جاماندگی مسکن از ارز و طلا؛ آیا بازار ملک وارد فاز جهش اسمی شده است؟
بازار مسکن ایران که تا پیش از تشدید تنشهای سیاسی و بینالمللی اخیر، مسیری آرام و کمنوسان را طی میکرد، حالا نشانههایی از تغییر رفتار قیمتی را بروز داده است. بررسی فایلهای عرضهشده در بنگاههای املاک تهران نشان میدهد قیمتهای پیشنهادی آپارتمان، بهویژه در سه ماه گذشته، با سرعتی قابل توجه افزایش یافته؛ افزایشی که نه از رونق معاملات، بلکه از تلاش بازار برای جبران جاماندگی خود نسبت به ارز و طلا حکایت دارد. این وضعیت، بار دیگر مفهوم آشنای رکود تورمی را به کانون تحلیلهای بازار ملک بازگردانده است.
تغییر مسیر بازار مسکن پس از یک دوره آرامش نسبی
تا پیش از نیمه دوم سال جاری، بازار مسکن تهران در مقایسه با سایر بازارهای دارایی، رفتاری کمهیجان داشت. رشد سالانه قیمتها به زحمت به حدود ۳۰ درصد میرسید؛ رقمی که در شرایط تورمی اقتصاد ایران، عملا به معنای عقبماندن این بازار از سایر گزینههای سرمایهگذاری بود. در همین دوره، ارز و طلا با جهشهای پیاپی، فاصله معناداری با مسکن ایجاد کردند و سرمایهها را به سمت خود کشاندند. اما با تشدید نوسانات سیاسی و افزایش انتظارات تورمی، بازار ملک نیز آرامآرام از خواب نسبی خود بیدار شد و به مسیر افزایش اسمی قیمتها وارد شد.
مقایسه بازدهی مسکن با ارز و طلا؛ روایت اعداد چه میگویند
نگاهی به دادههای قیمتی از ابتدای سال ۱۴۰۳ تا ۲۱ بهمن ۱۴۰۴ تصویر روشنی از جاماندگی بازار مسکن ارائه میدهد. در این بازه، قیمت دلار از حدود ۶۱ هزار و ۴۰۰ تومان به حوالی ۱۶۱ هزار تومان رسیده که معادل رشدی حدود ۱۶۲ درصد است. طلا اما جهشی بهمراتب شدیدتر را تجربه کرده و بهای هر گرم طلای ۱۸ عیار از حدود ۳ میلیون و ۲۶۶ هزار تومان به بیش از ۱۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان افزایش یافته؛ رشدی نزدیک به ۴۹۲ درصد. در مقابل، میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران از ۸۱.۶ میلیون تومان به حدود ۱۲۵ میلیون تومان رسیده که از افزایش ۵۳ درصدی حکایت دارد. این مقایسه نشان میدهد ارز بیش از سه برابر و طلا بیش از ۹ برابر مسکن رشد کردهاند.
مسکن دلاری؛ شاخصی برای سنجش عقبماندگی
یکی از شاخصهای پرکاربرد برای تحلیل وضعیت بازار ملک، قیمت دلاری مسکن است. در دهههای اخیر، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران معمولا در محدوده ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار نوسان داشته است. با این حال، حتی پس از رشدهای اخیر، قیمت دلاری مسکن به حدود ۷۷۶ دلار رسیده که فاصلهای قابل توجه با میانگین تاریخی خود دارد. این شاخص بهروشنی نشان میدهد که افزایشهای اخیر، بیش از آنکه نشانه ورود بازار به یک دوره رونق واقعی باشد، تلاشی برای کاهش شکاف ایجادشده میان مسکن و سایر داراییهاست.
رشد قیمتهای پیشنهادی؛ بازار بدون معامله
مشاوران املاک از افزایش ۳۰ تا ۵۰ درصدی قیمتهای پیشنهادی آپارتمان در تهران طی سه ماه اخیر خبر میدهند؛ افزایشی که در برخی واحدهای نوساز، محلههای محبوب و مناطق پرمعامله حتی به ۸۰ درصد هم رسیده است. با این حال، نکته کلیدی آن است که این رشد عمدتا در سطح فایلها و قیمتهای اعلامی رخ داده و به معاملات واقعی منجر نشده است. بسیاری از مالکان، تحت تاثیر فضای روانی ناشی از جهش ارز و طلا، یا از فروش منصرف شدهاند یا هر روز بر قیمتهای پیشنهادی خود میافزایند؛ رفتاری که به کاهش عرضه موثر و تعمیق رکود معاملاتی انجامیده است.
رکود تورمی؛ چالش مزمن بازار ملک
بازار مسکن ایران حدود دو سال است که در رکودی عمیق به سر میبرد. عدم تناسب قیمتها با توان خرید متقاضیان مصرفی، باعث شده حجم معاملات بهشدت کاهش یابد و تقاضای موثر عملا از بازار خارج شود. در چنین شرایطی، افزایش اسمی قیمتها نهتنها به رونق منجر نمیشود، بلکه رکود تورمی را تشدید میکند. قیمتها بالا میروند، اما معاملات شکل نمیگیرد و بازار در چرخهای معیوب گرفتار میشود که خروج از آن دشوار است.
نقش هیجانات سیاسی و ارزی در تغییر رفتار بازار
به گفته فعالان صنفی، هیجانات سیاسی ابتدا بازارهای طلا و ارز را تحت تاثیر قرار داده و سپس با فاصله زمانی به بازار مسکن سرایت کرده است. ویژگی چسبندگی قیمت در بازار ملک باعث میشود واکنش آن به شوکهای بیرونی با تاخیر بروز کند. در دورههای صعودی، مسکن دیرتر گران میشود، اما وقتی این روند آغاز شد، حتی در صورت کاهش سایر بازارها نیز مقاومت شدیدی در برابر افت قیمت نشان میدهد. همین خاصیت، اکنون به افزایش اسمی قیمتها بدون پشتوانه معاملاتی انجامیده است.
تفاوت مناطق؛ شمال، مرکز و جنوب تهران
بررسیهای میدانی نشان میدهد رشد قیمتها در مناطق مختلف تهران یکسان نبوده است. مناطق ۱ تا ۶ و همچنین مناطق پرمعاملهای مانند ۱۴ و ۱۵، بیشترین افزایش را تجربه کردهاند. در برخی نقاط جنوبی شهر، قیمت پیشنهادی واحدهای نوساز که تا پیش از این متری حدود ۸۰ میلیون تومان بود، اکنون به بالای ۱۲۰ میلیون تومان رسیده است. این تغییرات عمدتا در بازهای کوتاه و طی دو تا سه ماه اخیر رخ داده و بیش از آنکه ناشی از افزایش تقاضا باشد، حاصل انتظارات تورمی و رفتار هیجانی فروشندگان است.
هزینه ساخت و نهادههای ساختمانی
افزایش قیمت نهادههای ساختمانی نیز یکی از عوامل موثر بر بازار مسکن به شمار میرود. در سه ماه گذشته، بهای مصالح ساختمانی بین ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش یافته است. هرچند این عامل بهتنهایی نمیتواند جهشهای اخیر را توضیح دهد، اما در کنار رشد قیمت ارز، طلا و حتی خودرو، به فشار هزینهای بر بازار ملک دامن زده و انتظارات قیمتی سازندگان و مالکان را بالا برده است.
تاثیر بازار مسکن بر اجارهبها
تحولات بازار خرید و فروش، بهطور طبیعی بازار اجاره را نیز تحت تاثیر قرار میدهد. با وجود سیاستهای دستوری دولت برای تعیین سقف رشد اجارهبها، تجربه سالهای اخیر نشان داده که این سیاستها کارایی لازم را نداشته است. در حالی که نرخ مجاز رشد اجاره در تهران ۲۵ درصد اعلام شده، اجارهبها بهطور میانگین حدود ۵۰ درصد افزایش یافته است. با تداوم افزایش قیمتهای پیشنهادی مسکن، انتظار میرود فشار بر بازار اجاره در اواخر سال جاری و اوایل سال آینده تشدید شود.
چشمانداز بازار مسکن در سال آینده
آینده بازار مسکن بیش از هر چیز به متغیرهای کلان اقتصادی و سیاسی گره خورده است. در سناریوی کاهش تنشهای سیاسی و بازگشت نسبی آرامش به اقتصاد، هیجانات بازارهای ارز و طلا فروکش خواهد کرد و مسکن میتواند به سمت رونق تدریجی حرکت کند. اما در صورت تداوم نااطمینانیها، رکود تورمی همچنان بر بازار سایه خواهد انداخت؛ وضعیتی که در آن قیمتها بهصورت اسمی افزایش مییابد، اما قدرت خرید خانوارها و حجم معاملات همچنان در سطحی پایین باقی میماند.
جمعبندی
آنچه امروز در بازار مسکن تهران مشاهده میشود، بیش از آنکه نشانه آغاز یک جهش پایدار باشد، بازتاب تلاش این بازار برای جبران جاماندگی خود از ارز و طلاست. افزایش ۳۰ تا ۵۰ درصدی قیمتهای پیشنهادی، در غیاب رونق معاملاتی، تصویری روشن از تعمیق رکود تورمی ارائه میدهد. مسکن همچنان با شکاف جدی میان قیمت و توان خرید متقاضیان واقعی مواجه است و تا زمانی که این شکاف ترمیم نشود و ثبات نسبی به متغیرهای کلان بازنگردد، افزایشهای اسمی نمیتواند به معنای خروج بازار از رکود تلقی شود.
