اجاره خانه در تهرانپارس به ماهی ۸۰ میلیون رسید؛ ودیعه بعضی فایلها ۳ میلیارد تومان
فصل جابهجایی مستأجران به هفتههای پایانی تابستان نزدیک شده، اما فشار اجاره در پایتخت همچنان بالاست. تازهترین نقشه اجارهبهای تهران که از سوی رصدخانه بازار مسکن منتشر شده، نشان میدهد متوسط اجاره پیشنهادی یک آپارتمان ۸۵ متری در کل تهران، در صورت حذف پول پیش از معادله، حدود ۵۱ میلیون تومان در ماه برآورد میشود. همین بررسی از رشد نقطهای حدود ۲۵ تا ۳۵ درصدی اجارهها حکایت دارد، هرچند در ماه اخیر تعدیل محدودی در برخی قیمتهای پیشنهادی دیده شده است.
تهرانپارس نیز از این موج جدا نیست؛ با این تفاوت که تنوع بالای ساختمانهای قدیمی، نوساز، خیابانهای اصلی و فرعی باعث شده فاصله بین کف و سقف فایلها بسیار زیاد باشد.
قیمت اجاره خانه در تهرانپارس امروز چقدر است؟
بر اساس فایلهای بررسیشده، سه نمونه شاخص از بازار فعلی تهرانپارس چنین هستند:
| محدوده | متراژ و مشخصات | سال ساخت | ودیعه | اجاره ماهانه |
|---|---|---|---|---|
| تهرانپارس جنوبی | ۱۵۰ متر، ۳ خواب | ۱۴۰۴ | ۳ میلیارد تومان | ۶۰ میلیون تومان |
| تهرانپارس غربی | ۱۰۰ متر، ۲ خواب | ۱۴۰۴ | یک میلیارد تومان | ۸۰ میلیون تومان |
| تهرانپارس شرقی | ۱۰۰ متر، ۲ خواب | ۱۳۹۲ | ۳۰۰ میلیون تومان | ۲۳ میلیون تومان |
این سه فایل بهتنهایی نشان میدهند متراژ، شاخص مطمئنی برای مقایسه اجاره نیست. واحد ۱۰۰ متری نوساز تهرانپارس غربی با وجود مساحت کمتر، اجاره ماهانه بیشتری از واحد ۱۵۰ متری تهرانپارس جنوبی دارد.
آگهیهای دیگر بازار نیز همین پراکندگی را تأیید میکنند. در نمونههایی از فایلهای تهرانپارس، آپارتمان ۱۴۵ متری ساخت ۱۴۰۴ با ۲ میلیارد تومان ودیعه و ۶۰ میلیون تومان اجاره دیده شده و واحد ۱۴۸ متری ساخت ۱۴۰۴ در تهرانپارس غربی نیز با حدود ۲.۷ میلیارد تومان رهن کامل پیشنهاد شده است. این ارقام قیمتهای پیشنهادی هستند و الزاماً به معنای معامله نهایی در همان سطح نیستند.
اجاره ۸۰ میلیونی برای یک خانه ۱۰۰ متری
شاید در میان فایلهای مورد بررسی، آپارتمان ۱۰۰ متری تهرانپارس غربی بیش از بقیه توجه را جلب کند.
مالک برای واحد دوخوابه ساخت ۱۴۰۴، یک میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۸۰ میلیون تومان اجاره تعیین کرده است. یعنی مستأجر علاوه بر تأمین سرمایه یک میلیارد تومانی، باید سالانه ۹۶۰ میلیون تومان فقط بابت اجاره نقدی پرداخت کند.
اگر عرف رایج بازار برای تبدیل رهن به اجاره را مبنا قرار دهیم که در بسیاری از قراردادها هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه تقریباً معادل سه میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته میشود، این فایل از نظر تقریبی معادل ۳ میلیارد و ۶۷۰ میلیون تومان رهن کامل خواهد بود. این صرفاً یک محاسبه مقایسهای است و قیمت نهایی قرارداد میتواند با توافق طرفین متفاوت باشد.
برای واحد ۱۵۰ متری تهرانپارس جنوبی نیز ۳ میلیارد تومان ودیعه بهاضافه ماهانه ۶۰ میلیون تومان، با همین معیار تقریبی معادل حدود ۵ میلیارد تومان رهن کامل است.
همین تبدیل ساده نشان میدهد چرا مقایسه فایلها فقط بر اساس مبلغ اجاره ماهانه میتواند گمراهکننده باشد.
تهرانپارس شرقی هنوز گزینه ارزانتری دارد؟
در نمونه مورد بررسی در تهرانپارس شرقی، یک آپارتمان ۱۰۰ متری دوخوابه ساخت ۱۳۹۲ با ودیعه ۳۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۲۳ میلیون تومان عرضه شده است.
با همان فرمول عرفی تبدیل رهن و اجاره، ارزش تقریبی این قرارداد چیزی نزدیک به یک میلیارد و ۷۰ میلیون تومان رهن کامل میشود؛ فاصلهای بسیار بزرگ با فایل نوساز ۱۰۰ متری تهرانپارس غربی.
بخش مهم این تفاوت به سن ساختمان برمیگردد. واحد ساخت ۱۳۹۲ اکنون بیش از یک دهه عمر دارد، در حالی که ساختمان سال ۱۴۰۴ عملاً در گروه واحدهای بسیار کمسن قرار میگیرد.
در بازار واقعی، آسانسور، پارکینگ، انباری، تعداد واحدهای ساختمان، کیفیت بازسازی، نور، طبقه و دسترسی به خیابان اصلی نیز میتوانند این اختلاف را بیشتر یا کمتر کنند. بنابراین نمیتوان نتیجه گرفت تمام تهرانپارس شرقی ارزان و تمام تهرانپارس غربی گران است؛ بلکه فایلهای بررسیشده تصویری از دامنه بسیار گسترده قیمت ارائه میدهند.
چرا خانه نوساز در تهرانپارس تا این حد گرانتر است؟
سن بنا فقط یک عدد روی سند نیست.
در ساختمانهای جدیدتر معمولاً آسانسور استانداردتر، پارکینگ بهتر، نمای تازه، مشاعات مرتبتر، پنجرههای دوجداره، سیستم گرمایش و سرمایش جدید و طراحی داخلی بهروزتر وجود دارد. همین امکانات گروهی از مستأجران را حاضر میکند برای واحد کمسن پول بیشتری پرداخت کنند.
بررسی رصدخانه بازار مسکن در مناطق ۲، ۴، ۵ و ۲۲ تهران نیز نشان داده بود برای آپارتمانهای زیر ۱۰ سال ساخت، متوسط ودیعه پیشنهادی در این چهار منطقه حدود ۲.۵ میلیارد تومان و متوسط اجاره ماهانه نزدیک ۲۶ میلیون تومان بوده است. منطقه ۴ بخشی از تهرانپارس غربی را در خود جای میدهد.
با این حال فایل ۱۰۰ متری یک میلیاردی با اجاره ۸۰ میلیون تومان حتی نسبت به این میانگین نیز ترکیب متفاوتی دارد؛ یعنی مالک سهم بیشتری از ارزش قرارداد را به شکل اجاره ماهانه مطالبه کرده است.
سقف افزایش اجاره در سال ۱۴۰۵ چقدر است؟
در کنار قیمتهای پیشنهادی بازار، یک نکته حقوقی برای مستأجران اهمیت زیادی دارد.
بر اساس مصوبه ابلاغشده برای سال ۱۴۰۵، قراردادهای اجاره مسکونی مشمول که مدت آنها در بازه اجرای مصوبه پایان مییابد، در صورت درخواست مستأجر میتوانند با حداکثر ۲۵ درصد افزایش در اجارهبها و قرضالحسنه برای یک سال تمدید شوند. این تصمیم بهعنوان سیاست سراسری تنظیم بازار اجاره ابلاغ شده است.
اما این سقف را نباید مستقیماً با قیمت یک فایل تازه مقایسه کرد. وقتی واحدی برای نخستین بار به مستأجر جدید عرضه میشود، مبلغ آگهی میتواند با قرارداد سال قبل همان خانه تفاوت زیادی داشته باشد.
به همین دلیل است که در بازار امروز تهران، قیمت پیشنهادی بعضی فایلهای جدید بسیار بالاتر از سطحی است که یک مستأجر قدیمی در تمدید قرارداد خود پرداخت میکند.
چرا مستأجران نسبت به قیمتها حساستر شدهاند؟
بازار اجاره در مرداد و شهریور وارد مرحلهای شده که افزایش قیمت دیگر لزوماً به معنای معامله سریع نیست.
رصدخانه بازار مسکن اعلام کرده متوسط اجاره پیشنهادی تهران در یک ماه اخیر حدود پنج درصد اصلاح شده و یکی از دلایل آن، مقاومت مستأجران در برابر ارقام بسیار بالا بوده است. ریسک قیمتگذاری بیش از حد برای موجر این است که خانه چند هفته یا حتی چند ماه خالی بماند و درآمدی ایجاد نکند.
تسنیم نیز در بررسی بازار مرداد از فایلهای چند میلیارد تومانی و ادامه شکاف سنگین میان مناطق مختلف پایتخت خبر داده است؛ شرایطی که باعث شده تأمین همزمان پول پیش و اجاره ماهانه برای بخش بزرگی از خانوارها دشوارتر شود.
در تهرانپارس این رفتار بهوضوح دیده میشود. مستأجران پیش از بازدید درباره پارکینگ، آسانسور، شارژ ساختمان، عمر تأسیسات، قابلیت تبدیل رهن و اجاره و حتی هزینه اسبابکشی سؤال میکنند؛ زیرا تصمیم اشتباه میتواند هزینه یکساله خانوار را صدها میلیون تومان افزایش دهد.
تهرانپارس غربی، شرقی یا جنوبی؛ کدام برای اجاره مناسبتر است؟
برای کسی که بودجه محدودتری دارد، جستوجوی واحدهای قدیمیتر در تهرانپارس شرقی یا خیابانهای فرعی میتواند شانس پیدا کردن فایل اقتصادیتر را افزایش دهد؛ اما وضعیت آسانسور، پارکینگ و کیفیت بازسازی باید با دقت بررسی شود.
تهرانپارس غربی در بخشهایی از محدوده خود ساختمانهای جدیدتر و دسترسی مناسب به شریانهای اصلی دارد و همین موضوع میتواند قیمت فایلهای کمسن را بالا ببرد.
تهرانپارس جنوبی نیز به دلیل دسترسی به فلکه اول، خیابانهای تجاری و شبکه حملونقل، بازار فعالی دارد. برای نمونه، در فایلهای موجود یک واحد ۱۴۵ متری نوساز در این محدوده با ۲ میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۶۰ میلیون تومان ارائه شده و واحدهای مشابه با ترکیبهای متفاوت رهن و اجاره نیز دیده میشوند.
در نتیجه نام محله تنها نقطه شروع جستوجو است؛ حتی دو ساختمان در فاصله چند صد متری ممکن است به دلیل سن بنا و امکانات، قیمتهایی کاملاً متفاوت داشته باشند.
مستأجر قبل از قرارداد چه چیزهایی را بررسی کند؟
در بازاری با چنین اختلاف قیمتی، مقایسه «هزینه کل» قرارداد اهمیت بیشتری از عدد اولیه آگهی دارد.
برای مثال یک فایل با ودیعه سه میلیارد تومانی و اجاره ۶۰ میلیون تومان لزوماً از واحد یک میلیاردی و اجاره ۸۰ میلیون تومانی گرانتر یا ارزانتر نیست؛ ابتدا باید رهن و اجاره با یک معیار مشترک مقایسه شوند.
پس از آن، وضعیت سند و مالکیت، امکانات ذکرشده در آگهی، مبلغ شارژ، پارکینگ مندرج در سند یا مزاحم بودن آن، سیستم سرمایش، وضعیت آسانسور و هزینههای احتمالی تعمیرات باید بررسی شود.
همچنین قیمت آگهی مساوی قیمت معامله نیست. در شرایط فعلی که برخی موجران برای جلوگیری از خالی ماندن ملک حاضر به تعدیل پیشنهاد هستند، مذاکره درباره ودیعه یا اجاره میتواند نتیجه قابل توجهی داشته باشد.
اجاره تهرانپارس؛ بازار دو سرعته شرق تهران
آنچه از فایلهای شهریور ۱۴۰۵ دیده میشود، بازاری دو یا حتی چندسرعته است.
در یک طرف، واحد ۱۰۰ متری بیش از ۱۰ سال ساخت در تهرانپارس شرقی با ۳۰۰ میلیون تومان پول پیش و ۲۳ میلیون تومان اجاره قرار دارد. در سوی دیگر، برای یک واحد ۱۰۰ متری کمسن در تهرانپارس غربی اجاره ماهانه به ۸۰ میلیون تومان رسیده است. واحد بزرگتر ۱۵۰ متری در تهرانپارس جنوبی نیز با ۳ میلیارد تومان ودیعه و ۶۰ میلیون تومان اجاره در بازار دیده میشود.
بنابراین مهمترین نتیجه برای متقاضیان این است که «تهرانپارس» را یک بازار واحد نبینند.
سن بنا، امکانات ساختمان، خیابان، دسترسی و شیوه تقسیم مبلغ میان ودیعه و اجاره میتواند هزینه واقعی یک خانه را چند برابر کند. در شرایطی که متوسط اجاره پیشنهادی تهران برای یک واحد ۸۵ متری بدون پول پیش حدود ۵۱ میلیون تومان برآورد شده، فایلهای جدید تهرانپارس نشان میدهند یک خانه مناسب در شرق تهران دیگر الزاماً گزینهای کمهزینه برای مستأجران نیست.