پیش بینی بازار مسکن در سه سناریوی توافق، جنگ و نه جنگ نه صلح
پژمان جوزی در ارزیابی چشمانداز بخش ساختمان، سه سناریوی «توافق یا تفاهم»، «ادامه جنگ و تنش» و «نه جنگ، نه صلح» را مطرح کرده است. او بهترین وضعیت را تفاهمی دانسته که به رفع تحریمها و بازگشت امید به اقتصاد منجر شود. به گفته جوزی، جنگ اقتصاد را به عقب میراند و شرایط مبهم میان جنگ و صلح نیز باعث میشود سرمایهگذاران منتظر بمانند و از ورود به پروژههای جدید خودداری کنند.
تصویر فعلی بازار مسکن؛ قیمت بالا، معامله کم
نقطه شروع تحلیل سه سناریو، بازاری است که هماکنون در وضعیت رکود تورمی قرار دارد. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، رشد قیمت معاملات مسکن تهران در سال ۱۴۰۴ را حدود ۳۲ درصد اعلام کرده و تأکید داشته است قیمتهای درجشده در آگهیها لزوماً نشاندهنده نرخ واقعی معامله نیستند. دادههای سامانه خودنویس نیز از رشد حدود ۱۲ درصدی قیمت معاملات از زمان آغاز تنشهای اخیر حکایت دارد؛ رقمی که با ادعای افزایشهای ۵۰ تا ۸۰ درصدی برخی فروشندگان تفاوت دارد.
در اردیبهشت ۱۴۰۵ حدود دو هزار قرارداد خریدوفروش مسکن در تهران در سامانه خودنویس ثبت شده است؛ سطحی که وزارت راه آن را بسیار پایینتر از وضعیت عادی بازار توصیف میکند. گزارشهای منتشرشده از افت حدود ۸۰ درصدی معاملات نسبت به دورههای معمول نیز حکایت دارند.
همزمان، هزینه تولید مسکن با سرعت زیادی افزایش یافته است. تورم نقطهبهنقطه نهادههای ساختمانی تهران در زمستان ۱۴۰۴ به ۹۶.۸ درصد رسید؛ تورم فصلی ۳۶ درصد و تورم سالانه نیز ۶۱.۸ درصد ثبت شد. این ارقام نشان میدهد حتی در صورت افت تقاضا، سازندگان با هزینهای روبهرو هستند که امکان کاهش آسان قیمت واحدهای جدید را محدود میکند.
درنتیجه، بازار در یک بنبست قرار گرفته است: خریدار توان پرداخت ندارد، سرمایهگذار چشمانداز روشنی نمیبیند و سازنده نیز نمیتواند با هزینههای جدید، واحد را به قیمتهای گذشته عرضه کند.
جدول پیشبینی مسکن در سه سناریو
| سناریو | واکنش احتمالی معاملات | اثر احتمالی بر قیمت | وضعیت ساختوساز |
|---|---|---|---|
| توافق و کاهش تحریمها | افزایش تدریجی پس از یک دوره انتظار | کاهش انتظارات تورمی و تعدیل قیمتهای پیشنهادی | بهبود تأمین مالی و امکان آغاز پروژههای جدید |
| ادامه جنگ و تنش | توقف یا افت شدید معاملات | احتمال رشد اسمی همراه با افت ارزش واقعی و نقدشوندگی | افزایش هزینه، تأخیر پروژهها و کاهش سرمایهگذاری |
| نه جنگ، نه صلح | رکود طولانی و معاملات موردی | افزایش آهسته و نامنظم قیمت اسمی | تعویق تصمیم سازندگان و کاهش عرضه آینده |
این جدول پیشبینی قطعی قیمت نیست؛ واکنش نهایی بازار به نرخ ارز، تورم عمومی، اعتبار بانکی، درآمد خانوارها و مدت ادامه هر سناریو بستگی خواهد داشت.
سناریوی اول؛ توافق لزوماً خانه را فوراً ارزان نمیکند
در صورت دستیابی به توافقی که کاهش تحریمها، ثبات نسبی ارز و بهبود ارتباطات مالی را به همراه داشته باشد، نخستین واکنش بازار احتمالاً کاهش انتظارات تورمی خواهد بود. فروشندگانی که قیمت ملک خود را براساس تصور جهش آینده دلار بالا بردهاند، ممکن است نرخهای پیشنهادی را تعدیل کنند یا انعطاف بیشتری در مذاکره نشان دهند.
بااینحال، کاهش ریسک سیاسی الزاماً به معنای سقوط فوری قیمت اسمی مسکن نیست. هزینه زمین، مصالح، دستمزد و عوارض ساختمانی پیشتر افزایش یافته و بهسادگی به سطوح قبلی بازنمیگردد. تورم نزدیک به ۹۷ درصدی نهادههای ساختمانی در زمستان گذشته نشان میدهد بخش مهمی از قیمت واحدهای نوساز، پشتوانه هزینهای پیدا کرده است.
در کوتاهمدت حتی ممکن است معاملات برای مدتی بیشتر متوقف شوند؛ زیرا خریداران به امید کاهش قیمت صبر میکنند و فروشندگان نیز حاضر به پذیرش سریع افت نیستند. اما در میانمدت، اگر توافق به کاهش نوسان ارز، دسترسی آسانتر به تجهیزات و تأمین مالی منجر شود، سرمایهگذاری ساختمانی میتواند جذابتر شود.
رفع نااطمینانی برای سازنده شاید مهمتر از کاهش چنددرصدی قیمت مصالح باشد. پروژه ساختمانی معمولاً چند سال زمان میبرد و سرمایهگذار باید بتواند هزینه، زمان فروش و نرخ بازده خود را تا حدی پیشبینی کند. توافق پایدار، این قابلیت پیشبینی را افزایش میدهد؛ اما توافقی کوتاهمدت یا بدون اثر اقتصادی ملموس، احتمالاً تغییر بزرگی در بازار ایجاد نخواهد کرد.
سناریوی دوم؛ جنگ میتواند قیمت را بالا ببرد، اما سرمایه را فقیر کند
در سناریوی ادامه جنگ، نخستین اثر معمولاً کاهش شدید معاملات است. بازدیدها، قراردادها، فعالیت کارگاهها و انتقال منابع مالی با اختلال روبهرو میشوند و خریداران تصمیمهای بزرگ را به تعویق میاندازند. جوزی نیز تأکید کرده است اقتصاد کشورها در شرایط جنگی نهتنها رشد نمیکند، بلکه با عقبگرد مواجه میشود.
ممکن است قیمت اسمی ملک در چنین شرایطی بهدلیل رشد دلار، افزایش هزینه مصالح و انتظارات تورمی بالا برود، اما این افزایش لزوماً به معنای سود واقعی مالک نیست. ملکی که روی کاغذ گرانتر شده، اگر مشتری نداشته باشد یا برای فروش آن تخفیف سنگینی لازم باشد، پناهگاه کاملی برای سرمایه محسوب نمیشود.
جنگ همچنین ریسک پروژههای نیمهتمام را افزایش میدهد. تأخیر در تأمین مصالح، کمبود نیروی کار، افزایش هزینه بیمه و حملونقل و اختلاف میان پیمانکار و کارفرما میتواند زمان و هزینه تکمیل پروژه را بالا ببرد. جوزی پیشتر وضعیت صنعت ساختمان را به شرایط فورسماژور تشبیه کرده و گفته بود حل اختلافات قراردادی در چنین فضایی دشوارتر میشود.
در این سناریو، واحدهای آماده و کوچک ممکن است نسبت به پروژههای پیشفروششده یا زمینهای بدون امکان ساخت، نقدشوندگی بیشتری داشته باشند؛ اما بازار کلی احتمالاً با رکود عمیق، افزایش فاصله قیمت پیشنهادی و قطعی و کاهش سرمایهگذاری جدید مواجه خواهد شد.
سناریوی سوم؛ «نه جنگ، نه صلح» شاید فرسایشیترین وضعیت باشد
در وضعیت نه جنگ و نه صلح، خطر فوری ممکن است کمتر از جنگ مستقیم باشد، اما سرمایهگذار همچنان قادر به پیشبینی آینده نیست. او نمیداند نرخ ارز، هزینه ساخت، امکان واردات تجهیزات یا قدرت خرید مشتریان در شش ماه آینده چه وضعیتی خواهد داشت.
در اقتصاد، به تعویقانداختن سرمایهگذاری نیز یک انتخاب است. سازندهای که امکان صبرکردن دارد، ممکن است بهجای آغاز پروژه جدید، زمین یا نقدینگی خود را نگه دارد تا تکلیف شرایط روشن شود. خریدار نیز با امید کاهش قیمت یا نگرانی از تشدید بحران، قرارداد را عقب میاندازد.
این حالت میتواند به رکودی طولانی تبدیل شود که در آن قیمتهای اسمی آرامآرام افزایش مییابند، اما حجم معاملات پایین باقی میماند. خطر مهمتر آن است که کاهش ساختوساز امروز، چند سال بعد به کمبود عرضه تبدیل شود و بازار اجاره و خرید را تحت فشار بیشتری قرار دهد.
از این منظر، سناریوی نه جنگ و نه صلح شاید برای سرمایهگذاری ساختمانی حتی فرسایشیتر از یک شوک کوتاهمدت باشد؛ زیرا پروژهها بدون افق روشن متوقف میشوند و سرمایهها به بازارهای نقدشوندهتر منتقل میشوند.
آیا مسکن هنوز پناهگاه سرمایه است؟
پاسخ به این سؤال به تعریف «پناهگاه» بستگی دارد. مسکن در دورههای تورمی معمولاً بخشی از ارزش اسمی سرمایه را حفظ میکند، اما سه محدودیت مهم دارد: نقدشوندگی پایین، هزینه بالای ورود و هزینههای نگهداری و معامله.
در شرایط نااطمینانی، سرمایهگذار ممکن است ارز یا طلا را ترجیح دهد؛ زیرا میتواند با مبلغ کمتر وارد شود و سریعتر دارایی خود را بفروشد. فروش ملک ممکن است هفتهها یا ماهها طول بکشد و در بازار رکودی به تخفیف قابلتوجه نیاز داشته باشد.
از سوی دیگر، باید میان خرید یک واحد آماده برای حفظ دارایی و سرمایهگذاری در ساختوساز تفاوت گذاشت. واحد آماده ریسک اجرایی کمتری دارد، اما پروژه ساختمانی با ریسک مجوز، تأمین مالی، تورم مصالح، فروش و زمان تکمیل روبهروست. سخنان رئیس انجمن صنعت ساختمان بیشتر ناظر بر گروه دوم، یعنی سازندگان و سرمایهگذاران تولید مسکن است.
رشد پروانههای ساختمانی با خروج سرمایهگذار تناقض دارد؟
آمار پاییز ۱۴۰۴ نشان میدهد تعداد واحدهای پیشبینیشده در پروانههای ساختمانی تهران به ۲۵ هزار و ۶۵۸ واحد رسیده که نسبت به فصل مشابه سال قبل ۹۱.۶ درصد افزایش داشته است. در کل کشور نیز ۱۰۳ هزار واحد در پروانههای صادرشده پیشبینی شد، هرچند این رقم نسبت به پاییز سال قبل ۴.۷ درصد کمتر بود.
این رشد لزوماً به معنای آغاز فوری همه پروژهها نیست. صدور پروانه میتواند نتیجه پروندههای اداری گذشته، تصمیمهای پیش از افزایش تنش یا تلاش سازندگان برای حفظ اعتبار مجوز باشد. میان دریافت پروانه، شروع عملیات، تکمیل بنا و عرضه به بازار فاصله زمانی قابلتوجهی وجود دارد.
بنابراین، افزایش یکفصلی پروانهها نشانه مثبتی برای عرضه بالقوه است، اما برای نتیجهگیری درباره بازگشت سرمایهگذاران باید شروع واقعی پروژهها، مصرف مصالح، اشتغال کارگاهی و میزان تکمیل ساختمانها نیز بررسی شود. این جمعبندی یک استنباط اقتصادی از تفاوت میان صدور مجوز و سرمایهگذاری اجرایی است.
چه چیزی میتواند امید را به صنعت ساختمان برگرداند؟
بازگشت سرمایهگذاری فقط به پایان تنش سیاسی وابسته نیست. ثبات مقررات شهرداری، کوتاهشدن فرایند صدور مجوز، دسترسی سازندگان به اعتبار بانکی، امکان پیشفروش شفاف، انتشار منظم آمار معاملات و کاهش تغییرات ناگهانی سیاستها نیز ضروری است.
سرمایهگذار بیش از آنکه به قیمت ارزان نیاز داشته باشد، به امکان محاسبه نیاز دارد. وقتی هزینه ساخت در یک فصل ۳۶ درصد بالا میرود، حتی سازندهای که زمین و خریدار دارد نمیتواند بودجه پروژه را با اطمینان تعیین کند.
همچنین توافق سیاسی بدون ترمیم قدرت خرید مصرفکننده نمیتواند بازار مسکن را به رونق پایدار برساند. اگر درآمد خانوار، تسهیلات خرید و توان بازپرداخت افزایش پیدا نکند، رونق احتمالی دوباره به معاملات سرمایهای و واحدهای گران محدود خواهد شد.
جمعبندی؛ مهمترین دارایی بازار مسکن «اطمینان» است
تحلیل پژمان جوزی بر یک نکته اساسی متمرکز است: مشکل امروز بازار مسکن فقط قیمت بالا نیست، بلکه نبود چشماندازی است که سازنده، خریدار و سرمایهگذار بتوانند براساس آن تصمیم بگیرند.
در سناریوی توافق، احتمال کاهش انتظارات تورمی و احیای تدریجی سرمایهگذاری وجود دارد، اما کاهش فوری و گسترده قیمت خانه تضمینشده نیست. در سناریوی جنگ، معاملات و ساختوساز آسیب میبینند و رشد احتمالی قیمت اسمی میتواند با کاهش نقدشوندگی و ارزش واقعی همراه شود. در وضعیت نه جنگ و نه صلح نیز انتظار و تعلیق به رفتار غالب بازار تبدیل خواهد شد.
بنابراین، محتملترین مسیر بازار تا روشنشدن شرایط، ادامه رکود تورمی است: معاملات محدود، قیمتهای پیشنهادی بالا و تخفیفهای موردی برای فروشندگان نیازمند نقدینگی. مسکن ممکن است همچنان بخشی از ارزش پول را حفظ کند، اما تا زمانی که ثبات اقتصادی و سیاسی بازنگردد، نمیتوان آن را سرمایهگذاری کمریسک و نقدشونده دانست.
