۲۵.۳ میلیارد تومان، معادل متری ۳۶۱ میلیون تومان قیمت خورده است. در مقابل، برای یک واحد ۷۵ متری نوساز ساخت ۱۴۰۵ رقم ۳۷ میلیارد تومان و حدود ۴۹۳ میلیون تومان در هر متر درخواست شده است.
در متراژهای بزرگتر، فاصله حتی چشمگیرتر است. یک فایل ۱۵۵ متری ساخت ۱۴۰۰ حدود ۷۱ میلیارد تومان قیمت دارد؛ یعنی متری ۴۵۸ میلیون تومان. در سوی دیگر، واحد نوساز ۱۵۰ متری سهخوابه با قیمت ۹۰ میلیارد تومان فایل شده که نرخ پیشنهادی آن به متری ۶۰۰ میلیون تومان میرسد.
البته باید تأکید کرد این ارقام قیمت پیشنهادی آگهیها هستند، نه الزاماً قیمت قطعی معاملهشده. در بازار مسکن، بهویژه در دورههای کممعامله، فاصله میان قیمت فایل و رقم نهایی قرارداد میتواند قابل توجه باشد.
چرا نوسازهای گیشا تا دو برابر قدیمیها قیمت میخورند؟
سال ساخت یکی از مهمترین متغیرهاست، اما تنها عامل نیست.
در گیشا، وجود پارکینگ، آسانسور، انباری، بالکن، کیفیت مشاعات، تعداد واحد در طبقه، نورگیری، عرض کوچه و حتی زوج یا فرد بودن برخی فرعیها میتواند روی قیمت اثر محسوس بگذارد.
برای مثال، در یکی از فایلهای روز بازار، واحد نوساز ۷۵ متری با پارکینگ، آسانسور، انباری و روفگاردن نزدیک متری ۴۹۳ میلیون تومان قیمتگذاری شده؛ در حالی که آپارتمان ۷۱ متری قدیمی ساخت ۱۳۷۵ در همان محله حدود متری ۳۱۰ میلیون تومان پیشنهاد شده است.
در ساختمانهای بزرگ و لوکس این فاصله بیشتر میشود. تکواحدی بودن، دو پارکینگ، مشاعات مدرن، سازنده شناختهشده و کیفیت بالاتر متریال میتواند قیمت فایل را به محدوده متری ۵۵۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان برساند.
بنابراین در گیشا گاهی دو آپارتمان در فاصله چند کوچه از یکدیگر، با متراژ مشابه، چندین میلیارد تومان اختلاف قیمت دارند.
با ۳۰ میلیارد تومان در گیشا چه میتوان خرید؟
بودجه ۳۰ میلیارد تومانی در بازار فعلی گیشا عمدتاً خریدار را به سمت واحدهای قدیمیتر یا متراژهای کوچکتر هدایت میکند.
فایلهای زنده نشان میدهند واحدهای حدود ۷۰ تا ۸۰ متر با سن بنای بالا را همچنان میتوان در محدوده ۲۲ تا ۳۱ میلیارد تومان پیدا کرد. یک واحد ۷۸ متری ساخت ۱۳۹۱، برای مثال، ۳۱ میلیارد تومان قیمتگذاری شده و واحد ۷۱ متری ساخت ۱۳۷۵ حدود ۲۲ میلیارد تومان قیمت دارد.
اما ورود به بازار نوسازهای دوخوابه عملاً به سرمایه بیشتری نیاز دارد. نمونههای ۷۵ تا ۹۰ متری نوساز اکنون در بسیاری از فایلها به محدوده ۳۷ تا نزدیک ۵۰ میلیارد تومان رسیدهاند.
این یعنی شکاف میان «خانهدار شدن در گیشا» و «خرید یک واحد نوساز در گیشا» بسیار بیشتر از گذشته شده است.
بودجه ۵۰ میلیاردی چه انتخابهایی ایجاد میکند؟
با حدود ۴۰ تا ۵۰ میلیارد تومان، دامنه انتخاب به شکل محسوسی گستردهتر میشود.
در این محدوده میتوان بین واحدهای نسبتاً کمسن با متراژ ۱۰۰ تا ۱۲۰ متر یا آپارتمانهای نوساز کوچکتر انتخاب کرد. در یکی از تازهترین فایلها، واحد ۱۱۷ متری ساخت ۱۴۰۰ با قیمت ۴۴.۵ میلیارد تومان عرضه شده که نرخ هر متر آن حدود ۳۸۰ میلیون تومان است.
همین بودجه اگر صرف واحد نوساز شود، متراژ پایینتری در اختیار خریدار قرار میدهد. به بیان ساده، خریدار در گیشا معمولاً باید میان متراژ بیشتر و سن بنا یکی را در اولویت قرار دهد.
برای خانواده مصرفی، یک واحد ۱۰ تا ۲۰ ساله خوشنقشه و بازسازیشده ممکن است از یک نوساز کوچکتر ارزش مصرفی بیشتری داشته باشد.
چرا گیشا همچنان مشتری دارد؟
بخش مهمی از قدرت بازار گیشا به موقعیت شهری آن برمیگردد.
کوی نصر در منطقه ۲ تهران قرار دارد و دسترسی به شبکه بزرگراهی، مراکز تجاری و خدماتی و بخشهای مرکزی و غربی شهر از عوامل سنتی جذابیت آن محسوب میشود. ساختار نسبتاً تثبیتشده محله و محدود بودن زمین برای پروژههای بزرگ جدید نیز باعث شده عرضه واحدهای نوساز باکیفیت نامحدود نباشد.
همین محدودیت عرضه میتواند توضیح دهد چرا برخی واحدهای نوساز، بهویژه در فرعیهای مطلوب، با نرخهایی بسیار بالاتر از ساختمانهای قدیمی قیمتگذاری میشوند.
از سوی دیگر، واحدهای کوچک و متوسط گیشا بازار اجاره قابل توجهی دارند؛ عاملی که برای خریداران سرمایهای اهمیت دارد.
آیا خرید آپارتمان قدیمی در گیشا منطقیتر است؟
پاسخ به هدف خریدار بستگی دارد.
اگر هدف سکونت باشد، یک ساختمان قدیمی اما سالم، دارای آسانسور و پارکینگ و با نقشه مناسب میتواند اختلاف قیمت چشمگیری با نوساز داشته باشد. برای مثال فاصله میان یک فایل قدیمی متری حدود ۳۱۰ میلیون تومان و یک نوساز متری نزدیک ۵۰۰ میلیون تومان برای یک خانه ۸۰ متری میتواند به حدود ۱۵ میلیارد تومان برسد.
اما ساختمان قدیمی هزینههای پنهان دارد؛ از تأسیسات و نمای ساختمان گرفته تا آسانسور، لولهکشی و احتمال بازسازی داخلی.
برای سرمایهگذار نیز مسئله فقط قیمت خرید نیست. باید بررسی شود واحد با چه سرعتی قابل اجاره یا فروش مجدد است و آیا ویژگیهایی مانند نداشتن پارکینگ یا آسانسور در آینده نقدشوندگی آن را کاهش میدهد.
قیمت متری ۶۰۰ میلیون تومان؛ واقعیت بازار یا قیمتسازی؟
وجود فایلهای متری ۶۰۰ میلیون تومان به این معنا نیست که همه گیشا در همین محدوده معامله میشود.
این نرخ فعلاً بیشتر در فایلهای نوساز، بزرگ، تکواحدی و لوکس دیده میشود. تازهترین آگهیها نیز نشان میدهد همزمان فایلهایی با قیمت متری زیر ۳۰۰ تا حدود ۴۰۰ میلیون تومان در محله وجود دارد.
بنابراین اعلام یک عدد مانند «متری ۵۰۰ میلیون تومان برای گیشا» بدون اشاره به سن بنا و امکانات، چندان دقیق نیست.
