رهن ۱۰ میلیاردی در فرمانیه؛ اجاره خانه ۱۵۰ متری ماهی ۱۳۰ میلیون تومان شد
تازهترین فایلهای بازار اجاره فرمانیه نشان میدهد برای ورود به این محله، حتی متقاضیان واحدهای میانمتراژ نیز به چند میلیارد تومان نقدینگی اولیه نیاز دارند.
در یکی از فایلهای فعلی، آپارتمان ۲۰۰ متری سهخوابه ساخت ۱۳۹۰ با ودیعه ۱۰ میلیارد تومان به صورت رهن کامل عرضه شده است.
یک واحد ۱۵۰ متری سهخوابه و نوساز ساخت ۱۴۰۵ نیز با ۳ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۱۳۰ میلیون تومان اجاره فایل شده است.
برای یک آپارتمان ۱۱۰ متری دوخوابه ساخت ۱۴۰۰ نیز مالک دو میلیارد تومان پول پیش و ۷۵ میلیون تومان اجاره ماهانه درخواست کرده است.
در فایل دیگری، واحد ۱۳۰ متری دوخوابه ساخت ۱۳۹۴ با یک میلیارد تومان ودیعه و اجاره ماهانه ۱۲۰ میلیون تومان در بازار قرار دارد.
| مشخصات آپارتمان | ودیعه | اجاره ماهانه |
|---|---|---|
| ۲۰۰ متر، ۳ خواب، ساخت ۱۳۹۰ | ۱۰ میلیارد تومان | رهن کامل |
| ۱۵۰ متر، ۳ خواب، ساخت ۱۴۰۵ | ۳.۵ میلیارد تومان | ۱۳۰ میلیون تومان |
| ۱۱۰ متر، ۲ خواب، ساخت ۱۴۰۰ | ۲ میلیارد تومان | ۷۵ میلیون تومان |
| ۱۳۰ متر، ۲ خواب، ساخت ۱۳۹۴ | یک میلیارد تومان | ۱۲۰ میلیون تومان |
این ارقام مربوط به قیمتهای پیشنهادی فایلهای اجاره هستند و لزوماً به معنای مبلغ نهایی قرارداد نیستند. میزان تخفیف، شارژ ساختمان، امکانات، طبقه و شرایط پرداخت میتواند در مذاکره نهایی میان مالک و مستأجر اثرگذار باشد.
رهن ۱۰ میلیاردی در فرمانیه اتفاق تازهای نیست
شاید در نگاه اول ودیعه ۱۰ میلیارد تومانی برای اجاره یک خانه عددی بسیار بزرگ به نظر برسد، اما بررسی زنده بازار نشان میدهد چنین ارقامی در فرمانیه از ماههای قبل نیز مشاهده شده است.
در اردیبهشت ۱۴۰۵، یک آپارتمان ۱۹۵ متری سهخوابه ساخت ۱۴۰۰ با ودیعه ۱۰ میلیارد تومان به صورت رهن کامل عرضه شده بود. در همان مقطع، واحد ۱۴۰ متری نیز با یک میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۲۰۰ میلیون تومان اجاره در بازار قرار داشت.
مقایسه این فایل با آپارتمان ۲۰۰ متری ۱۰ میلیاردی شهریور نشان میدهد در بخش خانههای بزرگ با قرارداد رهن کامل، عدد ۱۰ میلیارد تومان دستکم طی چند ماه گذشته در بازار فرمانیه تکرار شده است.
البته این مقایسه به معنای ثابت ماندن قطعی اجارهبها نیست؛ زیرا دو ملک از نظر سن بنا، خیابان، کیفیت ساخت و امکانات یکسان نیستند. اما نشان میدهد سطح چندمیلیاردی ودیعه در این محله به بخشی از ساختار بازار تبدیل شده است.
یک خانه ۱۱۰ متری؛ از ۲ میلیارد تا ۶ میلیارد ودیعه
یکی از نکات جالب بازار فرمانیه اختلاف شدید میان فایلهایی با متراژ مشابه است.
در فایل فعلی شهریور، یک آپارتمان ۱۱۰ متری با دو میلیارد تومان ودیعه و ۷۵ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است.
اما در گزارشی از بازار اجاره تهران در اوایل مرداد، یک واحد ۱۱۰ متری در فرمانیه با ۶ میلیارد تومان رهن کامل فایل شده بود.
این اختلاف نشان میدهد مقایسه اجاره خانه صرفاً بر اساس متراژ میتواند گمراهکننده باشد.
ساختمانی با لابی، نگهبانی، چند پارکینگ، تراس قابل استفاده، مشاعات لوکس و عمر پایین میتواند شرایط کاملاً متفاوتی از یک آپارتمان معمولی با همان متراژ داشته باشد. از طرف دیگر، بعضی مالکان ترجیح میدهند بخش عمده قرارداد را به شکل ودیعه دریافت کنند و برخی دیگر اجاره ماهانه بالاتر را انتخاب میکنند.
چرا رهن کامل در فرمانیه پرطرفدار است؟
یکی از ویژگیهای بازار اجاره فرمانیه حضور قابل توجه قراردادهای رهن کامل یا ودیعههای بسیار بالاست.
برای مالک، دریافت سرمایه نقدی بزرگ میتواند نسبت به دریافت اجاره ماهانه مزایایی داشته باشد؛ بهخصوص در اقتصادی که ارزش پول و نرخ بازده داراییها دائماً تغییر میکند.
از سوی دیگر، مستأجری که سرمایه نقدی بالایی در اختیار دارد ممکن است ترجیح دهد مبلغ بیشتری را به عنوان ودیعه پرداخت کند و از پرداخت اجارههای ماهانه چندصد میلیونی دور بماند.
گزارشهای بازار فرمانیه در بهار نیز از همین الگو حکایت داشتند و رهنهای بسیار بالا را یکی از ویژگیهای شاخص قراردادهای این محله توصیف میکردند.
در عمل، همین ساختار باعث میشود بازار اجاره فرمانیه جامعه هدف محدودتری نسبت به بسیاری از محلههای تهران داشته باشد؛ زیرا مستأجر باید یا سرمایه اولیه چندمیلیاردی داشته باشد یا توان پرداخت اجاره ماهانه سنگین را حفظ کند.
نوساز بودن چقدر روی اجاره خانه اثر دارد؟
در فایلهای فعلی، واحد ۱۵۰ متری ساخت ۱۴۰۵ یکی از نمونههای قابل توجه است. برای این خانه ۳.۵ میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۱۳۰ میلیون تومان اجاره درخواست شده است.
نوساز بودن به تنهایی قیمت را تعیین نمیکند، اما در محلهای مانند فرمانیه معمولاً با مجموعهای از امکانات دیگر همراه است؛ پارکینگهای بیشتر، آسانسور مدرن، لابی، نگهبانی، سیستمهای سرمایش و گرمایش جدید، مشاعات بهتر و طراحی داخلی بهروز.
به همین دلیل ممکن است مستأجر برای خانهای کوچکتر اما جدیدتر، هزینهای نزدیک به یک واحد بزرگتر و قدیمیتر پرداخت کند.
در مقابل، ساختمانهای قدیمی اگر بازسازی نشده باشند، معمولاً برای رقابت با فایلهای جدید ناچارند یا ودیعه پایینتری درخواست کنند یا نسبت رهن و اجاره را برای مستأجر جذابتر تنظیم کنند.
اجاره ۱۳۰ میلیون تومانی فقط هزینه سکونت نیست
در فایلهای لوکس، مبلغ قرارداد تمام هزینه مستأجر را نشان نمیدهد.
ساختمانهای بزرگ فرمانیه ممکن است شارژ ماهانه قابل توجهی داشته باشند؛ بهخصوص برجها یا مجتمعهایی که دارای لابیمن، نگهبانی ۲۴ ساعته، سالن ورزش، استخر، فضای سبز، آسانسورهای متعدد یا تأسیسات مرکزی هستند.
به همین دلیل مستأجری که برای واحدی ماهانه ۱۳۰ میلیون تومان اجاره در نظر میگیرد، باید قبل از عقد قرارداد مبلغ شارژ، هزینه مشاعات و شیوه محاسبه هزینه تأسیسات را نیز بررسی کند.
در برخی ساختمانهای لوکس، این هزینهها میتوانند بخش قابل توجهی به مخارج ماهانه سکونت اضافه کنند.
فرمانیه در مقایسه با سایر نقاط تهران چقدر گران است؟
فاصله فرمانیه با بازار عادی تهران را میتوان از مقایسه فایلهای مناطق مختلف مشاهده کرد.
در گزارشی از اوایل مرداد، رهن کامل آپارتمان ۱۱۰ متری فرمانیه ۶ میلیارد تومان اعلام شده بود؛ در حالی که واحدی با همین متراژ در محدوده مطهری با ۴ میلیارد تومان رهن کامل عرضه میشد. در همان گزارش، خانههای مناطق جنوبی تهران با ودیعههایی از حدود ۵۰۰ تا ۸۵۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه چندمیلیونی نیز وجود داشتند.
این اختلاف نشان میدهد بازار اجاره تهران عملاً از چند بازار کاملاً متفاوت تشکیل شده است.
بودجهای که در یک منطقه میتواند رهن کامل یک واحد خانوادگی را تأمین کند، در فرمانیه ممکن است تنها بخشی از ودیعه مورد نیاز یک خانه را پوشش دهد.
چرا تقاضا برای فرمانیه با وجود قیمت بالا از بین نمیرود؟
فرمانیه همچنان بخشی از تقاضای خاص بازار مسکن شمال تهران را جذب میکند.
موقعیت شمالی، نزدیکی به پاسداران، نیاوران، کامرانیه و اقدسیه، دسترسی به خیابانهای اصلی و وجود ساختمانهای لوکس و بزرگمتراژ باعث شده این محله برای بخشی از خانوارهای پردرآمد و متقاضیان خانههای سطح بالا جذاب باقی بماند.
از سوی دیگر، همین ویژگیها باعث میشود عرضه مناسب نیز محدود باشد. مستأجری که به دنبال آپارتمان سهخوابه نوساز با پارکینگهای متعدد، مشاعات کامل و کیفیت ساخت مشخص است، گزینههای خود را به تعداد محدودی از فایلها محدود میکند.
در چنین بازاری، مالک یک واحد باکیفیت قدرت بیشتری در تعیین شرایط قرارداد دارد.
پیشبینی بازار اجاره فرمانیه در شهریور ۱۴۰۵
بررسی فایلهای شهریور در کنار دادههای اردیبهشت و مرداد نشان میدهد فعلاً نشانهای از افت گسترده اجارهبها در این محله دیده نمیشود.
از طرف دیگر، توان پرداخت مستأجران نیز نامحدود نیست. اگر مالکان قیمتهایی بسیار بالاتر از توان واقعی بازار پیشنهاد دهند، زمان ماندگاری فایل افزایش پیدا میکند و ممکن است در نهایت مجبور به تعدیل مبلغ قرارداد شوند.
بنابراین در هفتههای آینده احتمالاً بیش از آنکه شاهد افزایش یکدست همه فایلها باشیم، بازاری دوگانه شکل میگیرد؛ واحدهای خاص، نوساز و دارای امکانات کامل همچنان با ارقام بالا عرضه میشوند، اما خانههای قدیمیتر یا فایلهایی که مدت زیادی بدون مشتری ماندهاند فضای بیشتری برای مذاکره خواهند داشت.
اجاره خانه در فرمانیه چقدر سرمایه میخواهد؟
پاسخ کوتاه این است: برای بخش قابل توجهی از فایلهای فعلی، باید از چند میلیارد تومان ودیعه شروع کرد.
رهن کامل یک خانه ۲۰۰ متری به ۱۰ میلیارد تومان رسیده، یک خانه نوساز ۱۵۰ متری ۳.۵ میلیارد تومان پول پیش و ماهانه ۱۳۰ میلیون تومان میخواهد و حتی برای واحد ۱۱۰ متری نیز دو میلیارد تومان ودیعه در کنار اجاره ۷۵ میلیون تومانی درخواست شده است.
قیمتهای ماههای قبل نیز تأیید میکنند که ارقام چندمیلیاردی در بازار فرمانیه پدیدهای موقت نیستند.
در نتیجه، مهمترین تصمیم برای مستأجر فرمانیه پیش از انتخاب ساختمان، تعیین مدل پرداخت است؛ آیا نقدینگی کافی برای رهن کامل دارد یا ترجیح میدهد بخشی از سرمایه را نگه دارد و اجاره ماهانه بیشتری بپردازد؟
در بازاری که فاصله میان دو قرارداد مشابه میتواند چند میلیارد تومان باشد، همین انتخاب بیش از متراژ خانه میتواند تعیین کند چه فایلهایی واقعاً در دسترس مستأجر قرار میگیرند.