مصوبه جنجالی ساخت‌وساز در تهران و البرز؛ هشدار مجلس درباره جهش قیمت مسکن / ۶۰ درصد تسهیلات بانکی در پایتخت
مصوبه هیئت وزیران با عنوان «برنامه اقدام برای ساماندهی، پالایش عملکردی و تمرکززدایی از استان‌های تهران و البرز» در ۲۶ مهر ۱۴۰۵ ابلاغ شد.
این برنامه با هدف مدیریت تمرکز جمعیت و فعالیت‌های اقتصادی در مجموعه شهری تهران و البرز تدوین شده و موضوعاتی مانند کنترل توسعه شهری، مدیریت مصرف آب و انرژی، حفاظت از اراضی کشاورزی و بازتوزیع برخی فعالیت‌ها را در بر می‌گیرد.
بر اساس جزئیات منتشرشده، صدور مجوز ایجاد شهرک‌های مسکونی و شهرهای جدید در این دو استان برای مدت سه سال محدود شده است.
همچنین در این برنامه، جلوگیری از بارگذاری جمعیتی و فعالیتی فراتر از ظرفیت طرح‌های جامع و تفصیلی و محدودیت توسعه بی‌ضابطه محدوده‌های شهری پیش‌بینی شده است.
بااین‌حال، مقام‌های وزارت راه و شهرسازی تأکید دارند ساخت‌وساز قانونی در محدوده ظرفیت طرح‌های مصوب متوقف نشده است.
بنابراین، اختلاف اصلی بر سر ممنوعیت تمام ساختمان‌سازی نیست، بلکه بر سر تأثیر محدودیت‌های جدید بر عرضه زمین، ظرفیت توسعه شهرها و تأمین مسکن خانوارهاست.
انتقاد تند نماینده مجلس؛ چرا هزینه تمرکز جمعیت را مردم بپردازند؟
منان رئیسی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، معتقد است تصمیم دولت به جای پرداختن به دلایل اصلی تمرکز جمعیت، محدودیت‌هایی ایجاد می‌کند که می‌تواند بیشترین فشار را بر خانوارهای فاقد مسکن وارد کند.
او تأکید دارد بخش قابل‌توجهی از مشکلات تهران نتیجه سیاست‌گذاری‌های چند دهه گذشته در توزیع امکانات، اشتغال و منابع اقتصادی بوده است.
به اعتقاد این نماینده، وقتی فرصت‌های شغلی و منابع مالی در پایتخت متمرکز می‌شوند، مهاجرت به تهران نیز افزایش پیدا می‌کند.
از این منظر، محدود کردن عرضه زمین بدون اصلاح عوامل جذب جمعیت، ممکن است مشکل اصلی را برطرف نکند.
رئیسی با اشاره به جوانان متولد تهران و کرج می‌پرسد چگونه می‌توان از فردی که سال‌ها در این شهر زندگی کرده و توان خرید خانه ندارد، انتظار داشت برای تأمین مسکن به استانی دیگر مهاجرت کند؟
این انتقاد به یکی از چالش‌های اساسی سیاست‌گذاری مسکن اشاره دارد: تفاوت میان کنترل رشد جمعیت و محدود کردن امکان دسترسی ساکنان فعلی به مسکن مناسب.
۶۰ درصد تسهیلات بانکی کشور در تهران متمرکز شده است
یکی از مهم‌ترین بخش‌های اظهارات نماینده مجلس، انتقاد از توزیع جغرافیایی تسهیلات بانکی است.
به گفته رئیسی، از مجموع حدود ۱۲ هزار همت تسهیلات مورد اشاره او در سال گذشته، حدود ۶۰ درصد در تهران متمرکز بوده و سهم مجموع ۱۰ استان کم‌برخوردار تنها ۹ درصد اعلام شده است.
آمارهای منتشرشده بانک مرکزی نیز اصل تمرکز بالای منابع بانکی در تهران را تأیید می‌کنند.
برای نمونه، در پایان مرداد ۱۴۰۴، مانده تسهیلات بانکی کشور حدود ۱۱ هزار و ۷۸۵ همت گزارش شده بود که بیش از هفت هزار همت آن به تهران تعلق داشت.
البته باید میان مانده تسهیلات در یک مقطع زمانی و مجموع تسهیلات پرداخت‌شده طی یک سال تفاوت قائل شد. این دو شاخص یکسان نیستند و نمی‌توان ارقام آن‌ها را بدون بررسی روش محاسبه جایگزین یکدیگر کرد.
همچنین ثبت تسهیلات برخی بنگاه‌های بزرگ در استان محل استقرار دفتر مرکزی می‌تواند بر آمار جغرافیایی تأثیر بگذارد.
با وجود این ملاحظات، تمرکز منابع مالی در پایتخت یکی از مسائل مهم در بحث توسعه متوازن منطقه‌ای محسوب می‌شود.
ارتباط توزیع وام بانکی با مهاجرت به تهران چیست؟
تمرکز منابع بانکی می‌تواند از مسیر تأمین مالی فعالیت‌های اقتصادی بر توزیع فرصت‌های شغلی در کشور تأثیر بگذارد.
زمانی که بنگاه‌های اقتصادی در یک منطقه به منابع مالی بیشتری دسترسی داشته باشند، امکان توسعه کسب‌وکار و سرمایه‌گذاری نیز ممکن است در همان منطقه تقویت شود.
در مقابل، استان‌هایی که با محدودیت اعتبار و سرمایه‌گذاری مواجه هستند، احتمالاً در ایجاد فرصت‌های شغلی پایدار با دشواری بیشتری روبه‌رو می‌شوند.
این تفاوت می‌تواند در کنار دسترسی به خدمات آموزشی، درمانی و زیرساختی، یکی از عوامل مهاجرت داخلی باشد.
البته تمرکز تسهیلات بانکی به‌تنهایی علت مهاجرت به تهران نیست و برای تعیین سهم آن باید آمار اشتغال، محل واقعی مصرف وام‌ها و جریان مهاجرت بررسی شود.
رئیسی پیشنهاد کرده است دولت پیش از محدودسازی توسعه سکونتگاهی، سیاست توزیع منابع بانکی و فرصت‌های اقتصادی در استان‌ها را اصلاح کند.
آیا قیمت مسکن تهران با این مصوبه افزایش پیدا می‌کند؟
مهم‌ترین نگرانی منتقدان مصوبه جدید، احتمال کاهش عرضه مسکن در برابر تقاضای موجود است.
از دیدگاه اقتصادی، اگر تقاضای مسکن ثابت بماند اما امکان ساخت واحدهای جدید کاهش پیدا کند، ممکن است فشار افزایشی بر قیمت زمین و مسکن ایجاد شود.
البته شدت این اثر به تعداد واحدهای در حال ساخت، ظرفیت بافت‌های موجود، خانه‌های خالی، میزان تقاضای واقعی و امکان نوسازی ساختمان‌های فرسوده وابسته است.
رئیسی پیش‌تر گفته بود تقاضای سالانه مسکن در تهران و البرز بیش از ۱۵۰ هزار واحد برآورد می‌شود، درحالی‌که ظرفیت باقی‌مانده برخی طرح‌های تفصیلی حدود ۴۶ تا ۵۰ هزار واحد است.
این ارقام برآوردهای اعلامی نماینده مجلس هستند و برای ارزیابی دقیق کمبود عرضه باید با داده‌های رسمی پروانه‌های ساختمانی، واحدهای در حال احداث و نیاز واقعی خانوارها مقایسه شوند.
بنابراین، افزایش قیمت مسکن یکی از پیامدهای احتمالی مورد هشدار منتقدان است، نه نتیجه قطعی و از پیش مشخص مصوبه.
دولت چه پاسخی به منتقدان محدودیت ساخت‌وساز داده است؟
در مقابل انتقادهای نمایندگان مجلس، مسئولان وزارت راه و شهرسازی توضیح متفاوتی درباره اهداف مصوبه ارائه کرده‌اند.
غلامرضا کاظمیان، معاون شهرسازی و معماری وزیر راه و شهرسازی، اعلام کرده است که ساخت‌وساز در تهران و البرز به‌صورت مطلق ممنوع نشده و هدف مصوبه، جلوگیری از توسعه خارج از ظرفیت طرح‌های مصوب است.
به گفته او، از مجموع ۲۴ بند برنامه، تنها بخشی به مقررات شهرسازی مربوط می‌شود و سایر بندها موضوعاتی مانند مدیریت منابع آب، انرژی، حمل‌ونقل و تمرکززدایی فعالیت‌های اقتصادی را دنبال می‌کنند.
وزارت راه و شهرسازی همچنین تأکید دارد توسعه بی‌ضابطه شهرها می‌تواند فشار بیشتری بر زیرساخت‌ها وارد کند.
از این منظر، کنترل بارگذاری جمعیتی اقدامی برای جلوگیری از تشدید مشکلات زیست‌محیطی و زیرساختی است.
بااین‌حال، پرسش منتقدان همچنان باقی است که چگونه می‌توان هم‌زمان با محدود کردن توسعه افقی شهرها، مسکن موردنیاز خانوارهای جدید را تأمین کرد؟
حق مسکن در قانون اساسی؛ تکلیف دولت در قبال جوانان چیست؟
رئیسی در انتقاد از مصوبه دولت به اصل ۳۱ قانون اساسی، قانون جهش تولید مسکن و برنامه هفتم توسعه استناد کرده است.
بر اساس اصل ۳۱ قانون اساسی، برخورداری از مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است و دولت باید با اولویت دادن به اقشار نیازمند، زمینه تحقق این حق را فراهم کند.
این اصل به معنای تعهد دولت برای فراهم کردن شرایط دسترسی به مسکن است؛ اما به‌تنهایی مالکیت رایگان یا واگذاری قطعی زمین در شهر محل تولد را برای همه افراد تضمین نمی‌کند.
در طرح‌های حمایتی مسکن نیز سبز بودن فرم «ج» یکی از معیارهای بررسی سابقه استفاده از امکانات دولتی محسوب می‌شود، نه تضمین قطعی تخصیص واحد مسکونی.
بااین‌حال، نگرانی نماینده مجلس درباره جوانان کم‌درآمد به مسئله مهم توان خرید مسکن مربوط است.
اگر سیاست‌های محدودکننده عرضه بدون ابزارهای حمایتی مؤثر اجرا شوند، ممکن است دستیابی خانوارهای فاقد مسکن به واحد مناسب دشوارتر شود.
خطر انتقال گرانی مسکن از تهران به البرز و شهرهای اطراف
یکی دیگر از هشدارهای عضو کمیسیون عمران، احتمال انتقال فشار قیمتی از تهران به شهرهای پیرامونی است.
در سال‌های گذشته، بخشی از تقاضای سکونت به دلیل اختلاف قیمت مسکن و اجاره‌بها به شهرهای اطراف پایتخت منتقل شده است.
اگر عرضه مسکن در تهران محدود شود و در مقابل، زیرساخت‌ها و ظرفیت سکونتی شهرهای جایگزین افزایش پیدا نکند، احتمال تشدید رقابت بر سر واحدهای موجود مطرح می‌شود.
این روند ممکن است بر بازار خرید و اجاره در شهرهای پیرامونی نیز تأثیر بگذارد.
بااین‌حال، میزان انتقال فشار قیمتی به عواملی مانند اشتغال، دسترسی حمل‌ونقل عمومی، قیمت زمین و توان مالی خانوارها وابسته است.
بنابراین، نمی‌توان بدون بررسی داده‌های واقعی بازار، زمان یا میزان مشخصی برای افزایش قیمت مسکن در استان‌های مجاور اعلام کرد.
چرا تمرکززدایی باید از دستگاه‌های دولتی آغاز شود؟
رئیسی در بخش دیگری از انتقادهای خود خواستار آن شده است که دولت پیش از اعمال محدودیت بر خانوارها، امکان انتقال بخشی از فعالیت‌های اداری و اقتصادی را بررسی کند.
او به حضور مدیران و کارکنانی اشاره کرده که فعالیت شغلی آنان به تهران وابسته است و معتقد است انتقال حساب‌شده برخی دستگاه‌ها می‌تواند به توزیع متوازن‌تر جمعیت کمک کند.
این پیشنهاد با مفهوم آمایش سرزمین ارتباط دارد؛ رویکردی که بر توزیع فعالیت‌ها بر اساس ظرفیت اقتصادی، زیست‌محیطی و زیرساختی مناطق تأکید می‌کند.
البته انتقال ادارات یا صنایع بدون ایجاد زیرساخت‌های مناسب می‌تواند هزینه‌های اجرایی تازه‌ای ایجاد کند.
در نتیجه، موفقیت سیاست تمرکززدایی به هماهنگی میان توسعه اشتغال، حمل‌ونقل، خدمات عمومی و تأمین مسکن وابسته خواهد بود.
آینده قیمت مسکن تهران پس از مصوبه دولت
با توجه به اختلاف دیدگاه مجلس و دولت، چند سناریو برای بازار مسکن تهران و البرز قابل بررسی است.
در سناریوی نخست، اگر اجرای محدودیت‌ها بدون افزایش ظرفیت ساخت در بافت‌های موجود و بدون تقویت عرضه مسکن همراه باشد، احتمال افزایش فشار قیمتی مطرح می‌شود.
در سناریوی دوم، توسعه نوسازی بافت‌های فرسوده، استفاده از ظرفیت‌های قانونی و افزایش بهره‌وری زمین شهری می‌تواند بخشی از محدودیت عرضه را جبران کند.
سناریوی سوم نیز اصلاح مقررات پس از بررسی حقوقی و کارشناسی است؛ به‌ویژه آنکه رئیسی پیش‌تر از مکاتبه با هیئت تطبیق مصوبات دولت با قوانین مجلس خبر داده بود.
در حال حاضر، نتیجه قطعی این بررسی حقوقی در منابع مورد بررسی مشخص نشده است.
بنابراین، مسیر قیمت مسکن در ماه‌های آینده به نحوه اجرای مصوبه، سیاست‌های تأمین زمین و شرایط عمومی اقتصاد وابسته خواهد بود.
جمع‌بندی؛ بحران مسکن با محدودیت ساخت‌وساز حل می‌شود؟
اختلاف‌نظر مجلس و دولت درباره برنامه تمرکززدایی از تهران و البرز نشان می‌دهد سیاست‌گذاری در بازار مسکن با مجموعه‌ای از مسائل پیچیده اقتصادی، جمعیتی و زیست‌محیطی روبه‌رو است.
از یک سو، دولت بر ضرورت کنترل توسعه بی‌ضابطه، حفاظت از منابع آب و جلوگیری از فشار بیشتر بر زیرساخت‌های شهری تأکید دارد.
از سوی دیگر، منتقدان نگران هستند محدودیت عرضه زمین و مسکن بدون اصلاح توزیع منابع بانکی و فرصت‌های اقتصادی، فشار بیشتری بر خانوارهای کم‌درآمد وارد کند.
تمرکز حدود ۶۰ درصدی تسهیلات بانکی در تهران، موضوعی است که می‌تواند در بررسی سیاست‌های توسعه منطقه‌ای اهمیت داشته باشد؛ هرچند برای تحلیل دقیق باید محل واقعی مصرف منابع مالی نیز مشخص شود.
چالش اصلی پیش روی سیاست‌گذاران، ایجاد تعادل میان حفاظت از ظرفیت زیستی تهران و البرز و تأمین مسکن خانوارهاست؛ تعادلی که تحقق آن بدون اصلاح سیاست‌های اقتصادی، افزایش شفافیت و برنامه‌ریزی بلندمدت دشوار خواهد بود.