اجاره خانه در گیشا چقدر شد؟ رهن ۶.۱ میلیاردی برای ۱۱۰ متر / اجاره ۲۰۰ میلیونی برای ۱۴۰ متر

گیشا یا کوی نصر سال‌هاست یکی از بازارهای پرتقاضای اجاره در منطقه ۲ تهران است؛ اما افزایش عمومی هزینه مسکن باعث شده تعریف «گران» در این محله نیز تغییر کند. واحدهایی که تا چند سال قبل بیشتر در بازار خرید مورد توجه بودند، اکنون برای رهن کامل به چند میلیارد تومان نقدینگی نیاز دارند.

آخرین آمار رسمی نیز نشان می‌دهد فشار اجاره همچنان ادامه دارد. بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران، تورم ماهانه اجاره در مرداد ۱۴۰۵ معادل ۲.۵ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۱.۸ درصد و تورم سالانه ۳۲.۳ درصد بوده است.

قیمت اجاره آپارتمان در گیشا شهریور ۱۴۰۵

بر اساس فایل‌های تازه بازار، سه نمونه شاخص در کوی نصر به این شرح هستند:

این ارقام قیمت‌های پیشنهادی فایل‌های بازار هستند و نباید لزوماً معادل نرخ نهایی قرارداد دانسته شوند. کیفیت ساختمان، طبقه، پارکینگ، آسانسور، نورگیری، تعداد واحد در طبقه و حتی فوریت مالک برای اجاره می‌تواند مبلغ نهایی را تغییر دهد.

با این حال، آگهی‌های زنده منطقه همین دامنه قیمتی را تأیید می‌کنند. برای نمونه یک آپارتمان ۱۰۸ متری نوساز و کلیدنخورده در گیشا با رهن کامل پنج میلیارد تومان آگهی شده است.

همچنین در فایل‌های فعلی، آپارتمان ۸۵ متری ساخت ۱۴۰۵ با رهن کامل ۴.۵ میلیارد تومان، واحد ۸۹ متری با ۳.۵ میلیارد تومان و آپارتمان ۸۴ متری با ۲.۶۵ میلیارد تومان دیده می‌شود.

رهن ۶.۱ میلیاردی برای خانه ۱۱۰ متری؛ متری چند؟

یکی از مهم‌ترین ارقام بازار فعلی، رهن کامل ۶ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومانی برای واحد ۱۱۰ متری نوساز است.

با تقسیم رقم رهن بر مساحت، ودیعه این ملک به حدود ۵۵.۵ میلیون تومان به ازای هر مترمربع می‌رسد.

در واحد ۹۷ متری با رهن کامل ۴.۵ میلیارد تومان نیز رقم ودیعه به ازای هر متر حدود ۴۶.۴ میلیون تومان است.

این مقایسه نشان می‌دهد سن بنا و کیفیت ساختمان می‌تواند حتی در محدوده‌ای کوچک مانند گیشا، رقم رهن هر متر را نزدیک ۲۰ درصد یا بیشتر جابه‌جا کند.

نمونه‌های زنده بازار نیز همین موضوع را نشان می‌دهند؛ آپارتمان ۱۰۸ متری کلیدنخورده با رهن پنج میلیارد تومانی تقریباً متری ۴۶.۳ میلیون تومان رهن قیمت‌گذاری شده است.

اجاره ماهانه ۲۰۰ میلیون تومان در گیشا

فایل ۱۴۰ متری سه‌خوابه با یک میلیارد تومان ودیعه و ۲۰۰ میلیون تومان اجاره ماهانه یکی از سنگین‌ترین ترکیب‌های اجاره در نمونه‌های مورد بررسی است.

اگر برای مقایسه صرفاً از عرف تقریبی تبدیل هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه به سه میلیون تومان اجاره ماهانه استفاده شود، اجاره ۲۰۰ میلیون تومانی معادل بیش از ۶.۶ میلیارد تومان ودیعه خواهد بود. با اضافه کردن یک میلیارد تومان پول پیش، ارزش تقریبی این قرارداد به چیزی نزدیک ۷.۷ میلیارد تومان رهن کامل می‌رسد.

این تبدیل فقط برای مقایسه فایل‌هاست و نرخ تبدیل در مذاکرات واقعی می‌تواند متفاوت باشد.

جالب آنکه همین فایل ۱۴۰ متری ساخت ۱۴۰۱ با ودیعه یک میلیارد و اجاره ۲۰۰ میلیون تومان در آگهی‌های تازه گیشا نیز دیده می‌شود.

این نشان می‌دهد بازار واحدهای بزرگ و باکیفیت گیشا عملاً وارد محدوده‌ای شده که پرداخت اجاره ماهانه سه‌رقمی دیگر پدیده‌ای استثنایی نیست.

واحدهای بزرگ گیشا تا کجا گران شده‌اند؟

هرچه متراژ و کیفیت بنا بیشتر می‌شود، فاصله قیمت‌ها نیز افزایش می‌یابد.

در فایل‌های اخیر، یک واحد ۱۵۰ متری سه‌خوابه ساخت ۱۳۸۰ با رهن کامل ۴.۵ میلیارد تومان، واحد ۱۷۶ متری با رهن حدود شش میلیارد و یک آپارتمان ۱۷۰ متری نوساز ساخت ۱۴۰۵ با رهن کامل هشت میلیارد تومان دیده می‌شود.

حتی یک واحد ۱۶۰ متری نوساز در همین بازار با شش میلیارد تومان ودیعه و ۲۰۰ میلیون تومان اجاره ماهانه فایل شده است.

این ارقام نشان می‌دهد بازار گیشا را دیگر نمی‌توان صرفاً یک بازار میان‌قیمت در غرب تهران توصیف کرد. بخش نوساز و لوکس این محله عملاً وارد رقابت با برخی مناطق گران‌تر شهر شده است.

چرا اجاره گیشا همچنان بالاست؟

نخستین عامل، موقعیت جغرافیایی است.

گیشا از شمال به بزرگراه حکیم، از جنوب به جلال آل‌احمد، از شرق به چمران و از غرب به شیخ فضل‌الله نوری محدود می‌شود. همین چهار محور دسترسی مستقیم به بخش بزرگی از تهران را فراهم می‌کنند.

در زمینه حمل‌ونقل عمومی نیز ایستگاه‌های متروی دانشگاه تربیت مدرس، شهرک آزمایش و پارک گفت‌وگو در اطراف یا محدوده دسترسی گیشا قرار دارند.

عامل دوم، محدود بودن عرضه زمین و واحد جدید در بافت تثبیت‌شده محله است. گزارش‌های تازه بازار خرید گیشا نیز از محدودیت عرضه پروژه‌های بزرگ و تقاضای مستمر برای واحدهای خوش‌نقشه و کم‌سن خبر می‌دهند.

در نتیجه وقتی یک ساختمان نوساز با پارکینگ، آسانسور و پلان مطلوب وارد بازار اجاره می‌شود، مالک قدرت قیمت‌گذاری بیشتری نسبت به یک واحد قدیمی دارد.

آپارتمان‌های قدیمی هنوز گزینه ارزان‌تری هستند؟

بله، اما «ارزان» در گیشا معنای نسبی دارد.

در فایل‌های فعلی، واحد ۱۰۰ متری دوخوابه‌ای با ۴۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۳۰ میلیون تومان اجاره دیده می‌شود. واحد ۱۱۰ متری دیگری نیز با یک میلیارد تومان ودیعه و ۶۵ میلیون تومان اجاره عرضه شده است.

بنابراین برای مستأجری که چند میلیارد تومان نقدینگی برای رهن کامل ندارد، هنوز امکان انتخاب قراردادهایی با پول پیش کمتر و اجاره ماهانه بالاتر وجود دارد.

اما همین گزینه‌ها نیز نشان می‌دهند هزینه سکونت ماهانه در گیشا دیگر پایین نیست.

تورم اجاره آرام‌تر شده، اما فشار مستأجر کم نشده است

آمار رسمی یک نکته قابل توجه دارد.

تورم سالانه اجاره از ۳۴.۷ درصد در بهمن ۱۴۰۴ به ۳۲.۳ درصد در مرداد ۱۴۰۵ رسیده است.

در ظاهر سرعت رشد اجاره کمتر شده، اما این کاهش نرخ تورم به معنی ارزان شدن اجاره نیست؛ تنها یعنی قیمت‌ها با سرعت کمتری نسبت به قبل افزایش می‌یابند.

وقتی پایه اجاره قبلاً چند بار افزایش یافته، حتی رشد سالانه ۳۰ درصدی نیز مبلغ بسیار سنگینی به قرارداد جدید اضافه می‌کند.

از سوی دیگر، هزینه نگهداری و تعمیر واحد مسکونی نیز در مرداد نسبت به سال قبل ۸۲.۳ درصد افزایش داشته است؛ عاملی که می‌تواند انتظارات مالی مالکان را نیز بالا نگه دارد.

آیا گیشا هنوز از شمال تهران ارزان‌تر است؟

در بسیاری از فایل‌ها بله، اما فاصله در بخش نوساز و لوکس کاهش یافته است.

مزیت اصلی گیشا برای بخشی از متقاضیان این است که بدون رفتن به مناطق شمالی‌تر می‌توانند به واحدهای نوساز، دسترسی بزرگراهی مناسب و خدمات شهری گسترده دسترسی داشته باشند.

اما وقتی رهن یک آپارتمان ۱۱۰ متری به ۶.۱ میلیارد تومان یا اجاره یک واحد ۱۴۰ متری به ۲۰۰ میلیون تومان در ماه می‌رسد، دیگر نمی‌توان گیشا را گزینه‌ای اقتصادی برای خانوار متوسط دانست.

بازار فعلی بیشتر به دو بخش تقسیم شده است: ساختمان‌های قدیمی‌تر با امکان تبدیل ودیعه به اجاره، و واحدهای جدید و لوکس با ودیعه‌های چندمیلیاردی.

چشم‌انداز اجاره گیشا در پاییز ۱۴۰۵

با پایان تابستان و کاهش سنتی جابه‌جایی مستأجران، معمولاً از تعداد متقاضیان فوری بازار کم می‌شود و امکان مذاکره روی برخی فایل‌ها افزایش پیدا می‌کند.

اما تورم بیش از ۳۰ درصدی اجاره، هزینه بالای تعمیر ساختمان و محدودیت فایل‌های نوساز اجازه نمی‌دهد انتظار افت گسترده قیمت‌ها واقع‌بینانه باشد.

به همین دلیل احتمالاً در پاییز بیش از «کاهش عمومی قیمت»، شاهد افزایش فاصله میان فایل خوب و فایل معمولی خواهیم بود؛ واحدهای قدیمی یا دارای ایراد ممکن است با تخفیف بیشتری اجاره بروند، در حالی که ساختمان‌های نوساز و فول‌امکانات همچنان قدرت قیمت‌گذاری بالایی خواهند داشت.

در مجموع، بازار اجاره گیشا در شهریور ۱۴۰۵ نشان می‌دهد هزینه سکونت در این محله وارد سطح تازه‌ای شده است. رهن ۴.۵ میلیاردی برای ۹۷ متر، رهن ۶.۱ میلیاردی برای ۱۱۰ متر و اجاره ماهانه ۲۰۰ میلیون تومانی برای یک واحد ۱۴۰ متری، گیشا را عملاً در ردیف بازارهای گران اجاره تهران قرار داده است.

مزیت گیشا همچنان دسترسی، تنوع متراژ و کیفیت زندگی شهری است؛ اما مستأجری که امروز این محله را انتخاب می‌کند، دیگر برای یک گزینه «خوش‌قیمت» وارد بازار نمی‌شود، بلکه برای موقعیت مکانی و کیفیت دسترسی، هزینه‌ای در حد محله‌های گران پایتخت پرداخت می‌کند.