هزینه رهن یک خانه در صادقیه به معادل ۴ میلیارد تومان رسید؛ با ۵۰۰ میلیون چقدر باید اجاره داد؟

بازار رهن و اجاره در صادقیه تهران در روزهای ابتدایی شهریور بیش از هر چیز تحت تأثیر شکاف میان سرمایه اولیه مستأجر و توان پرداخت ماهانه قرار گرفته است.

گزارش تازه اقتصادآنلاین که عصر پنجشنبه ۵ شهریور منتشر شده، سه فایل مشخص را در این محله بررسی کرده است: آپارتمان ۱۱۰ متری دوخوابه ساخت ۱۴۰۳ با یک میلیارد تومان ودیعه و ۶۵ میلیون تومان اجاره؛ واحد ۱۴۵ متری سه‌خوابه ساخت ۱۴۰۱ با دو میلیارد تومان ودیعه و ۶۰ میلیون تومان اجاره؛ و آپارتمان ۹۵ متری ساخت ۱۳۹۵ با ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۵۰ میلیون تومان.

این ارقام نشان می‌دهد دیگر نمی‌توان بازار صادقیه را تنها با عبارت «پول پیش چقدر است؟» مقایسه کرد. هزینه واقعی هر فایل از ترکیب ودیعه و اجاره ماهانه به دست می‌آید.

قیمت اجاره خانه در صادقیه؛ از ۵۰۰ میلیون تا ۲ میلیارد پول پیش

این قیمت‌ها نرخ رسمی محله نیستند، بلکه فایل‌های عرضه‌شده در بازارند. در بازار اجاره، خیابان، طبقه، پارکینگ، آسانسور، نور، بازسازی، تعداد واحد ساختمان و حتی امکان تبدیل رهن و اجاره می‌تواند اختلاف قیمت زیادی ایجاد کند. خود گزارش منبع نیز این سه مورد را به‌عنوان تازه‌ترین فایل‌های رصدشده معرفی کرده است.

کدام فایل صادقیه واقعاً گران‌تر است؟

برای پاسخ، می‌توان از عرف رایج تبدیل رهن به اجاره استفاده کرد.

در بازار مسکن معمولاً هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه معادل حدود ۲.۵ تا ۳ میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته می‌شود. این نرخ یک قانون دولتی نیست و بسته به منطقه و شرایط قرارداد قابل تغییر است. برای ساده‌تر شدن مقایسه، اگر سقف رایج سه میلیون تومان را مبنا بگیریم، تصویر جالبی به دست می‌آید.

فایل ۱۱۰ متری با یک میلیارد تومان پول پیش، معادل ۳۰ میلیون تومان اجاره از محل ودیعه دارد. وقتی ۶۵ میلیون تومان اجاره نقدی به آن اضافه شود، هزینه معادل این خانه به حدود ۹۵ میلیون تومان در ماه می‌رسد؛ یعنی تقریباً معادل ۳ میلیارد و ۱۶۷ میلیون تومان رهن کامل.

آپارتمان ۱۴۵ متری با دو میلیارد تومان ودیعه، ۶۰ میلیون تومان ارزش ماهانه رهن دارد و ۶۰ میلیون تومان نیز اجاره نقدی می‌گیرد. بنابراین هزینه معادل آن حدود ۱۲۰ میلیون تومان در ماه یا ۴ میلیارد تومان رهن کامل است.

فایل ۹۵ متری نیز با ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۵۰ میلیون تومان اجاره، هزینه معادل نزدیک ۶۵ میلیون تومان در ماه دارد؛ یعنی تقریباً معادل ۲ میلیارد و ۱۶۷ میلیون تومان رهن کامل.

با ۵۰۰ میلیون تومان در صادقیه چه خانه‌ای می‌توان گرفت؟

از میان سه نمونه بررسی‌شده، پایین‌ترین سرمایه اولیه متعلق به آپارتمان ۹۵ متری است.

مستأجر با ۵۰۰ میلیون تومان پول پیش می‌تواند وارد قرارداد شود، اما باید ماهانه ۵۰ میلیون تومان نیز پرداخت کند. در یک سال، فقط اجاره نقدی این واحد به ۶۰۰ میلیون تومان می‌رسد.

بنابراین «ودیعه پایین‌تر» الزاماً به معنی خانه ارزان‌تر نیست؛ موجر در واقع بخشی از هزینه سکونت را از پول پیش به درآمد ماهانه منتقل کرده است.

برای خانواری که درآمد ثابت دارد، همین مسئله می‌تواند تعیین‌کننده باشد. ممکن است مستأجر یک میلیارد تومان نقد در اختیار نداشته باشد اما پرداخت ماهانه ۵۰ میلیون تومان نیز بخش بزرگی از بودجه او را مصرف کند.

چرا واحد ۱۴۵ متری با وجود اجاره کمتر، گران‌تر است؟

در نگاه اول ممکن است عجیب باشد که فایل ۱۴۵ متری ماهانه ۶۰ میلیون تومان اجاره می‌خواهد، اما آپارتمان کوچک‌تر ۱۱۰ متری ۶۵ میلیون تومان.

پاسخ در میزان ودیعه است.

مالک واحد ۱۴۵ متری دو میلیارد تومان پول پیش دریافت می‌کند، یعنی دو برابر فایل ۱۱۰ متری. با تبدیل ودیعه به اجاره، هزینه کل آن از هر دو گزینه دیگر بالاتر می‌رود.

از سوی دیگر، محاسبه هزینه معادل به ازای هر متر نشان می‌دهد تصویر متفاوتی شکل می‌گیرد: فایل ۱۱۰ متری حدود ۸۶۴ هزار تومان هزینه ماهانه معادل به ازای هر متر دارد؛ فایل ۱۴۵ متری حدود ۸۲۸ هزار تومان و واحد ۹۵ متری حدود ۶۸۴ هزار تومان.

بنابراین خانه بزرگ‌تر بیشترین هزینه کل را دارد، اما الزاماً گران‌ترین فایل به ازای هر متر نیست.

چرا صادقیه هنوز متقاضی دارد؟

بخشی از پایداری تقاضا به موقعیت حمل‌ونقلی محله بازمی‌گردد.

صادقیه یکی از مراکز مهم غرب تهران است و ایستگاه متروی آن محل اتصال خطوط ۲ و ۵ مترو محسوب می‌شود؛ یعنی هم دسترسی به بخش‌های مختلف تهران را فراهم می‌کند و هم مسیر ریلی تهران به سمت کرج از این نقطه عبور می‌کند. محله همچنین به چند محور و بزرگراه مهم غرب تهران دسترسی دارد.

این مزیت برای خانوارهایی که اعضای آنها در نقاط مختلف تهران یا حتی کرج رفت‌وآمد دارند، ارزش اقتصادی دارد و می‌تواند بخشی از تقاضای اجاره را حتی در قیمت‌های بالا حفظ کند.

اجاره مسکن در کشور هنوز بیش از ۳۰ درصد تورم دارد

فشار مشاهده‌شده در صادقیه فقط یک پدیده محلی نیست.

طبق آخرین آمار مرکز آمار ایران برای تیر ۱۴۰۵، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن ۳۱.۷ درصد و تورم سالانه آن ۳۲.۵ درصد بوده است. شاخص اجاره در همان ماه نیز نسبت به خرداد ۲.۳ درصد افزایش پیدا کرده است.

این ارقام البته متوسط کشور هستند و نمی‌توان آنها را مستقیماً به صادقیه تعمیم داد؛ اما نشان می‌دهند حتی با کاهش سرعت رشد اجاره نسبت به برخی دوره‌های گذشته، هزینه سکونت همچنان با سرعت بالایی در حال افزایش است.

همین وضعیت باعث شده مستأجران بیش از گذشته میان سه گزینه انتخاب کنند: کوچک‌تر کردن متراژ، افزایش پول پیش یا جابه‌جایی به محله ارزان‌تر.

سقف افزایش اجاره در سال ۱۴۰۵ چند درصد است؟

در این بخش یک تفکیک حقوقی مهم وجود دارد.

وزارت راه و شهرسازی ابتدا در چارچوب ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، سقف ۲۷ درصدی برای استان تهران را اعلام کرده بود.

اما مصوبه بعدی سران قوا در تیرماه مقرر کرد قراردادهای اجاره مسکونی که از زمان ابلاغ تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستأجر، با حداکثر ۲۵ درصد افزایش ودیعه و اجاره برای یک سال به‌صورت خودکار تمدید شوند؛ البته مصوبه استثناهایی از جمله برخی موارد نیاز مالک، فروش یا بازسازی دارد.

این سقف‌ها به معنای آن نیست که قیمت هر فایل جدید بازار باید حتماً ۲۵ درصد بیشتر از متوسط محله باشد. موضوع اصلی مصوبه جدید، تمدید قرارداد موجود میان موجر و مستأجر و شرایط قانونی آن است.

آیا صادقیه هنوز محله‌ای مناسب برای مستأجر متوسط است؟

فایل‌های امروز نشان می‌دهند پاسخ بیش از گذشته به تعریف «متوسط» بستگی دارد.

برای ورود به یکی از نمونه‌ها تنها ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه لازم است، اما تعهد ماهانه ۵۰ میلیون تومانی وجود دارد. برای کاهش فشار پرداخت ماهانه نیز مستأجر باید سرمایه بسیار بیشتری در اختیار داشته باشد.

حتی دو میلیارد تومان ودیعه نیز در فایل ۱۴۵ متری باعث حذف اجاره نشده و مالک همچنان ماهانه ۶۰ میلیون تومان مطالبه کرده است.

بنابراین بازار فعلی صادقیه عملاً مستأجران را بر اساس ساختار مالی آنها تفکیک می‌کند: کسانی که نقدینگی بالا دارند می‌توانند سهم بیشتری از هزینه را به ودیعه منتقل کنند و خانوارهایی با سرمایه اولیه کمتر مجبور به پذیرش اجاره‌های ماهانه سنگین‌تر می‌شوند.

چشم‌انداز اجاره صادقیه؛ مسئله اصلی دیگر فقط قیمت نیست

سه فایل فعلی برای تعیین میانگین قیمت کل صادقیه کافی نیستند، اما یک روند را به‌خوبی نشان می‌دهند: هزینه سکونت در این محله به ترکیبی از سرمایه چندصد میلیونی یا میلیاردی و پرداخت ماهانه چندده میلیون تومانی تبدیل شده است.

در نمونه‌های امروز، هزینه معادل رهن کامل از حدود ۲.۱ میلیارد تومان شروع می‌شود و برای واحد ۱۴۵ متری به حدود چهار میلیارد تومان می‌رسد.

این ارقام توضیح می‌دهد چرا انتخاب مستأجر دیگر فقط میان «خانه بزرگ یا کوچک» نیست؛ او باید تصمیم بگیرد چه میزان سرمایه را برای یک سال بلوکه کند و چه مقدار از درآمد ماهانه خود را به اجاره اختصاص دهد.

در بازار شهریور ۱۴۰۵ صادقیه، داشتن ۵۰۰ میلیون تومان هنوز امکان ورود به بازار یک واحد دوخوابه را فراهم می‌کند، اما بهای آن ماهانه ۵۰ میلیون تومان است. در سوی دیگر، حتی دو میلیارد تومان ودیعه نیز برای یک واحد بزرگ و کم‌سن، مستأجر را از اجاره ۶۰ میلیون تومانی بی‌نیاز نکرده است. همین اعداد شاید روشن‌ترین تصویر از فشار بازار اجاره غرب تهران باشند.