خانه بخریم یا صبر کنیم؟ پیش‌بینی رشد ۵۰ درصدی مسکن زیر ذره‌بین

بازار مسکن پس از جهش قیمت‌های پیشنهادی در اردیبهشت، وارد دوره‌ای از رکود سنگین و عقب‌نشینی محدود فروشندگان شده است. برخی مالکان نیازمند نقدینگی، قیمت آگهی خود را ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش داده‌اند، اما کاهش چند فایل خاص به معنای ارزان‌شدن فراگیر مسکن نیست. تورج سرباز، عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، نیز این افت را نتیجه نبود مشتری و کاهش توان خرید می‌داند، نه حاصل سیاستی که سطح عمومی قیمت‌ها را پایین آورده باشد.

قیمت پیشنهادی با قیمت معامله‌شده یکی نیست

مهم‌ترین نکته در تحلیل وضعیت فعلی، تفکیک نرخ آگهی‌ها از ارقام قراردادهای نهایی است. متوسط قیمت پیشنهادی آپارتمان در تهران طی اردیبهشت ۱۴۰۵ به حدود ۱۹۹ میلیون تومان برای هر مترمربع رسید؛ درحالی‌که متوسط قیمت قطعی واحدهای معامله‌شده حدود ۱۵۷ میلیون تومان بود. فاصله ۲۷ درصدی این دو شاخص نشان می‌داد انتظارات فروشندگان بسیار سریع‌تر از قدرت خرید خریداران رشد کرده است. تعداد معاملات آن ماه نیز کمتر از دو هزار واحد گزارش شد که از رکودی بسیار سنگین حکایت داشت.

در خرداد، متوسط قیمت پیشنهادی به حدود ۲۰۴ میلیون تومان رسید؛ یعنی رشد ماهانه این شاخص از ۲۱.۵ درصد در اردیبهشت به حدود ۲.۵ درصد کاهش یافت. متوسط قیمت قطعی معاملات نیز حدود ۱۸۱ میلیون تومان اعلام شد و شکاف قیمت آگهی با معامله به کمتر از ۱۵ درصد برگشت. این تغییر نشان می‌دهد بازار پس از جهش هیجانی اردیبهشت تا حدی تعدیل شده، اما هنوز ارزان نشده است.

این ارقام نیز باید با احتیاط خوانده شوند. بانک مرکزی در صفحه رسمی گزارش‌های ماهانه بازار مسکن تهران، در حال حاضر گزارش‌های منظم را تنها تا سال ۱۴۰۳ فهرست کرده است؛ بنابراین بخش بزرگی از آمار روز بازار ۱۴۰۵ از سامانه‌های معاملاتی، پایش آگهی‌ها و گزارش رسانه‌های تخصصی به دست می‌آید و همه آنها یک تعریف و نمونه آماری مشترک ندارند.

آیا قیمت مسکن واقعاً ۸۰ درصد جهش کرده است؟

ادعای رشد ۸۰ درصدی عمدتاً به «قیمت‌های پیشنهادی» و اظهارات فعالان صنفی مربوط است و نباید آن را معادل رشد رسمی متوسط معاملات تهران دانست. داده‌های اردیبهشت نشان می‌دهد متوسط نرخ آگهی‌ها نسبت به ماه مشابه سال قبل حدود ۹۵ درصد و نسبت به فروردین ۲۱.۵ درصد افزایش یافته بود، اما قیمت قطعی فاصله زیادی با نرخ مورد انتظار فروشندگان داشت.

حتی با پذیرش فرض رشد ۸۰ درصدی نیز عقب‌نشینی ۱۰ یا ۱۵ درصدی قیمت، افزایش قبلی را خنثی نمی‌کند. کالایی که از عدد ۱۰۰ به ۱۸۰ رسیده باشد، پس از افت ۱۰ درصدی روی ۱۶۲ و پس از افت ۱۵ درصدی روی ۱۵۳ قرار می‌گیرد؛ یعنی همچنان به‌ترتیب ۶۲ و ۵۳ درصد گران‌تر از نقطه آغاز است.

بااین‌حال، نباید از کاهش قیمت فایل‌های فوری هم چشم‌پوشی کرد. فروشنده‌ای که برای تسویه بدهی، مهاجرت، خرید ملک دیگر یا تأمین سرمایه کسب‌وکار به پول نیاز دارد، ممکن است تخفیف معناداری بدهد. چنین معاملاتی می‌توانند برای خریدار مصرفی فرصت ایجاد کنند، اما لزوماً مسیر کل بازار را تغییر نمی‌دهند.

هنوز در چند منطقه تهران خانه زیر متری ۱۰۰ میلیون وجود دارد

عبارت «در کمتر منطقه‌ای از تهران می‌توان خانه زیر متری ۱۰۰ میلیون تومان یافت» درباره بخش بزرگی از مناطق مرکزی و شمالی درست است، اما اگر به کل ۲۲ منطقه تعمیم داده شود، دقیق نیست.

برآورد فعلی یک سامانه پایش بازار، متوسط قیمت منطقه ۱۰ را حدود ۹۶.۳ میلیون، منطقه ۱۱ را ۹۶.۲ میلیون، منطقه ۱۲ را ۸۸.۱ میلیون و مناطق ۱۵ تا ۲۱ را بین حدود ۶۴.۸ تا ۹۵.۱ میلیون تومان برای هر متر نشان می‌دهد. این ارقام میانگین برآوردی فایل‌ها هستند و کیفیت، سن بنا و محله‌های هر منطقه تفاوت زیادی دارند، اما نشان می‌دهند هنوز در چندین منطقه متوسط قیمت زیر ۱۰۰ میلیون تومان قرار دارد.

با متوسط قطعی ۱۸۱ میلیون تومان، یک آپارتمان ۶۰ متری به‌طور حسابی حدود ۱۰ میلیارد و ۸۶۰ میلیون تومان ارزش دارد. البته این محاسبه صرفاً با میانگین کل شهر انجام شده است؛ قیمت واقعی واحدی ۶۰ متری در منطقه ۱۸ می‌تواند کمتر از نصف نمونه مشابه در منطقه ۳ باشد.

رشد ۳۰ تا ۵۰ درصدی تا پایان سال چقدر معتبر است؟

رسول قربان‌نژاد، کارشناس بازار مسکن، پیش‌بینی کرده است که در صورت کاهش ریسک‌های سیاسی و ورود سرمایه‌های خارج‌شده از بازار ارز و طلا به مسکن، قیمت ملک ممکن است تا پایان سال ۳۰ تا ۵۰ درصد افزایش پیدا کند. او رشد آتی را بیشتر ناشی از افزایش تقاضای سرمایه‌ای می‌داند تا هزینه ساخت.

این پیش‌بینی یک نظر کارشناسی و وابسته به چند شرط است، نه اجماع بازار یا برآورد رسمی. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، در مقابل گفته است تب‌وتاب ابتدای سال فروکش کرده، خانه‌اولی‌ها و سرمایه‌گذاران حضور محدودی دارند و بعید است بازار در تابستان با التهاب جدی مواجه شود. او معاملات فعلی را بیشتر مربوط به متقاضیان تبدیل‌به‌احسن می‌داند.

همچنین توصیف تورم فعلی مسکن به‌عنوان «تورم فشار تقاضا» نیازمند احتیاط است. بازاری که معاملات آن کم‌حجم و تقاضای مصرفی آن ضعیف است، در شرایط فعلی با فشار تقاضای گسترده روبه‌رو نیست. بخشی از رشد اسمی اخیر را می‌توان ناشی از انتظارات تورمی، جهش نرخ ارز و افزایش قیمت‌های پیشنهادی دانست. در صورت ورود دوباره نقدینگی سرمایه‌ای، تورم تقاضای دارایی می‌تواند تقویت شود، اما این اتفاق هنوز سناریویی برای آینده است.

سه سناریوی قیمت مسکن تا پایان ۱۴۰۵

در سناریوی اول، فروشندگان برای انجام معامله ناچار به پذیرش تخفیف می‌شوند، اما کاهش عمومی قیمت ممکن است محدود باقی بماند. در سناریوی دوم، نرخ آگهی‌ها بالا می‌رود، ولی فاصله میان قیمت پیشنهادی و قطعی دوباره افزایش پیدا می‌کند. سناریوی سوم همان حالتی است که می‌تواند پیش‌بینی رشد ۳۰ تا ۵۰ درصدی را محقق کند؛ یعنی هم‌زمان انتظارات تورمی، نقدینگی و تقاضای سرمایه‌ای فعال شوند.

اگر متوسط قیمت قطعی ۱۸۱ میلیون تومانی یک آپارتمان ۶۰ متری مبنا قرار گیرد، رشد ۳۰ درصدی ارزش آن را از حدود ۱۰.۸۶ میلیارد به ۱۴.۱۲ میلیارد تومان و رشد ۵۰ درصدی به ۱۶.۲۹ میلیارد تومان می‌رساند. اما این محاسبه صرفاً نمایش اثر درصدهاست و به معنای تضمین چنین رشدی نیست.

الان خانه بخریم یا منتظر بمانیم؟

برای خریدار مصرفی که خانه را برای سکونت می‌خواهد، افق نگهداری چندساله دارد و بخش اصلی پول خرید را آماده کرده است، رکود فعلی می‌تواند فرصت مذاکره ایجاد کند. چنین خریداری بهتر است به‌جای دنبال‌کردن میانگین کل تهران، فایل‌هایی را پیدا کند که مدت زیادی بدون مشتری مانده‌اند یا مالک آنها نیاز واقعی به نقدینگی دارد.

خرید زمانی منطقی‌تر است که پس از پرداخت ثمن و هزینه‌های جانبی، ذخیره اضطراری خانوار از بین نرود؛ اقساط احتمالی فشار غیرقابل‌تحملی بر درآمد ماهانه وارد نکند؛ و خریدار مجبور نباشد برای تأمین کسری بودجه، وام غیررسمی یا بدهی کوتاه‌مدت با هزینه بالا بگیرد.

برای خانه‌اولی‌هایی که سرمایه کافی ندارند، ترس از رشد آینده نباید به خرید عجولانه منجر شود. ورود به معامله‌ای که پرداخت اقساط، هزینه بازسازی یا تأمین باقی‌مانده ثمن آن نامطمئن است، می‌تواند ریسک بیشتری از افزایش احتمالی قیمت داشته باشد.

برای سرمایه‌گذار کوتاه‌مدت، شرایط فعلی پرریسک‌تر است. نقدشوندگی پایین، فاصله زیاد قیمت خرید و فروش، هزینه انتقال، احتمال تغییر شرایط سیاسی و زمان‌بر بودن فروش ملک باعث می‌شود کسب سود کوتاه‌مدت تضمین‌شده نباشد. رکود فعلی بیش از آنکه بازار مناسبی برای نوسان‌گیری باشد، بازار جست‌وجوی فایل‌های خاص و زیرقیمت است.

آیا قیمت‌گذاری دستوری می‌تواند مسکن را ارزان کند؟

پیشنهاد تعیین سقف برای قیمت فروش آپارتمان و جلوگیری دفاتر اسناد رسمی از ثبت معاملات بالاتر از نرخ مصوب، دیدگاه تورج سرباز است و در حال حاضر مصوبه اجرایی بازار خریدوفروش محسوب نمی‌شود. او همچنین معاملات سریالی و وکالتی را از عوامل رشد قیمت دانسته و برابرشدن هزینه نقل‌وانتقال وکالتی و قطعی را عاملی برای کاهش این معاملات معرفی کرده است.

اجرای سقف قیمتی در بازار خرید، بدون افزایش عرضه، شفافیت معاملات و اخذ مالیات مؤثر از سوداگری، می‌تواند بخشی از قراردادها را به پرداخت‌های غیررسمی یا اعلام قیمت پایین‌تر در سند منتقل کند. راهکار پایدارتر، انتشار منظم قیمت‌های قطعی، افزایش عرضه، کاهش هزینه ساخت، توسعه تأمین مالی متناسب با درآمد خانوار و کاهش انگیزه نگهداری واحدهای خالی است.

جمع‌بندی؛ زمان مناسب خرید برای همه یکسان نیست

بازار مسکن تهران ارزان نشده است؛ اما تب قیمت‌گذاری اردیبهشت نیز با همان شدت ادامه ندارد. متوسط نرخ پیشنهادی از ۱۹۹ میلیون تومان در اردیبهشت به ۲۰۴ میلیون در خرداد رسید، درحالی‌که رشد ماهانه آن به‌طور محسوسی کند شد و برخی فروشندگان نیز از قیمت‌های قبلی عقب نشستند.

پیش‌بینی رشد ۳۰ تا ۵۰ درصدی یکی از سناریوهای ممکن تا پایان ۱۴۰۵ است، نه نتیجه‌ای قطعی. تحقق آن به مسیر ارز، تورم، تحولات سیاسی و ورود سرمایه به بازار ملک بستگی دارد.

برای خریدار مصرفی دارای توان مالی، یافتن یک ملک مناسب با تخفیف واقعی می‌تواند از تلاش برای تشخیص دقیق کف بازار منطقی‌تر باشد. برای سرمایه‌گذار کوتاه‌مدت یا خانواری که برای تأمین پول خرید تحت فشار قرار می‌گیرد، صبر و حفظ نقدینگی تصمیم کم‌ریسک‌تری است. در بازار فعلی، کیفیت معامله مهم‌تر از پیش‌بینی یک عدد برای متوسط قیمت پایان سال است.