پیش‌ بینی تازه کارشناسان از آینده مسکن؛ صبر بازار تا اواخر تابستان

بازار مسکن ایران در یکی از پیچیده‌ترین مقاطع خود قرار گرفته است؛ بازاری که نه توان همراهی با رشد قیمت بازارهای موازی را داشته و نه از قدرت لازم برای خروج از رکود برخوردار بوده است. رکود تورمی حاکم بر بخش مسکن، در دو سال گذشته نه‌تنها حجم معاملات را به پایین‌ترین سطوح رسانده، بلکه رفتار خریداران و فروشندگان را نیز محتاطانه و انتظاری کرده است. در چنین شرایطی، تازه‌ترین اظهارنظرهای کارشناسان نشان می‌دهد که زمان‌بندی پیش‌بینی‌شده برای آغاز رونق با اصلاحاتی همراه شده و اکنون نگاه‌ها بیش از هر زمان دیگری به متغیرهای کلان سیاسی و اقتصادی دوخته شده است.

عقب‌ماندگی بازار مسکن از بازارهای موازی

یکی از محورهای اصلی تحلیل وضعیت کنونی بازار مسکن، مقایسه آن با بازارهای موازی مانند ارز، طلا و سرمایه است. رضا خدادادییان، کارشناس بازار مسکن، معتقد است که این بازار در سال‌های اخیر از سایر بازارها عقب مانده و نتوانسته همگام با موج‌های قیمتی آن‌ها حرکت کند. این عقب‌ماندگی، به باور کارشناسان، بیش از آن‌که نشانه ضعف ساختاری باشد، حاصل شرایط خاص اقتصادی، کاهش قدرت خرید و افت شدید تقاضای مصرفی است.

بازارهای موازی در دوره‌های کوتاه‌مدت با نوسانات شدید و جهش‌های مقطعی مواجه بوده‌اند، اما بازار مسکن به دلیل ماهیت سنگین سرمایه‌گذاری، نقدشوندگی پایین و وابستگی مستقیم به توان مالی خانوارها، واکنش کندتری نشان داده است. همین تفاوت باعث شده که شکاف قیمتی و بازدهی میان مسکن و سایر بازارها افزایش یابد و انتظارات جدیدی در میان فعالان این حوزه شکل بگیرد.

همگرایی تدریجی بدون جهش ناگهانی

خدادادییان با تأکید بر این‌که همگرایی بازار مسکن با سایر بازارها لزوماً به معنای جهش قیمتی شدید نیست، بر روند تدریجی و طبیعی تعدیل قیمت‌ها اشاره می‌کند. به گفته او، در صورت تحقق ثبات سیاسی و کاهش ریسک‌های کلان، بازار مسکن به‌تدریج خود را با سطح عمومی قیمت‌ها هماهنگ خواهد کرد، اما این روند الزاماً با شوک یا افزایش ناگهانی همراه نخواهد بود.

این دیدگاه در تضاد با تصور رایجی است که هرگونه خروج از رکود را مترادف با انفجار قیمتی می‌داند. تجربه دوره‌های گذشته نشان می‌دهد که در شرایط ثبات، رشد قیمت مسکن می‌تواند ملایم، مرحله‌ای و قابل پیش‌بینی باشد؛ رشدی که بیشتر از جنس جبران عقب‌ماندگی است تا ایجاد حباب جدید.

بازنگری در زمان آغاز رونق بازار مسکن

یکی از مهم‌ترین پرسش‌ها برای فعالان اقتصادی و خانوارها، زمان دقیق خروج بازار مسکن از رکود است. بر اساس برآوردهای جدید، پیش‌بینی‌ها نسبت به ماه‌های گذشته دستخوش تغییر شده است. خدادادییان معتقد است که اگر ثبات سیاسی و اقتصادی تداوم داشته باشد، بازار مسکن می‌تواند در اواخر تابستان سال آینده وارد فاز رونق شود.

این پیش‌بینی نشان‌دهنده احتیاط کارشناسان در مواجهه با متغیرهای غیرقابل پیش‌بینی است. بازار مسکن به‌شدت تحت تأثیر سیاست‌های کلان، روابط خارجی، نرخ ارز و انتظارات تورمی قرار دارد و هرگونه تغییر در این عوامل می‌تواند زمان‌بندی رونق را جلو یا عقب بیندازد.

رکود دو ساله و سایه نااطمینانی بر آینده

رکود فعلی بازار مسکن، به گفته بسیاری از تحلیلگران، یکی از طولانی‌ترین دوره‌های رکودی این بخش در دهه‌های اخیر محسوب می‌شود. علی عسکری، رئیس گروه مالی مسکن، پیش‌تر با اشاره به حاکم بودن رکود حدود دو ساله بر این بازار، هشدار داده بود که رخدادها و تحولات پیش‌بینی‌نشده می‌توانند این رکود را عمیق‌تر کنند.

از نگاه او، بازار مسکن بیش از سایر بازارها در برابر شوک‌های بیرونی آسیب‌پذیر است و به همین دلیل ارائه پیش‌بینی قطعی در افق بلندمدت امکان‌پذیر نیست. این نااطمینانی باعث شده بسیاری از سرمایه‌گذاران بزرگ از ورود مجدد به بازار خودداری کنند و بخش قابل توجهی از عرضه و تقاضا در حالت انتظار باقی بماند.

رفتار پله‌ای بازار مسکن در چرخه‌های قیمتی

یکی از ویژگی‌های مهم بازار مسکن که عسکری بر آن تأکید دارد، رفتار پله‌ای قیمت‌هاست. به گفته او، این بازار معمولاً چند سال در مسیر رشد تدریجی حرکت می‌کند و سپس به‌طور ناگهانی با یک جهش قیمتی مواجه می‌شود. پس از این جهش، دوره‌ای از ثبات نسبی یا رکود آغاز می‌شود و سپس پله بعدی شکل می‌گیرد.

این الگوی رفتاری، که در بازه‌های زمانی سه تا چهار ساله یا حتی بیش از شش ساله تکرار می‌شود، نشان می‌دهد که بازار مسکن کمتر تابع نوسانات کوتاه‌مدت است و بیشتر به تحولات ساختاری و بلندمدت واکنش نشان می‌دهد. درک این الگو برای سیاست‌گذاران و سرمایه‌گذاران اهمیت ویژه‌ای دارد، زیرا تصمیم‌گیری‌های هیجانی می‌تواند به زیان‌های جدی منجر شود.

نیمی از مسیر رکود طی شده است

بر اساس تحلیل‌های ارائه‌شده، رکود فعلی بازار مسکن می‌تواند حداقل پنج سال به طول بینجامد؛ دوره‌ای که تاکنون حدود دو سال و نیم از آن سپری شده است. این برآورد اگرچه خوش‌بینانه به نظر نمی‌رسد، اما از دید برخی کارشناسان نشانه‌ای از نزدیک شدن به نیمه دوم چرخه رکود است.

در چنین شرایطی، بازار به‌تدریج نشانه‌هایی از تغییر رفتار نشان می‌دهد؛ نشانه‌هایی مانند افزایش محدود معاملات، تعدیل انتظارات فروشندگان و بازگشت تدریجی خریداران مصرفی. هرچند این علائم هنوز ضعیف و شکننده هستند، اما می‌توانند مقدمه‌ای برای خروج آرام از رکود باشند.

نقش تحولات کلان در تعیین سرنوشت مسکن

تقریباً همه تحلیلگران بر یک نکته اشتراک نظر دارند و آن نقش تعیین‌کننده تحولات کلان اقتصادی و سیاسی در آینده بازار مسکن است. به باور عسکری، در صورت وقوع تحولات مثبت اقتصادی و باز شدن گره‌های کلان، بخش مسکن بدون تردید یکی از نخستین بازارهایی خواهد بود که وارد مسیر رونق می‌شود.

این گزاره از آن جهت اهمیت دارد که مسکن به‌عنوان پیشران بسیاری از صنایع وابسته، می‌تواند نقش مهمی در تحریک اقتصاد ایفا کند. از سوی دیگر، رونق زودهنگام و کنترل‌نشده این بازار نیز می‌تواند فشار مضاعفی بر معیشت خانوارها وارد کند؛ موضوعی که ضرورت سیاست‌گذاری هوشمندانه را دوچندان می‌کند.

جمع‌بندی

بازار مسکن ایران در شرایطی قرار دارد که نه می‌توان آن را در آستانه جهش قیمتی دانست و نه می‌توان چشم‌انداز رونق را کاملاً دور از دسترس تلقی کرد. عقب‌ماندگی این بازار از بازارهای موازی، رکود دو ساله و رفتار پله‌ای قیمت‌ها، همگی نشان می‌دهد که مسیر پیش‌رو نیازمند صبر، ثبات و تصمیم‌گیری‌های دقیق است. بازنگری کارشناسان در زمان آغاز رونق، بیش از هر چیز بیانگر حساسیت بازار به متغیرهای کلان و پرهیز از خوش‌بینی یا بدبینی افراطی است. اگر ثبات سیاسی و اقتصادی تداوم یابد و سیاست‌های حمایتی به‌درستی اجرا شود، می‌توان امیدوار بود که بازار مسکن در اواخر تابستان آینده وارد فاز جدیدی شود؛ فازی که نه با شوک، بلکه با تعدیل تدریجی و بازگشت آرام اعتماد همراه خواهد بود.