قیمت مسکن در افسریه تهران به کدام سمت میرود؟ بررسی آخرین فایلهای فروش و چشمانداز بازار + جدول
بازار مسکن تهران در ماههای اخیر وارد مرحلهای از انتظار و احتیاط شده است؛ مرحلهای که نه میتوان آن را رکود کامل نامید و نه نشانههای یک رونق فراگیر در آن دیده میشود. در این میان، محله افسریه بهعنوان یکی از مناطق پرتقاضای شرق تهران، تصویری نسبتاً شفاف از رفتار فعلی بازار ارائه میدهد. بررسی فایلهای فروش موجود در افسریه نشان میدهد قیمتها در سطحی بالا تثبیت شدهاند و خریداران بیش از هر زمان دیگری به سن بنا، موقعیت جغرافیایی و نسبت قیمت به متراژ توجه دارند. اختلاف میان افسریه شمالی و افسریه جنوبی نیز بار دیگر به یکی از محورهای اصلی تصمیمگیری متقاضیان تبدیل شده است.
قیمت آپارتمان در افسریه شمالی؛ ثبات در سطح بالا
افسریه شمالی همواره بهدلیل دسترسی بهتر، بافت نوسازتر و جذابیت بیشتر برای سکونت خانوارهای متوسط رو به بالا، در صدر قیمتهای این محله قرار داشته است. آخرین فایلهای موجود در بازار نیز این روند را تأیید میکند. بر اساس دادههای بهدستآمده، یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۳۹۴ در افسریه شمالی با قیمت ۱۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان آگهی شده است. این قیمت نشان میدهد که هر متر مربع در این واحد حدود ۱۲۵ میلیون تومان ارزشگذاری شده؛ عددی که افسریه شمالی را در ردیف محلههای نسبتاً گرانقیمت شرق تهران قرار میدهد.
در کنار این فایل، واحد دیگری با متراژ ۱۵۰ متر و دو خواب، با سال ساخت ۱۴۰۴ نیز در همین محدوده عرضه شده که قیمت آن ۱۳ میلیارد تومان تعیین شده است. نکته قابل توجه در این فایل، اختلاف کم قیمت با واحد ۱۰۰ متری قدیمیتر است؛ موضوعی که میتواند نشاندهنده انعطاف فروشندگان نوساز در شرایط فعلی بازار باشد. در واقع، برخی سازندگان ترجیح دادهاند برای جلوگیری از خواب سرمایه، واحدهای نوساز را با حاشیه سود کمتر وارد بازار کنند.
تحلیل متراژ و سال ساخت در تعیین قیمتهای افسریه شمالی
در افسریه شمالی، سال ساخت نقش پررنگی در تعیین قیمت دارد اما متراژ همچنان عامل تعیینکننده نهایی است. مقایسه واحد ۱۰۰ متری با سال ساخت ۱۳۹۴ و واحد ۱۵۰ متری با سال ساخت ۱۴۰۴ نشان میدهد بازار در حال ارسال یک پیام مهم به خریداران است؛ اینکه صرف نوساز بودن، تضمینکننده قیمتهای بسیار بالاتر نیست. در شرایطی که قدرت خرید کاهش یافته، خریداران حاضر نیستند صرفاً برای سال ساخت جدید، اختلافهای قیمتی بزرگ بپردازند. این رویکرد باعث شده برخی فروشندگان برای حفظ جذابیت فایل خود، قیمتگذاری محتاطانهتری در پیش بگیرند.
وضعیت قیمت مسکن در افسریه جنوبی؛ گزینه اقتصادیتر خریداران
افسریه جنوبی در مقایسه با بخش شمالی، همواره بهعنوان گزینهای اقتصادیتر برای خریداران شناخته شده است. بررسی آخرین معاملات و فایلهای فروش نیز این تفاوت را تأیید میکند. در این محدوده، یک واحد ۹۵ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۳، با قیمت ۱۱ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان معامله میشود. این قیمت اگرچه همچنان بالا محسوب میشود، اما در مقایسه با افسریه شمالی، نشاندهنده اختلاف قیمتی ملموس است.
در فایل دیگری، واحدی ۱۱۶ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۳۹۶ در افسریه جنوبی با قیمت ۸ میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان عرضه شده است. این فایل بهویژه برای خریداران مصرفی جذابیت دارد، چراکه نسبت قیمت به متراژ آن، عدد پایینتری را نسبت به سایر فایلهای موجود در بازار افسریه نشان میدهد. همین اختلاف باعث شده افسریه جنوبی در ماههای اخیر سهم بیشتری از معاملات مصرفی را به خود اختصاص دهد.
مقایسه شمال و جنوب افسریه؛ اختلاف قیمت از کجا میآید؟
اختلاف قیمت میان افسریه شمالی و افسریه جنوبی تنها به یک عامل محدود نمیشود. دسترسی بهتر به شریانهای اصلی، نزدیکی به مراکز خدماتی و تجاری، کیفیت ساخت بالاتر و همچنین تصویر ذهنی مثبتتر از افسریه شمالی، همگی در شکلگیری این فاصله قیمتی نقش دارند. در مقابل، افسریه جنوبی با وجود برخورداری از امکانات قابل قبول، همچنان از نظر برخی خریداران بهعنوان گزینهای اقتصادیتر و مناسبتر برای بودجههای محدودتر شناخته میشود.
از سوی دیگر، ترکیب فایلهای موجود نیز در این اختلاف مؤثر است. در حالی که بخش قابل توجهی از فایلهای افسریه شمالی نوساز یا کمسن هستند، در افسریه جنوبی سهم واحدهای با سن بنای متوسط و قدیمیتر بیشتر است. این موضوع بهطور طبیعی روی میانگین قیمتها تأثیر میگذارد.
رفتار خریداران در بازار فعلی افسریه
رفتار خریداران در بازار مسکن افسریه بهوضوح نشاندهنده احتیاط است. خریداران مصرفی بیش از گذشته به دنبال مقایسه دقیق فایلها هستند و در بسیاری از موارد، حاضرند برای یافتن گزینه مناسبتر، زمان بیشتری صرف کنند. چانهزنی بر سر قیمت نیز به یکی از ویژگیهای اصلی معاملات تبدیل شده و فروشندگانی که انعطافپذیری بیشتری نشان میدهند، شانس بالاتری برای نهایی کردن معامله دارند.
در این میان، خریداران سرمایهای نقش کمرنگتری ایفا میکنند. رشد محدود قیمتها و نبود چشمانداز کوتاهمدت برای جهش قیمتی، باعث شده سرمایهگذاران فعلاً نظارهگر بازار باشند و تصمیمگیری خود را به آینده موکول کنند.
تأثیر بازارهای موازی بر قیمت مسکن افسریه
بازار مسکن افسریه، مانند سایر نقاط تهران، بهشدت تحت تأثیر بازارهای موازی قرار دارد. ثبات نسبی در بازار ارز و طلا میتواند بهعنوان یک عامل محرک برای بازگشت آرام خریداران به بازار عمل کند. در شرایطی که نوسانات شدید ارزی وجود نداشته باشد، بخشی از سرمایههای سرگردان دوباره به سمت مسکن حرکت میکنند؛ هرچند این حرکت معمولاً تدریجی و محتاطانه است.
از سوی دیگر، هرگونه شوک در بازارهای موازی میتواند بار دیگر فضای انتظاری را تشدید کرده و معاملات را به تعویق بیندازد. بنابراین، آینده قیمت مسکن در افسریه ارتباط مستقیمی با روند کلی اقتصاد و سیاستهای کلان دارد.
نقش تسهیلات بانکی در تحرک معاملات افسریه
یکی از عوامل کلیدی که میتواند بازار مسکن افسریه را از وضعیت فعلی خارج کند، بهبود شرایط تسهیلات بانکی است. افزایش سقف وام مسکن، کاهش نرخ سود و تسهیل شرایط بازپرداخت، میتواند قدرت خرید خانوارها را تا حدی ترمیم کند. در محلهای مانند افسریه که بخش قابل توجهی از متقاضیان آن مصرفی هستند، اثرگذاری این عامل بیش از مناطق لوکسنشین تهران خواهد بود.
اگر سیاستگذاران بتوانند بستههای اعتباری مؤثرتری ارائه دهند، احتمال افزایش حجم معاملات در افسریه، بهویژه در بخش واحدهای میانمتراژ و قیمت متوسط، وجود دارد.
جمعبندی؛ افسریه در آستانه یک تحرک محتاطانه
بازار مسکن افسریه در حال حاضر در نقطهای ایستاده که نه نشانهای از افت جدی قیمتها در آن دیده میشود و نه ظرفیت جهش ناگهانی وجود دارد. قیمتها در افسریه شمالی در سطحی بالا تثبیت شده و افسریه جنوبی همچنان گزینهای اقتصادیتر برای خریداران محسوب میشود. آینده این بازار به میزان ثبات اقتصاد کلان، روند بازارهای موازی و بهبود تسهیلات بانکی گره خورده است. در صورت فراهم شدن این شرایط، میتوان انتظار داشت افسریه دوباره شاهد تحرکی نسبی و تدریجی در معاملات باشد؛ تحرکی که بیش از هر چیز به نفع خریداران مصرفی خواهد بود.
