دلار جلو زد، مسکن جا ماند؛ قیمت پیشنهادی تهران به متری ۲۱۷ میلیون رسید | خانه در نیمه دوم ۱۴۰۵ گران میشود؟
عدد ۲۰۹ میلیون تومان که طی هفتههای گذشته بارها درباره بازار مسکن تهران تکرار شده، یک نکته مهم دارد: این رقم قیمت پیشنهادی فروشندگان بوده و مربوط به هفته اول مرداد ۱۴۰۵ است.
رصدخانه بازار مسکن دنیای اقتصاد اعلام کرده بود متوسط قیمت فایلهای عرضهشده در هفته منتهی به ۹ مرداد حدود ۲۰۹ میلیون تومان در مترمربع بوده و نسبت به میانگین تیر حدود ۱.۴ درصد رشد کرده است. در همان گزارش، تعداد معاملات ثبتشده تیرماه در یکی از سامانههای رسمی تنها حدود ۹۰۰ واحد عنوان شده بود؛ رقمی که عمق رکود را نشان میدهد.
داده تازهتر اما سطح بالاتری را نشان میدهد.
در هفته دوم شهریور، متوسط قیمت پیشنهادی تهران به حدود ۲۱۷ میلیون تومان در مترمربع رسیده و حدود سه درصد بالاتر از متوسط ۲۱۰.۸ میلیون تومانی مرداد بوده است.
اگر صرفاً همین متوسط را مبنا قرار دهیم، ارزش نظری یک آپارتمان ۱۰۰ متری به حدود ۲۱ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان میرسد؛ اما این محاسبه به هیچوجه به معنای قیمت همه واحدهای ۱۰۰ متری تهران نیست.
سن بنا، منطقه، کیفیت ساختمان، طبقه، پارکینگ، آسانسور و حتی فوریت فروشنده میتواند رقم واقعی معامله را چندین میلیارد تومان جابهجا کند.
یک هشدار مهم؛ آگهی با معامله فرق دارد
بازار مسکن اکنون با یک مشکل آماری جدی مواجه است.
انتشار منظم گزارشهای معاملات مسکن از سوی بانک مرکزی متوقف شده و همین مسئله باعث شده پلتفرمها، آگهیها و بررسیهای میدانی به منبع اصلی تحلیل بازار تبدیل شوند. تسنیم نیز در تیرماه با اشاره به نبود مرجع رسمی و شفاف، نسبت به استفاده از ارقام بدون مشخص بودن منبع هشدار داده بود.
حتی وزارت راه نیز پیشتر تأکید کرده بود بخشی از قیمتهای اعلامی بنگاهها و فایلهای فروش الزاماً بازتاب قیمت واقعی معاملات نیست.
نمونه روشن این اختلاف، دادههای مرداد است.
در حالی که رصدخانه دنیای اقتصاد متوسط قیمت پیشنهادی را حدود ۲۱۰ میلیون تومان برآورد کرده، دادههای یک پلتفرم تحلیلی مبتنی بر آگهیها متوسط مرداد را ۲۳۳ میلیون تومان اعلام کرده است.
پس بازار امروز یک «عدد قطعی» ندارد و هر آمار باید همراه با روش محاسبه آن خوانده شود.
شمال تهران واقعاً متری ۶۵۰ میلیون شده است؟
در مناطق گرانتر تهران، فاصله قیمتها بهشدت بالا رفته است.
دادههای ۵ شهریور نشان میدهد متوسط قیمت پیشنهادی در مناطق یک و سه حدود ۵۶۲ میلیون تومان در مترمربع بوده است.
بنابراین ارقام ۶۰۰ تا ۶۵۰ میلیون تومان برای فایلهای مرغوب و نوساز شمال تهران قابل مشاهده است، اما نمیتوان آن را متوسط همه واحدهای شمال شهر دانست.
در بخش لوکس بازار شرایط حتی متفاوتتر است. در برخی فایلهای منطقه یک، قیمتهای بیش از یک میلیارد تومان برای هر مترمربع نیز دیده شده و یک فایل لوکس تا ۱.۳ میلیارد تومان در متر قیمتگذاری شده است.
در سمت دیگر شهر، متوسط قیمت پیشنهادی در مناطق ۱۵ تا ۲۱ در چهارم شهریور حدود ۱۴۱ میلیون تومان گزارش شده است.
این اختلاف عظیم توضیح میدهد چرا یک میانگین واحد برای کل تهران میتواند گمراهکننده باشد.
چرا دلار ۱۵ درصد بالا رفت اما خانه فقط چند درصد؟
ماهیت بازار مسکن با طلا، ارز یا حتی خودرو متفاوت است.
قیمت دلار میتواند طی چند دقیقه تغییر کند و یک معاملهگر با سرمایه نسبتاً محدود وارد بازار شود. اما خرید یک آپارتمان نیازمند چندین میلیارد تومان نقدینگی، بررسی سند، مذاکره، دریافت وام و انتقال رسمی مالکیت است.
به همین دلیل واکنش مسکن به جهش ارز معمولاً کندتر و با تأخیر است.
دادههای اخیر نیز همین رفتار را نشان میدهند. در حالی که دلار طی مرداد و هفتههای بعد جهش قابل توجهی داشت، قیمت پیشنهادی مسکن در مرداد و ابتدای شهریور تنها چند درصد حرکت کرد.
امروز نیز دلار بعد از رسیدن به محدوده ۲۳۵ هزار تومان، تا کانال ۲۲۹ هزار تومان عقبنشینی کرده است.
این اصلاح میتواند بخشی از فشار انتظاری کوتاهمدت را کاهش دهد، اما برای بازار مسکن مهمتر از قیمت یک روز دلار، میانگین نرخ ارز طی چند ماه آینده است.
مسیر واقعی اثر دلار بر قیمت خانه از کجاست؟
دلار معمولاً از دو مسیر به بازار مسکن منتقل میشود.
مسیر اول انتظارات تورمی است. فروشندهای که تصور میکند ارزش پول در حال کاهش است، برای فروش ملک قیمت بالاتری مطالبه میکند یا اساساً فایل خود را از بازار خارج میکند.
مسیر دوم و بنیادیتر، هزینه ساخت است.
میلگرد، تجهیزات آسانسور، تأسیسات مکانیکی، کابل، لوازم برقی، شیرآلات، نما و بسیاری از اقلام ساختمانی مستقیم یا غیرمستقیم از ارز اثر میگیرند.
در هفتههای اخیر میلگرد نیز افزایش شدیدی داشته و برخی سایزهای پرمصرف به حوالی ۹۰ هزار تومان در هر کیلو رسیدهاند.
بنابراین حتی اگر قیمت ملک امروز واکنش محدودی به دلار نشان دهد، سازندهای که پروژه خود را با مصالح گرانتر تکمیل میکند، در زمان فروش نمیتواند هزینه جدید را نادیده بگیرد.
تورم ۱۰۶.۸ درصدی مصالح دقیقاً چه معنایی دارد؟
براساس گزارش مرکز آمار، شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۰۶.۸ درصد افزایش یافته است.
تورم فصلی این شاخص ۲۰.۷ درصد و تورم سالانه چهار فصل منتهی به بهار نیز ۸۰ درصد بوده است.
اما یک نکته باید دقیق بیان شود.
رشد ۱۰۶.۸ درصدی به معنای آن نیست که «کل هزینه ساخت یک ساختمان» دقیقاً ۱۰۶.۸ درصد بالا رفته است؛ این رقم تغییر شاخص نهادههای ساختمانی است.
زمین، عوارض شهرداری، هزینه تأمین مالی، مجوز، سود سازنده و سایر اجزای پروژه وزنهای جداگانه دارند.
با این حال جهش دوبرابری شاخص نهادهها نشان میدهد فشار هزینهای سازندگان کاملاً واقعی است.
هزینه ساخت متری ۴۵ میلیون؛ بدون قیمت زمین
برآوردهای فعالان ساختمانی در تابستان امسال هزینه ساخت متعارف در تهران را حدود ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان برای هر مترمربع اعلام میکنند.
در پروژههای با کیفیت بالاتر این رقم میتواند به ۶۰ یا ۷۰ میلیون تومان برسد و در ساختمانهای لوکس استفاده از متریال خاص، تجهیزات وارداتی و تأسیسات پیشرفته هزینه را حتی بیشتر میکند.
این ارقام قیمت زمین را شامل نمیشوند.
برای مثال، ساخت یک واحد ۱۰۰ متری با هزینه اجرایی ۴۵ میلیون تومان در هر متر، تنها از نظر عملیات ساخت حدود ۴.۵ میلیارد تومان هزینه دارد؛ پیش از آنکه سهم زمین، پروانه، مالیات، خدمات مهندسی و سود سازنده محاسبه شود.
به همین دلیل، انتظار کاهش شدید قیمت واحد نوساز در شرایط افزایش هزینه تولید دشوار است.
اما چرا با این همه فشار هزینهای قیمت مسکن جهش نمیکند؟
پاسخ در یک عبارت خلاصه میشود: نبود قدرت خرید.
فروشنده میتواند قیمت بالاتری پیشنهاد دهد، اما تا زمانی که خریدار توان پرداخت نداشته باشد، معامله شکل نمیگیرد.
همین مسئله بازار تهران را وارد رکود تورمی کرده است.
تسنیم به نقل از فعالان بازار در اردیبهشت گزارش کرده بود متوسط واقعی قیمت مورد بحث در آن مقطع زیر ۱۵۰ میلیون تومان بوده و رکود بازار حدود دو سال سابقه داشته است.
در تیر نیز تحلیلگران نسبت به فاصله زیاد میان قیمتهای آگهی و معامله واقعی هشدار داده بودند.
بنابراین سازنده و مالک از یک طرف به دلیل تورم حاضر به کاهش جدی قیمت نیستند و خریدار از طرف دیگر پول کافی ندارد.
نتیجه، افزایش تدریجی قیمت در کنار کاهش حجم معاملات است.
پیشبینی قیمت مسکن در نیمه دوم ۱۴۰۵
برای نیمه دوم سال سه سناریو محتمل است.
در سناریوی پایه، اگر دلار پس از نوسانات فعلی در سطوح بالا تثبیت شود اما جهش تازهای رخ ندهد، احتمالاً قیمت پیشنهادی مسکن به شکل تدریجی افزایش پیدا میکند؛ اما رکود معاملات ادامه خواهد داشت.
در سناریوی تورمی، اگر دلار دوباره از سقفهای اخیر عبور کند و قیمت فولاد، تجهیزات و سایر مصالح نیز بالا بماند، فشار هزینه ساخت میتواند با چند ماه تأخیر خود را در قیمت واحدهای نوساز نشان دهد. سپس این رشد بهتدریج روی واحدهای قدیمیتر و بازار اجاره نیز اثر میگذارد.
اما در سناریوی کاهش تنش سیاسی و تثبیت ارز، سرعت افزایش قیمت مسکن میتواند کمتر شود. افت امروز دلار به ۲۲۹ هزار تومان نمونهای از همان متغیری است که اگر پایدار باشد، بخشی از فشار انتظارات تورمی را تخلیه میکند.
آیا اکنون زمان خرید مسکن است؟
برای خریدار مصرفی پاسخ یکسانی وجود ندارد.
اگر فرد به خانه نیاز واقعی دارد، بودجه کافی دارد و قرار نیست برای خرید با بدهی سنگین و پرریسک مواجه شود، تلاش برای تشخیص دقیق کف و سقف بازار همیشه ممکن نیست.
اما برای خریدار سرمایهای، نقدشوندگی پایین مسکن در شرایط فعلی اهمیت زیادی دارد. برخلاف طلا یا دلار، فروش ملک ممکن است ماهها زمان ببرد و قیمت پیشنهادی بالا الزاماً به معنی امکان فروش در همان نرخ نیست.
مهمترین نتیجه دادههای شهریور این است که مسکن از دلار عقب مانده، اما هنوز ارزان نشده است.
متوسط قیمت پیشنهادی تهران از حدود ۲۰۹ میلیون تومان در ابتدای مرداد به حدود ۲۱۷ میلیون تومان در هفته دوم شهریور رسیده، در حالی که هزینه نهادههای ساختمانی جهش بسیار بزرگتری را تجربه کرده است.
این فاصله میتواند در ماههای آینده بخشی از فشار افزایشی را به بازار منتقل کند؛ اما ضعف قدرت خرید اجازه نمیدهد این انتقال لزوماً به شکل یک جهش سریع مانند طلا و دلار رخ دهد.
محتملترین سناریوی نیمه دوم سال فعلاً «گرانی تدریجی در دل رکود» است؛ قیمتها میتوانند بالاتر بروند، اما خریداران کمتر شوند و فاصله میان نرخ آگهی و قیمت واقعی معامله همچنان یکی از مهمترین ابهامهای بازار باقی بماند.