مسکن متری ۲۸۶ میلیون در تهران؟ عدد ۱۳۰۰ دلار زیر ذره‌بین رفت

یک مشکل مهم برای پاسخ دقیق به این سؤال وجود دارد: نزدیک به دو سال است که انتشار منظم آمار رسمی معاملات و متوسط قیمت مسکن تهران متوقف شده و به همین دلیل بخش بزرگی از اعدادی که امروز درباره «متوسط قیمت تهران» می‌بینیم، برآوردهای مبتنی بر فایل‌های فروش، اظهارات فعالان صنفی یا مدل‌های آماری هستند، نه متوسط قطعی معاملات ثبت‌شده.

سامانه بالکن برای مرداد ۱۴۰۵ متوسط قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در کل تهران را حدود ۱۳۵ میلیون و ۲۴۰ هزار تومان برای هر مترمربع برآورد کرده است. تفاوت مناطق بسیار زیاد است؛ متوسط پیشنهادی منطقه یک حدود ۲۳۸ میلیون تومان، منطقه سه ۲۲۲ میلیون تومان و منطقه ۱۸ حدود ۶۶.۵ میلیون تومان برای هر متر است.

از سوی دیگر، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گزارشی مربوط به بهار امسال، متوسط قیمت ملک در پایتخت را حدود ۱۴۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان اعلام کرده بود. این اعداد با برآورد فعلی فایل‌های بازار فاصله زیادی ندارند.

پس در شرایط فعلی، عدد ۲۸۶ میلیون تومان را نمی‌توان «قیمت امروز متوسط مسکن تهران» دانست.

ماجرای مسکن متری ۱۳۰۰ دلار چیست؟

عدد ۱۳۰۰ دلار بی‌منبع نیست. در گزارشی که اوایل مرداد به نقل از کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران منتشر شد، گفته شده قیمت دلاری مسکن در ماه قبل از محدوده تاریخی ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار عبور کرده و به بیش از ۱۳۰۰ دلار رسیده است.

اما در همان گزارش توضیحی درباره فرمول محاسبه، نرخ دلار مورد استفاده، جامعه آماری آپارتمان‌ها یا اینکه عدد بر اساس معامله قطعی است یا قیمت پیشنهادی ارائه نشده است. این نکته زمانی مهم می‌شود که عدد مذکور را با داده‌های امروز مقایسه کنیم.

دلار آزاد در ظهر جمعه ۲۳ مرداد حدود ۱۸۶ هزار و ۸۵۰ تومان گزارش شده است. اگر واقعاً متوسط هر متر آپارتمان تهران ۱۳۰۰ دلار باشد، قیمت ریالی متناظر باید در حال حاضر حدود ۲۴۳ میلیون تومان باشد؛ رقمی بسیار بالاتر از برآورد ۱۳۵ میلیون تومانی کل شهر و حتی بالاتر از متوسط‌های اعلامی ۱۴۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان در ماه‌های قبل.

این اختلاف نشان می‌دهد عدد ۱۳۰۰ دلار احتمالاً با روش، زمان یا سبد ملکی متفاوتی محاسبه شده و نمی‌توان آن را بدون توضیح به‌عنوان میانگین قطعی امروز تهران به کار برد.

اگر دلار ۲۲۰ هزار تومان شود، مسکن واقعاً متری ۲۸۶ میلیون می‌شود؟

نه الزاماً.

از نظر ریاضی محاسبه درست است:

مشکل در خود ضرب نیست؛ مشکل این است که هیچ قانونی وجود ندارد که قیمت دلاری مسکن حتماً روی ۱۳۰۰ دلار ثابت بماند.

اگر دلار از ۱۸۷ هزار به ۲۲۰ هزار تومان برسد و قیمت ریالی مسکن تغییری نکند، قیمت دلاری خانه از حدود ۷۲۳ دلار به حدود ۶۱۵ دلار کاهش می‌یابد. این اتفاق در اقتصاد ایران بارها امکان‌پذیر بوده است؛ ارز می‌تواند در مدت کوتاهی جهش کند، در حالی که بازار مسکن به دلیل نقدشوندگی پایین، ضعف خریدار و زمان‌بر بودن معاملات با تأخیر واکنش نشان دهد.

بنابراین فرمول «دلار ۲۲۰ هزار تومان = خانه متری ۲۸۶ میلیون تومان» پیش‌بینی قطعی نیست؛ یک سناریوی مشروط است.

چرا مسکن نمی‌تواند هم‌پای دلار بالا برود؟

مهم‌ترین مانع، قدرت خرید است.

گزارش تازه ایسنا از بازار تهران نشان می‌دهد پس از افزایش شدید قیمت‌های پیشنهادی در بهار، معاملات به رکود عمیقی رسیده است. برخی فروشندگانی که نیاز فوری به نقدینگی داشته‌اند حتی ۱۰ تا ۱۵ درصد از قیمت پیشنهادی خود عقب‌نشینی کرده‌اند و فعالان بازار می‌گویند در بخش بزرگی از بازار، هم خریدار واقعی و هم فروشنده واقعی کم شده است.

در مرداد نیز گزارش‌های بازار از کاهش شدید معاملات حکایت دارند و گفته می‌شود بخش مهم خریدهای باقی‌مانده مربوط به واحدهای کوچک‌تر و متناسب با توان خریداران مصرفی است. از آنجا که آمار رسمی معاملات منتشر نمی‌شود، ارقام مربوط به تعداد معاملات باید برآورد بازار تلقی شوند، نه آمار رسمی قطعی.

این همان جایی است که رابطه دلار و مسکن قطع می‌شود. یک فروشنده ممکن است با بالا رفتن دلار قیمت آپارتمانش را ۳۰ درصد افزایش دهد، اما اگر خریداری با توان پرداخت آن رقم وجود نداشته باشد، «قیمت آگهی» بالا می‌رود، نه الزاماً «قیمت معامله».

جهش پساجنگ واقعی بود یا قیمت‌سازی؟

فعالان صنفی به ایسنا گفته‌اند پس از جنگ اخیر، قیمت‌های پیشنهادی بعضی آپارتمان‌های تهران جهش‌های بسیار سنگینی، حتی تا حدود ۷۰ یا ۸۰ درصد، تجربه کرد. اما همان گزارش تأکید دارد که این قیمت‌ها با توان مالی خریداران تناسب نداشت و رکود باعث شد بخشی از مالکان دوباره از نرخ‌های خود عقب‌نشینی کنند.

این تمایز برای تحلیل بازار بسیار مهم است.

اگر آپارتمانی که قبلاً متری ۱۵۰ میلیون تومان فایل می‌شد ناگهان ۲۳۰ میلیون تومان آگهی شود اما ماه‌ها معامله نشود، نمی‌توان با اطمینان گفت قیمت واقعی بازار ۲۳۰ میلیون تومان شده است.

حتی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز پیش‌تر هشدار داده بود که نرخ‌های اعلامی در بازار می‌توانند با قیمت واقعی معاملات فاصله داشته باشند.

هزینه ساخت چقدر اجازه کاهش قیمت می‌دهد؟

از سمت عرضه نیز یک نیروی صعودی جدی وجود دارد.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در اواخر تیر اعلام کرد متوسط هزینه احداث یک ساختمان پنج‌طبقه در کشور به حدود متری ۶۰ میلیون تومان رسیده و نسبت به سال گذشته حدود ۷۰ درصد بالا رفته است. افزایش قیمت مصالح و سایر نهاده‌های ساختمانی عامل اصلی این رشد عنوان شده است.

این ۶۰ میلیون تومان البته قیمت تمام‌شده آپارتمان نیست؛ زمین، عوارض، تأمین مالی، خدمات، سود سازنده و هزینه‌های متعدد دیگری نیز وجود دارند. اما روند آن نشان می‌دهد حتی در شرایط رکودی، تولیدکننده با یک کف هزینه‌ای رو به افزایش مواجه است.

همین تضاد بازار مسکن را در شرایط دشواری قرار می‌دهد: خریدار توان پرداخت قیمت‌های بالاتر را ندارد، اما سازنده نیز با هزینه‌های قبلی قادر به تولید نیست.

نتیجه چنین وضعیتی معمولاً می‌تواند رکود تورمی باشد؛ قیمت اسمی پایین نمی‌آید یا آرام بالا می‌رود، ولی تعداد معاملات و ساخت‌وساز ضعیف باقی می‌ماند.

دلار ۲۲۰ هزار تومانی چه اثری بر مسکن خواهد داشت؟

اگر دلار واقعاً به ۲۲۰ هزار تومان برسد، سه کانال می‌تواند روی مسکن اثر بگذارد: گران‌تر شدن مصالح و تجهیزات وابسته به ارز، افزایش انتظارات تورمی مالکان و افزایش ارزش جایگزینی ملک.

اما سرعت و میزان انتقال آن به قیمت مسکن مشخص نیست.

سناریوی اول این است که دلار افزایش یابد و بازار مسکن نیز به دلیل ورود سرمایه یا افزایش انتظارات تورمی بخشی از آن را جبران کند. در این حالت قیمت اسمی خانه بالا می‌رود.

سناریوی دوم این است که دلار جهش کند اما قدرت خرید همچنان ضعیف باشد. در آن صورت قیمت دلاری مسکن کاهش پیدا می‌کند و بازار مسکن فقط بخشی از افزایش ارز را با تأخیر جذب می‌کند.

با توجه به رکود فعلی، سناریوی دوم را نمی‌توان نادیده گرفت. رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز در ابتدای مرداد گفته بود با وجود رشد نرخ‌های پیشنهادی، شرایط فعلی بازار ظرفیت جهش شدید قیمت را ندارد و ضعف تقاضا مانع مهمی است.

آیا مسکن تهران الان برای سرمایه‌گذاری ارزان است؟

صرف دیدن عدد دلاری پایین‌تر نمی‌تواند چنین نتیجه‌ای بدهد.

اگر متوسط پیشنهادی امروز را حدود ۱۳۵ میلیون تومان و دلار را نزدیک ۱۸۷ هزار تومان بگیریم، قیمت دلاری حدود ۷۲۰ دلار می‌شود. این رقم از عدد ۱۳۰۰ دلاری مطرح‌شده بسیار پایین‌تر است؛ اما پایین بودن «قیمت دلاری» به تنهایی تضمین نمی‌کند که قیمت ریالی به‌زودی جهش کند.

سرمایه‌گذار باید نقدشوندگی، امکان اجاره، بازده اجاره‌ای، هزینه نگهداری، مالیات، کیفیت و موقعیت ملک و مهم‌تر از همه احتمال پیدا شدن خریدار بعدی را نیز در نظر بگیرد.

بازاری که قیمت آن بالا می‌رود ولی معامله‌ای در آن انجام نمی‌شود، روی کاغذ بازده ایجاد می‌کند اما هنگام خروج می‌تواند سرمایه‌گذار را با مشکل مواجه کند.

مسکن متری ۲۸۶ میلیون؛ سناریو است، نه قیمت قطعی آینده

مهم‌ترین اصلاح در روایت فعلی بازار همین است: ۱۳۰۰ دلار یک نرخ ثابت و تضمین‌شده برای مسکن تهران نیست و دلار ۲۲۰ هزار تومانی نیز به‌طور خودکار متوسط قیمت خانه را به ۲۸۶ میلیون تومان نمی‌رساند.

داده‌های موجود مرداد ۱۴۰۵، بسته به منبع و روش برآورد، متوسط قیمت پیشنهادی کل تهران را بیشتر در محدوده حدود ۱۳۵ تا ۱۵۰ میلیون تومان نشان می‌دهند، هرچند مناطق شمالی تهران به‌راحتی بالای ۲۰۰ میلیون تومان قرار گرفته‌اند.

از طرف دیگر، هزینه ساخت به‌شدت افزایش یافته و اجازه سقوط آسان قیمت‌ها را نمی‌دهد؛ در مقابل، ضعف قدرت خرید نیز مانع جهش آزادانه بازار است.

به همین دلیل دوراهی واقعی مسکن تهران نه «۱۳۰۰ دلار یا ۲۸۶ میلیون تومان»، بلکه تقابل تورم هزینه‌ای با قدرت خرید فرسوده خانوارها است.

اگر دلار دوباره جهش کند، قیمت‌های پیشنهادی احتمالاً سریع واکنش نشان می‌دهند؛ اما اینکه معامله واقعی هم در همان سطح شکل بگیرد، پرسش بسیار مهم‌تری است. در بازار امروز تهران، عددی که فروشنده روی آگهی می‌گذارد لزوماً همان عددی نیست که خریدار حاضر است پای قرارداد بنویسد.