پیش بینی بازار مسکن تا پاییز ۱۴۰۵؛ رکود هست، ارزانی نه / وام ۲ میلیاردی هم گره خانهاولیها را باز میکند؟
روایت فعالان بازار نشان میدهد خریداران همچنان به دفاتر املاک مراجعه میکنند، اما رفتار آنها نسبت به ابتدای سال تغییر کرده است. بسیاری از متقاضیانی که با بودجه محدود به دنبال واحدی با متراژ، سن بنا یا محله خاصی بودند، به مرور انتظارات خود را با واقعیت قیمتها تطبیق دادهاند.
سمانه محرمی نمین، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، بازار فعلی را بیشتر شبیه «رکود تورمی» توصیف میکند؛ یعنی معاملات در سطح پایینتری از دورههای رونق انجام میشوند، اما همزمان فشارهای تورمی از سمت هزینه ساخت پابرجاست. او معتقد است واحدهایی که با قیمت نزدیک به واقعیت بازار عرضه شوند همچنان شانس فروش دارند و بازار در وضعیت توقف مطلق نیست.
این تصویر با اظهارات دیگر فعالان صنفی نیز تا حدی همخوانی دارد. در ماههای گذشته گزارشهایی منتشر شده که نشان میدهد بخش قابل توجهی از معاملات باقیمانده بازار مربوط به تقاضای مصرفی و «تبدیل به احسن» است؛ در حالی که سرمایهگذاران و خانهاولیها به دلیل محدودیت قدرت خرید محتاطتر شدهاند.
یک مشکل بزرگ؛ کسی دقیق نمیداند چند خانه معامله شده است
یکی از مهمترین مشکلات تحلیل بازار مسکن فعلی، کمبود آمار رسمی و قابل اتکای معاملات است.
بانک مرکزی تا مرداد ۱۴۰۳ با استفاده از دادههای سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات، هر ماه تعداد معاملات و متوسط قیمت مسکن تهران را منتشر میکرد. اما با انتقال ثبت قراردادها به سامانههای «خودنویس» و «کاتب»، دسترسی بانک مرکزی به داده خام قطع شد و انتشار گزارش ماهانه تحولات بازار مسکن تهران متوقف شد. بانک مرکزی اعلام کرده مکاتبات متعددی برای دریافت دسترسی به این سامانهها انجام داده، اما دسترسی لازم فراهم نشده است.
به همین دلیل، بخش بزرگی از آنچه امروز درباره رونق یا رکود بازار تهران گفته میشود مبتنی بر مشاهدات میدانی، فایلهای فروش و آگهیهاست؛ نه آمار کامل معاملات قطعی.
این تفاوت اهمیت زیادی دارد. قیمت آگهی الزاماً قیمت معامله نیست. مالک میتواند واحد خود را با عددی بسیار بالاتر از قیمت قابل معامله آگهی کند و همان آگهی به مرجعی برای قیمتگذاری سایر فروشندگان تبدیل شود، بدون اینکه واقعاً معاملهای در آن سطح انجام شده باشد.
خطر اصلی قیمت مسکن از کجاست؟ نهادههای ساختمانی ۱۰۶ درصد گران شدند
مهمترین استدلال کسانی که کاهش شدید قیمت مسکن را بعید میدانند، به هزینه ساخت برمیگردد.
تازهترین گزارش مرکز آمار نشان میدهد شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ نسبت به بهار سال قبل ۱۰۶.۸ درصد افزایش پیدا کرده است. تورم سالانه نهادههای ساختمانی نیز به ۸۰ درصد رسیده است.
یعنی بسیاری از مصالح و خدمات مورد استفاده سازندگان در یک سال با افزایش بسیار سنگین قیمت مواجه شدهاند.
علاوه بر مصالح، هزینه رسمی ساخت نیز بالا رفته است. سازمان نظام مهندسی ساختمان برای سال ۱۴۰۵ هزینه ساخت هر متر مربع را بسته به تعداد طبقات از حدود ۱۳.۴ میلیون تومان برای ساختمانهای یک و دو طبقه تا بیش از ۱۹.۴ میلیون تومان برای ساختمانهای ۸ تا ۱۰ طبقه اعلام کرده است؛ ارقامی که صرفاً بخشی از هزینه نهایی پروژه را نشان میدهند و قیمت زمین را شامل نمیشوند.
به این مجموعه باید دستمزد کارگر، عوارض شهرداری، خدمات مهندسی، مالیات، هزینه تأمین مالی و حملونقل را هم اضافه کرد.
نتیجه این است که سازنده ممکن است به دلیل رکود مجبور به تخفیف شود، اما اگر فروش با قیمت پایینتر از هزینه جایگزینی ساختمان همراه باشد، انگیزه ساخت پروژه بعدی نیز کاهش پیدا میکند.
واحدهای نوساز کمتر میشوند؟
یکی از پیامدهای افزایش هزینه ساخت میتواند کند شدن ورود فایلهای نوساز به بازار باشد.
فعالان صنفی میگویند این مشکل برای سازندگان خرد شدیدتر است. پروژهای که یک یا دو سال قبل با برآورد مشخصی شروع شده، اکنون با قیمت بسیار بالاتر مصالح، دستمزد و تأمین مالی روبهرو شده است و سازندهای که منابع محدود دارد ممکن است تکمیل ساختمان را به تعویق بیندازد.
از این منظر، افزایش هزینه ساخت فقط به معنای گرانتر شدن واحد نوساز نیست؛ ممکن است تعداد واحدهایی که در موعد مقرر وارد بازار میشوند نیز کاهش پیدا کند.
این موضوع در صورت تداوم میتواند در طرف عرضه بازار مسکن اثر بگذارد و یکی از عوامل مقاومت قیمتها در برابر کاهش باشد.
وام مسکن ۲ میلیاردی؛ سقف بالا رفت، قدرت خرید چقدر بیشتر شد؟
بانک مرکزی در مرداد امسال سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق را افزایش داد.
در تهران، سقف وام برای متقاضی انفرادی به یک میلیارد تومان و برای زوجین به ۲ میلیارد تومان رسیده است. در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر، سقف زوجین یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان و در سایر مناطق یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان تعیین شده است. وام جعاله نیز به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
اما مسئله مهم، قسط این تسهیلات است.
وام ۲ میلیارد تومانی تهران با سود ۲۲.۵ درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ ساله، قسطی حدود ۴۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان در ماه دارد. مجموع بازپرداخت آن نیز به حدود ۵.۸ میلیارد تومان میرسد؛ یعنی تقریباً ۳.۸ میلیارد تومان بیش از اصل وام.
اگر زوج خریدار وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی را نیز دریافت کند، حدود ۱۱ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان دیگر به قسط ماهانه اضافه میشود.
بنابراین زوجی که مجموعاً ۲.۴ میلیارد تومان وام خرید و جعاله دریافت کند، در سالهای ابتدایی باید ماهانه حدود ۵۱.۴ میلیون تومان قسط پرداخت کند. مجموع سود دو تسهیلات نیز نزدیک به ۴.۵ میلیارد تومان برآورد شده است.
همین اعداد توضیح میدهد چرا افزایش اسمی سقف وام الزاماً به معنی افزایش متناسب قدرت خرید نیست.
طلا بفروشیم و خانه بخریم؟
یکی از بخشهای قابل توجه رفتار خریداران امسال، مقایسه دائمی مسکن با طلا و ارز است.
با رشد سریع داراییهای نقدشونده، برخی خانوارها ترجیح دادهاند سرمایه خود را در طلا یا ارز نگه دارند و خرید مسکن را عقب بیندازند. محرمی نمین معتقد است این رفتار برای کسانی که نیاز مصرفی به خانه دارند میتواند خطرناک باشد؛ زیرا ممکن است فرد در بازار طلا سود کند اما همزمان فاصله او با خرید یک واحد مناسب بیشتر شود.
این توصیه را البته نمیتوان به نسخه سرمایهگذاری عمومی تبدیل کرد. عملکرد آینده طلا، ارز و مسکن قطعی نیست و هزینه معامله و نقدشوندگی هر بازار نیز متفاوت است.
اما برای یک زوج خانهاولی، مسئله صرفاً بازده سرمایه نیست. اگر مسکن یک نیاز مصرفی فوری باشد، مقایسه آن با خرید یک دارایی مالی ماهیت متفاوتی پیدا میکند.
سقف افزایش اجاره ۲۵ درصد است؛ اما چهار استثنا وجود دارد
بازار اجاره نیز در شهریور تحت تأثیر مصوبه سران سه قوه قرار دارد.
طبق مصوبه سال ۱۴۰۵، قراردادهای اجاره مسکونی که تا پایان سال منقضی میشوند، در صورت درخواست مستأجر برای یک سال دیگر تمدید میشوند و مجموع افزایش اجارهبها و ودیعه حداکثر ۲۵ درصد است.
اما این تمدید مطلق نیست.
چهار استثنای اصلی وجود دارد: دریافت مجوز تخریب یا تعمیرات اساسی، فروش رسمی ملک، اثبات نیاز مالک یا افراد تحت تکفل او برای سکونت و تخلف جدی مستأجر در اجرای تعهدات قرارداد.
بنابراین این تصور که هیچ موجری در سال ۱۴۰۵ امکان درخواست تخلیه ندارد، صحیح نیست؛ اختلاف در موارد استثنا باید در مرجع قضایی بررسی شود.
از نگاه برخی فعالان بازار، همین سازوکار ممکن است بخشی از جابهجاییهای معمول تابستان را به ماههای بعد منتقل کند، زیرا اختلافات مالک و مستأجر برای تخلیه یا تمدید میتواند زمان بیشتری ببرد.
آیا قیمت مسکن تا پاییز ۱۴۰۵ افزایش مییابد؟
برای پاسخ قطعی هنوز داده کافی وجود ندارد، بهخصوص که نبود آمار رسمی معاملات امکان سنجش دقیق شدت رونق یا رکود را محدود کرده است.
اما سمت هزینه بازار پیام روشنی دارد. وقتی نهادههای ساختمانی در تهران بیش از ۱۰۰ درصد نسبت به سال قبل رشد کردهاند، هزینه نیروی کار و خدمات بالا رفته و بخشی از پروژههای جدید با تأخیر مواجه شدهاند، انتظار کاهش گسترده قیمت واحدهای نوساز با دشواری روبهرو میشود.
در مقابل، قدرت خرید خانوار مانع بزرگی برای جهش سریع قیمت است. حتی وام ۲ میلیاردی با قسط بیش از ۴۰ میلیون تومان برای بسیاری از خانوارها قابل استفاده نیست و همین موضوع تقاضای مؤثر را محدود میکند.
بنابراین محتملترین تصویر کوتاهمدت، ادامه همان شرایط متناقض فعلی است: رکود معاملاتی در کنار فشار تورمی.
فروشنده نمیتواند هر افزایش هزینهای را فوراً به بازار منتقل کند، چون خریدار توان پرداخت ندارد؛ اما خریدار نیز نمیتواند با اطمینان منتظر ریزش سنگین قیمت باشد، چون هزینه ساخت و محدودیت عرضه نوساز در جهت مخالف حرکت میکنند.
بازار مسکن در آستانه پاییز ۱۴۰۵ بیش از هر چیز به یک «رونق بدون جهش» نیاز دارد؛ افزایش معاملات واقعی، بازگشت آمار شفاف و کاهش فاصله قدرت خرید با قیمت ملک.
در غیر این صورت، بازار ممکن است همچنان آرام به نظر برسد، اما این آرامش همان چیزی خواهد بود که اقتصاددانان از آن با عنوان رکود تورمی مسکن یاد میکنند: خانههایی که سختتر معامله میشوند، اما ارزان هم نمیشوند.