موجران مستأجر عوض نمیکنند؛ بازار اجاره وارد فاز «تمدید قرارداد» شد
منصور غیبی در تازهترین ارزیابی خود از بازار اجاره میگوید رفتار مالکان در حال تغییر است و تعداد بیشتری از آنها به جای یافتن مستأجر جدید، قرارداد فعلی را تمدید میکنند. از نگاه او، یکی از دلایل اصلی این تغییر، آگاهی بیشتر مالکان از هزینههای جانبی تعویض مستأجر است.
تعویض مستأجر میتواند برای موجر با دوره خالی ماندن ملک، هزینه تعمیر و آمادهسازی، رفتوآمد، بازاریابی و ریسک پیدا نکردن سریع متقاضی مناسب همراه باشد. مستأجر نیز برای تغییر خانه با هزینه حمل اثاثیه، کمیسیون، پیدا کردن فایل مناسب و تأمین ودیعه جدید مواجه است.
در چنین وضعیتی، اگر دو طرف بتوانند بر سر افزایش قابلقبولی به توافق برسند، تمدید قرارداد برای هر دو کمهزینهتر است.
غیبی میگوید همین مسئله باعث شده فراوانی فایلهای تازه در بازار نسبت به سالهای قبل کاهش پیدا کند؛ اما تأکید دارد کاهش تعداد فایلهای قابل مشاهده به معنای تعطیلی بازار نیست. هنوز هم متقاضی خرید، فروش، رهن و اجاره وجود دارد، ولی بخش بیشتری از تقاضا بدون ورود ملک به بازار عمومی، از طریق تمدید قرارداد پاسخ داده میشود.
یک اصلاح مهم؛ سقف اجاره در سال ۱۴۰۵ چند درصد است؟
در صحبتهای غیبی از ارقامی مانند ۲۵، ۲۷ و حتی ۳۰ درصد یاد شده است. این ارقام ریشه در سازوکارهای متفاوت سیاستگذاری اجاره دارند، اما برای مستأجری که امروز میخواهد قرارداد مشمول مصوبه جدید را تمدید کند، یک عدد اهمیت بیشتری دارد: ۲۵ درصد.
در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها که در سال ۱۴۰۳ تصویب شد، شورای عالی مسکن اجازه دارد در استانهایی با تورم عمومی بالاتر از ۳۰ درصد، سقف افزایش اجاره را متناسب با تورم و شرایط هر منطقه تعیین کند. به همین دلیل در مقاطعی ارقامی متفاوت برای استانها، از جمله ۲۷ درصد برای تهران، مطرح شد.
اما در خرداد ۱۴۰۵ مصوبه تازهای با تأیید سران قوا ابلاغ شد که برای قراردادهای مسکونی مشمول، تمدید یکساله با درخواست مستأجر و حداکثر افزایش ۲۵ درصدی اجارهبها و ودیعه را در سراسر کشور مقرر میکند. این مصوبه برای قراردادهایی که تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشوند طراحی شده است.
بنابراین در شرایط فعلی، نمیتوان بهطور عمومی گفت مستأجر باید افزایش ۲۷ یا ۳۰ درصدی را بپذیرد؛ برای تمدیدهای مشمول مصوبه اخیر، سقف اعلامشده ۲۵ درصد است.
آیا واقعاً مالکان سقف ۲۵ درصد را رعایت میکنند؟
اینجا روایتها متفاوت است.
غیبی معتقد است رفتار بازار در حال نزدیک شدن به چارچوب مصوبات است و مالکان بیشتر از گذشته افزایشهای کنترلشده و تمدید قرارداد را پذیرفتهاند.
اما تنها سه روز پیش، یکی از اعضای کمیسیون عمران مجلس موضع متفاوتی مطرح کرد و گفت سقف ۲۵ درصدی در بازار بهطور کامل رعایت نمیشود و نظارت دولت باید تقویت شود.
این اختلاف نظر یک نکته مهم را آشکار میکند: هنوز آمار عمومی جامعی که نشان دهد چند درصد از تمام قراردادهای تمدیدشده کشور دقیقاً سقف ۲۵ درصد را رعایت کردهاند منتشر نشده است.
بنابراین نمیتوان با قطعیت گفت «همه بازار» به نرخ مصوب رسیده است.
تورم اجاره هنوز بالای ۳۰ درصد است
دادههای تورمی نیز نشان میدهد فشار روی مستأجران ادامه دارد.
بررسی شاخص قیمت مصرفکننده در تیرماه ۱۴۰۵ نشان میدهد تورم ماهانه اجارهبها حدود ۲.۳ درصد، تورم نقطهبهنقطه ۳۱.۷ درصد و تورم سالانه آن ۳۲.۵ درصد بوده است.
البته نمیتوان تورم ۳۱.۷ درصدی را مستقیماً به معنای نقض سقف ۲۵ درصدی دانست.
سقف قانونی عمدتاً درباره تمدید قراردادهای مشمول اعمال میشود، در حالی که شاخص تورم اجاره مجموعه بسیار گستردهتری از بازار، از قراردادهای تازه تا مناطق و واحدهای مختلف را اندازهگیری میکند.
با این حال، همین آمار نشان میدهد کاهش التهاب به معنای کاهش واقعی هزینه مسکن نیست. اجاره همچنان با سرعتی بالاتر از توان مالی بسیاری از خانوارها رشد میکند.
سامانههای آنلاین، تمدید قرارداد را سادهتر کردهاند
بخش دیگری از تغییر بازار به دیجیتالی شدن ثبت قراردادها مربوط است.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها موجران را ملزم کرده قراردادهای اجاره یا تمدید آنها را در سامانههای رسمی ثبت کنند. ثبت نشدن قرارداد میتواند برای موجر تبعات مالیاتی و حقوقی داشته باشد.
وزارت راه و شهرسازی نیز پیشتر اعلام کرده بود بخش عمده قراردادهای اجاره ثبتشده در سامانه خودنویس بهصورت مستقیم توسط خود مردم انجام میشود. طبق دادههای اعلامشده در اردیبهشت ۱۴۰۵، ۹۵ درصد قراردادهای ثبتشده در این سامانه «خودکاربری» بوده و روزانه حدود هفت تا هشت هزار معامله در آن ثبت میشده است. وزارتخانه همچنین گفته بود راستیآزماییها نشان میدهد بیش از ۸۸ درصد رکوردهای ثبتشده به معاملات واقعی مربوط بودهاند.
این امکان هزینه و پیچیدگی تمدید قرارداد را برای موجر و مستأجر کمتر میکند و میتواند یکی از دلایل افزایش تمدید مستقیم باشد.
چرا تعداد فایل اجاره کمتر شده است؟
کاهش فایلهای اجاره چند علت همزمان دارد.
نخست اینکه تمدید مستقیم باعث میشود خانه اصلاً وارد بازار عمومی نشود. ملکی که سال گذشته در سایتها و بنگاهها عرضه شده، امسال ممکن است با توافق مستقیم همان مستأجر تمدید شود.
دوم اینکه رکود معاملات خرید و فروش نیز میتواند جریان تولید فایل جدید اجاره را کاهش دهد.
غیبی به همین ارتباط اشاره میکند: بخشی از واحدهای اجارهای تازه زمانی ایجاد میشوند که فردی خانهای با هدف سرمایهگذاری خریداری میکند و سپس آن را برای اجاره عرضه میکند. اگر حجم خرید و فروش کم شود، این مسیر ورود واحدهای تازه به بازار اجاره نیز کندتر خواهد شد.
بنابراین «کم شدن فایل» هم میتواند ناشی از افزایش تمدید باشد و هم نتیجه رکود در بخش معاملات سرمایهای.
قیمت مسکن چگونه اجاره را بالا میبرد؟
یکی از محورهای اصلی تحلیل غیبی ارتباط قیمت خرید ملک و اجاره است.
او معتقد است وقتی قیمت مسکن افزایش پیدا میکند و در سطح بالاتر تثبیت میشود، بازار اجاره نیز دیر یا زود از آن اثر میپذیرد.
این ارتباط لزوماً آنی و یکبهیک نیست. ممکن است قیمت آپارتمان طی مدت کوتاهی جهش کند ولی مستأجر توان پرداخت افزایش مشابه را نداشته باشد. در این صورت بازده اجارهای ملک کاهش پیدا میکند.
با گذشت زمان، بخشی از مالکان تلاش میکنند از طریق افزایش اجاره، نسبت بازده سرمایه خود را ترمیم کنند؛ اما محدودیت قدرت خرید مستأجر مانع انتقال کامل رشد قیمت مسکن به اجارهبها میشود.
همین نقطه است که بازار را به یک تعادل شکننده میرساند: مالک تمایل به افزایش بیشتر دارد، اما میداند ممکن است مستأجر نتواند پرداخت کند و ملک برای مدتی خالی بماند.
هیجان روانی قیمتها چقدر مهم است؟
غیبی بخش دیگری از افزایش قیمتها را ناشی از انتظارات تورمی و رفتار روانی میداند. به گفته او، وقتی خانوار یا مالک افزایش قیمت در بازارهای دیگر را مشاهده میکند، انتظار دارد ارزش ملک یا اجاره دریافتی او نیز متناسب با سایر هزینهها افزایش پیدا کند.
دادههای رسمی نیز نشان میدهد این فشار هزینهای واقعی است. در تیرماه، گروه مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوختها همچنان یکی از سنگینترین اجزای سبد هزینه خانوار بود و هزینه خدمات نگهداری و تعمیر مسکن نیز افزایش شدیدی داشت.
بنابراین همه افزایشها را نمیتوان صرفاً «هیجان روانی» دانست؛ بخشی از فشار قیمت به هزینه واقعی نگهداری، تعمیر و ارزش سرمایه برمیگردد.
آیا کاهش تقاضا خبر خوبی برای مستأجران است؟
نه لزوماً.
کاهش تقاضا زمانی خبر مثبتی است که ناشی از افزایش عرضه یا خانهدار شدن خانوارها باشد. اما اگر علت اصلی این باشد که خانوار دیگر توان جابهجایی یا پرداخت اجاره واحد بهتر را ندارد، کاهش تقاضا بیشتر نشانه افت قدرت خرید است.
بازار امروز ممکن است آرامتر باشد، صفهای طولانی برای بازدید از برخی فایلها کمتر شده باشد و تمدید قرارداد افزایش یافته باشد؛ اما تورم سالانه بالای ۳۰ درصدی اجاره نشان میدهد هزینه مسکن همچنان بخش بزرگی از درآمد خانوار را مصرف میکند.
به همین دلیل، «رکود» و «آرامش» را نباید با «بهبود قدرت خرید» اشتباه گرفت.
جمعبندی؛ بازار آرامتر شده، اما مشکل اجاره حل نشده است
بازار اجاره در تابستان ۱۴۰۵ نشانههایی از تغییر رفتار دارد. موجران بیشتری تمدید قرارداد را به تعویض مستأجر ترجیح میدهند، مستأجران نیز به دلیل هزینه بالای جابهجایی تمایل بیشتری به ماندن دارند و امکان ثبت مستقیم قرارداد در سامانههای رسمی، تمدید را سادهتر کرده است.
اما این تصویر نباید بیش از حد خوشبینانه تفسیر شود.
مصوبه جدید سران قوا سقف افزایش را برای تمدید قراردادهای مشمول ۲۵ درصد در سراسر کشور تعیین کرده است، با این حال درباره میزان رعایت کامل آن در بازار اختلافنظر وجود دارد.
از سوی دیگر، تورم نقطهبهنقطه اجاره در تیرماه هنوز ۳۱.۷ درصد و تورم سالانه آن ۳۲.۵ درصد بوده است.
بنابراین اتفاق تازه بازار را میتوان اینگونه خلاصه کرد: مستأجران کمتر جابهجا میشوند و موجران بیشتر تمدید میکنند، اما اجاره مسکن هنوز ارزان نشده است. آرامش فعلی بیش از آنکه نتیجه حل بحران مسکن باشد، محصول ترکیبی از کاهش قدرت خرید، هزینه سنگین جابهجایی، مقررات محدودکننده افزایش اجاره و تمایل دو طرف به حفظ قرارداد موجود است.