هشدار تازه به خریداران مسکن؛ دوران سودهای کوتاهمدت در بازار ملک رو به پایان است؟
برای سالها، یکی از رفتارهای رایج در بازار مسکن ایران خرید ملک با هدف نگهداری کوتاهمدت و فروش با قیمت بالاتر بود. تورم عمومی، رشد نرخ ارز، کمبود عرضه در برخی مناطق و نگاه سنتی به ملک بهعنوان «امنترین دارایی»، باعث شد بسیاری از سرمایهگذاران تصور کنند ورود به بازار مسکن همیشه سودآور است.
اما فرنام هشدار میدهد این تصور باید بازنگری شود. به گفته او، با تصویب و اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه، خرید و فروش کوتاهمدت ملک دیگر بدون هزینه نیست. یعنی اگر فردی خانهای را فقط با هدف فروش در شش ماه، یک سال یا دو سال آینده بخرد، باید بداند ممکن است بخش قابل توجهی از سود احتمالی او مشمول مالیات شود.
اهمیت این هشدار در آن است که بازار مسکن برای خانوارهای مصرفی، بازاری حیاتی است؛ اما برای سرمایهگذاران کوتاهمدت، حالا به بازاری پرریسکتر تبدیل شده است. قانونگذار تلاش دارد فاصله میان «تقاضای مصرفی» و «تقاضای سوداگرانه» را بیشتر کند.
مالیات بر عایدی سرمایه چه تغییری در بازار ملک ایجاد میکند؟
مالیات بر عایدی سرمایه یا همان مالیات بر سوداگری، بر سود حاصل از فروش داراییهایی اعمال میشود که با هدف کسب منفعت از افزایش قیمت خریداری شدهاند. گزارشهای منتشرشده درباره قانون جدید نشان میدهد املاک یکی از داراییهای اصلی مشمول این پایه مالیاتی هستند و هدف قانون نیز کاهش فعالیتهای سوداگرانه و هدایت سرمایه به سمت فعالیتهای مولد اعلام شده است.
نکته مهم برای مخاطب عمومی این است که مالیات بر عایدی سرمایه روی اصل قیمت ملک نیست، بلکه بر تفاوت قیمت خرید و فروش یا همان «عایدی» اعمال میشود. بنابراین اگر فردی ملکی را بخرد و در فاصله کوتاه با قیمت بالاتر بفروشد، باید بخشی از سود حاصل را طبق ضوابط مالیاتی پرداخت کند.
البته جزئیات معافیتها و نرخها باید با متن نهایی قانون، آییننامههای اجرایی و وضعیت هر معامله سنجیده شود. برخی گزارشها به معافیتهایی برای سرپرست خانوار، تعداد مشخصی ملک و دوره تملک اشاره کردهاند؛ بنابراین انتشار عدد قطعی برای همه معاملات بدون توجه به شرایط مالک، نوع ملک و مدت نگهداری میتواند گمراهکننده باشد.
پیام فرنام به خریداران: برای سود کوتاهمدت وارد نشوید
محور اصلی سخنان علی فرنام این است که خریدار نباید فقط با اتکا به تصور افزایش قیمت وارد بازار مسکن شود. او میگوید اگر فردی قصد دارد ملکی را برای حدود پنج سال نگه دارد، خرید میتواند قابل بررسی باشد؛ اما اگر هدف او فروش در بازه شش ماهه، یک ساله یا دو ساله باشد، باید اثر مالیات، هزینههای معامله، ریسک نقدشوندگی و محدودیتهای حقوقی را هم محاسبه کند.
این تحلیل برای بازار امروز بسیار مهم است. چون در شرایط رکود معاملاتی، فروش ملک همیشه آسان نیست. ممکن است قیمتهای اسمی بالا برود، اما خریدار واقعی کاهش پیدا کند. در چنین فضایی، کسی که با هدف سفتهبازی وارد بازار شده، هم با مالیات روبهرو میشود، هم با هزینه انتقال، هم با احتمال خواب سرمایه و هم با خطر فروش نرفتن ملک در زمان مورد نظر.
بنابراین «سود روی کاغذ» الزاماً به معنای سود واقعی نیست. ممکن است فرد در ظاهر ملکی را گرانتر بفروشد، اما پس از کسر مالیات، هزینههای نقلوانتقال، تورم، زمان انتظار و هزینه فرصت، سود نهایی بسیار کمتر از انتظار باشد.
معاملات غیررسمی؛ ریسک پنهان اما جدی بازار مسکن
بخش مهم دیگر هشدار فرنام به معاملات غیررسمی و قولنامهای مربوط است. او تأکید میکند با محدودیتهای جدید، جایگاه اعتباری و حقوقی این معاملات در آینده نزدیک با چالش بیشتری مواجه میشود و حتی خطر از دست رفتن دارایی نیز برای برخی خریداران وجود دارد.
این هشدار با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ارتباط مستقیم دارد. متن قانون تأکید میکند اعمال حقوقی مرتبط با اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود و دفاتر اسناد رسمی نیز مکلف به ثبت قراردادهای مربوط به املاک هستند.
گزارشهای اجرایی سال ۱۴۰۵ نیز نشان میدهد مهلت و فرآیند ثبت قولنامهها در سامانه رسمی در دستور کار قرار گرفته و معاملات ثبتنشده بهتدریج با محدودیت حقوقی بیشتری مواجه میشوند. این یعنی خرید ملک بدون سند رسمی یا بدون ثبت درست در سامانههای قانونی، دیگر فقط یک ریسک قدیمی نیست؛ بلکه میتواند به مانعی جدی برای اثبات مالکیت، فروش بعدی، دریافت خدمات ثبتی و پیگیری حقوقی تبدیل شود.
چرا بازار مسکن نیاز به تنظیمگری دارد؟
فرنام در بخش دیگری از سخنان خود میگوید مداخله دولت در بازار اگر بیش از حد باشد میتواند آسیبزا شود، اما تنظیمگری ذات وظایف دولت است. این جمله نقطه مهمی در تحلیل بازار مسکن است. بازار مسکن با بازارهای معمولی تفاوت دارد، چون مسکن هم کالای مصرفی است، هم دارایی سرمایهای، هم ابزار حفظ ارزش پول و هم بزرگترین هزینه خانوار.
اگر دولت کاملاً عقبنشینی کند، بازار به سمت رهاشدگی میرود و در این وضعیت، گروههای کمدرآمد و مستأجران بیشترین آسیب را میبینند. از سوی دیگر، اگر سیاستگذاری دستوری، غیرشفاف یا کوتاهمدت باشد، میتواند عرضه را کاهش دهد و انگیزه سازندگان را از بین ببرد. بنابراین راهحل اصلی، تنظیمگری هوشمند است؛ یعنی شفافسازی معاملات، مالیاتستانی از فعالیت سوداگرانه، حمایت از عرضه واقعی، کنترل احتکار ملک و کاهش ریسک حقوقی برای خریداران مصرفی.
آرامش بازار از کجا میآید؟
به گفته فرنام، اگر اطلاعرسانی درباره شرایط جدید بازار درست انجام شود و روندهای کاهشی در حوزههایی مانند مصالح ساختمانی نیز دیده شود، بازار میتواند به سمت آرامش حرکت کند. این نکته از دو جهت مهم است.
نخست اینکه بخش زیادی از التهاب بازار مسکن ناشی از انتظارات است. وقتی مردم تصور کنند قیمتها حتماً جهش میکند، تقاضای احتیاطی و سرمایهای افزایش مییابد. اما اگر بدانند فروش کوتاهمدت مشمول هزینه و ریسک است، بخشی از تقاضای غیرمصرفی عقبنشینی میکند.
دوم اینکه هزینه ساخت همچنان یکی از عوامل اثرگذار بر قیمت نهایی مسکن است. اگر مصالح ساختمانی، زمین، مجوزها و هزینه تأمین مالی کنترل نشود، حتی کاهش سوداگری هم بهتنهایی نمیتواند مسکن را برای خانوارها قابل دسترس کند.
کمبود سیستماتیک عرضه وجود دارد؟
فرنام معتقد است کمبودهای مقطعی و موردی در زنجیره تأمین مسکن ممکن است رخ دهد، اما کمبود سیستماتیکی که بازار را دچار فروپاشی کند، وجود ندارد. این گزاره به معنای نادیده گرفتن مشکل عرضه نیست؛ بلکه تأکید دارد بخشی از التهاب بازار بیشتر از جنس سوداگری، انتظارات تورمی، ضعف شفافیت و اختلال در زنجیره تأمین است.
در واقع مشکل بازار مسکن فقط «کمساختن» نیست. مشکل، ترکیبی از قیمت زمین، هزینه ساخت، توان خرید خانوار، نرخ سود، نبود ابزارهای مالی مؤثر، ضعف اجارهداری حرفهای، خانههای خالی، معاملات غیرشفاف و انتظارات تورمی است. به همین دلیل، سیاستگذاری تکبعدی نمیتواند بازار را درمان کند.
فشار اجاره همچنان مسئله اصلی خانوارهاست
حتی اگر بازار خرید و فروش مسکن وارد رکود شود، بازار اجاره همچنان برای خانوارها فشارزا باقی میماند. گزارشهایی بر اساس دادههای مرکز آمار نشان دادهاند تورم سالانه اجاره مسکن در بهمن ۱۴۰۴ حدود ۳۴.۷ درصد اعلام شده بود. این عدد نشان میدهد مسکن همچنان سهم بزرگی از هزینه خانوار را میبلعد و هر سیاستی در بازار خرید، باید اثر آن بر بازار اجاره را هم در نظر بگیرد.
اگر مالیات بر سوداگری باعث کاهش معاملات کوتاهمدت شود اما عرضه اجاره افزایش پیدا نکند، فشار بر مستأجران همچنان باقی میماند. بنابراین سیاست درست باید همزمان سه هدف داشته باشد: کنترل سوداگری، افزایش عرضه مصرفی و حمایت از بازار اجاره.
جمعبندی؛ خرید مسکن بدون محاسبه ریسک، خطرناکتر از قبل است
سخنان علی فرنام یک پیام روشن دارد: بازار مسکن وارد دورهای شده که خرید با هدف سود سریع، دیگر مثل گذشته کمهزینه نیست. قانون مالیات بر عایدی سرمایه، محدودیت معاملات غیررسمی و ضرورت ثبت رسمی املاک، قواعد بازی را تغییر دادهاند. خریداران مصرفی باید با دقت بیشتری وارد معامله شوند و سرمایهگذاران کوتاهمدت نیز باید بدانند سود احتمالی آنها ممکن است پس از مالیات، هزینههای حقوقی و ریسک نقدشوندگی بهشدت کاهش یابد.
بازار مسکن برای رسیدن به آرامش، فقط به کاهش قیمت نیاز ندارد؛ به شفافیت، ثبت رسمی، اطلاعرسانی دقیق، کنترل سوداگری، عرضه واقعی و تنظیمگری هوشمند نیاز دارد. اگر این مسیر درست اجرا شود، مسکن میتواند دوباره از ابزار سفتهبازی فاصله بگیرد و به کارکرد اصلی خود یعنی تأمین سرپناه خانوار نزدیکتر شود.
