بازار مسکن در آستانه رکود طولانی؛ چرا قیمت خانه بالا میرود اما معاملهای نیست؟
بازار خریدوفروش مسکن پس از تحرک محدود معاملات سرمایهای در اردیبهشت، از خردادماه وارد مرحلهای از سردرگمی شد. واسطههای ملکی میگویند بیشتر سرمایهگذاران فعلاً از بازار خارج شدهاند و معاملات باقیمانده عمدتاً به متقاضیان مصرفی یا مالکان متقاضی «تبدیل به احسن» مربوط میشود؛ یعنی افرادی که باید همزمان خانه فعلی خود را بفروشند و واحد دیگری خریداری کنند.
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، نبود چشمانداز روشن را عامل کاهش خریدهای سرمایهای میداند. به گفته او، هرگاه احتمال توافق و کاهش تنش مطرح میشود، برخی مالکان قیمتهای پیشنهادی را بالا میبرند و با تشدید تنشها، بازار دوباره وارد رکود و انتظار میشود. او در عین حال انتظار جهش شدید قیمت مسکن در ماههای آینده را ندارد و سناریوی ثبات نسبی را محتملتر میداند.
رکود تورمی مسکن یعنی چه؟
رکود تورمی زمانی شکل میگیرد که حجم خریدوفروش کاهش یابد، اما قیمتها به دلیل تورم عمومی، رشد هزینه تولید و انتظارات فروشندگان پایین نیاید. بازار مسکن تهران اکنون بسیاری از نشانههای این وضعیت را دارد: مشتریان توان پرداخت قیمتهای جدید را ندارند، فروشندگان حاضر به کاهش جدی قیمت نیستند و سازندگان نیز با افزایش شدید هزینههای ساخت روبهرو شدهاند.
بررسی ۱۵ کارشناس اقتصادی نشان میدهد تورم عمومی، رشد نقدینگی، هزینه ساخت، سطح قیمت دلاری مسکن و ریسکهای سیاسی از مهمترین عوامل تعیینکننده مسیر بازار هستند. جمعبندی این کارشناسان آن است که حتی در صورت کاهش تنشهای سیاسی، احتمال افت شدید قیمت اسمی مسکن پایین خواهد بود؛ اما ممکن است قیمت واقعی ملک، یعنی قیمت پس از کسر تورم، کاهش پیدا کند.
به بیان ساده، ممکن است قیمت یک آپارتمان روی کاغذ ثابت بماند یا اندکی افزایش پیدا کند، اما اگر تورم عمومی سریعتر از قیمت مسکن رشد کند، مالک از نظر قدرت خرید واقعی سودی به دست نیاورده است. همین موضوع جذابیت خرید سرمایهای ملک را نسبت به بازارهای نقدشوندهتر کاهش میدهد.
تورم مصالح اجازه کاهش شدید قیمت را نمیدهد
یکی از مهمترین موانع کاهش قیمت مسکن، جهش هزینههای ساخت است. بر اساس گزارش مرکز آمار، تورم نقطهبهنقطه نهادههای ساختمانهای مسکونی تهران در زمستان ۱۴۰۴ به ۹۶.۸ درصد رسید. تورم فصلی این نهادهها نیز ۳۶ درصد و تورم سالانه آنها ۶۱.۸ درصد اعلام شد. در میان گروههای اجرایی، قیمت نهادههای مرتبط با چوب طی یک سال بیش از دو برابر افزایش یافت.
این ارقام نشان میدهد سازندهای که امروز پروژه جدیدی را آغاز میکند، با هزینهای بسیار بالاتر از سال قبل روبهروست. بنابراین حتی در شرایط رکودی نیز عرضهکنندگان واحدهای نوساز مقاومت زیادی در برابر کاهش قیمت دارند.
البته افزایش هزینه ساخت الزاماً به معنای آن نیست که بازار توان پرداخت هر قیمتی را دارد. ممکن است سازندگان قیمت فروش را بالا ببرند، اما نبود خریدار باعث طولانی شدن زمان فروش، توقف پروژههای جدید یا افزایش واحدهای تکمیلنشده شود. در چنین شرایطی رکود از بخش معاملات به بخش ساختوساز نیز سرایت میکند.
جهش ۸۰ تا ۱۰۰ درصدی؛ قیمت واقعی یا انتظار فروشنده؟
در برخی گزارشها عنوان شده است پس از پایان جنگ ۴۰ روزه، قیمتهای پیشنهادی آپارتمان در بسیاری از شهرها بین ۸۰ تا ۱۰۰ درصد رشد کرد. بااینحال، این ارقام به نرخهای درجشده در آگهیها و انتظارات مالکان مربوط است و نباید آن را معادل افزایش قیمت قطعی معاملات دانست.
دادههای اعلامشده از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه تصویر متفاوتی ارائه میدهد. این دفتر بر اساس اطلاعات سامانه خودنویس اعلام کرده بود رشد متوسط بهای فروش واحدهای مسکونی در یک دوره مورد بررسی حدود ۱۲ درصد بوده است، نه ۶۰ تا ۸۰ درصد. این مقام دولتی همچنین تأکید کرده بود قیمتهای اعلامی در بنگاهها یا آگهیها لزوماً بیانگر قیمت واقعی معاملات نیستند.
این اختلاف آماری یک نکته مهم را آشکار میکند: در بازار کممعامله، چند آگهی با قیمت بالا میتواند میانگین نرخهای پیشنهادی را بهشدت جابهجا کند، درحالیکه فروشنده در زمان عقد قرارداد ناچار به ارائه تخفیف شود. گفته میشود برخی مالکان نیازمند نقدینگی در تیرماه قیمت پیشنهادی خود را تا ۱۵ درصد کاهش دادند، اما این تخفیفهای موردی هنوز به کاهش عمومی قیمت منجر نشده است.
چرا خانههای کوچک هنوز مشتری دارند؟
با کاهش قدرت خرید خانوارها، تقاضای مصرفی به سمت واحدهای کوچکتر، قدیمیتر و واقعشده در مناطق ارزانتر حرکت کرده است. در این بخش نیز تعداد گزینههای متناسب با بودجه خریداران محدود است؛ زیرا افزایش قیمت زمین و ساخت، عرضه آپارتمانهای کوچک و اقتصادی را کاهش داده است.
رکود واحدهای بزرگ و گرانقیمت معمولاً شدیدتر است؛ چراکه خریداران این بخش گزینههای سرمایهگذاری بیشتری دارند و در دورههای پرریسک ترجیح میدهند داراییهایی با نقدشوندگی بالاتر نگهداری کنند. در مقابل، خریدار واحد کوچک غالباً نیاز مصرفی دارد و نمیتواند تصمیم خود را برای مدت نامحدود به تعویق بیندازد. گزارشهای بازار نیز از فعالتر بودن نسبی واحدهای کوچک در مقایسه با خانههای بزرگ حکایت دارند.
بااینحال، فعالتر بودن یک بخش به معنای رونق آن نیست. افزایش قیمت باعث شده بسیاری از خانهاولیها حتی در محدوده واحدهای کوچک نیز با کمبود منابع روبهرو شوند و وام خرید مسکن فقط بخش محدودی از قیمت نهایی یک آپارتمان را پوشش دهد.
قیمت دلاری مسکن چه پیامی دارد؟
برآوردهای غیررسمی نشان میدهد قیمت دلاری هر متر مسکن در تهران طی تیرماه از میانگین تاریخی ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار عبور کرده و به بالای ۱۳۰۰ دلار رسیده است. در برخی دورههای جهش نیز این شاخص تا محدوده ۱۷۰۰ دلار بالا رفته و پس از آن بازار برای چندین فصل وارد رکود شده است.
قیمت دلاری میتواند برای مقایسه دورههای مختلف مفید باشد، اما بهتنهایی ابزار دقیقی برای پیشبینی کاهش یا افزایش قیمت نیست. نرخ ارز، کیفیت واحدهای معاملهشده و تفاوت میان مناطق تهران میتواند این شاخص را تغییر دهد. از سوی دیگر، به دلیل کمبود گزارشهای منظم و جامع از معاملات قطعی، بخش زیادی از تحلیلهای فعلی بازار بر آگهیها، مشاهدات واسطهها و دادههای سامانههای مختلف متکی است.
سه سناریوی بازار مسکن در ماههای آینده
در سناریوی نخست، کاهش تنشهای سیاسی و شکلگیری یک توافق پایدار میتواند بخشی از نااطمینانی را کاهش دهد. در این حالت احتمال بازگشت محدود معاملات وجود دارد، اما به دلیل کاهش قدرت خرید و تورم ساخت، افت شدید قیمت اسمی بعید خواهد بود. کارشناسان در چنین شرایطی کاهش سرعت رشد قیمت و افت قیمت واقعی مسکن را محتمل میدانند.
سناریوی دوم، ادامه یا تشدید تنشهاست. در این وضعیت خریداران تصمیم خود را به تعویق میاندازند و فروشندگان برای پوشش ریسک آینده قیمتهای بالاتری پیشنهاد میکنند. نتیجه، افزایش شکاف میان قیمت پیشنهادی و قیمت قابل معامله و عمیقتر شدن رکود خواهد بود.
سناریوی سوم، ادامه تورم بدون تغییر جدی در شرایط سیاسی است. این حالت میتواند به رشد آرام قیمتهای اسمی همراه با معاملات بسیار کم منجر شود؛ همان الگویی که تعریف کلاسیک رکود تورمی بازار مسکن محسوب میشود.
اکنون زمان خرید خانه است؟
برای خریدار مصرفی که منابع مالی آماده دارد و خانه را برای سکونت میخواهد، رکود میتواند فرصت مذاکره بیشتری ایجاد کند. فروشندگانی که نیاز فوری به نقدینگی دارند، احتمالاً انعطاف بیشتری در قیمت، نحوه پرداخت یا زمان تحویل نشان میدهند. اما خریدار باید قیمت قطعی معاملات مشابه را بررسی کند و صرفاً بر اساس نرخ آگهی تصمیم نگیرد.
برای سرمایهگذار، شرایط پیچیدهتر است. افزایش اسمی قیمت الزاماً به معنای بازده مناسب نیست؛ زیرا نقدشوندگی پایین، زمان طولانی فروش، هزینه نگهداری و احتمال عقب ماندن قیمت مسکن از تورم باید در محاسبات لحاظ شود.
چشمانداز مرداد ۱۴۰۵ بیش از آنکه از جهش یا ریزش سریع حکایت داشته باشد، نشاندهنده ادامه رکود همراه با نوسان قیمتهای پیشنهادی است. هزینه ساخت اجازه کاهش آسان قیمت را نمیدهد و ضعف قدرت خرید نیز مانع جهش پایدار میشود. نتیجه این تقابل، بازاری است که قیمت دارد اما مشتری ندارد؛ بازاری که برای خروج از رکود، بیش از هر چیز به ثبات اقتصادی، افزایش قدرت خرید و بازگشت اعتماد نیازمند است.