لیست قیمت اجاره مسکن در شهرک غرب | اجارهنشینی در این منطقه چقدر بودجه نیاز دارد؟ + جدول شهریورماه ۱۴۰۵
آخرین فایلهای بررسیشده در بازار اجاره شهرک غرب از ادامه حضور ارقام میلیاردی در بخش ودیعه و اجارههای چند ده تا چند صد میلیون تومانی حکایت دارد.
یک آپارتمان ۱۹۰ متری سهخوابه با سال ساخت ۱۳۹۰ با ۹ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رهن کامل عرضه شده است. در فایلی دیگر، مالک یک واحد ۲۲۰ متری سهخوابه ساخت ۱۳۸۸، دو میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۲۰۰ میلیون تومان اجاره درخواست کرده است.
در بخش آپارتمانهای کوچکتر نیز قیمتها همچنان بالاست. یک واحد نوساز ۱۰۶ متری دوخوابه با سال ساخت ۱۴۰۵ با یک میلیارد تومان ودیعه و ۸۷ میلیون تومان اجاره ماهانه فایل شده و برای واحدی ۱۲۵ متری، دوخوابه و ساخت ۱۳۹۴ نیز دو میلیارد تومان ودیعه به همراه ۷۰ میلیون تومان اجاره مطالبه میشود.
| متراژ | سال ساخت | ودیعه | اجاره ماهانه |
|---|---|---|---|
| ۱۹۰ متر | ۱۳۹۰ | ۹.۵ میلیارد تومان | رهن کامل |
| ۲۲۰ متر | ۱۳۸۸ | ۲ میلیارد تومان | ۲۰۰ میلیون تومان |
| ۱۰۶ متر | ۱۴۰۵ | ۱ میلیارد تومان | ۸۷ میلیون تومان |
| ۱۲۵ متر | ۱۳۹۴ | ۲ میلیارد تومان | ۷۰ میلیون تومان |
این اعداد «قیمت پیشنهادی فایلها» هستند و الزاماً به معنای انعقاد قرارداد با همین مبالغ نیستند؛ تفاوتی که در تحلیل بازار اجاره، بهویژه در محلههای لوکس، اهمیت زیادی دارد.
اجاره ۲۰۰ میلیون تومانی فقط برای خانههای نوساز نیست
یکی از نکات جالب فایلهای جدید شهرک غرب این است که سن بنا به تنهایی تعیینکننده قیمت نیست.
آپارتمان ۲۲۰ متری که اجاره آن ماهانه ۲۰۰ میلیون تومان تعیین شده، ساخت سال ۱۳۸۸ است؛ یعنی با یک واحد نوساز روبهرو نیستیم. در مقابل، آپارتمان ۱۰۶ متری ساخت ۱۴۰۵ با یک میلیارد تومان ودیعه و ۸۷ میلیون تومان اجاره عرضه شده است.
این اختلاف نشان میدهد بازار شهرک غرب بیش از بسیاری از مناطق متوسط تهران تحت تأثیر کیفیت خود ملک قرار دارد. محل دقیق ساختمان، طبقه، نورگیری، تعداد پارکینگ، بازسازی کامل، لابی و نگهبانی، تراس، چشمانداز، کیفیت مشاعات و حتی نام و اعتبار برج میتواند قیمت دو آپارتمان با متراژ و سن تقریباً مشابه را بهشدت از یکدیگر دور کند.
به همین دلیل نمیتوان برای شهرک غرب یک نرخ ثابت «اجاره هر متر» تعیین کرد و انتظار داشت تمام فایلها از آن تبعیت کنند.
رهن کامل ۹.۵ میلیاردی عجیب است؟
عدد ۹ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان برای رهن کامل یک آپارتمان ۱۹۰ متری در نگاه نخست بسیار بزرگ به نظر میرسد، اما بررسی فایلهای ماههای اخیر شهرک غرب نشان میدهد چنین رقمهایی در بخش لوکس بازار بیسابقه نیستند.
در مرداد امسال، یک واحد ۱۸۰ متری سهخوابه و ساخت ۱۴۰۰ با ۱۴ میلیارد تومان رهن کامل به بازار عرضه شده بود. همچنین برای واحدی ۱۱۰ متری ساخت ۱۳۹۶، یک میلیارد تومان ودیعه و ۱۲۰ میلیون تومان اجاره ماهانه مطالبه میشد.
حتی در بررسی گستردهتر بازار تهران در مرداد، برای یک واحد ۷۰ متری در شهرک غرب ۱.۵ میلیارد تومان ودیعه و ۳۰ میلیون تومان اجاره ماهانه ثبت شده بود.
این نمونهها یک واقعیت مهم را نشان میدهند: دامنه قیمت در شهرک غرب به حدی گسترده شده که حتی مقایسه دو فایل در یک محله، بدون دانستن جزئیات ساختمان، ممکن است نتیجه گمراهکنندهای ایجاد کند.
چرا اجاره شهرک غرب اینقدر گران است؟
شهرک غرب یا شهرک قدس در منطقه ۲ تهران یکی از محلههای برنامهریزیشده و شناختهشده شمالغرب پایتخت است و بخش قابل توجهی از بافت آن شامل آپارتمانهای بزرگ، مجتمعهای مسکونی و واحدهای ویلایی است. دسترسی به بزرگراههایی مانند همت، چمران و شیخ فضلالله، خیابانهای نسبتاً عریض و وجود مجتمعهای مسکونی شناختهشده از ویژگیهای این محدوده است.
اما این ویژگیها به تنهایی اجارههای میلیاردی امروز را توضیح نمیدهند.
عامل مهمتر، ترکیب محدود عرضه واحدهای باکیفیت با تقاضای گروههایی است که الزاماً الگوی بودجهای مشابه مستأجر متوسط تهران ندارند. در بخش لوکس بازار، متقاضی ممکن است بیش از متراژ، به کیفیت ساختمان، امنیت، تعداد پارکینگ، امکانات رفاهی، دسترسی و وضعیت بازسازی اهمیت بدهد.
در چنین بازاری، مالکان فایلهای ممتاز نیز قدرت بیشتری برای تعیین شرایط اولیه قرارداد دارند؛ هرچند قیمت نهایی میتواند در جریان مذاکره کاهش پیدا کند.
موج افزایش اجاره فقط مختص شهرک غرب نیست
ارقام سنگین شهرک غرب را باید در بستری بزرگتر دید. بازار اجاره کل تهران نیز همچنان تحت فشار تورمی قرار دارد.
آخرین آمار منتشرشده از مرکز آمار نشان میدهد در مرداد ۱۴۰۵، تورم ماهانه اجاره مسکن ۲.۵ درصد، تورم نقطهبهنقطه ۳۱.۸ درصد و تورم سالانه ۳۲.۳ درصد بوده است.
یعنی خانوارها به طور متوسط با بازاری مواجه شدهاند که هزینه اجاره آن در یک سال بیش از ۳۰ درصد افزایش یافته است.
البته این شاخص، متوسط بازار را اندازهگیری میکند و لزوماً به این معنا نیست که اجاره تمام واحدهای شهرک غرب نیز دقیقاً ۳۲ درصد بالا رفته است. در بازار لوکس، تغییر ترکیب فایلها میتواند اختلاف بسیار بیشتری ایجاد کند.
برای مثال ورود یک پنتهاوس یا واحد کاملاً بازسازیشده به بازار میتواند سقف قیمتهای پیشنهادی یک محله را بدون آنکه قیمت تمام خانههای آن منطقه به همان نسبت بالا رفته باشد، جابهجا کند.
تفاوت شهرک غرب با بازار معمول اجاره تهران
مقایسه فایلهای مناطق مختلف تهران ابعاد این شکاف را بهتر نشان میدهد.
در گزارشی که هشتم شهریور منتشر شد، دامنه اجاره ماهانه فایلهای بررسیشده در تهران از حدود ۲۲ میلیون تا ۲۵۵ میلیون تومان متغیر بود. همان گزارش تأکید داشت که منطقه، متراژ، سن بنا و امکانات ساختمان فاصله بسیار زیادی میان فایلهای اجاره ایجاد کرده است.
شهرک غرب عملاً در بخش بالایی این طیف قرار دارد.
در این بازار، یک مستأجر ممکن است برای خانهای حدود ۱۰۰ متر یک میلیارد تومان ودیعه و نزدیک ۹۰ میلیون تومان اجاره پرداخت کند، در حالی که متقاضی واحد بزرگتر و لوکستر با اجاره ماهانه ۲۰۰ میلیون تومان یا ودیعه چند میلیاردی روبهرو میشود.
به همین دلیل مفهوم «متوسط اجاره شهرک غرب» به تنهایی اطلاعات چندانی به مستأجر نمیدهد.
نوساز بودن چقدر قیمت را بالا میبرد؟
فایل ۱۰۶ متری ساخت ۱۴۰۵ نمونه خوبی از اثر نوساز بودن است. برای این واحد یک میلیارد تومان ودیعه و ۸۷ میلیون تومان اجاره درخواست شده؛ رقمی قابل توجه برای خانهای با متراژ متوسط.
در ساختمانهای تازهساز، آسانسور و پارکینگ مناسب، طراحی داخلی جدید، سیستمهای سرمایشی و گرمایشی مدرن، کیفیت لابی و مشاعات و امکاناتی مانند سالن ورزشی یا نگهبانی میتواند اجاره را افزایش دهد.
اما فایل ۲۲۰ متری ساخت ۱۳۸۸ نشان میدهد قدمت ساختمان نیز الزاماً به معنای اجاره پایین نیست. یک واحد قدیمیتر اگر بازسازی شده باشد یا در یکی از ساختمانها و موقعیتهای ممتاز شهرک غرب قرار داشته باشد، همچنان میتواند با نرخ بسیار بالایی وارد بازار شود.
بازار اجاره شهرک غرب به کدام سمت میرود؟
با ورود تهران به شهریور و ادامه فصل جابهجایی، بازار اجاره هنوز تحت تأثیر تورم عمومی و افزایش هزینه مسکن قرار دارد. تورم سالانه بیش از ۳۲ درصدی اجاره نشان میدهد فشار هزینهای از بازار حذف نشده است.
با این حال درباره فایلهای لوکس نمیتوان صرفاً از روی قیمتهای پیشنهادی حکم به افزایش قطعی معاملات داد. مهمترین علامت در هفتههای آینده این خواهد بود که آیا مالکان موفق میشوند برای ارقام سنگین فعلی مستأجر پیدا کنند یا مجبور به تعدیل قیمت خواهند شد.
در حال حاضر، تصویر بازار شهرک غرب روشن است: برای ورود به بخش باکیفیت و بزرگمتراژ این محله، دیگر سرمایه چند میلیارد تومانی استثنا نیست. رهن کامل ۹.۵ میلیارد تومانی و اجاره ماهانه ۲۰۰ میلیون تومانی نشان میدهد فاصله بازار لوکس با توان مالی بخش بزرگی از مستأجران تهران به سطحی رسیده که شهرک غرب عملاً قواعد قیمتی خاص خود را دنبال میکند.
و شاید مهمترین نکته همین باشد؛ در شهری که تورم اجاره سالانه بیش از ۳۲ درصد است، در شهرک غرب سؤال مستأجر فقط این نیست که «اجاره چقدر گران شده؟» بلکه این است که برای یک خانه با مشخصات مطلوب، چند میلیارد تومان باید از ابتدا وارد معامله کرد؟