اجاره مسکن در سعادت‌آباد رکورد زد؛ رهن یک آپارتمان به ۳۵ میلیارد تومان رسید
آخرین رصد میدانی بازار مسکن تهران نشان می‌دهد موج افزایش قیمت اجاره در سعادت‌آباد تنها به آپارتمان‌های نوساز و برج‌های لوکس محدود نشده و واحدهای میان‌سال نیز با ودیعه‌های چندمیلیاردی عرضه می‌شوند.
یک آپارتمان ۱۲۰ متری دوخوابه ساخت سال ۱۳۹۰ با دو میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۶۰ میلیون تومان اجاره فایل شده است. برای واحدی ۱۴۵ متری و سه‌خوابه ساخت سال ۱۳۸۸ نیز مالک پنج میلیارد تومان پول پیش و ماهانه ۶۰ میلیون تومان اجاره درخواست کرده است.
یک واحد ۱۱۵ متری ساخت سال ۱۴۰۰ نیز با سه میلیارد تومان ودیعه و اجاره ۶۰ میلیون تومانی در بازار قرار دارد. اما شاخص‌ترین فایل، آپارتمان نوساز ۲۳۵ متری سه‌خوابه است که رقم ۳۵ میلیارد تومان برای رهن کامل آن اعلام شده است.
| مشخصات واحد | ودیعه | اجاره ماهانه |
|---|---|---|
| ۱۲۰ متر، دو خواب، ساخت ۱۳۹۰ | ۲ میلیارد تومان | ۶۰ میلیون تومان |
| ۱۴۵ متر، سه خواب، ساخت ۱۳۸۸ | ۵ میلیارد تومان | ۶۰ میلیون تومان |
| ۱۱۵ متر، دو خواب، ساخت ۱۴۰۰ | ۳ میلیارد تومان | ۶۰ میلیون تومان |
| ۲۳۵ متر، سه خواب، ساخت ۱۴۰۴ | ۳۵ میلیارد تومان | رهن کامل |
داده‌های زنده آگهی‌ها نیز نشان می‌دهد ارقام چندده‌میلیاردی صرفاً به یک فایل محدود نیست. در روزهای اخیر برای یک واحد حدود ۲۲۰ متری نوساز و مجهز در سعادت‌آباد نیز ۳۵ میلیارد تومان رهن کامل درخواست شده است.
رهن ۳۵ میلیاردی یعنی ماهانه چقدر؟
برای مقایسه واقعی فایل‌های رهن و اجاره باید پول پیش نیز به اجاره ماهانه تبدیل شود. عرف فعلی بازار برای این محاسبه معمولاً هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه را معادل حدود سه میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر می‌گیرد. این نرخ یک عرف معاملاتی است و می‌تواند بسته به ملک و توافق طرفین تغییر کند.
با این مبنا، رهن کامل ۳۵ میلیارد تومانی معادل تقریباً یک میلیارد و ۵۰ میلیون تومان اجاره ماهانه است.
یعنی هزینه معادل اجاره فایل ۲۳۵ متری به بیش از ۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در ماه به ازای هر مترمربع می‌رسد.
در مقابل، فایل ۱۲۰ متری با دو میلیارد تومان پول پیش و اجاره ۶۰ میلیون تومانی، معادل حدود ۱۲۰ میلیون تومان اجاره ماهانه است؛ یعنی تقریباً متری یک میلیون تومان.
برای واحد ۱۴۵ متری با پنج میلیارد تومان رهن و ماهانه ۶۰ میلیون تومان اجاره، هزینه معادل حدود ۲۱۰ میلیون تومان در ماه یا نزدیک به یک میلیون و ۴۵۰ هزار تومان به ازای هر متر می‌شود.
این محاسبات یک نکته مهم را آشکار می‌کند: بازار سعادت‌آباد دیگر یک بازار یکدست نیست. میان واحدهای مصرفی و برج‌ها و ساختمان‌های بسیار لوکس شکافی چندبرابری ایجاد شده است.
چرا اجاره در سعادت‌آباد این‌قدر گران شده است؟
موقعیت سعادت‌آباد در منطقه دو، دسترسی مناسب، سطح خدمات شهری و تمرکز واحدهای بزرگ‌متراژ و ساختمان‌های دارای امکاناتی نظیر لابی، استخر، سونا، سالن ورزشی، روف‌گاردن و چند پارکینگ باعث شده بخشی از بازار این محله ماهیتی کاملاً لوکس پیدا کند.
آگهی‌های زنده نشان می‌دهد فایل‌های جدید منطقه با امکانات کامل ساختمانی بعضاً با قیمت‌هایی بسیار متفاوت از آپارتمان‌های قدیمی‌تر عرضه می‌شوند. برای نمونه در میان فایل‌های ۱۲۰ تا ۱۵۰ متری، در کنار گزینه دو میلیارد تومان رهن و ۶۰ میلیون تومان اجاره، فایل‌هایی با شش تا هشت میلیارد تومان ودیعه نیز دیده می‌شود.
عامل دوم، رشد عمومی هزینه زندگی و قیمت دارایی‌هاست. مالکانی که ارزش ملک آنها افزایش یافته، معمولاً تلاش می‌کنند بازده اجاره‌ای را نیز متناسب با شرایط جدید تعدیل کنند.
در عین حال کاهش توان خرید مسکن باعث شده بخشی از خانوارهایی که در سال‌های گذشته امکان خرید داشتند در بازار اجاره باقی بمانند؛ عاملی که تقاضا برای واحدهای مناسب در محله‌های پرطرفدار را حفظ کرده است.
فایل ۳۵ میلیاردی معیار کل سعادت‌آباد نیست
با وجود جذابیت خبری ارقام بسیار بالا، باید میان «قیمت پیشنهادی آگهی» و «قیمت نهایی قرارداد» تفاوت قائل شد.
رهن ۳۵ میلیارد تومانی مربوط به بخش فوق‌لوکس بازار است و نمی‌توان آن را به تمام واحدهای سعادت‌آباد تعمیم داد.
برای مثال، داده‌های فایل‌های روز منطقه نشان می‌دهد یک واحد ۱۲۰ متری ساخت ۱۳۸۸ با دو میلیارد تومان ودیعه و ۶۰ میلیون تومان اجاره فایل شده و واحد دیگری در همین متراژ با شرایط متفاوت، شش میلیارد تومان رهن کامل دارد.
بنابراین سن بنا، خیابان و موقعیت دقیق، طبقه، تعداد پارکینگ، کیفیت مشاعات و برند سازنده می‌تواند چند میلیارد تومان در میزان ودیعه اختلاف ایجاد کند.
اجاره سعادت‌آباد نسبت به چند ماه قبل چه تغییری کرده است؟
مقایسه فایل‌های فعلی با نمونه‌های خرداد ۱۴۰۵ نیز از جابه‌جایی سطح قیمت‌ها حکایت دارد.
در آن زمان یک آپارتمان ۱۰۰ متری ساخت ۱۴۰۲ با یک میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۹۸ میلیون تومان اجاره عرضه می‌شد و برای یک واحد ۲۵۰ متری ساخت ۱۳۹۷ رقم هفت میلیارد تومان رهن کامل گزارش شده بود.
البته نمی‌توان صرفاً با مقایسه چند فایل، درصد رشد دقیق کل محله را محاسبه کرد؛ زیرا کیفیت واحدها متفاوت است. با این حال ظهور فایل‌های ۳۰ تا ۳۵ میلیارد تومانی نشان می‌دهد سقف بازار لوکس در مدت اخیر به‌طور محسوسی جابه‌جا شده است.
در مرداد نیز بررسی واحدهای میان‌سال ۷۰ تا ۱۰۰ متری در مناطق دو، چهار، پنج و ۲۲ نشان می‌داد متوسط ودیعه حدود یک میلیارد و ۳۸۰ میلیون تومان و متوسط اجاره ماهانه ۲۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده است. در همان بررسی، یک واحد ۱۰۰ متری سعادت‌آباد با یک میلیارد تومان ودیعه و ۵۵ میلیون تومان اجاره و یک واحد ۸۰ متری با دو میلیارد تومان ودیعه و ۳۰ میلیون تومان اجاره عرضه شده بود.
سقف قانونی افزایش اجاره در سال ۱۴۰۵ چقدر است؟
در کنار قیمت‌های پیشنهادی بازار، یک موضوع حقوقی نیز برای مستأجران اهمیت دارد.
براساس مصوبه ابلاغ‌شده در تیرماه، قراردادهای اجاره‌ای که در سال ۱۴۰۵ منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستأجر مشمول تمدید یک‌ساله با حداکثر ۲۵ درصد افزایش اجاره‌بها و ودیعه هستند. این مصوبه برای کل کشور تعیین شده و چهار استثنا نیز دارد؛ از جمله فروش رسمی ملک، نیاز اثبات‌شده مالک به سکونت شخصی و برخی موارد تخلف مستأجر از تعهدات.
نکته مهم این است که این سقف عمدتاً درباره تمدید قرارداد موجود مطرح است و نباید قیمت فایل تازه‌ای که برای مستأجر جدید در بازار عرضه شده را مستقیماً با این سقف مقایسه کرد.
همچنین وزارت راه امکان ثبت رایگان قراردادهای اجاره در سامانه خودنویس را فراهم کرده و تا ابتدای مهر حدود ۴.۴ میلیون قرارداد اجاره در این سامانه ثبت شده است.
بازار اجاره سعادت‌آباد به کدام سمت می‌رود؟
در کوتاه‌مدت بعید است بازار واحدهای لوکس سعادت‌آباد صرفاً با کاهش تقاضای مصرفی وارد افت شدید قیمت شود؛ زیرا این بخش جامعه هدف متفاوتی دارد و عرضه واحدهای مشابه نیز محدود است.
اما در آپارتمان‌های میان‌متراژ، افزایش بیش از حد اجاره می‌تواند باعث طولانی‌تر شدن زمان فایل‌شدن ملک و افزایش قدرت چانه‌زنی مستأجران شود. به‌ویژه اگر مالک همزمان ودیعه بالا و اجاره ماهانه سنگین مطالبه کند، تعداد خانوارهایی که توان ورود به معامله را دارند کاهش پیدا می‌کند.
به همین دلیل احتمالاً شکاف بازار بیشتر خواهد شد؛ واحدهای خوش‌قیمت‌تر و مصرفی همچنان مشتری خواهند داشت، اما فایل‌های بسیار گران ممکن است مدت بیشتری در بازار باقی بمانند.
در مجموع، بازار اجاره سعادت‌آباد در مهر ۱۴۰۵ تصویری روشن از دوگانه‌شدن بازار مسکن تهران ارائه می‌کند. در یک سوی بازار، خانواده‌ها برای یک آپارتمان حدود ۱۲۰ متری باید چند میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۶۰ میلیون تومان اجاره تأمین کنند و در سوی دیگر، رهن کامل برخی واحدهای لوکس از ۳۵ میلیارد تومان نیز عبور کرده است. این ارقام نشان می‌دهد مسئله اجاره در سعادت‌آباد دیگر تنها «افزایش سالانه قیمت» نیست؛ بلکه فاصله میان بخش مصرفی و فوق‌لوکس بازار نیز به یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های این محله تبدیل شده است.