پیشبینی قیمت مسکن در پاییز ۱۴۰۵؛ رکود میشکند اما ارزانی در راه نیست؟ | وام ۲ میلیاردی چقدر آب میخورد؟
سمانه محرمی نمین، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک، وضعیت کنونی بازار را «رکود تورمی» توصیف کرده است؛ وضعیتی که در آن تعداد معاملات پایین است اما هزینه تولید و قیمتهای پیشنهادی همچنان میل به افزایش دارند.
این توصیف با دادههای رسمی هزینه ساخت همخوانی دارد.
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ به ۳۳۶.۴ رسید. این شاخص نسبت به زمستان قبل ۲۰.۷ درصد، نسبت به بهار سال گذشته ۱۰۶.۸ درصد و در مقیاس سالانه ۸۰ درصد افزایش داشته است.
به زبان ساده، اگرچه سرعت رشد هزینهها نسبت به زمستان کمتر شده، سطح قیمت نهادههای ساخت در مقایسه با سال گذشته بیش از دو برابر شده است.
این آمار توضیح میدهد چرا رکود معاملات الزاماً به ریزش قیمت منجر نمیشود.
سازندهای که زمین، میلگرد، سیمان، تأسیسات، دستمزد، حملونقل، عوارض شهرداری و هزینه مالی پروژه را با نرخهای جدید پرداخت میکند، معمولاً حاضر نیست واحد نوساز را با قیمتهایی پایینتر از هزینه جایگزینی بفروشد.
آیا هزینه ساخت هنوز به قیمت خانه منتقل نشده است؟
بخشی از فشار هزینهای با تأخیر وارد قیمت مسکن میشود.
ساختمان کالایی نیست که ظرف چند روز تولید شود. پروژهای که امروز تحویل میشود ممکن است یک تا سه سال قبل آغاز شده باشد و بخشهایی از مصالح آن با قیمتهای قدیمی خریداری شده باشد.
اما پروژهای که امروز شروع میشود، تمام نهادههای خود را با قیمتهای جدید تأمین میکند.
به همین دلیل افزایش ۱۰۶.۸ درصدی شاخص نهادهها الزاماً به معنی جهش ۱۰۶ درصدی فوری قیمت خانه نیست، اما یک فشار رو به بالا بر قیمت تمامشده واحدهای آینده ایجاد میکند.
محرمی نمین نیز در اظهارات اخیر خود همین موضوع را مطرح کرده و تأکید داشته است که قیمت مصالح، عوارض، دستمزد و سایر هزینههای ساخت هنوز بهطور کامل در قیمت واحدهای جدید منعکس نشدهاند.
چرا با وجود رکود، سازندگان قیمت را پایین نمیآورند؟
مشکل اصلی بازار فعلی، ضعف همزمان عرضه و تقاضای مؤثر است.
خریدار مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید نمیتواند با قیمتهای فعلی وارد بازار شود، اما در سمت مقابل سازنده و فروشنده نیز حاضر نیست به هر قیمتی واحد خود را واگذار کند.
این شرایط همان چیزی است که بازار را در یک «قفل معاملاتی» نگه میدارد.
در گزارشهای میدانی نیز بارها تأکید شده واحدهای کوچک و مصرفی نسبت به خانههای بزرگ و نوساز شانس بیشتری برای معامله دارند؛ نه به این دلیل که خانوارها الزاماً خانه کوچک را ترجیح میدهند، بلکه چون بودجه آنها کوچکتر شده است.
بنابراین اگر در پاییز حجم معاملات افزایش پیدا کند، به احتمال زیاد بخش بزرگی از رونق احتمالی در واحدهای کوچکتر، قدیمیتر و مناطق ارزانتر دیده خواهد شد.
وام ۲ میلیاردی مسکن؛ کمک واقعی یا بدهی سنگین؟
یکی از مهمترین تحولات بازار در هفتههای اخیر، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین تهرانی به ۲ میلیارد تومان بوده است.
اما رقم اسمی وام تمام ماجرا نیست.
بر اساس برآوردهای منتشرشده، قسط وام ۲ میلیارد تومانی در بازپرداخت ۱۲ ساله حدود ۴۰.۵ تا ۴۰.۸ میلیون تومان در ماه خواهد بود و مجموع پرداخت متقاضی طی دوره بازپرداخت به حدود ۵.۸ تا ۵.۹ میلیارد تومان میرسد. با اضافه شدن ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات جعاله، مجموع وام به ۲.۴ میلیارد تومان و قسط ماهانه به حوالی ۴۸ تا ۴۹ میلیون تومان افزایش پیدا میکند.
همین اعداد نشان میدهد افزایش سقف وام الزاماً به معنی افزایش مشابه قدرت خرید همه خانوارها نیست.
زوجی که باید ماهانه نزدیک ۴۰ میلیون تومان قسط پرداخت کند، باید درآمدی بسیار بالاتر از متوسط خانوار داشته باشد تا علاوه بر اقساط، هزینههای معمول زندگی را نیز پوشش دهد.
هزینه اوراق؛ وام ۲ میلیاردی واقعاً ۲ میلیارد نیست
مشکل دوم، خرید اوراق «تسه» است.
برای هر ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات، یک برگه اوراق لازم است. بنابراین دریافت وام ۲ میلیارد تومانی به حدود ۴ هزار برگه و دریافت مجموعه ۲.۴ میلیارد تومانی خرید و جعاله به حدود ۴۸۰۰ برگه نیاز دارد.
قیمت هر برگ تسه ۱۴۰۵ در ۱۸ شهریور به ۹۷ هزار و ۹۲۱ تومان رسیده بود و چند روز بعد نیز گزارش شد که قیمت برخی اوراق از مرز ۱۰۰ هزار تومان عبور کرده است.
با نرخ ۹۷ هزار و ۹۲۱ تومان، فقط هزینه اوراق وام ۲ میلیاردی حدود ۳۹۲ میلیون تومان میشود و برای مجموعه ۲.۴ میلیاردی، این هزینه به حدود ۴۷۰ میلیون تومان میرسد.
اگر قیمت هر برگ بالای ۱۰۰ هزار تومان تثبیت شود، هزینه دریافت وام خرید ۲ میلیاردی به بیش از ۴۰۰ میلیون تومان خواهد رسید.
یعنی متقاضی قبل از دریافت وام باید چندصد میلیون تومان فقط برای «حق دریافت تسهیلات» پرداخت کند.
به همین دلیل مبلغ خالصی که واقعاً قدرت خرید خانوار را افزایش میدهد، به شکل محسوسی کمتر از سقف اسمی وام است.
خانهاولیها الان بخرند یا منتظر بمانند؟
محرمی نمین بازار فعلی را برای خریداران مصرفی، خانهاولیها و خانوارهایی که قصد تبدیل ملک دارند، مناسبتر از سفتهبازان میداند. استدلال او این است که بازار از هیجان دور شده و خریدار فرصت بیشتری برای مقایسه و مذاکره دارد.
با این حال این دیدگاه یک توصیه عمومی برای خرید در هر قیمت نیست.
برای خریدار مصرفی، مهمتر از پیشبینی روزانه قیمت، نسبت قیمت ملک به درآمد، میزان نقدینگی، فشار اقساط و مدت زمانی است که قصد سکونت دارد.
اگر خانواری برای تأمین پیشپرداخت مجبور شود تمام ذخیره اضطراری خود را مصرف کند و بعد نیز ماهانه نزدیک ۴۰ یا ۵۰ میلیون تومان قسط بدهد، صرف اینکه «مسکن ممکن است گران شود» به تنهایی خرید را منطقی نمیکند.
اما برای کسی که بخش عمده سرمایه مورد نیاز را دارد و صرفاً منتظر ریزش سنگین قیمت است، دادههای هزینه ساخت فعلاً نشانه قدرتمندی برای وقوع کاهش شدید اسمی ارائه نمیکنند.
سقف ۲۵ درصدی اجاره؛ حمایت از مستأجر یا عامل اختلاف؟
طبق مصوبه سال ۱۴۰۵، سقف افزایش اجارهبها و ودیعه برای قراردادهای مشمول، حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده و قراردادها در شرایط مشخص با درخواست مستأجر قابل تمدید هستند؛ البته استثناهایی مانند نیاز شخصی مالک، فروش قطعی یا تخریب و بازسازی وجود دارد.
فعالان صنفی اما درباره اثر این سیاست اختلاف نظر دارند.
محرمی نمین معتقد است سقفگذاری اگر بدون امکان انعطاف و توافق اجرا شود، ممکن است در برخی قراردادها اختلاف موجر و مستأجر را افزایش دهد. در تجربههای قبلی نیز او گفته بود تعیین سقف میتواند در عمل نقطه شروع چانهزنی موجران شود.
در مقابل، موافقان سقفگذاری آن را ابزاری برای جلوگیری از جهش نامحدود اجاره و حمایت از مستأجرانی میدانند که قدرت چانهزنی کمتری دارند.
مراقب قیمتهای آگهی باشید؛ فایل با معامله فرق دارد
یکی از مشکلات جدی تحلیل بازار مسکن، نبود دسترسی شفاف و پیوسته به اطلاعات معاملات قطعی است.
محرمی نمین بارها هشدار داده قیمتهایی که در پلتفرمهای آنلاین ثبت میشوند الزاماً قیمت واقعی معامله نیستند و امکان قیمتسازی از طریق فایلهای غیرواقعی یا افزایشهای پیاپی قیمت آگهی وجود دارد.
این نکته در دورههای رکود اهمیت بیشتری پیدا میکند.
ممکن است مالک یک واحد متری ۲۰۰ میلیون تومان قیمتگذاری کند، اما معامله واقعی پس از چند هفته مذاکره با رقم بسیار پایینتری انجام شود.
بنابراین برای بررسی روند واقعی بازار باید تا حد امکان به قیمت قراردادهای قطعی، فایلهای مشابه و کارشناسی محلی تکیه کرد، نه بالاترین رقم موجود در سایتهای آگهی.
پیشبینی قیمت مسکن در پاییز ۱۴۰۵؛ سه سناریو
در سناریوی محتملتر، بازار همچنان با تورم اسمی اما معاملات کمرمق ادامه میدهد. هزینه ساخت بالا باقی میماند، اما قدرت خرید ضعیف اجازه جهش سریع قیمت را نمیدهد. در این حالت ممکن است تعداد معاملات واحدهای کوچک و مصرفی کمی افزایش پیدا کند؛ همان چیزی که میتوان آن را «رونق بدون هیجان» نامید.
در سناریوی افزایشی، رشد دوباره ارز و مصالح میتواند قیمتهای پیشنهادی را بالاتر ببرد و سازندگان نوساز نیز نرخهای بالاتری مطالبه کنند. با توجه به تورم ۱۰۶.۸ درصدی نهادههای ساختمانی، این ریسک را نمیتوان نادیده گرفت.
در سناریوی آرامتر، ثبات ارز و ادامه ضعف تقاضا باعث میشود فروشندگان برای انجام معامله تخفیف بیشتری بدهند. در این سناریو ممکن است قیمت واقعی معاملات از قیمت آگهی فاصله بگیرد، اما حتی این وضعیت لزوماً به معنی ریزش شدید قیمت اسمی در کل تهران نیست.
پاییز مسکن؛ رونق آرام یا ادامه رکود؟
بازار در آستانه پاییز یک پیام مشخص دارد: رکود به تنهایی تضمینکننده ارزانی نیست.
هزینه ساخت بیش از سال قبل افزایش یافته، سازندگان خرد با مشکل تأمین مالی مواجهاند و وام ۲ میلیارد تومانی نیز با اقساط و هزینه اوراق سنگین برای بخش بزرگی از خانوارها دسترسپذیر نیست.
از طرف دیگر، قدرت خرید اجازه جهش آزادانه قیمت را نمیدهد.
نتیجه احتمالی این تقابل، بازاری است که در پاییز میتواند کمی پرمعاملهتر شود، اما بدون آنکه لزوماً وارد موج جهش یا سقوط شود.
مسکن فعلاً میان دو دیوار گیر کرده است: گرانی ساخت اجازه ریزش نمیدهد و ضعف قدرت خرید اجازه جهش. همین تعادل شکننده میتواند ویژگی اصلی بازار مسکن در پاییز ۱۴۰۵ باشد.
