پیشبینی بازار مسکن در نیمه دوم ۱۴۰۵؛ رکود ادامه دارد و خریداران دست نگه داشتهاند
کیانوش گودرزی در تازهترین ارزیابی خود تأکید کرده است که بازار مسکن از سالهای کرونا تاکنون با دورهای طولانی از رکود مواجه بوده و تعداد قراردادهای تنظیمشده در دفاتر مشاوران املاک همچنان پایین است.
به گفته او، ابتدای سال ۱۴۰۵ نشانههایی از بهبود در بازار دیده میشد و اعتماد نسبی در حال بازگشت بود، اما افزایش نااطمینانیهای اقتصادی و تحولات بعدی بار دیگر بازار را به سمت رکود سوق داد. گودرزی معتقد است اگر متغیر غیرمنتظرهای وارد اقتصاد نشود، در نیمه دوم سال نیز نمیتوان منتظر جهش جدی معاملات بود.
پیشتر نیز او در اواخر مرداد، چشمانداز بازار تا پایان سال را «ثبات نسبی همراه با تداوم رکود معاملاتی» توصیف کرده بود. بنابراین موضع فعلی اتحادیه بیش از آنکه یک پیشبینی تازه باشد، ادامه همان تصویری است که طی ماههای اخیر از بازار ملک ارائه شده است.
رکود معاملات به معنای ارزان شدن مسکن نیست
یکی از مهمترین نکات بازار فعلی این است که کاهش تعداد معاملات الزاماً به معنای کاهش قیمت مسکن نیست.
در بسیاری از بازارها، افت تقاضا میتواند فروشندگان را وادار به کاهش قیمت کند؛ اما مسکن ایران ویژگی متفاوتی دارد. مالکان معمولاً در شرایط تورمی ترجیح میدهند ملک خود را نفروشند تا اینکه با تخفیف قابل توجه از قیمت مورد انتظارشان معامله کنند.
نتیجه چنین رفتاری شکلگیری یک رکود تورمی است؛ یعنی تعداد خریداران و فروشندگان بهشدت کاهش پیدا میکند، اما قیمتهای پیشنهادی همچنان بالا باقی میمانند.
اظهارات رئیس اتحادیه نیز به همین دوگانگی اشاره دارد: افزایش قیمتها در اقتصاد مسکن ادامه یافته، اما میزان تنظیم قراردادها همچنان پایین است.
این شرایط برای خانهاولیها دشوارتر است. خریدار مصرفی با رشد قیمت ملک از بازار فاصله گرفته و در مقابل، فروشنده نیز حاضر نیست متناسب با کاهش قدرت خرید، قیمت خود را پایین بیاورد.
چرا آمار دقیق معاملات مسکن تهران در دسترس نیست؟
یکی از نکات قابل توجه در صحبتهای گودرزی، اعتراف صریح به محدودیت آماری است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران میگوید اتحادیه به همه سامانههای ثبت قرارداد دسترسی کامل ندارد و در نتیجه نمیتواند دقیقاً اعلام کند در هر منطقه چند قرارداد منعقد شده یا معاملات واقعی با چه متوسط قیمتی انجام شدهاند.
این موضوع تحلیل بازار مسکن را دشوار کرده است.
قیمتهایی که در پلتفرمهای اینترنتی یا فایلهای مشاوران املاک دیده میشوند، الزاماً قیمت نهایی معامله نیستند. فروشنده ممکن است آپارتمانی را با یک قیمت عرضه کند اما قرارداد نهایی با چند درصد تخفیف بسته شود.
زمانی که اطلاعات کامل قراردادهای قطعی در دسترس نباشد، تحلیلگران مجبورند از فایلهای عرضه، گزارشهای میدانی مشاوران املاک و دادههای محدود سامانهها استفاده کنند.
بنابراین درباره عباراتی مانند «افزایش قیمت مسکن» یا «کاهش معاملات» باید میان قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی معامله تفاوت قائل شد.
بازار اجاره ۱۴۰۵؛ سقف ۲۵ درصدی دقیقاً چیست؟
یکی از مهمترین اتفاقات بازار اجاره امسال تصویب مقررات ویژه برای تمدید قراردادها بود.
طبق مصوبه سران سه قوه، قراردادهای اجاره مسکونی که از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشوند، در صورت درخواست مستأجر برای یک سال تمدید خواهند شد و حداکثر افزایش اجارهبها و مبلغ ودیعه ۲۵ درصد تعیین شده است. این مصوبه در سراسر کشور اعمال میشود و البته چند استثنای مشخص، از جمله نیاز شخصی مالک، فروش قطعی ملک و برخی موارد تخریب یا بازسازی، دارد.
این نکته مهم است، زیرا پیش از تصویب این مصوبه اضطراری، در چارچوب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، ارقام متفاوتی برای برخی مناطق مطرح شده بود؛ برای نمونه در مقطعی سقف تهران ۲۷ درصد اعلام شده بود. اما مقررات جدید سال ۱۴۰۵، سقف ۲۵ درصدی کشوری را برای قراردادهای مشمول تمدید خودکار تعیین کرده است.
آیا واقعاً ۷۰ درصد مالکان سقف اجاره را رعایت کردند؟
گودرزی بر اساس گزارشهای میدانی اتحادیه گفته است حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد موارد با سقف ۲۵ درصدی هماهنگ بودهاند. اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز همین ارزیابی را در رسانه رسمی خود منتشر کرده است.
اما این عدد یک آمار جامع ثبتی نیست.
خود گودرزی هم تأکید کرده که اتحادیه دسترسی کامل به سامانههای قرارداد ندارد. علاوه بر آن، سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران، در مردادماه ارزیابی متفاوتی ارائه کرده و گفته بود در بسیاری از قراردادها افزایش اجاره به بیش از ۴۰ تا ۵۰ درصد رسیده و تعداد قابل توجهی از مالکان سقف ۲۵ درصد را رعایت نکردهاند.
بنابراین بهتر است عدد ۶۰ تا ۷۰ درصد را «برداشت میدانی رئیس اتحادیه» بدانیم، نه نتیجه یک پایگاه داده جامع از تمام قراردادهای تهران.
گزارشهای میدانی مستقل نیز از وجود فایلها و قراردادهایی با افزایش بسیار بیشتر از سقف قانونی حکایت دارند.
تمدید خودکار قراردادها چه اثری بر بازار اجاره گذاشت؟
با وجود اختلاف درباره میزان رعایت سقف ۲۵ درصدی، یک نتیجه را میتوان با اطمینان بیشتری مشاهده کرد: بخش مهمی از مستأجران امسال ترجیح دادهاند در همان خانه قبلی بمانند.
کاهش عرضه فایلهای جدید و افزایش تمدید قراردادهای قبلی از ویژگیهای بازار اجاره تابستان ۱۴۰۵ بوده است. گزارشهای بازار نیز نشان میدهد تعداد فایلهای جدید کاهش یافته و حجم زیادی از تقاضا از طریق تمدید قرارداد قبلی پاسخ داده شده است.
این اتفاق هزینه جابهجایی را برای خانوار کاهش میدهد، اما در سوی دیگر میتواند عرضه خانههای اجارهای تازه را محدود کند.
به همین دلیل پایان فصل جابهجایی الزاماً به معنای حل مشکل مستأجران نیست؛ بلکه بخشی از فشار تقاضا صرفاً از تابستان به شکل تمدید قرارداد جذب شده است.
مستأجر تا پنج سال امکان پیگیری دارد؟
در مقررات مرتبط با ساماندهی بازار اجاره، امکان پیگیری حقوقی برای مستأجرانی که معتقدند مبلغی بیش از سقف قانونی از آنها دریافت شده پیشبینی شده است.
گودرزی پیشتر توضیح داده بود که در صورت نقض سقف قانونی در قراردادهای مشمول، مستأجر میتواند تا پنج سال پس از پایان قرارداد از طریق مراجع ذیصلاح موضوع را پیگیری کند.
البته وجود چنین حقی به معنای این نیست که هر افزایش بیش از ۲۵ درصد در هر قراردادی خودکار قابل مطالبه است؛ نوع قرارداد، تاریخ آن، مشمول بودن در مصوبه، وضعیت مالک و مستأجر و استثناهای قانونی باید بررسی شود.
الان خانه بخریم یا صبر کنیم؟
بخش دیگری از اظهارات رئیس اتحادیه درباره همین سؤال پرمخاطب است.
گودرزی حاضر نشده توصیه کند مردم در شرایط فعلی الزاماً وارد بازار ملک یا زمین شوند. دلیل این احتیاط روشن است: از یک طرف قیمت داراییها تحت تأثیر تورم، ارز و هزینه ساخت قرار دارند و برخی تحلیلگران از ظرفیت افزایش بیشتر قیمت سخن میگویند؛ از طرف دیگر رکود معاملات نشان میدهد قدرت خرید واقعی مصرفکنندگان همچنان پایین است.
در چنین بازاری نمیتوان نسخه یکسانی برای همه خریداران پیچید.
خریدار مصرفی که خانه را برای سکونت میخواهد، شرایط متفاوتی با سرمایهگذاری دارد که میان مسکن، طلا، ارز و بورس مقایسه میکند. حتی موقعیت جغرافیایی، عمر بنا و نقدشوندگی ملک میتواند نتیجه تصمیم را تغییر دهد.
پیشبینی قیمت مسکن در پاییز و زمستان ۱۴۰۵
بر اساس دادههای فعلی، محتملترین تصویر برای نیمه دوم سال ادامه رکود معاملاتی همراه با مقاومت قیمتها در برابر کاهش جدی است.
برای خروج بازار از این وضعیت، یکی از دو اتفاق باید رخ دهد: یا قدرت خرید خانوارها به شکل محسوسی افزایش پیدا کند، یا فروشندگان حاضر شوند فاصله قیمت پیشنهادی با توان خریداران را کاهش دهند.
فعلاً نشانه قدرتمندی از هیچکدام دیده نمیشود.
در عین حال متغیرهایی مانند نرخ ارز، تورم عمومی، هزینه مصالح، شرایط اعتباری بانکها و ریسکهای سیاسی و اقتصادی میتوانند به سرعت انتظارات بازار را تغییر دهند.
بنابراین عبارت «رکود مسکن» نباید با «ارزان شدن مسکن» اشتباه گرفته شود.
بازار مسکن تهران در آستانه پاییز ۱۴۰۵ بیش از هر چیز درگیر قفل معاملاتی است؛ خریدار توان پرداخت قیمتهای فعلی را ندارد و فروشنده نیز حاضر به عقبنشینی جدی نیست. اگر شوک تازهای وارد اقتصاد نشود، همین فاصله میتواند رکود را در نیمه دوم سال نیز طولانی کند.