اجاره خانه در پرند چقدر شد؟ رهن کامل فاز یک به ۱.۲ میلیارد رسید | حومه تهران هنوز ارزان است؟
تازهترین فایلهای بررسیشده در بازار اجاره پرند اختلاف قابل توجهی میان واحدها از نظر سن بنا، متراژ، موقعیت و شیوه پرداخت نشان میدهد.
در فاز یک پرند، یک واحد ۱۳۰ متری دوخوابه با سال ساخت ۱۴۰۰ با یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان رهن کامل عرضه شده است.
در فاز دو، آپارتمانی ۱۰۶ متری، دوخوابه و ساختهشده در سال ۱۳۹۰ با ۷۵۰ میلیون تومان ودیعه و سه میلیون تومان اجاره ماهانه فایل شده است.
در فاز سه پرند نیز یک آپارتمان ۱۳۰ متری سهخوابه با سال ساخت ۱۴۰۱ به ۷۰۰ میلیون تومان پول پیش و ۱۵ میلیون تومان اجاره ماهانه رسیده است.
این ارقام قیمت قطعی همه واحدهای هر فاز نیستند، بلکه نمونههایی از فایلهای موجود بازار هستند. طبقه، آسانسور، پارکینگ، انباری، تعداد واحدهای ساختمان، کیفیت ساخت، فاصله تا مراکز خدماتی و شرایط مالک میتوانند رقم نهایی قرارداد را به شکل محسوسی تغییر دهند.
پرند دیگر آن حومه بسیار ارزان سابق نیست
مهمترین نکته در قیمتهای جدید این است که ورود به بازار اجاره پرند نیز به سرمایه اولیه قابل توجهی نیاز دارد.
رهن کامل ۱.۲ میلیارد تومانی برای یک آپارتمان در فاز یک نشان میدهد بخشی از بازار پرند از تعریف سنتی «مسکن ارزان حومه» فاصله گرفته است.
با این حال مقایسه با تهران توضیح میدهد چرا تقاضا همچنان به سمت پرند میرود.
تسنیم در بررسی فایلهای اجاره تهران در ابتدای شهریور گزارش کرده بود که حتی در مناطق مختلف پایتخت، معادل هزینه ماهانه برخی قراردادها به دهها میلیون تومان میرسد و فاصله بسیار بزرگی میان اجاره در محلههای مختلف ایجاد شده است. در همین حال، براساس آمار مرکز آمار ایران، تورم سالانه اجاره در مرداد ۱۴۰۵ به ۳۲.۳ درصد، تورم نقطهبهنقطه به ۳۱.۸ درصد و تورم ماهانه به ۲.۵ درصد رسیده است.
بنابراین «ارزان بودن پرند» را باید نسبی دید؛ پرند برای بسیاری از خانوارها در مقایسه با تهران ارزانتر است، اما الزاماً به معنای اجاره کمهزینه نیست.
چرا فاز یک پرند گرانتر فایل میشود؟
بازار پرند یکدست نیست.
فازهای قدیمیتر شهر معمولاً به دلیل شکلگیری زودتر بافت شهری، دسترسی بهتر به بخشی از خدمات، واحدهای شخصیساز و ساختمانهای کمتراکمتر، بازار متفاوتی نسبت به مجموعههای بزرگ انبوهسازی دارند.
در نمونه امروز نیز واحد فاز یک با ۱.۲ میلیارد تومان به صورت رهن کامل فایل شده؛ رقمی که حتی بدون اجاره ماهانه، سرمایه اولیه بالایی میطلبد.
در مقابل، در برخی فازها امکان ترکیب ودیعه کمتر با اجاره ماهانه بیشتر وجود دارد. نمونه فاز سه با ۷۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۵ میلیون تومان کرایه، مصداق همین الگوست.
برای مستأجر، تفاوت این دو مدل بسیار مهم است. خانواری که پسانداز بیشتری دارد ممکن است رهن کامل را ترجیح دهد تا پرداخت ماهانه نداشته باشد؛ اما خانوادهای با نقدینگی کمتر ناچار است بخشی از فشار مسکن را به اجاره ماهانه منتقل کند.
مترو چگونه بازار مسکن پرند را تغییر داد؟
یکی از مهمترین تغییرات چند سال اخیر پرند، اتصال آن به شبکه مترو تهران بوده است.
ایستگاه شهر پرند در آذر ۱۴۰۲ افتتاح شد و اتصال ریلی این شهر به تهران یکی از موانع قدیمی زندگی در حومه، یعنی رفتوآمد روزانه، را کاهش داد.
این موضوع برای پرند اهمیتی فراتر از یک پروژه حملونقل دارد. بخش بزرگی از ساکنان شهرهای اقماری در تهران یا محدودههای پیرامونی پایتخت شاغل هستند و هزینه و زمان سفر یکی از مهمترین عوامل انتخاب محل سکونت آنهاست.
با اضافه شدن مترو، سکونت در پرند برای بخشی از افرادی که پیشتر تنها به دلیل رفتوآمد حاضر به مهاجرت از تهران نبودند، عملیتر شده است. به همین دلیل واحدهایی که دسترسی مناسبتری به حملونقل عمومی و مسیرهای اصلی شهر دارند میتوانند تقاضای بیشتری جذب کنند.
اما مترو فاصله جغرافیایی را حذف نکرده است. فردی که هر روز باید ساعت مشخصی در مرکز یا شمال تهران حاضر شود، همچنان باید زمان سفر، فاصله منزل تا ایستگاه، ازدحام و هزینه بخشهای تکمیلی مسیر را در محاسبه اجاره ارزانتر وارد کند.
جمعیت پرند از ۴۰۰ هزار نفر عبور کرد
فشار تقاضا فقط یک برداشت از شلوغی بنگاههای املاک نیست.
مدیرعامل شرکت عمران پرند در خرداد امسال اعلام کرد جمعیت این شهر از ۴۰۰ هزار نفر عبور کرده و با تکمیل پروژههای در دست ساخت، ظرفیت جمعیتی پرند در آینده ممکن است به ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار نفر برسد.
این رشد سریع جمعیت دو اثر متضاد بر بازار اجاره دارد.
از یک طرف، ورود مستأجر و خانوار جدید تقاضا برای واحدهای قابل سکونت را افزایش میدهد و میتواند مانع کاهش قیمتها شود.
از طرف دیگر، پرند یکی از بزرگترین کانونهای ساخت مسکن در اطراف تهران است و ورود واحدهای جدید به بازار میتواند عرضه را افزایش دهد و جلوی رشد بیمهار اجاره را بگیرد.
این رقابت میان «افزایش جمعیت» و «افزایش عرضه مسکن» مسیر آینده بازار اجاره پرند را مشخص خواهد کرد.
هزاران خانه جدید؛ آیا اجاره پرند ارزان میشود؟
ساختوساز در پرند همچنان ادامه دارد.
براساس اعلام شرکت عمران، تنها در یکی از مجموعه پروژههای نهضت ملی مسکن حدود ۱۵۹۱ واحد برای تکمیل و افتتاح برنامهریزی شده است. با این حال تحویل بخشی از آنها به تأمین آب، برق و سایر خدمات زیرساختی وابسته است.
این مسئله بسیار مهم است.
ساخت ساختمان به تنهایی به معنای افزایش فوری عرضه قابل سکونت نیست. واحدی که آب، برق، گاز، مدرسه، دسترسی مناسب یا خدمات شهری کافی نداشته باشد، نمیتواند به همان سرعت وارد بازار واقعی اجاره شود.
در نتیجه اگر واحدهای جدید همزمان با زیرساختها تکمیل شوند، عرضه بیشتر میتواند قدرت چانهزنی مستأجران را افزایش دهد. اما اگر جمعیت سریعتر از امکانات و واحدهای آماده سکونت رشد کند، فشار تقاضا ادامه خواهد داشت.
تورم اجاره کم شده؛ پس چرا مستأجر فشار بیشتری احساس میکند؟
آمار رسمی در نگاه نخست ممکن است امیدوارکننده باشد.
تورم سالانه اجاره در مرداد به ۳۲.۳ درصد رسیده که نسبت به اوجهای سالهای گذشته کاهش محسوسی نشان میدهد. تورم نقطهبهنقطه نیز ۳۱.۸ درصد بوده است.
اما کاهش «سرعت رشد» با کاهش «قیمت» تفاوت دارد.
وقتی اجاره چند سال متوالی افزایش پیدا کرده، حتی رشد ۳۰ درصدی روی یک پایه بسیار بالا اتفاق میافتد. مستأجری که سال گذشته برای تأمین ودیعه مشکل داشته، امسال با افزایش چندصد میلیون تومانی ممکن است عملاً امکان تمدید قرارداد خود را از دست بدهد.
همین مسئله یکی از موتورهای مهاجرت از تهران به حومه است.
خانوار ابتدا متراژ را کاهش میدهد، سپس به منطقه ارزانتر میرود و اگر این دو راهکار کافی نباشند، فاصله جغرافیایی بیشتری از تهران را میپذیرد.
پرند در انتهای همین زنجیره انتخاب قرار گرفته است.
پرند برای چه کسی هنوز انتخاب اقتصادی است؟
برای پاسخ نمیتوان فقط به عدد اجاره نگاه کرد.
فرض کنید خانواری بتواند با مهاجرت به پرند چندین میلیون تومان در هزینه ماهانه مسکن صرفهجویی کند، اما دو عضو خانواده هر روز برای کار یا تحصیل به تهران رفتوآمد کنند. زمان سفر، کرایه مسیر تکمیلی، هزینه خودرو و کیفیت زندگی باید از صرفهجویی اجاره کسر شود.
برای افراد دورکار، شاغلان اطراف فرودگاه امام، مناطق جنوب و جنوبغرب تهران یا کسانی که رفتوآمد روزانه ندارند، این معادله ممکن است بسیار جذابتر باشد.
در مقابل، برای شاغلی که هر روز باید به شمال یا مرکز تهران برود، پایینتر بودن اجاره لزوماً به معنای پایینتر بودن «هزینه واقعی زندگی» نیست.
پیشبینی بازار اجاره پرند؛ تقاضا ادامه دارد؟
با شرایط فعلی، سه عامل از ادامه تقاضا حمایت میکنند: فاصله بالای اجاره تهران و پرند، رشد جمعیت و وجود مترو.
در سمت مقابل، حجم بالای ساختوساز میتواند نقش مهارکننده داشته باشد؛ به شرط آنکه واحدهای جدید واقعاً با زیرساخت کامل وارد بازار شوند.
به همین دلیل احتمال جهش یکدست اجاره در تمام فازهای پرند کمتر از بازاری مانند تهران است؛ زیرا عرضه مسکن در این شهر هنوز قابلیت رشد بالایی دارد. با این حال واحدهای مرغوب، شخصیساز و دارای دسترسی بهتر احتمالاً همچنان با تقاضای بیشتری روبهرو خواهند بود.
نمونههای شهریور ۱۴۰۵ این شکاف را به خوبی نشان میدهند: از ۷۵۰ میلیون تومان ودیعه و سه میلیون اجاره در فاز دو تا ۱.۲ میلیارد تومان رهن کامل در فاز یک و قرارداد ۷۰۰ میلیون بهعلاوه ۱۵ میلیون تومان در فاز سه.
در نتیجه، پرند هنوز برای بخش بزرگی از مستأجران تهران یک مقصد اقتصادیتر است، اما دیگر نمیتوان آن را بازار «خانههای ارزان» دانست.
واقعیت جدید این است که گرانی مسکن از تهران به حومه سرریز کرده؛ تفاوت فقط در شدت آن است. تا زمانی که اجاره پایتخت از توان درآمدی خانوارها سریعتر حرکت کند، قطار مهاجرت مستأجران به پرند نیز بعید است متوقف شود.