اجاره مسکن در پرند امروز ۱۲ مهر ۱۴۰۵؛ رهن فاز یک به ۱.۲ میلیارد رسید / فاز ۳ با ماهی ۲۴ میلیون تومان
بررسی فایل‌های جدید نشان می‌دهد اختلاف اجاره در فازهای مختلف پرند بسیار زیاد شده است. در فاز صفر، یک واحد ۱۱۰ متری دوخوابه ساخت ۱۴۰۰ با ۷۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۹ میلیون تومان عرضه شده است.
در فاز یک، آپارتمان ۱۲۵ متری دوخوابه ساخت ۱۴۰۲ با یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان رهن کامل فایل شده و در فاز سه، برای یک واحد ۱۳۵ متری سه‌خوابه ساخت ۱۴۰۴، ۷۰۰ میلیون تومان پول پیش به همراه ۲۴ میلیون تومان اجاره ماهانه درخواست می‌شود.
| منطقه | مشخصات واحد | ودیعه | اجاره ماهانه | رهن کامل معادل |
|---|---|---|---|---|
| فاز ۰ | ۱۱۰ متر، ۲ خواب، ساخت ۱۴۰۰ | ۷۰۰ میلیون | ۹ میلیون | حدود ۱ میلیارد تومان |
| فاز ۱ | ۱۲۵ متر، ۲ خواب، ساخت ۱۴۰۲ | ۱.۲ میلیارد | صفر | ۱.۲ میلیارد تومان |
| فاز ۳ | ۱۳۵ متر، ۳ خواب، ساخت ۱۴۰۴ | ۷۰۰ میلیون | ۲۴ میلیون | حدود ۱.۵ میلیارد تومان |
محاسبه رهن کامل معادل بر اساس عرف رایج فعلی بازار پرند انجام شده که تقریباً هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه را معادل سه میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر می‌گیرد. یک مجموعه فعال ملکی در پرند نیز همین نرخ تبدیل را در گزارش پایان شهریور خود مبنا قرار داده است.
فاز ۳ از فاز صفر هم گران‌تر شد؟
اگر تنها همین سه فایل را مقایسه کنیم، پاسخ مثبت است؛ اما این نتیجه را نمی‌توان به کل بازار تعمیم داد.
با تبدیل ودیعه و اجاره به یک معیار یکسان، فایل فاز صفر معادل ماهانه حدود ۳۰ میلیون تومان، فاز یک معادل حدود ۳۶ میلیون تومان و فایل فاز سه معادل حدود ۴۵ میلیون تومان هزینه دارد.
به ازای هر متر نیز ارقام تقریبی به این شکل است: فاز صفر حدود ۲۷۳ هزار تومان، فاز یک ۲۸۸ هزار تومان و فاز سه حدود ۳۳۳ هزار تومان در ماه.
اما داده‌های گسترده‌تر ۱۷۴۳ آگهی در ۱۴ روز منتهی به ۱۲ مهر تصویر متفاوتی ارائه می‌کنند. بر اساس این داده‌ها، اجاره پیشنهادی معادل در فاز یک حدود متری ۲۹۶ هزار تومان، فاز صفر ۲۹۳ هزار تومان و فاز سه ۲۳۹ هزار تومان است.
بنابراین فایل ۱۳۵ متری فاز سه با ۷۰۰ میلیون ودیعه و ۲۴ میلیون اجاره، یک فایل نسبتاً گران و بالاتر از میانه فعلی فاز سه است؛ نه اینکه همه خانه‌های فاز سه با چنین نرخی عرضه شوند.
گران‌ترین و ارزان‌ترین فازهای پرند کدام‌اند؟
داده‌های تازه آگهی‌ها شکاف بزرگی میان فازهای مختلف شهر نشان می‌دهد.
فاز یک با متوسط پیشنهادی معادل متری ۲۹۶ هزار تومان و فاز صفر با ۲۹۳ هزار تومان در صدر قرار گرفته‌اند. بعد از آنها فاز سه با ۲۳۹ هزار تومان قرار دارد.
در مقابل، فاز چهار حدود متری ۱۵۷ هزار تومان، فاز پنج ۱۳۴ هزار تومان و فاز شش فقط ۱۱۸ هزار تومان ثبت شده است. این ارقام قیمت‌های پیشنهادی مالکان هستند و نه متوسط قراردادهای قطعی‌شده.
به این ترتیب، هزینه اجاره در فاز یک بر اساس این شاخص تقریباً دو و نیم برابر فاز شش است.
این اختلاف را می‌توان با تفاوت بافت شهری، کیفیت بنا، دسترسی به خدمات، نوع ساخت‌وساز، تراکم و موقعیت واحدها توضیح داد. فازهای صفر و یک سهم بیشتری از واحدهای شخصی‌ساز و بافت تثبیت‌شده دارند، در حالی که فازهای پنج و شش به شکل گسترده‌تری با پروژه‌های انبوه‌سازی و مسکن مهر شناخته می‌شوند.
آیا پرند واقعاً به اندازه تهران گران شده است؟
برخی فایل‌های گران ممکن است چنین تصوری ایجاد کنند، اما آمار کلی هنوز این ادعا را تأیید نمی‌کند.
پایگاه آماری نمودا برای ۱۲ مهر، متوسط اجاره پیشنهادی معادل در کل شهر پرند را ماهانه متری ۱۳۷ هزار تومان محاسبه کرده است؛ یک آپارتمان معمولی ۸۰ متری در این محاسبه حدود ۱۱ میلیون تومان اجاره ماهانه یا نزدیک ۳۷۰ میلیون تومان رهن کامل معادل دارد. در مقابل، رقم محاسبه‌شده برای کل استان تهران حدود متری ۵۸۵ هزار تومان است.
البته متوسط کل پرند به‌شدت تحت تأثیر فازهای ارزان‌تر است و برای کسی که فقط فاز صفر یا یک را می‌خواهد، این متوسط چندان کاربردی نیست.
در واقع بازار پرند اکنون دو چهره دارد: یک بازار نسبتاً گران در فازهای قدیمی و شخصی‌ساز و یک بازار ارزان‌تر در فازهای جدید و انبوه‌سازی‌شده.
مترو پرند چه اثری بر بازار اجاره گذاشت؟
اتصال ریلی بدون تردید دسترسی پرند به تهران را بهبود داده است. ایستگاه پرند و بخش نهایی حدود ۱۹ کیلومتری خط از فرودگاه امام خمینی تا پرند در آذر ۱۴۰۲ آماده بهره‌برداری شد؛ پروژه‌ای که هدف آن اتصال شهر جدید پرند به شبکه متروی تهران بود.
پیش از افتتاح نیز آمارهای محلی از رفت‌وآمد روزانه ده‌ها هزار نفر میان تهران و پرند حکایت داشت. بنابراین مترو برای خانوارهایی که محل کارشان در تهران است، یکی از عوامل جذابیت سکونت در پرند محسوب می‌شود.
اما نسبت دادن کل جهش اجاره امروز فقط به مترو ساده‌سازی مسئله است. قیمت مسکن تهران، توان پرداخت مستأجران، هزینه ساخت، رشد جمعیت شهر و محدودیت واحدهای آماده در برخی فازها همگی در شکل‌گیری بازار نقش دارند.
آیا در مهرماه تقاضای اجاره پرند هنوز انفجاری است؟
اینجا داده‌های تازه با روایت «رقابت شدید برای هر فایل» کمی فاصله دارند.
یک مجموعه ملکی فعال در پرند در گزارش ۳۰ شهریور خود می‌گوید با پایان فصل اصلی جابه‌جایی، بازار اجاره در پاییز معمولاً آرام‌تر می‌شود و قدرت چانه‌زنی مستأجر افزایش پیدا می‌کند. این مجموعه در فایل‌های همان هفته، رهن کامل دوخوابه‌های فاز سه را حدود ۸۵۰ میلیون تا یک میلیارد تومان و فاز صفر را نزدیک ۱.۲ میلیارد تومان گزارش کرده است.
همچنین این منبع، مهر را «ته‌مانده فصل جابه‌جایی» و آبان و آذر را آرام‌ترین ماه‌های بازار اجاره پرند توصیف می‌کند.
بنابراین فشار ساختاری اجاره در پرند وجود دارد، اما شواهد فعلی از یک التهاب یکدست و کمبود فوری در تمام فازها پشتیبانی نمی‌کند. حتی ممکن است در هفته‌های آینده فایل‌های مانده با تخفیف بیشتری روبه‌رو شوند.
عرضه مسکن پرند همچنان در حال افزایش است
سمت عرضه نیز کاملاً متوقف نشده است.
مدیرعامل شرکت عمران پرند در خرداد امسال گفته بود بیش از ۳۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن در این شهر در دست اجراست و برنامه تحویل واحدهای جدید ادامه دارد. در مقطعی نیز ۱۵۹۱ واحد آماده افتتاح اعلام شده بود که تأمین آب، برق و گاز مهم‌ترین مانع تحویل آنها عنوان شد.
ورود تدریجی این واحدها در بلندمدت می‌تواند ظرفیت سکونتی شهر را افزایش دهد، هرچند همه واحدهای حمایتی بلافاصله وارد بازار اجاره آزاد نمی‌شوند و اثر آنها بر اجاره یکباره نخواهد بود.
پیش‌بینی اجاره مسکن در پرند؛ افزایش ادامه دارد؟
در کوتاه‌مدت دو نیروی متضاد در بازار وجود دارد.
از یک طرف، سطح عمومی قیمت مسکن، تورم و هزینه جایگزینی ملک اجازه نمی‌دهد انتظار ریزش شدید اجاره‌بها منطقی باشد. پرند نیز دیگر شهر ارزان دهه قبل نیست و فازهای صفر و یک به محدوده رهن‌های میلیاردی رسیده‌اند.
از طرف دیگر، با پایان فصل تابستان و کاهش جابه‌جایی خانواده‌ها، قدرت مستأجر برای چانه‌زنی بیشتر می‌شود. داده‌های فعلی نشان می‌دهد تعداد زیادی فایل در بازار وجود دارد و قیمت پیشنهادی مالک لزوماً همان عددی نیست که قرارداد با آن بسته خواهد شد.
به همین دلیل، سناریوی محتمل‌تر برای مهر و آبان ثبات در سطوح بالا همراه با تخفیف روی بعضی فایل‌های مانده است، نه جهش یکسان اجاره در تمام شهر.
در مجموع، بازار ۱۲ مهر پرند نشان می‌دهد مستأجری که فازهای صفر، یک یا واحدهای نوساز بزرگ فاز سه را انتخاب می‌کند ممکن است با رهن معادل یک تا ۱.۵ میلیارد تومان مواجه شود؛ اما این ارقام نماینده همه پرند نیستند. فازهای چهار تا شش هنوز به‌طور محسوسی ارزان‌ترند و حتی در فازهای گران نیز تفاوت میان قیمت آگهی و قرارداد نهایی می‌تواند قابل توجه باشد. مهم‌ترین تغییر بازار این است که پرند دیگر یک گزینه «یک‌قیمت و ارزان» نیست؛ انتخاب فاز، سن بنا و کیفیت واحد اکنون می‌تواند هزینه اجاره را بیش از دو برابر جابه‌جا کند.
