مسکن در تله گرانی مصالح؛ سازندگان تا کجا تاب میآورند؟
بازار مسکن ایران در یکی از پیچیدهترین مقاطع خود قرار گرفته است؛ وضعیتی که در آن از یکسو معاملات خرید و فروش به پایینترین سطوح رسیده و تقاضای مؤثر بهدلیل کاهش قدرت خرید خانوارها فروکش کرده و از سوی دیگر، هزینههای ساختوساز با شتابی بیسابقه در حال افزایش است. این ناهمخوانی میان رکود بازار و جهش هزینهها، تعادل سنتی صنعت ساختمان را بر هم زده و سازندگان را در موقعیتی قرار داده که ادامه فعالیت اقتصادی برای بسیاری از آنها با تردید جدی همراه شده است.
در چنین فضایی، رشد قیمت مصالح ساختمانی، افزایش شدید دستمزد نیروی کار و تأثیرپذیری مستقیم بازار ساخت از نوسانات نرخ ارز، به متغیرهای اصلی تعیینکننده آینده مسکن تبدیل شدهاند. آنچه امروز بیش از هر چیز نگرانی فعالان این بخش را برانگیخته، فاصله روزافزون میان قیمت تمامشده ساخت و توان جذب این هزینهها در بازار راکد مسکن است؛ فاصلهای که اگر ترمیم نشود، میتواند به کاهش شدید عرضه در سالهای آینده منجر شود.
رکود معاملات و مسیر معکوس هزینههای ساخت
بازار مسکن طی یک تا دو سال گذشته در رکودی عمیق فرو رفته است. کاهش حجم معاملات، توقف خریدهای سرمایهای و احتیاط خریداران مصرفی، نشانههای آشکاری از این رکود هستند. با این حال، برخلاف انتظار، این رکود نتوانسته مانعی در برابر افزایش هزینههای ساخت ایجاد کند. قیمت مصالح ساختمانی و خدمات وابسته نهتنها کاهش نیافته، بلکه با شتابی بیشتر از نرخ تورم عمومی رشد کرده است.
این وضعیت پارادوکسیکال، سازندگان را با معادلهای دشوار مواجه کرده است؛ هزینههایی که هر روز افزایش مییابد، در بازاری که امکان انتقال کامل این افزایش به قیمت فروش وجود ندارد. نتیجه این روند، کاهش انگیزه برای آغاز پروژههای جدید و حتی توقف یا کند شدن پروژههای در حال اجراست؛ موضوعی که اثرات آن در میانمدت به کمبود عرضه و تشدید بحران مسکن منجر خواهد شد.
نقش تعیینکننده نوسانات نرخ ارز در بازار مصالح
یکی از مهمترین عوامل جهش هزینههای ساخت، نوسانات نرخ ارز است؛ عاملی که بهصورت مستقیم و غیرمستقیم بر قیمت مصالح ساختمانی اثر میگذارد. ایرج رهبر، رئیس هیئتمدیره انجمن انبوهسازان مسکن تهران، با اشاره به این موضوع تأکید میکند که اگرچه بازار مسکن در رکود قرار دارد، اما قیمت مصالح و دستمزدها مسیر متفاوتی را طی کرده و بهشدت افزایش یافتهاند.
به گفته او، مصالح اصلی همچون فولاد و بتن بیش از سایر اقلام از نوسانات ارزی تأثیر پذیرفتهاند. وابستگی این کالاها به بازارهای جهانی و صادرات، باعث شده قیمت آنها بهطور مداوم با تغییرات نرخ ارز تعدیل شود. در کنار این اقلام، تجهیزات تأسیساتی، مکانیکی و برقی نیز که بخش قابلتوجهی از آنها وارداتی یا وابسته به مواد اولیه خارجی هستند، افزایش قیمت چشمگیری را تجربه کردهاند.
جهش چندبرابری قیمت فولاد و مصالح پایه
نماد بارز این افزایش هزینهها را میتوان در بازار فولاد مشاهده کرد. رهبر با اشاره به مقایسه قیمت فولاد در سالهای اخیر میگوید در سال ۱۴۰۲ و همزمان با انعقاد برخی قراردادهای نهضت ملی مسکن، قیمت هر کیلو فولاد در بازه ۱۴ تا ۱۸ هزار تومان قرار داشت، اما اکنون این رقم به حدود ۵۶ تا ۵۸ هزار تومان رسیده است. چنین افزایشی، نهتنها محاسبات اولیه پروژهها را بهطور کامل بر هم زده، بلکه سودآوری بسیاری از قراردادهای منعقدشده را از بین برده است.
سیمان، میلگرد، سیم و کابل و سایر مصالح پایه نیز از این قاعده مستثنی نبودهاند. افزایش چندبرابری قیمت این اقلام، هزینه تمامشده هر متر مربع ساخت را به سطحی رسانده که برای بسیاری از سازندگان، ادامه فعالیت بدون بازنگری جدی در سیاستهای اقتصادی امکانپذیر نیست.
افزایش سنگین دستمزدها و فشار مضاعف بر سازندگان
در کنار گرانی مصالح، هزینه نیروی انسانی نیز به یکی از چالشهای اصلی ساختوساز تبدیل شده است. رئیس هیئتمدیره انجمن انبوهسازان مسکن تهران با بیان اینکه دستمزدها طی مدت کوتاهی رشد ۲ تا ۲ و نیم برابری داشتهاند، تأکید میکند که کاهش حضور کارگران اتباع و کمبود نیروی کار ماهر، به این افزایش دامن زده است.
افزایش دستمزدها اگرچه در راستای بهبود معیشت نیروی کار قابل درک است، اما در شرایطی که بازار مسکن در رکود قرار دارد و امکان افزایش متناسب قیمت فروش وجود ندارد، به فشار هزینهای مضاعفی برای سازندگان تبدیل شده است. این فشار، بهویژه برای پروژههای بزرگ و انبوهسازی که سهم نیروی انسانی در آنها بالاست، بسیار محسوستر است.
سهم بالای مسکن در اقتصاد و حساسیت به بیثباتی
اقتصاد مسکن بهعنوان یکی از پیشرانهای اصلی اقتصاد کشور، سهمی بین ۳۰ تا ۳۵ درصد از اقتصاد کلان را به خود اختصاص میدهد. از اینرو، هرگونه بیثباتی در متغیرهای کلان مانند نرخ ارز و تورم، بهسرعت خود را در این بخش نشان میدهد. رهبر با تأکید بر این نکته، نرخ ارز را عامل اصلی تعیینکننده در بازار مصالح ساختمانی میداند و معتقد است تا زمانی که ثبات اقتصادی ایجاد نشود، نمیتوان انتظار آرامش در بازار ساختوساز را داشت.
برخی اقلام مانند فولاد و سیم و کابل بهدلیل ارتباط مستقیم با صادرات و قیمتهای جهانی، بیش از سایر کالاها از نوسانات ارزی تأثیر میپذیرند. این وابستگی، باعث شده هزینه ساخت مسکن بهطور مداوم در معرض شوکهای قیمتی قرار گیرد و امکان برنامهریزی بلندمدت را از فعالان این حوزه سلب کند.
هزینه ساخت هر متر مربع به کجا رسیده است؟
برآوردهای جدید از هزینه ساخت نشان میدهد که قیمت ساخت برای ساختمانهای متوسط، به بیش از ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان برای هر متر مربع رسیده است. این رقم تنها شامل هزینههای مستقیم ساخت بوده و هزینه زمین، انشعابات، عوارض و خدمات نظام مهندسی را در بر نمیگیرد. با افزودن این هزینهها، قیمت تمامشده مسکن به سطوحی میرسد که فاصله قابلتوجهی با توان خرید بخش بزرگی از جامعه دارد.
این شکاف میان هزینه ساخت و قدرت خرید، یکی از دلایل اصلی کاهش تقاضای مؤثر و تداوم رکود معاملاتی در بازار مسکن است؛ رکودی که در صورت تداوم، میتواند چرخه عرضه و تقاضا را بیش از پیش مختل کند.
آینده مبهم پروژههای حمایتی و اجتماعی
یکی از جدیترین نگرانیها در شرایط کنونی، آینده پروژههای حمایتی و اجتماعی بهویژه طرح نهضت ملی مسکن است. وزارت راهوشهرسازی متعهد به تحویل این پروژهها به مردم شده، اما بسیاری از پیمانکارانی که دو سال پیش قرارداد منعقد کردهاند، اکنون با هزینههایی مواجهاند که در محاسبات اولیه پیشبینی نشده بود.
رهبر هشدار میدهد که با قیمتهای فعلی مصالح و دستمزدها، ادامه اجرای این پروژهها برای بسیاری از پیمانکاران عملاً امکانپذیر نیست. در صورت عدم بازنگری در قراردادها یا اتخاذ سیاستهای حمایتی مؤثر، خطر تأخیر یا توقف این پروژهها جدی خواهد بود؛ موضوعی که میتواند تبعات اجتماعی و اقتصادی گستردهای به همراه داشته باشد.
راهکارهای کنترل هزینه ساخت از نگاه انبوهسازان
از منظر فعالان صنعت ساختمان، راهکارهای مقطعی و دستوری نمیتواند پاسخی پایدار به بحران هزینههای ساخت باشد. رئیس هیئتمدیره انجمن انبوهسازان مسکن تهران معتقد است تنها راهکار واقعی، ایجاد ثبات اقتصادی، مهار تورم و کنترل نوسانات نرخ ارز است. به گفته او، دولت نمیتواند بازار گسترده و پیچیده مصالح ساختمانی را با قیمتگذاری دستوری کنترل کند، زیرا این بازار بهشدت به متغیرهای کلان اقتصادی وابسته است.
ثبات در سیاستهای اقتصادی، پیشبینیپذیر شدن نرخ ارز و کاهش تورم، میتواند به بازگشت آرامش نسبی به بازار مصالح و در نتیجه، احیای تدریجی ساختوساز منجر شود. بدون تحقق این شرایط، هرگونه سیاست حمایتی کوتاهمدت، اثرگذاری محدودی خواهد داشت.
جمعبندی
بازار مسکن ایران امروز در نقطهای حساس قرار دارد؛ نقطهای که تداوم رکود معاملاتی در کنار افزایش افسارگسیخته هزینههای ساخت، آینده عرضه مسکن را با تهدید جدی مواجه کرده است. جهش قیمت مصالح پایه، افزایش سنگین دستمزدها و اثرگذاری مستقیم نوسانات نرخ ارز، هزینه ساخت را به سطحی رسانده که برای بسیاری از سازندگان ادامه فعالیت اقتصادی دشوار شده است. در چنین شرایطی، ایجاد ثبات اقتصادی و مهار تورم، نهتنها یک مطالبه صنفی، بلکه ضرورتی برای حفظ تعادل بازار مسکن و جلوگیری از تعمیق بحران در سالهای آینده بهشمار میرود.