اجاره خانه در نیاوران نجومی شد؛ رهن کامل ۱۵ میلیاردی و اجاره ۲۴۰ میلیونی برای ۱۲۰ متر
در تازهترین فایلهای مورد بررسی، یک آپارتمان ۲۲۰ متری سهخوابه ساخت ۱۴۰۰ با ۱۰ میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۱۵۰ میلیون تومان اجاره پیشنهاد شده است.
در نمونهای دیگر، آپارتمان ۱۲۰ متری دوخوابه و نوساز ساخت ۱۴۰۵ با ۲ میلیارد تومان پول پیش و ۲۴۰ میلیون تومان اجاره ماهانه در بازار قرار دارد. برای یک واحد ۳۲۰ متری چهارخوابه ساخت ۱۳۹۴ نیز ۱۵ میلیارد تومان رهن کامل درخواست شده است.
اعداد یادشده اگرچه متعلق به چند فایل مشخصاند و نمیتوان آنها را نرخ قطعی کل نیاوران دانست، اما بررسی آگهیهای زنده نیز نشان میدهد چنین سطوحی با وضعیت فعلی بازار این محله همخوانی دارد.
برای مثال، در فایلهای روز نیاوران یک واحد ۱۲۰ متری ساخت ۱۴۰۵ با ۳ میلیارد تومان ودیعه و ۲۱۰ میلیون تومان اجاره، یک آپارتمان ۱۳۰ متری ساخت ۱۳۹۵ با ۳ میلیارد ودیعه و ۲۰۰ میلیون اجاره و یک واحد ۱۱۲ متری نوساز با ۷.۲ میلیارد تومان رهن کامل دیده میشود.
رهن کامل در نیاوران از ۱۴ تا ۳۰ میلیارد تومان هم عبور کرده است
هرچه وارد بازار واحدهای بزرگ و لوکس نیاوران شویم، ارقام سنگینتر میشوند.
در فایلهای تازه، یک واحد ۳۴۰ متری چهارخوابه ساخت ۱۳۹۵ با ۱۴ میلیارد تومان رهن کامل عرضه شده و واحدی ۳۳۰ متری و نوساز ساخت ۱۴۰۵ با ۲۰ میلیارد تومان ودیعه نیز در بازار وجود دارد. نمونه دیگری از همین متراژ با ۳۰ میلیارد تومان ودیعه و ۳۰۰ میلیون تومان اجاره ماهانه فایل شده است.
در یک فایل دیگر، آپارتمان ۴۹۰ متری دو سال ساخت نیاوران با ۳۳ میلیارد تومان رهن کامل عرضه شده است؛ ملکی با سه اتاق خواب، چهار جای پارک و امکانات ساختمانی سطح بالا.
این ارقام نشان میدهد بازار اجاره نیاوران عملاً یک بازار واحد نیست. فاصله میان یک آپارتمان معمولی، واحد نوساز و برجباغ فولامکانات میتواند آنقدر زیاد باشد که اعلام یک «میانگین اجاره نیاوران» برای مستأجر چندان کاربردی نباشد.
جدول قیمت اجاره خانه در نیاوران
| متراژ | سال ساخت | شرایط پیشنهادی |
|---|---|---|
| ۱۲۰ متر، ۲ خواب | ۱۴۰۵ | ۲ میلیارد ودیعه + ۲۴۰ میلیون اجاره |
| ۲۲۰ متر، ۳ خواب | ۱۴۰۰ | ۱۰ میلیارد ودیعه + ۱۵۰ میلیون اجاره |
| ۳۲۰ متر، ۴ خواب | ۱۳۹۴ | ۱۵ میلیارد تومان رهن کامل |
| ۱۲۰ متر، ۲ خواب* | ۱۴۰۵ | ۳ میلیارد ودیعه + ۲۱۰ میلیون اجاره |
| ۳۴۰ متر، ۴ خواب* | ۱۳۹۵ | ۱۴ میلیارد تومان رهن کامل |
| ۴۹۰ متر، ۳ خواب* | حدود ۱۴۰۳ | ۳۳ میلیارد تومان رهن کامل |
*نمونههای تکمیلی از آگهیهای زنده بازار.
آپارتمان ۱۲۰ متری واقعاً از ۲۲۰ متری گرانتر درمیآید؟
یکی از جالبترین نکات فایلهای مورد بررسی همین موضوع است.
برای مقایسه قراردادهای رهن و اجاره معمولاً در عرف بازار، هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه تقریباً معادل ۳ میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته میشود؛ البته این نرخ ثابت یا قانونی نیست و در مناطق لوکس گاهی بالاتر محاسبه میشود.
با این معیار تقریبی، فایل ۲۲۰ متری با ۱۰ میلیارد ودیعه و ۱۵۰ میلیون اجاره، ارزشی نزدیک به ۱۵ میلیارد تومان رهن کامل پیدا میکند.
اما آپارتمان ۱۲۰ متری نوساز با ۲ میلیارد ودیعه و ۲۴۰ میلیون اجاره، تقریباً معادل ۱۰ میلیارد تومان رهن کامل میشود.
اگر این عدد را بر متراژ تقسیم کنیم، فشار اجارهای فایل نوساز ۱۲۰ متری به ازای هر متر از واحد ۲۲۰ متری بیشتر است. این موضوع بهخوبی نشان میدهد چرا در نیاوران «متراژ کمتر» الزاماً به معنای «هزینه بسیار کمتر» نیست؛ نوساز بودن، کلیدنخورده بودن و امکانات مدرن میتواند قیمت هر متر اجاره را بهشدت بالا ببرد.
چرا نوسازهای نیاوران چنین اجارهای دارند؟
در بازار لوکس، مستأجر فقط برای مساحت خانه پول پرداخت نمیکند.
ساختمانهای تازهساز نیاوران معمولاً با امکاناتی مانند لابی و لابیمن، سیستم سرمایش و گرمایش مرکزی، چند پارکینگ، تراس بزرگ، روفگاردن، سالن ورزش، استخر و امکانات هتلینگ عرضه میشوند. فایلهای زنده فعلی نیز همین الگو را نشان میدهند؛ برای نمونه واحد ۳۲۰ متری نوساز با سه خواب مستر، استخر، سونا، جکوزی و سالن ورزش با ۱۰ میلیارد تومان ودیعه و ۴۲۰ میلیون تومان اجاره فایل شده است.
در متراژهای متوسط نیز همین پریمیوم نوساز دیده میشود. یک واحد ۱۲۰ متری ساخت ۱۴۰۲ با ۳ میلیارد تومان ودیعه و ۹۰ میلیون تومان اجاره عرضه شده، در حالی که نمونه نوساز ۱۴۰۵ همین متراژ با ۳ میلیارد ودیعه، اجاره ۲۱۰ میلیون تومانی دارد. البته امکانات و موقعیت دقیق دو فایل یکسان نیست، بنابراین تمام این اختلاف را نمیتوان صرفاً به سه سال تفاوت سنی نسبت داد.
نیاوران چقدر از متوسط تهران گرانتر است؟
اختلاف با کل تهران بسیار چشمگیر است.
تیندکس متوسط اجاره ماهانه آگهیهای تهران را در تازهترین داده خود حدود ۷۳ میلیون و ۷۷۲ هزار تومان ثبت کرده است. همان داده نشان میدهد متوسط اجاره پیشنهادی تهران نسبت به یک ماه قبل بیش از دو درصد افزایش داشته است.
حتی در بررسی مناطق مختلف پایتخت، برای واحدهای متوسط ۷۰ تا ۱۰۰ متری در منطقه یک، دامنه عمومی ودیعه حدود ۲ تا ۵ میلیارد تومان و اجاره ماهانه حدود ۳۰ تا ۸۰ میلیون تومان گزارش شده است. فایلهای لوکس نیاوران با اجارههای ۱۵۰، ۲۱۰، ۲۴۰ یا حتی چند صد میلیون تومانی عملاً در بخش بالایی و استثنایی همین بازار قرار دارند.
به همین دلیل، نباید قیمت یک برجباغ نوساز را به کل منطقه یک یا حتی تمام نیاوران تعمیم داد.
تورم اجاره کاهش یافته؛ پس چرا قیمتها هنوز سنگین است؟
تازهترین آمار مرکز آمار یک نکته ظاهراً متناقض را نشان میدهد.
تورم سالانه اجاره در مرداد ۱۴۰۵ به ۳۲.۳ درصد و تورم نقطهبهنقطه به ۳۱.۸ درصد رسیده است؛ سطحی که نسبت به سالهای اخیر آرامتر شده است. تورم ماهانه اجاره نیز ۲.۵ درصد گزارش شده است.
اما کاهش سرعت رشد قیمت به معنای ارزانشدن اجاره نیست.
اجارهبها پس از چند سال افزایش متوالی اکنون روی پایه بسیار بالایی قرار گرفته است. بنابراین حتی اگر نرخ رشد از ۴۰ یا ۵۰ درصد به محدوده ۳۰ درصد برسد، مبلغی که مستأجر باید پرداخت کند همچنان سنگین است؛ بهخصوص در بازاری مانند نیاوران که ارزش ملک و کیفیت ساختمان چند برابر متوسط تهران است.
با بودجه کمتر میتوان در نیاوران خانه پیدا کرد؟
بله، اما مستأجر باید از بخشی از خواستههای خود صرفنظر کند.
فایلهای قدیمیتر یا فاقد برخی امکانات لوکس معمولاً امکان ورود با بودجه پایینتری را فراهم میکنند. برای نمونه، در بازار فعلی واحدهای حدود ۱۱۰ تا ۱۲۰ متری با چند میلیارد تومان رهن کامل نیز دیده میشود؛ در مقابل نوسازهای همین متراژ میتوانند اجاره ماهانه بالای ۲۰۰ میلیون تومان داشته باشند.
برای مستأجری که سکونت در خود محله مهمتر از نوساز بودن ساختمان است، واحد قدیمی اما بازسازیشده میتواند انتخاب اقتصادیتری باشد.
اما اگر اولویت، ساختمان نوساز، دو پارکینگ، لابی، مشاعات لوکس و امکانات رفاهی باشد، بازار نیاوران اکنون به سرمایهای چند میلیارد تومانی برای ودیعه و درآمد ماهانه بسیار بالا برای اجاره نیاز دارد.
اجاره در نیاوران؛ ۱۵ میلیارد تومان دیگر سقف بازار نیست
بررسی آگهیهای شهریور نشان میدهد رهن کامل ۱۵ میلیارد تومانی در نیاوران دیگر سقف بازار محسوب نمیشود. فایلهایی با ۲۰، ۳۰ و حتی ۳۳ میلیارد تومان ودیعه نیز وجود دارند و در بخش اجاره ماهانه، ارقام ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان برای آپارتمانهای لوکس چندان دور از بازار نیست.
در عین حال، همین گستردگی قیمت به مستأجر یک پیام مهم میدهد: مقایسه فقط بر اساس متراژ اشتباه است.
سال ساخت، تعداد پارکینگ، طبقه، نورگیری، تکواحدی بودن، مشاعات، کیفیت سازنده و حتی امکان تبدیل ودیعه و اجاره باید همزمان بررسی شود. همچنین قیمتهای آگهی قیمت پیشنهادی موجر هستند و لزوماً همان رقم قرارداد نهایی نیستند.
بنابراین در بازار گران نیاوران، شاید مهمترین ابزار مستأجر نه پیدا کردن ارزانترین فایل، بلکه مقایسه چند ملک همسن و همامکانات و تبدیل همه قراردادها به یک مبنای مشترک باشد. گاهی یک واحد با اجاره ماهانه کمتر، به دلیل ودیعه بسیار سنگین عملاً گرانتر تمام میشود؛ و گاهی یک نوساز کوچک به ازای هر متر هزینهای بالاتر از خانهای دو برابر بزرگتر روی دست مستأجر میگذارد.
