وام نهضت ملی مسکن ۸۵۰ میلیون تومان شد؛ اقساط سنگین در انتظار متقاضیان؟
هیئت عالی بانک مرکزی در هفتاد و یکمین جلسه خود، سقف فردی تسهیلات موضوع ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن را از ۶.۵ میلیارد ریال به ۸.۵ میلیارد ریال افزایش داد. به زبان ساده، حداکثر وام قابل تخصیص به هر واحد از ۶۵۰ میلیون تومان به ۸۵۰ میلیون تومان رسیده است.
این تصمیم پس از مصوبه پنجم خرداد ۱۴۰۵ شورایعالی مسکن اتخاذ شد. شورایعالی مسکن در آن جلسه با افزایش سقف تسهیلات پروژههای حمایتی موافقت کرده بود، اما اجراییشدن تصمیم به تأیید هیئت عالی بانک مرکزی و ابلاغ آن به شبکه بانکی نیاز داشت. موافقت تازه بانک مرکزی، مهمترین مانع سیاستی افزایش وام را برطرف کرده است.
بااینحال، ۸۵۰ میلیون تومان یک سقف تسهیلات ساخت است و به معنای پرداخت نقدی یکجای این مبلغ به حساب متقاضی نیست. بانکها منابع را متناسب با پیشرفت پروژه و در قالب سهمالشرکه به سازنده یا حساب پروژه پرداخت میکنند.
چه پروژههایی مشمول وام ۸۵۰ میلیونی میشوند؟
براساس متن مصوبه، افزایش سقف وام صرفاً برای پروژههای حمایتی مسکن در نظر گرفته شده که زمین آنها از سوی وزارت راه و شهرسازی تأمین و به متقاضیان عرضه شده باشد. بنابراین همه پروژههای ساختمانی، تعاونیهای خصوصی یا طرحهایی که خارج از ساختار حمایتی وزارت راه اجرا میشوند، مشمول این تسهیلات نیستند.
همچنین افزایش سقف تسهیلات به پروژههای حمایتی دارای پیشرفت فیزیکی بیش از ۶۵ درصد تعمیم داده شده است. این بخش از تصمیم اهمیت ویژهای دارد؛ زیرا پروژههایی که از مرحله اسکلت و سفتکاری عبور کردهاند، معمولاً برای تأسیسات، نازککاری، آسانسور، نما، محوطهسازی و انشعابات به نقدینگی قابلتوجهی نیاز دارند.
| عنوان | شرایط جدید |
|---|---|
| سقف قبلی تسهیلات | ۶۵۰ میلیون تومان |
| سقف جدید تسهیلات | ۸۵۰ میلیون تومان |
| میزان افزایش | ۲۰۰ میلیون تومان |
| درصد افزایش سقف | حدود ۳۰.۸ درصد |
| نوع پروژه | طرحهای حمایتی نهضت ملی مسکن |
| شرط زمین | تأمین زمین توسط وزارت راه و شهرسازی |
| پروژههای مشمول تکمیلی | پروژههای حمایتی با پیشرفت بیش از ۶۵ درصد |
| زمان عملیاتیشدن | پس از ابلاغ دستورالعمل به بانکهای عامل |
وزارت راه و شهرسازی پیشتر اعلام کرده بود حدود ۱۶۰ هزار واحد در مراحل پیشرفته ساخت برای افزایش وام تا سقف ۸۵۰ میلیون تومان در نظر گرفته شدهاند. مصوبه نهایی بانک مرکزی میتواند مسیر تأمین مالی این واحدها را هموار کند، اما تعداد قطعی پروژههای برخوردار از افزایش تسهیلات پس از تطبیق پروندهها و قراردادهای بانکی مشخص خواهد شد.
افزایش ۲۰۰ میلیون تومانی چقدر به پروژهها کمک میکند؟
افزایش سقف از ۶۵۰ به ۸۵۰ میلیون تومان، ظرفیت تأمین مالی بانکی هر واحد را حدود ۳۰.۸ درصد افزایش میدهد. این رشد برای پروژهای که در مراحل پایانی با کمبود منابع روبهرو شده، میتواند هزینه خرید بخشی از تجهیزات، تکمیل تأسیسات یا پرداخت مطالبات پیمانکاران را پوشش دهد.
بااینحال، افزایش وام لزوماً به همان میزان از آورده متقاضی کم نمیکند. قیمت نهایی واحد براساس هزینه ساخت، آمادهسازی زمین، محوطهسازی، انشعابات، تعدیل قرارداد پیمانکار و سایر مخارج تعیین میشود. اگر هزینههای پروژه همزمان بیش از ۲۰۰ میلیون تومان افزایش یافته باشد، متقاضی همچنان باید آورده تازهای پرداخت کند.
برآوردهای سازندگان درباره هزینه واقعی احداث واحدهای نهضت ملی مسکن یکسان نیست. برخی فعالان صنعت ساختمان در هفتههای اخیر، هزینه ساخت کامل هر مترمربع مفید را تا حدود ۴۰ میلیون تومان برآورد کردهاند؛ رقمی که بسته به شهر، نوع سازه، امکانات و مرحله قرارداد میتواند تغییر کند و آمار رسمی یکسانی برای تمام پروژهها محسوب نمیشود.
برای نمونه، اگر هزینه یک واحد ۸۰ متری بدون ارزش زمین به حدود ۲.۵ میلیارد تومان برسد، وام ۸۵۰ میلیون تومانی فقط حدود یکسوم هزینه را پوشش خواهد داد. باقی مبلغ باید از آورده متقاضی، حمایتهای صندوق ملی مسکن یا منابع دیگر تأمین شود.
قسط وام ۸۵۰ میلیون تومانی چقدر میشود؟
در مصوبه جدید، جزئیات نهایی نرخ سود، دوره بازپرداخت، روش اقساط و نحوه اضافهشدن سود دوران مشارکت اعلام نشده است. تسهیلات قبلی نهضت ملی مسکن عموماً با نرخ سود ۱۸ درصد و دوره بازپرداخت حداکثر ۲۰ساله محاسبه میشد و امکان انتخاب شیوه ساده یا پلکانی نیز در برخی قراردادها وجود داشت.
اگر وام ۸۵۰ میلیون تومانی با نرخ سالانه ۱۸ درصد، بازپرداخت ۲۰ساله و اقساط مساوی محاسبه شود، قسط پایه ماهانه تقریباً ۱۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان خواهد بود. مجموع پرداخت در ۲۴۰ ماه نیز حدود سه میلیارد و ۱۴۸ میلیون تومان میشود؛ یعنی هزینه مالی و سود تقریبی، بدون احتساب سود دوران ساخت، نزدیک به دو میلیارد و ۲۹۸ میلیون تومان خواهد بود.
| مبلغ وام | قسط تقریبی ماهانه با نرخ ۱۸ درصد | کل بازپرداخت ۲۰ساله |
|---|---|---|
| ۶۵۰ میلیون تومان | حدود ۱۰ میلیون تومان | حدود ۲.۴ میلیارد تومان |
| ۸۵۰ میلیون تومان | حدود ۱۳.۱ میلیون تومان | حدود ۳.۱۵ میلیارد تومان |
| تفاوت | حدود ۳.۱ میلیون تومان بیشتر | حدود ۷۴۱ میلیون تومان بیشتر |
این محاسبه صرفاً براساس فرمول اقساط ثابت انجام شده است. اگر سود دوره مشارکت مدنی، یعنی مدت ساخت پروژه، به مانده بدهی اضافه شود، اصل بدهی هنگام تقسیط بیشتر خواهد شد. برخی برآوردهای رسانهای، قسط نهایی با احتساب این هزینه را تا حدود ۱۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان اعلام کردهاند؛ اما رقم قطعی برای هر پروژه باید در قرارداد بانک عامل درج شود.
بنابراین متقاضیان پیش از پذیرش افزایش وام باید چهار عدد را از بانک مطالبه کنند: مانده اصل بدهی، سود دوران مشارکت، مبلغ دقیق نخستین قسط و مجموع بازپرداخت تا پایان قرارداد.
آیا افزایش وام به نفع متقاضیان است؟
برای پروژهای که به دلیل نبود نقدینگی متوقف شده، افزایش وام میتواند از مطالبه ناگهانی آورده سنگین جلوگیری کند. متقاضی بهجای پرداخت یکجای ۲۰۰ میلیون تومان، این مبلغ را طی سالهای آینده بازپرداخت میکند و واحد نیز زودتر تکمیل میشود.
از سوی دیگر، تبدیل کسری نقدینگی امروز به بدهی ۲۰ساله، هزینه زیادی دارد. افزایش ۲۰۰ میلیون تومانی اصل وام، در مدل اقساط مساوی و نرخ ۱۸ درصد، حدود ۷۴۰ میلیون تومان به مجموع پرداخت خانوار اضافه میکند. این رقم ممکن است با اضافهشدن سود دوران مشارکت بیشتر شود.
به همین دلیل نمیتوان افزایش سقف وام را برای همه متقاضیان «خبر خوش» دانست. این تصمیم برای خانواری که توان پرداخت آورده نقدی ندارد اما درآمد ماهانه پایداری دارد، مفید است؛ در مقابل، خانوار کمدرآمدی که قسط ۱۳ تا ۱۹ میلیون تومانی از توانش خارج است، ممکن است با خطر تأخیر، جریمه یا واگذاری امتیاز مواجه شود.
چرا اولویت با پروژههای بالای ۶۵ درصد است؟
هدایت منابع محدود بانکی به پروژههای نزدیک بهرهبرداری، از نظر اقتصادی بازده سریعتری دارد. تزریق ۲۰۰ میلیون تومان به واحدی که در مرحله نازککاری است، احتمالاً میتواند آن را طی چند ماه به تحویل برساند؛ اما همین مبلغ در پروژهای که هنوز اسکلت آن تکمیل نشده، اثر فوری کمتری خواهد داشت.
تحویل سریعتر واحدها چند پیامد مثبت دارد: متقاضی از پرداخت همزمان اجاره و آورده رها میشود، پیمانکار مطالبات خود را دریافت میکند، بانک زودتر قرارداد مشارکت را به فروش اقساطی تبدیل میکند و پروژه از خطر فرسودگی یا افزایش دوباره هزینهها دور میشود.
وزارت راه و شهرسازی نیز در هفتههای اخیر در چند پروژه پیشرفته، افزایش تسهیلات از ۶۵۰ به ۸۵۰ میلیون تومان و بستههای حمایتی تکمیلی را بهعنوان ابزار تسریع تحویل معرفی کرده است.
چالش اصلی همچنان همکاری بانکهاست
تصویب سقف جدید بهتنهایی منابع مالی ایجاد نمیکند. بانکهای عامل باید قراردادهای قبلی را اصلاح کنند، متمم تسهیلات ببندند و سهمهای تازه را متناسب با پیشرفت پروژه پرداخت کنند.
تجربه افزایشهای قبلی نشان داده میان تصویب سقف و پرداخت واقعی فاصله زمانی وجود دارد. برای نمونه، افزایش سقف تسهیلات به ۶۵۰ میلیون تومان در بهمن ۱۴۰۳ تصویب شد و ابلاغ و عملیاتیشدن آن در پروژهها ماهها زمان برد. برخی متقاضیانی که تسهیلات خود را پیشتر تقسیط کرده بودند نیز مشمول متمم نشدند.
ابهام مهم مصوبه جدید نیز وضعیت واحدهایی است که قرارداد فروش اقساطی آنها بسته شده یا تسهیلاتشان پیشتر تقسیط شده است. تا زمان انتشار دستورالعمل اجرایی نمیتوان با قطعیت گفت این گروه نیز امکان دریافت متمم ۲۰۰ میلیون تومانی خواهند داشت.
متقاضیان چه کاری باید انجام دهند؟
در مرحله نخست، نیازی به مراجعه گسترده و همزمان به شعب بانک نیست. اداره راه و شهرسازی، شرکت عمران شهر جدید یا کارگزار پروژه باید مشخص کند که طرح موردنظر مشمول سقف جدید شده است.
پس از اعلام مشمولیت، متقاضی باید جزئیات متمم قرارداد را بررسی کند. افزایش وام ممکن است نیازمند امضای قرارداد جدید، تکمیل وثیقه، ارائه ضامن یا اصلاح قرارداد مشارکت باشد. همچنین باید روشن شود که افزایش تسهیلات مستقیماً از آورده باقیمانده کم میکند یا صرفاً برای جبران افزایش هزینه پروژه مصرف خواهد شد.
متقاضیان نباید فقط به رقم ۸۵۰ میلیون تومان توجه کنند. مبلغ نهایی واحد، آورده پرداختشده، بدهی باقیمانده، زمان تحویل، نرخ سود و جدول اقساط باید کنار یکدیگر ارزیابی شوند.
وام بیشتر؛ درمان پروژه یا بدهی تازه؟
افزایش سقف وام نهضت ملی مسکن تصمیمی ضروری برای بسیاری از پروژههای نیمهتمام بود. تورم مصالح و دستمزد باعث شده بود سقف ۶۵۰ میلیون تومانی قدرت تأمین مالی سابق را نداشته باشد و برخی طرحها در مراحل پایانی با کمبود منابع متوقف شوند.
اما این مصوبه زمانی موفق خواهد بود که سه شرط تحقق پیدا کند: بانکها منابع را بدون تأخیر پرداخت کنند، افزایش وام واقعاً زمان تحویل را کاهش دهد و دولت برای دهکهای پایین راهکاری جهت کاهش نرخ سود یا سبکترشدن اقساط ارائه کند.
در غیر این صورت، پروژه ممکن است تکمیل شود، اما خانواری که قرار بود با حمایت دولت صاحبخانه شود، با بدهی و قسطی روبهرو خواهد شد که با درآمد او تناسب ندارد.
در مجموع، افزایش سقف تسهیلات از ۶۵۰ به ۸۵۰ میلیون تومان یک گام مهم برای نجات پروژههای پیشرفته است، اما هنوز پاسخ نهایی به بحران نهضت ملی مسکن نیست. مرحله تعیینکننده از این پس، ابلاغ سریع دستورالعمل، پرداخت واقعی بانکها و اعلام شفاف جدول اقساط هر پروژه خواهد بود.