قیمت اجاره خانه در پاسداران شهریور ۱۴۰۵ | رهن تا ۶.۵ میلیارد؛ برای یک آپارتمان ۹۵ متری چقدر باید پرداخت کرد؟

رصد فایل‌های فعلی بازار نشان می‌دهد نمی‌توان برای پاسداران یک نرخ واحد تعیین کرد. حتی در بازه ۱۰۰ تا ۱۵۰ متر، شرایط پیشنهادی موجران فاصله چشمگیری دارد.

برای نمونه، یک آپارتمان ۱۰۰ متری ۲۰ ساله، دوخوابه و بدون پارکینگ در پاسداران با یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۲۰ میلیون تومان آگهی شده است. این واحد در طبقه زیرهمکف قرار دارد؛ ویژگی‌ای که طبیعتاً می‌تواند نرخ آن را نسبت به واحدهای خوش‌طبقه و دارای پارکینگ پایین بیاورد.

در نمونه دیگری، یک واحد ۱۲۰ متری دوخوابه و ۱۳ ساله با پارکینگ با ۴ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رهن کامل عرضه شده است.

همچنین یک آپارتمان ۱۳۴ متری ۲۰ ساله، دارای پارکینگ و واقع در طبقه سوم، با ۵ میلیارد تومان رهن کامل در بازار قرار گرفته است.

این ارقام به‌خوبی نشان می‌دهند که متراژ به تنهایی تعیین‌کننده قیمت نیست.

جدول قیمت اجاره پاسداران در شهریور ۱۴۰۵

سه نمونه‌ای که در تازه‌ترین رصد بازار دیده می‌شود، چنین شرایطی دارند:

نکته مهم این است که این ارقام قیمت پیشنهادی فایل‌ها هستند و نه الزاماً قیمت نهایی قراردادهای قطعی. در بازار اجاره، رقم نهایی ممکن است پس از مذاکره میان موجر و مستأجر، تغییر شرایط ودیعه و اجاره یا بررسی دقیق ملک متفاوت باشد.

آپارتمان ۹۵ متری چرا می‌تواند از یک واحد بزرگ‌تر گران‌تر باشد؟

در نگاه اول عجیب به نظر می‌رسد که یک خانه ۹۵ متری با اجاره ۸۰ میلیون تومان در کنار واحدی ۱۳۵ متری با اجاره ۳۰ میلیون تومان قرار گیرد، اما برای مقایسه باید همزمان مبلغ ودیعه را نیز در نظر گرفت.

اگر صرفاً برای مقایسه، از نرخ تبدیل ۳ درصد ماهانه که در برخی ابزارهای معاملاتی بازار املاک استفاده می‌شود بهره بگیریم، هر ۳۰ میلیون تومان اجاره ماهانه تقریباً معادل یک میلیارد تومان ودیعه خواهد بود. این یک معیار مقایسه‌ای بازار است و نرخ رسمی و الزام‌آور قانونی محسوب نمی‌شود. یک سامانه فعال در بازار املاک پاسداران نیز در ابزار تبدیل خود نرخ ۳ درصد ماهانه را به کار می‌برد.

بر این مبنا:

• واحد ۱۳۵ متری با ۳ میلیارد رهن و ۳۰ میلیون اجاره، تقریباً معادل ۴ میلیارد تومان رهن کامل می‌شود.

• واحد ۹۵ متری با ۱.۶ میلیارد رهن و ۸۰ میلیون اجاره، معادل تقریبی ۴.۲۷ میلیارد تومان رهن کامل است.

• واحد ۱۸۰ متری نیز همان ۶.۵۵ میلیارد تومان رهن کامل دارد.

با این روش مقایسه، هزینه معادل رهن کامل واحد ۹۵ متری به ازای هر متر حدود ۴۵ میلیون تومان می‌شود؛ در حالی که واحد ۱۳۵ متری حدود ۳۰ میلیون تومان به ازای هر متر و آپارتمان ۱۸۰ متری حدود ۳۶ میلیون تومان به ازای هر متر است.

این اختلاف نشان می‌دهد یک واحد کوچک‌تر اگر در ساختمان مطلوب‌تر، طبقه بهتر یا بخش گران‌تری از پاسداران قرار گرفته باشد، می‌تواند هزینه مؤثر بالاتری داشته باشد.

فایل‌های تازه بازار پاسداران چه می‌گویند؟

آگهی‌های به‌روز بازار همین پراکندگی را تأیید می‌کنند.

یک واحد ۱۵۰ متری سه‌خوابه، ۱۴ ساله و دارای پارکینگ در شهریور با ۴.۵ میلیارد تومان ودیعه و ۷۵ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است. با همان معیار تبدیل تقریبی، هزینه آن معادل حدود ۷ میلیارد تومان رهن کامل خواهد بود.

در طرف دیگر، یک آپارتمان ۱۷۵ متری ۲۸ ساله و فاقد پارکینگ در ۳۰ شهریور با ۴ میلیارد تومان رهن کامل فایل شده است.

بنابراین فقط ۲۵ متر اختلاف متراژ میان این دو ملک وجود دارد، اما شرایط مؤثر اجاره آنها حدود سه میلیارد تومان با یکدیگر فاصله دارد.

چنین اختلافی یادآوری می‌کند که میانگین‌گیری ساده از قیمت فایل‌ها در محله‌ای مانند پاسداران می‌تواند گمراه‌کننده باشد.

نوساز بودن در پاسداران چقدر گران تمام می‌شود؟

در بازار پاسداران «پول کیفیت» واقعاً قابل مشاهده است.

آگهی‌های اخیر برای واحدهای نوساز یا بسیار لوکس، ارقامی بسیار بالاتر از ساختمان‌های قدیمی نشان می‌دهند. برای نمونه، در داده‌های تجمیعی آگهی‌ها یک واحد ۱۳۰ متری نوساز و لوکس با امکانات ویژه با ۱۳ میلیارد تومان رهن کامل عرضه شده؛ در همان محدوده، یک واحد ۱۳۰ متری ساخت ۱۳۸۸ با یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۸۰ میلیون تومان اجاره فایل شده است.

این اختلاف را نمی‌توان فقط با متراژ توضیح داد. تعداد پارکینگ، تراس، لابی، سرایداری، مشاعات، نورگیری، مستر بودن اتاق‌ها، کیفیت متریال و حتی تعداد واحد در طبقه در قیمت‌گذاری واحدهای رده‌بالا نقش دارند.

به همین دلیل مستأجری که فقط عبارت «۱۳۰ متر پاسداران» را جست‌وجو می‌کند، ممکن است با فایل‌هایی روبه‌رو شود که فاصله چندبرابری در هزینه دارند.

چرا پاسداران همچنان تقاضای بالایی دارد؟

موقعیت جغرافیایی یکی از دلایل اصلی حفظ سطح بالای تقاضاست. خیابان پاسداران یکی از محورهای مهم شمال‌شرق تهران است و از محدوده سه‌راه ضرابخانه به سمت شمال امتداد پیدا می‌کند و با بخش‌هایی از مناطق ۳، ۴ و در ادامه منطقه یک در ارتباط است. این محور به شبکه مهمی از محله‌های دروس، اختیاریه، هروی، فرمانیه و اقدسیه متصل می‌شود.

دسترسی به بزرگراه‌های صدر، همت، صیاد شیرازی و امام علی و همچنین تراکم خدمات تجاری و شهری نیز برای بخشی از خانوارها ارزش اقتصادی دارد.

اما همین تقاضای مکانی باعث می‌شود فایل‌های خوش‌نقشه، دارای پارکینگ و آسانسور یا واحدهای بازسازی‌شده سریع‌تر مورد توجه قرار گیرند.

فشار تورم اجاره همچنان ادامه دارد

شرایط پاسداران بخشی از فشار بزرگ‌تر بازار اجاره کشور است.

بر اساس آمار مردادماه مرکز آمار که در گزارش‌های رسمی منتشر شده، تورم ماهانه اجاره ۲.۵ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۱.۸ درصد و تورم سالانه اجاره ۳۲.۳ درصد بوده است.

این بدان معناست که حتی بدون جهش ناگهانی در یک ماه خاص، مستأجرانی که قرارداد آنها تمدید می‌شود با سطح هزینه‌ای به‌مراتب بالاتر از سال گذشته مواجه هستند.

در بازار تهران نیز گزارش‌های شهریور از فاصله بسیار زیاد میان مناطق مختلف خبر می‌دهند؛ به‌طوری که سطح ودیعه و اجاره در مناطق شمالی چند برابر بخش‌های ارزان‌تر پایتخت است.

برای اجاره خانه در پاسداران روی چه چیزی مذاکره کنیم؟

در بازاری با این پراکندگی قیمت، مقایسه فقط بر اساس متراژ اشتباه است. مستأجر بهتر است فایل‌ها را بر اساس «هزینه مؤثر»، سن بنا و امکانات مشابه مقایسه کند.

برای مثال یک واحد قدیمی بدون پارکینگ ممکن است چند میلیارد تومان ارزان‌تر از آپارتمانی با همان متراژ و پارکینگ، آسانسور و بازسازی کامل باشد. نمونه ۱۷۵ متری ۲۸ ساله با رهن کامل چهار میلیارد تومان در مقابل واحد ۱۵۰ متری با هزینه مؤثر بسیار بالاتر، نمونه روشنی از این اختلاف است.

طبقه، نورگیری، کیفیت آشپزخانه و سرویس‌ها، تعداد واحدهای ساختمان، وضعیت آسانسور و مشاعات و امکان تبدیل رهن و اجاره، نقاط اصلی مذاکره هستند.

آیا اجاره پاسداران در مهر ارزان می‌شود؟

داده‌های فعلی نشانه روشنی از کاهش عمومی و یکپارچه قیمت‌ها ارائه نمی‌کنند. بازار به‌شدت فایل‌محور است و حتی در آگهی‌های روز، قیمت واحدهای مشابه اختلاف زیادی دارد.

بنابراین برای مهرماه محتمل‌تر است که چانه‌زنی در فایل‌های قدیمی‌تر و کم‌امکانات افزایش پیدا کند، در حالی که واحدهای نوساز، خوش‌نقشه و دارای امکانات کامل همچنان قدرت قیمت‌گذاری بیشتری داشته باشند.

حتی یک آگهی ۱۰۰ متری بدون پارکینگ با ۱.۵ میلیارد ودیعه و ۲۰ میلیون اجاره در کنار واحد ۱۲۰ متری با ۴.۵ میلیارد رهن کامل نشان می‌دهد بازار به جای یک نرخ مشخص، مجموعه‌ای از زیر‌بازارهای متفاوت است.

جمع‌بندی بازار پاسداران در پایان شهریور این است: برای ورود به این محله، داشتن بودجه بالا شرط لازم است، اما کافی نیست. تفاوت کیفیت ساختمان‌ها آن‌قدر زیاد است که دو واحد تقریباً هم‌اندازه می‌توانند چند میلیارد تومان اختلاف هزینه داشته باشند. مستأجری که قیمت پیشنهادی را با چند فایل واقعاً مشابه مقایسه کند و میان «آگهی» و «قیمت قطعی معامله» تفاوت قائل شود، شانس بیشتری برای یافتن گزینه منطقی در یکی از گران‌ترین بازارهای اجاره تهران خواهد داشت.