بازار مسکن ایران زیر سایه دلار؛ واقعیت رکود در برابر فضاسازیهای مجازی
با اوجگیری دوباره نرخ ارز از میانه آذرماه و رسیدن آن به محدوده ۱۶۰ هزار تومان، فضای روانی بازار مسکن نیز دچار تغییراتی محسوسی شد. گروهی از فعالان حوزه املاک در شبکههای اجتماعی با تکیه بر این جهش ارزی مدعی شدند قیمت مسکن بر پایه دلار ۸۰ هزار تومانی تعیین میشود و از این رو خریداران با «فرصتی تاریخی» روبهرو هستند. این ادعاها اما در برابر واقعیتهای آماری و میدانی بازار، رنگ باخته و نشان میدهد تحرکات اخیر بیشتر جنبه تبلیغاتی دارد تا واقعیت اقتصادی.
کارشناسان اقتصادی تأکید دارند که بازار مسکن ایران در سومین سال رکود خود به سر میبرد؛ وضعیتی که حتی پیش از ناآرامیهای سیاسی اخیر آغاز شده بود و اکنون در سایه بیاطمینانیهای اقتصادی تشدید شده است. خروج سرمایه از بخش ساختوساز، کاهش معاملات و تضعیف تقاضای سرمایهای، نشانههایی هستند که تصویر فعلی بازار را ترسیم میکنند.
رکود سهساله بازار و تضعیف سرمایهگذاری در ساختوساز
بر اساس بررسیهای میدانی، حجم معاملات مسکن از دو سال پیش روند نزولی گرفته و اکنون در سال سوم رکود قرار دارد. این کاهش فعالیت نه فقط ناشی از افت قدرت خرید خانوارها بلکه نتیجه مستقیم نااطمینانی اقتصادی و ترس از تصمیمات ناگهانی در سیاستگذاریهای کلان است. سرمایهگذاران که به دنبال نقدشوندگی بالا هستند، ترجیح میدهند منابع خود را به سمت بازارهای ارز و طلا منتقل کنند تا در شرایط بیثبات بتوانند واکنش سریعتری نشان دهند. همین موضوع سبب شده تقاضای سرمایهای در بازار ملک به حداقل برسد و برخلاف برخی تحلیلهای هیجانی، موج جدید صعودی در معاملات شکل نگیرد.
در بخش ساختوساز نیز افزایش مداوم قیمت مصالح، دستمزد کارگران و هزینه تأمین مالی، فشار سنگینی بر دوش سازندگان قرار داده است. چنانچه این روند ادامه یابد و تقاضای مؤثر تقویت نشود، امکان توقف پروژههای جدید در سال آینده وجود دارد؛ موضوعی که در میانمدت بر سطح عرضه و قیمتها اثرگذار خواهد بود.
الگوی جدید معاملات؛ تمرکز بر واحدهای کوچک و متوسط
گزارشهای محلی از مشاوران املاک نشان میدهد بیشترین حجم معاملات در هفتههای اخیر مربوط به واحدهای ۵۰ تا ۷۵ متری بوده است. این الگو بیانگر آن است که تقاضای مصرفی و نه سرمایهای، محرک اصلی بازار فعلی است. خانوارهایی که با رشد تورم، کاهش دسترسی به تسهیلات بانکی و افزایش هزینههای زندگی مواجهاند، به خرید واحدهای کوچکتر روی آوردهاند تا امکان تملک یا جابهجایی مسکن را از دست ندهند.
در مقابل، بازار واحدهای بزرگمتراژ و لوکس تقریباً راکد است. کاهش شدید قدرت خرید و انتظار برای ثبات سیاسی، انگیزه معامله در این بخش را به حداقل رسانده است. کارشناسان معتقدند حتی در صورت افزایش نسبی حجم معاملات در روزهای پایانی سال، این رونق فصلی نمیتواند رکود ساختاری حاکم بر بازار را تغییر دهد.
تأثیر نرخ ارز بر بازار مسکن؛ چسبندگی از بین رفته است
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، در تحلیل تازه خود میگوید ادعای «دلاری بودن قیمت مسکن» دیگر اعتبار علمی ندارد. او معتقد است از سال ۱۴۰۰ رابطه سنتی میان قیمت ملک و نرخ دلار بهتدریج تضعیف شده و اکنون نمیتوان با محاسبات ارزی، آینده این بازار را پیشبینی کرد.
غیبی با اشاره به آگهیهای اغراقآمیز منتشرشده در فضای مجازی توضیح میدهد: اینکه گفته شود چون قیمت دلار دو برابر شده، پس ارزش ملک هم باید دو برابر شود، تحلیلی کاملاً اشتباه است. چنین دیدگاههایی نه تنها به خریداران آسیب میزند بلکه فضای سوداگری و هیجان کاذب ایجاد میکند.
به گفته او، بازار مسکن از بازارهای موازی مانند ارز و طلا بیتأثیر نیست، اما واکنش آن تأخیری و ترمیمی است؛ نه آنی و مستقیم. هرگونه پیوند کامل میان قیمت ملک و نرخ ارز سبب انحراف تصمیمگیری مصرفکننده و تحلیل غلط از وضعیت واقعی کشور میشود.
تغییر نگاه خریداران؛ مسکن دیگر کالای سرمایهای صرف نیست
در ادبیات اقتصادی ایران، مسکن فراتر از دارایی سرمایهای است؛ سرپناه خانوار و سرمایه حیثیتی تلقی میشود. غیبی تأکید دارد که مصرفکنندگان باید تصمیم خرید را بر اساس نیاز واقعی خود بگیرند، نه با نگاه سوداگرانه. افزایش ارزش مسکن در طول زمان الزاماً به معنی سودآوری قابل تحقق نیست، زیرا خریدار برای جایگزینی همان واحد باید با قیمتهای جدید مواجه شود.
مطالعات آماری ۲۶ سال گذشته نشان میدهد کاهش شدید قیمت مسکن در هیچ مقطع تاریخی رخ نداده است. حتی در دورههای رکود، افت قیمتها بیش از ۲۰ درصد نبوده و در برابر تورم سالانه ۵۰ تا ۶۰ درصدی این بخش، چنین ریزشی بیاثر محسوب میشود. بنابراین تبلیغات مربوط به «ریزش ۵۰ درصدی» نه تنها غیرواقعی است، بلکه به سردرگمی بازار و انتظار غیرمنطقی برای ارزانی دامن میزند.
هزینههای تولید و مسیر طبیعی رشد قیمتها
بر اساس اعلام فعالان این حوزه، میانگین هزینه ساخت مسکن در زمستان ۱۴۰۵ به حدود ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده است. این رقم نشان میدهد اگر قرار باشد آپارتمان ۱۰۰ متری با کیفیت متوسط ساخته شود، قیمت تمامشده آن حدود ۳۰ میلیارد تومان خواهد بود. چنین واقعیتی بهروشنی گویای آن است که حتی بدون جهش ارزی نیز روند افزایش قیمتها مبتنی بر هزینههای تولید ادامه دارد.
افزایش قیمت مصالح، خدمات مهندسی، عوارض شهری و هزینههای مجوز ساخت، مجموعهای از عوامل داخلی هستند که سازندگان را با فشار مالی روبهرو کردهاند. در نتیجه بازار مسکن مسیر خود را بر اساس متغیرهای درونی میپیماید، نه بر پایه نرخ دلار یا هیجانات مقطعی در شبکههای اجتماعی.
تأثیر محدود عرضه بر ثبات قیمتی
در ماههای پایانی هر سال، تقاضا برای خرید یا تعویض واحدهای مسکونی طبق سنت دیرینه ایرانیان افزایش مییابد. خانوارها سعی دارند با فروش واحدهای کوچکتر، به خانههای بزرگتر نقل مکان کنند؛ روندی که همزمان با کاهش فایلهای مؤثر عرضه، فشار روانی بر قیمتها ایجاد میکند.
به گفته غیبی، بخش زیادی از فروشندگان در انتظار روشن شدن شرایط اقتصادی و سیاسی پس از تعطیلات نوروز هستند و تمایلی به فروش ندارند. این احتیاط باعث کاهش تعداد فایلهای فعال و در نتیجه افزایش نسبی قیمتها شده است. در چنین فضایی، خریداران واقعی که منابع مالی پایدار دارند با گزینههای محدود مواجهاند و ترجیح میدهند خرید را به تعویق نیندازند.
بازار اجاره؛ شاخص پیشنگر تحولات قیمتی
یکی از نکات مهم در تحلیل آینده بازار، رفتار بخش اجاره است. کارشناسان بر این باورند که نرخ اجاره معمولاً سریعتر از قیمت فروش به تورم پاسخ میدهد و میتواند شاخصی برای پیشبینی روند چند ماه آینده باشد. تجربههای گذشته نشان داده که رشد اجارهبها حدود شش ماه جلوتر از افزایش قیمت ملک رخ میدهد. بنابراین هرگونه تغییر در هزینه اجاره، پیشزمینهای برای تحولات نیمسال بعدی است، اما با توجه به رکود معاملات خرید، این رشد فعلاً محدود به بازار اجاره باقی مانده است.
جمعبندی تحلیلی
در شرایطی که دلار مرزهای جدیدی را پشت سر گذاشته، بازار مسکن ایران دیگر با منطق دلاری حرکت نمیکند. رکود سهساله، کاهش قدرت خرید، افزایش هزینههای ساخت و نااطمینانیهای سیاسی، عواملی هستند که مانع جهش قیمتی فوری شدهاند. گرچه تورم ساخت و محدودیت عرضه میتواند در میانمدت فشار افزایشی ایجاد کند، اما خریداران باید با درک صحیح از واقعیتهای اقتصادی و بر مبنای نیاز مصرفی تصمیم بگیرند.
برآیند تحلیلها نشان میدهد آینده بازار مسکن نه با شاخص ارز، بلکه با ثبات سیاسی، سیاستهای حمایتی دولت و مسیر تورم عمومی اقتصاد تعیین خواهد شد. توصیه کارشناسان به متقاضیان آن است که اگر منابع مالی پایدار دارند، خرید را به امید ارزانیهای غیرواقعی به تعویق نیندازند؛ زیرا بازار ملک مانند سایر بازارها در نهایت به هزینههای واقعی تولید و تقاضای مصرفی متکی است.