تحلیل وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی در طرح نهضت ملی مسکن
محمد دبیری، کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی در قالب طرح نهضت ملی مسکن اظهار داشت:تولید مسکن یک فرمول ساده دارد: زمین، سرمایه، نیروی کار و تقاضای واقعی. در صورتی که یکی از این موارد نباشد، عدد روی کاغذ می‌ماند.
وی ادامه داد : تجربه سال ۱۳۹۲ را داریم که بخش خصوصی در اوج توان خود تنها حدود ۷۵۰ هزار واحد مسکونی ساخت. در صورتی که در شرایطی که هزینه ساخت و قیمت زمین چند برابر شده و دسترسی به منابع مالی محدود است، تحقق عدد یک میلیون واحد دشوار است.
پرداخت تسهیلات هدفمند در حوزه مسکن
دبیری بیان کرد: در صورتی که دولت به‌جای صرفاً اعلام هدف، زنجیره‌ی تولید را تسهیل کند: زمین در اختیار بگذارد، تورم را کنترل کند و پرداخت تسهیلات هدفمند شود. در این صورت می‌توان امیدوار بود که به این عدد نزدیک شویم.
وی در خصوص وضعیت کنونی بازار مسکن هم بیان کرد: بازار در یک رکود تورمی قرار دارد. یعنی حجم معاملات کاهش یافته ولی قیمت‌ها همچنان بالاست.
او در خصوص علت اصلی این موضوع گفت: عرضه جدید از مسکن وارد به بازار نمی شود چراکه، هم هزینه تولید افزایش یافته و سازنده‌ها انگیزه ندارند. در سمت تقاضا هم خانوارها قدرت خرید کافی ندارند. این تعادل منفی باعث شده بازار در ظاهر بی‌حرکت باشد، اما در عمق، فشار روی همه بازیگران زیاد است.
او بیان کرد:با این حال، تقاضای واقعی وجود دارد و همین امیدبخش است. هر خانواده‌ای به مسکن نیاز دارد و این نیاز، موتور آینده بازار خواهد بود.
کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: دو مانع برای بهبود بازار مسکن وجود دارد که یکی از آنها تورم ساخت است به طوری که قیمت آهن، سیمان، تاسیسات و دستمزدها هر روز بالا می‌رود و حتی در رکود هم پایین نمی‌آید.
وی به هزینه‌های غیرمولد هم اشاره کرد و گفت:مجوزها، عوارض شهری و بروکراسی آن‌قدر پرهزینه‌اند که بخش زیادی از تسهیلات بانکی صرف همین‌ها می‌شود. در نتیجه منابع کمی به عملیات اجرایی واقعی می‌رسد.اگر این دو مانع رفع نشود، حتی بهترین نیت‌ها و سیاست‌ها هم نتیجه نمی‌دهند.
دبیری با بیان اینکه تجربه داخلی و بین‌المللی نشان داده دولت در مقام مجری، معمولاً موفق نیست. پروژه‌های دولتی اغلب با تأخیر و کیفیت پایین به بهره‌برداری می‌رسند گفت:نقش درست دولت تسهیل‌گری است، نه سازندگی. یعنی زمین آماده کند، فرآیند صدور پروانه را ساده کند، نرخ تأمین مالی را کاهش دهد و امنیت سرمایه‌گذاری ایجاد کند. در صورتی که دولت این کارها را انجام دهد، بخش خصوصی ظرفیت آن را دارد که بار اصلی تولید مسکن را به دوش بکشد.
بخش خصوصی ستون اصلی تولید مسکن
این کارشناس اقتصادی کشور با تاکید بر اینکه بخش خصوصی ستون اصلی تولید مسکن در کشور است گفت: اما هم اکنون در تنگنای تاریخی قرار گرفته: نقدینگی کم، هزینه بالا و ریسک زیاد. با این حال، هنوز سازندگانی هستند که پروژه شروع می‌کنند، چون می‌دانند نیاز واقعی وجود دارد.
وی توضیح داد: بخش خصوصی حتی در سخت‌ترین شرایط، راه خودش را پیدا کرده و پروژه‌ها را به سرانجام رسانده است.
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه سه اقدام کلیدی برای بهبود وضعیت بازار مسکن ضروری است گفت: نهضت رفع موانع به طوری که بروکراسی سبک شود، هزینه‌های غیرضروری کاهش یابد.
او بیان کرد:کنترل تورم بدون ثبات اقتصادی، هیچ سازنده‌ای جرأت شروع پروژه ندارد همچنین تسهیلات هدفمند به طوری که وام باید مستقیم به عملیات اجرایی تزریق شود، نه به مجوزها و هزینه‌های جانبی.
او بیان کرد: در صورتی که این سه کار انجام شود، هم رکود بازار می‌شکند، هم تولید پایدار می‌شود.
دبیری اظهار داشت: مسکن در ایران نه یک انتخاب، که یک ضرورت است؛ جمعیت و شهرنشینی در حال افزایش است و این یعنی آینده بازار روشن خواهد بود. بخش خصوصی اگر حمایت شود، می‌تواند نه فقط یک میلیون، که بیشتر از آن را هم عملی کند.
وی با بیان اینکه هزینه ساخت در یک سال گذشته تقریباً یک‌چهارم بیشتر شده؛ از مصالح و تاسیسات گرفته تا دستمزد کارگر. یعنی برای یک پروژه متوسط، چند صد میلیون فقط به خاطر همین تغییرات به هزینه‌ها اضافه می شود گفت: طبیعی‌ست این فشار خودش را در قیمت تمام‌شده واحدها نشان دهد.
او بیان کرد: اما اینکه این افزایش در نیمه دوم سال چقدر شدید باشد، بستگی به مدیریت تورم و دسترسی سازنده‌ها به منابع مالی دارد. اگر این دو کنترل شود، می‌توان رشد را قابل مدیریت نگه داشت. به نظرم با همه این شرایط، نیاز واقعی به مسکن آن‌قدر بالاست که بازار در نهایت مسیر خودش را پیدا می‌کند و سازنده‌ها با مدل‌سازی درست می‌توانند مانع جهش‌های سنگین مسکن شوند.