وام ۲.۴ میلیاردی مسکن گرانتر شد؛ ۴۴۰ میلیون تومان فقط برای خرید اوراق!
بازار اوراق تسهیلات مسکن در نیمه نخست شهریور ۱۴۰۵ مسیر متفاوتی نسبت به روزهای ابتدایی ماه در پیش گرفته است. بررسی معاملات نشان میدهد قیمت هر برگ «تسه ۱۴۰۵» در معاملات ۱۴ شهریور به ۹۱ هزار و ۴۸۸ تومان رسیده است؛ در حالی که در ابتدای شهریور، قیمت برخی اوراق مورد استفاده در محاسبات وام در محدوده ۸۷ هزار و ۳۰۱ تومان قرار داشت.
این تغییر به معنای افزایش حدود ۴۱۸۷ تومانی قیمت هر برگ و رشد نزدیک به ۴.۸ درصدی هزینه اوراق در فاصلهای کمتر از دو هفته است.
شاید رشد چهار تا پنج هزار تومانی قیمت یک برگ اوراق در نگاه اول رقم بزرگی به نظر نرسد، اما زمانی که متقاضی برای دریافت وام دو میلیارد تومانی به ۴۰۰۰ برگ نیاز دارد، همین نوسان کوچک به افزایش چند ده میلیون تومانی هزینه نهایی تبدیل میشود.
برای دریافت هر ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات، یک برگ اوراق لازم است. بنابراین زوجین تهرانی برای دریافت سقف دو میلیارد تومانی وام خرید مسکن باید ۴۰۰۰ برگ تهیه کنند. سقف وام زوجین در تهران طبق مصوبه جدید از یک میلیارد تومان به دو میلیارد تومان افزایش یافته است.
هزینه وام ۲ میلیاردی به ۳۶۶ میلیون تومان رسید
با نرخ ۹۱ هزار و ۴۸۸ تومان برای هر برگ، هزینه خرید ۴۰۰۰ برگ اوراق به حدود ۳۶۵ میلیون و ۹۵۲ هزار تومان میرسد.
در ابتدای شهریور، اگر مبنای محاسبه قیمت ۸۷ هزار و ۳۰۱ تومان برای هر برگ باشد، متقاضی برای همین تعداد اوراق حدود ۳۴۹ میلیون و ۲۰۴ هزار تومان پرداخت میکرد.
بنابراین تنها در فاصله ابتدای ماه تا معاملات ۱۴ شهریور، هزینه دسترسی به وام دو میلیارد تومانی حدود ۱۶ میلیون و ۷۴۸ هزار تومان افزایش یافته است.
این موضوع یکی از نقاط کمتر دیدهشده افزایش سقف وام مسکن است. رقم اسمی وام دو برابر شده، اما متقاضی باید پیش از دریافت تسهیلات، سرمایه قابل توجهی برای خرید امتیاز وام کنار بگذارد.
با قیمت فعلی اوراق، هزینه تهیه «تسه» معادل حدود ۱۸.۳ درصد کل وام دو میلیارد تومانی است. به بیان ساده، خانواری که برای تأمین نقدینگی خرید خانه به سراغ وام رفته، باید پیش از دریافت آن تقریباً معادل یکپنجم مبلغ تسهیلات را از منابع شخصی خود صرف خرید اوراق کند.
وام ۲.۴ میلیاردی؛ نزدیک ۴۴۰ میلیون تومان هزینه اوراق
ماجرا برای متقاضیانی که قصد دریافت وام جعاله را نیز دارند، سنگینتر میشود.
طبق مصوبه جدید، سقف تسهیلات تعمیر یا جعاله مسکن از ۲۸۰ میلیون تومان به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است. بنابراین زوجین تهرانی در صورت استفاده از سقف کامل وام خرید و جعاله، مجموعاً امکان دریافت ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات را خواهند داشت.
برای وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی نیز ۸۰۰ برگ اوراق مورد نیاز است. در نتیجه تعداد کل اوراق مورد نیاز به ۴۸۰۰ برگ میرسد.
با قیمت فعلی «تسه»، هزینه خرید ۴۸۰۰ برگ حدود ۴۳۹ میلیون و ۱۴۳ هزار تومان خواهد بود.
این رقم در ابتدای شهریور حدود ۴۱۹ میلیون تومان بود؛ یعنی فقط بر اثر رشد اخیر قیمت اوراق، هزینه ورود به وام کامل حدود ۲۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
قسط وام مسکن؛ مانع بزرگتر از هزینه اوراق؟
هزینه اوراق تنها بخشی از معادله است. نرخ سود تسهیلات خرید، ساخت و جعاله مسکن از محل اوراق ۲۲.۵ درصد اعلام شده است.
بر اساس محاسبات منتشرشده پس از افزایش سقف وام، قسط ماهانه وام دو میلیارد تومانی با دوره بازپرداخت ۱۲ ساله حدود ۴۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان خواهد بود و مجموع بازپرداخت آن در پایان دوره به حدود ۵.۸ میلیارد تومان میرسد.
برای وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی با دوره بازپرداخت پنجساله نیز قسط ماهانه حدود ۱۱ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان و کل بازپرداخت حدود ۶۷۰ میلیون تومان برآورد شده است.
در نتیجه خانواری که همزمان از سقف وام خرید و جعاله استفاده کند، در سالهای ابتدایی باید ماهانه بیش از ۵۱ میلیون تومان برای اقساط این دو تسهیلات کنار بگذارد.
همین موضوع نشان میدهد افزایش سقف وام لزوماً به معنای افزایش دسترسی همه خانوارها به تسهیلات نیست؛ زیرا علاوه بر توانایی تأمین حدود ۴۴۰ میلیون تومان برای اوراق، متقاضی باید از درآمد ماهانهای برخوردار باشد که امکان پرداخت چنین اقساطی را فراهم کند.
وام بزرگتر شده اما قدرت خرید چقدر افزایش یافته است؟
افزایش سقف تسهیلات مسکن از منظر سیاستگذار اقدامی برای تقویت قدرت خرید خانوارهاست. هیأت عالی بانک مرکزی در مرداد ۱۴۰۵ سقف تسهیلات خرید و ساخت در تهران را برای متقاضی انفرادی به یک میلیارد تومان و برای زوجین به دو میلیارد تومان افزایش داد. در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر نیز سقف وام زوجین ۱.۶ میلیارد تومان و در سایر مناطق ۱.۲ میلیارد تومان تعیین شده است.
اما در عمل سه متغیر تعیین میکنند این سیاست تا چه اندازه میتواند بازار را تحریک کند: قیمت مسکن، هزینه اوراق و توان پرداخت اقساط.
اگر قیمت اوراق همزمان با افزایش تقاضا برای دریافت وام بالا برود، بخشی از اثر افزایش سقف تسهیلات از مسیر افزایش هزینه اولیه خنثی میشود.
در قیمت فعلی، متقاضی وام دو میلیارد تومانی پس از در نظر گرفتن هزینه ۳۶۶ میلیون تومانی خرید اوراق، از نظر نقدینگی خانوار عملاً با حدود ۱.۶۳ میلیارد تومان تأمین مالی خالص روبهروست؛ البته بانک مبلغ کامل تسهیلات را پرداخت میکند و هزینه اوراق یک هزینه جداگانه و پیشینی است.
برای سقف ۲.۴ میلیارد تومانی نیز پس از لحاظ کردن حدود ۴۳۹ میلیون تومان هزینه تهیه اوراق، اثر خالص تأمین مالی برای خانواری که هزینه اوراق را از پسانداز خود میپردازد نزدیک به ۱.۹۶ میلیارد تومان خواهد بود.
آیا قیمت «تسه» دوباره به بالای ۱۰۰ هزار تومان میرسد؟
قیمت فعلی اوراق هنوز پایینتر از سطوح ثبتشده در اسفند ۱۴۰۴ است؛ زمانی که برخی اوراق مسکن در محدوده ۱۱۰ تا ۱۲۰ هزار تومان معامله میشدند. گزارشهای آن مقطع نیز از هزینه قابل توجه خرید اوراق برای وامهای مسکن حکایت داشت.
با این حال، افزایش سقف وام میتواند تقاضای جدیدی برای اوراق ایجاد کند. از آنجا که هزینه دریافت تسهیلات مستقیماً به قیمت روز «تسه» وابسته است، ادامه افزایش تقاضا بدون رشد متناسب عرضه اوراق میتواند دوباره قیمتها را تحت فشار صعودی قرار دهد.
در مقابل، کاهش تقاضای موثر در بازار مسکن یا عقبنشینی متقاضیان به دلیل اقساط سنگین میتواند مانع از جهش پرشتاب قیمت اوراق شود.
هزینه پنهان وام مسکن پررنگتر شد
تصویر فعلی بازار نشان میدهد چالش اصلی وام جدید فقط رقم تسهیلات نیست. زوجین تهرانی برای استفاده از سقف ۲.۴ میلیارد تومانی باید ابتدا نزدیک ۴۴۰ میلیون تومان اوراق بخرند و سپس در سالهای نخست بیش از ۵۱ میلیون تومان قسط ماهانه پرداخت کنند.
بنابراین افزایش ۱۰۰ درصدی سقف وام اگرچه قدرت اسمی تسهیلات را بالا برده، اما رشد قیمت «تسه» بار دیگر یکی از هزینههای پنهان تأمین مالی مسکن را برجسته کرده است.
برای متقاضیانی که در آستانه خرید خانه هستند، از این پس نه فقط قیمت ملک و نرخ سود، بلکه نوسان روزانه اوراق نیز اهمیت زیادی دارد؛ زیرا هر ۱۰ هزار تومان افزایش قیمت هر برگ تسه، هزینه دریافت وام دو میلیارد تومانی را حدود ۴۰ میلیون تومان افزایش میدهد.
به همین دلیل، ادامه مسیر قیمت اوراق تسهیلات مسکن در هفتههای آینده میتواند تعیین کند که افزایش سقف وام تا چه اندازه به افزایش واقعی قدرت خرید خانوارها تبدیل خواهد شد و چه میزان از این افزایش، در همان ابتدای مسیر صرف هزینه دسترسی به تسهیلات میشود.
