شوک تازه به بازار مسکن؛ قیمت خانه بالا رفت اما خریدار ناپدید شد!

مردادماه در شرایطی آغاز شده که بازار مسکن هنوز از شوک‌های اقتصادی و سیاسی ماه‌های گذشته خارج نشده است. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد قیمت‌های ثبت‌شده در آگهی‌ها همچنان گرایش افزایشی دارند، اما این قیمت‌ها الزاماً به قرارداد واقعی تبدیل نمی‌شوند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفته نبود چشم‌انداز روشن درباره بازده سرمایه‌گذاری، باعث کاهش شدید خریدهای سرمایه‌ای شده است. خانه‌اولی‌ها نیز به دلیل فاصله عمیق میان درآمد، پس‌انداز و قیمت آپارتمان عملاً سهم ناچیزی از معاملات دارند. معاملات محدود فعلی بیشتر توسط متقاضیانی انجام می‌شود که قصد «تبدیل به احسن» دارند؛ یعنی فروش و خرید ملک را تقریباً به‌طور هم‌زمان انجام می‌دهند.

قیمت مسکن بالا رفته یا فقط قیمت آگهی‌ها؟

مهم‌ترین نکته برای تحلیل وضعیت فعلی، تفکیک میان سه مفهوم است:

بخش عمده گزارش‌های مربوط به افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر، به نرخ‌های پیشنهادی مربوط است. یعنی فروشندگان قیمت مورد انتظار خود را بالا برده‌اند، اما به دلیل کاهش تعداد قراردادها نمی‌توان با اطمینان گفت تمام بازار با همان نسبت گران شده است.

گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد برخی مالکان نیازمند نقدینگی در تیرماه، قیمت پیشنهادی خود را ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش داده‌اند؛ با این حال، این عقب‌نشینی نیز نتوانسته بازار را از رکود خارج کند. فعالان صنفی می‌گویند نرخ‌های اعلام‌شده تناسبی با توان مالی متقاضیان ندارند و بسیاری از فروشندگان عملاً بدون توجه به ظرفیت واقعی بازار قیمت‌گذاری می‌کنند.

بنابراین عبارت «رشد قیمت مسکن» در شرایط فعلی باید با احتیاط استفاده شود. ممکن است آگهی‌ها گران‌تر شده باشند، اما تا زمانی که تعداد قابل‌توجهی معامله در آن قیمت‌ها انجام نشود، نمی‌توان نرخ‌های پیشنهادی را میانگین قطعی بازار دانست.

جهش ۸۰ تا ۱۰۰ درصدی؛ آمار رسمی یا برآورد میدانی؟

در گزارش‌های منتشرشده ادعا شده پس از تحولات نظامی و آسیب به صنایع فولاد و پتروشیمی، قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان در برخی مناطق بین ۸۰ تا ۱۰۰ درصد افزایش یافته است. این رقم، برآورد مبتنی بر فایل‌های عرضه و مشاهدات فعالان بازار است و نباید آن را به‌عنوان آمار رسمی معاملات کل کشور تلقی کرد.

برخی گزارش‌های دیگر نیز از رشد ۷۰ تا ۸۰ درصدی قیمت‌های پیشنهادی در مناطق گران‌قیمت تهران سخن گفته‌اند. یکی از اعضای هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک، بخشی از این افزایش را به فعالیت دلالان و شرکت‌های مرتبط با شبکه بانکی نسبت داده است؛ ادعایی که از سوی مقام‌های بانکی یا یک گزارش قضایی مستقل تأیید نشده و باید به‌عنوان دیدگاه این فعال صنفی ارائه شود.

در مقابل، داده‌های موجود از کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت برخی فایل‌های بدون مشتری حکایت دارد. کنار هم قرارگرفتن این دو عدد نشان می‌دهد بازار یکپارچه نیست: ممکن است مالکی ابتدا قیمت را ۸۰ درصد بالا برده و سپس برای فروش، ۱۰ درصد تخفیف داده باشد؛ چنین رفتاری به معنای ارزان‌شدن واقعی ملک نیست.

چرا قیمت‌ها با وجود نبود خریدار کاهش نمی‌یابد؟

در یک بازار عادی، کاهش تقاضا باید فروشنده را به پایین‌آوردن قیمت وادار کند؛ اما مسکن کالایی متفاوت است. بیشتر مالکان مجبور نیستند ملک خود را فوراً بفروشند و ترجیح می‌دهند تا رسیدن خریدار مناسب صبر کنند.

علاوه بر انتظارات تورمی، افزایش شدید هزینه ساخت نیز مانع کاهش قیمت واحدهای نوساز می‌شود. براساس گزارش منتشرشده از داده‌های مرکز آمار ایران، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی تهران در زمستان ۱۴۰۴ نسبت به فصل قبل ۳۶ درصد و نسبت به زمستان سال قبل ۹۶.۸ درصد افزایش داشته است. تورم سالانه این نهاده‌ها نیز به ۶۱.۸ درصد رسیده بود.

رشد قیمت آهن، چوب، سیمان، تأسیسات، دستمزد و حمل‌ونقل، قیمت تمام‌شده پروژه‌های جدید را افزایش می‌دهد. برخی برآوردهای کارشناسی هزینه ساخت یک مترمربع واحد با کیفیت متوسط را بیش از ۳۵ میلیون تومان، بدون احتساب قیمت زمین و هزینه‌های مالی، عنوان کرده‌اند. این عدد نرخ رسمی و یکسان تمام پروژه‌ها نیست، اما فشار هزینه‌ای سازندگان را نشان می‌دهد.

در نتیجه، سه عامل در برابر کاهش اسمی قیمت خانه مقاومت ایجاد می‌کنند:

• هزینه بالای زمین و ساخت؛

• انتظارات تورمی و نگرانی فروشنده از جایگزین‌کردن ملک؛

• نبود اجبار زمانی برای فروش بسیاری از مالکان.

خروجی این عوامل، نه رونق و نه ریزش، بلکه توقف معاملات در قیمت‌های بالا است.

قیمت دلاری مسکن واقعاً از ۱۳۰۰ دلار عبور کرد؟

گفته می‌شود قیمت دلاری مسکن تهران در ماه گذشته به بالای ۱۳۰۰ دلار برای هر مترمربع رسیده است. بررسی منابع نشان می‌دهد این عدد بیشتر به میانگین فایل‌های نوساز یا بخش‌هایی از بازار عرضه مربوط می‌شود.

یک گزارش تحلیلی، میانگین قیمت دلاری آپارتمان‌های نوساز تهران را در خرداد حدود ۱۳۵۰ دلار ارزیابی کرده، اما تأکید کرده است با احتساب واحدهای میان‌سال و قدیمی، میانگین کل بازار احتمالاً همچنان به محدوده تاریخی ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار نزدیک‌تر است.

محاسبه قیمت دلاری نیز به نرخ ارز انتخاب‌شده، میانگین قیمت ریالی و نوع واحدهای بررسی‌شده وابسته است. به همین دلیل، نمی‌توان یک عدد واحد را برای تمام ۲۲ منطقه تهران و همه گروه‌های سنی ساختمان اعلام کرد.

با این حال، افزایش قیمت دلاری واحدهای نوساز یک هشدار محسوب می‌شود. تجربه دوره‌های قبلی نشان داده وقتی ارزش دلاری ملک به محدوده‌های بالاتر تاریخی نزدیک می‌شود، احتمال کاهش بازده سرمایه‌گذاری و ورود بازار به رکود طولانی‌تر افزایش پیدا می‌کند.

چرا توافق سیاسی هم می‌تواند قیمت آگهی را بالا ببرد؟

گودرزی گفته بازار مسکن روی موج تحولات سیاسی حرکت می‌کند؛ هنگام مطرح‌شدن احتمال توافق، برخی مالکان قیمت‌های پیشنهادی را بالا می‌برند و هنگام افزایش تنش، معاملات وارد رکود عمیق‌تر می‌شود.

این رفتار در نگاه نخست عجیب است؛ زیرا انتظار می‌رود کاهش تنش باعث کاهش قیمت دارایی‌ها شود. توضیح ماجرا در تفاوت میان قیمت و حجم معامله است.

با انتشار خبر مثبت سیاسی، بخشی از خریداران تصور می‌کنند اقتصاد به ثبات می‌رسد و معاملات دوباره رونق خواهد گرفت. بعضی فروشندگان نیز با پیش‌بینی افزایش تقاضا، قیمت پیشنهادی خود را بالا می‌برند.

اما هنگام تشدید تنش، خریدار و فروشنده هر دو محتاط می‌شوند. خریدار از احتمال افت قیمت یا نیاز به نقدینگی می‌ترسد و فروشنده نیز نگران است پول حاصل از فروش، قدرت خرید خود را از دست بدهد. در نتیجه، فاصله قیمتی دو طرف افزایش پیدا می‌کند و قراردادها متوقف می‌شوند.

نظرسنجی از ۱۵ اقتصاددان و کارشناس مسکن نیز نشان داده است که تشدید جنگ احتمالاً به رکود بیشتر معاملات منجر می‌شود، در حالی که بهبود روابط سیاسی ممکن است سرعت افزایش قیمت اسمی را کاهش دهد و قیمت واقعی ملک را پایین بیاورد؛ با این حال، به دلیل تورم، رشد نقدینگی و هزینه ساخت، احتمال ریزش گسترده قیمت اسمی محدود ارزیابی شده است.

واحدهای کوچک تنها بخش زنده بازار

کاهش قدرت خرید باعث شده تقاضای مصرفی به آپارتمان‌های کوچک و ارزان‌تر منتقل شود. خریداران معدود بازار عمدتاً دنبال واحدهایی هستند که با سرمایه موجود و سقف تسهیلات آنها همخوانی بیشتری داشته باشد.

این رفتار دو پیامد دارد. نخست اینکه واحدهای کوچک، خوش‌نقشه و دارای قیمت مناسب سریع‌تر از خانه‌های بزرگ معامله می‌شوند. دوم اینکه حق انتخاب خریداران محدود می‌شود؛ زیرا بخش بزرگی از فایل‌های متناسب با توان مالی آنها یا قدیمی است، یا در مناطق دورتر قرار دارد و یا امکاناتی مانند آسانسور و پارکینگ ندارد.

در چنین شرایطی، اعلام میانگین قیمت کل شهر اطلاعات کاملی به خریدار نمی‌دهد. ممکن است میانگین بازار ثابت باشد، اما قیمت واحدهای کوچک مصرفی به دلیل تقاضای متمرکز، بیشتر از آپارتمان‌های بزرگ و لوکس مقاومت کند.

آیا در مرداد ۱۴۰۵ زمان مناسبی برای خرید خانه است؟

پاسخ برای خریدار مصرفی و سرمایه‌گذار یکسان نیست.

خریدار مصرفی که خانه مناسبی با قیمت پایین‌تر از فایل‌های مشابه پیدا کرده، توان تأمین اقساط را دارد و قصد نگهداری بلندمدت دارد، ممکن است در بازار کم‌معامله قدرت مذاکره بیشتری داشته باشد. فروشندگان نیازمند نقدینگی در چنین دوره‌ای حاضر به تخفیف، دریافت بخشی از مبلغ در آینده یا پذیرش شرایط پرداخت منعطف‌تر می‌شوند.

اما خرید صرفاً براساس ترس از گرانی بیشتر می‌تواند پرریسک باشد. قیمت آگهی باید با معاملات مشابه، سن ساختمان، وضعیت سند، هزینه بازسازی، امکانات و موقعیت دقیق مقایسه شود.

برای سرمایه‌گذار، کاهش نقدشوندگی مسئله مهم‌تری است. ممکن است قیمت اسمی آپارتمان افزایش یابد، اما فروش آن ماه‌ها زمان ببرد و بازده واقعی پس از کسر تورم، هزینه معامله و خواب سرمایه چندان جذاب نباشد.

آیا قیمت خانه در ماه‌های آینده جهش می‌کند؟

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است با وجود افزایش نرخ‌های پیشنهادی، احتمال جهش شدید قیمت در ماه‌های آینده پایین است و بازار بیشتر به سمت ثبات نسبی حرکت می‌کند.

این پیش‌بینی به معنای ارزان‌شدن نیست. محتمل‌ترین سناریو براساس شرایط فعلی، ادامه رشد آرام یا نوسان قیمت اسمی همراه با کاهش حجم معاملات است.

سه سناریوی پیش روی بازار مسکن

در هر سه سناریو، هزینه ساخت و تورم عمومی کف مقاومتی قیمت‌ها را بالا نگه می‌دارند. تفاوت اصلی در سرعت رشد قیمت و تعداد معاملات خواهد بود.

بازار در تله رکود تورمی

بازار مسکن تهران اکنون نه ظرفیت یک رونق گسترده را دارد و نه نشانه روشنی از کاهش سنگین قیمت‌ها نشان می‌دهد. فروشندگان تحت‌تأثیر تورم و هزینه جایگزینی، از کاهش نرخ خودداری می‌کنند و خریداران به دلیل افت قدرت مالی از بازار خارج شده‌اند.

افزایش قیمت‌های پیشنهادی بدون انجام معامله، ثروت قابل استفاده‌ای برای مالکان ایجاد نمی‌کند. آپارتمانی که با قیمت بالا آگهی شده اما خریدار ندارد، فقط روی کاغذ گران‌تر است.

پیام اصلی بازار مرداد ۱۴۰۵ این است: قیمت خانه بالا مانده، اما توان خرید از آن عقب افتاده است. تا زمانی که این شکاف با افزایش درآمد، تقویت تسهیلات، کاهش تورم یا تعدیل انتظارات فروشندگان ترمیم نشود، بازار در همان وضعیت فرسایشی باقی خواهد ماند؛ رکودی که با هر موج ارزی، قیمت‌های اسمی تازه‌ای تولید می‌کند، بدون آنکه رونقی واقعی به معاملات بازگرداند.

آمار مربوط به رشد قیمت‌های پیشنهادی و قیمت دلاری مسکن عمدتاً از بررسی فایل‌ها و اظهارات فعالان بازار استخراج شده و با میانگین رسمی معاملات قطعی یکسان نیست. خریداران باید پیش از معامله، قیمت واحدهای مشابه و اسناد ملک را به‌صورت مستقل بررسی کنند.