خانهدار شدن در تهران ۱۰۰ سال زمان میبرد؟ شکاف قیمت مسکن و درآمد به مرز بحرانی رسید
ایرج رهبر معتقد است هزینه ساخت را نمیتوان با یک عدد ثابت بیان کرد. نوع ساختمان، کیفیت مصالح، تعداد طبقات، سطح تجهیزات و لوکس یا متوسط بودن پروژه مستقیماً روی قیمت تمامشده اثر دارد.
براساس برآورد تازه او، ساخت یک واحد با کیفیت متوسط در تهران برای هر متر مربع حدود ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان هزینه دارد، اما در پروژههای باکیفیتتر یا لوکس این رقم میتواند به ۷۰ تا ۸۰ میلیون تومان برسد.
این ارقام حتی میان فعالان صنعت نیز یکسان نیست. رهبر در مردادماه هزینه ساخت را حدود ۵۵ میلیون تومان و در برخی پروژهها ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان عنوان کرده بود؛ برخی دیگر از کارشناسان نیز کف فعلی هزینه ساخت را نزدیک ۶۰ میلیون تومان برآورد کردهاند. این اختلاف نشان میدهد نوع محاسبه و سطح پروژه در اعلام هزینه ساخت اهمیت زیادی دارد.
اعداد فوق معمولاً به هزینه اجرای ساختمان مربوط هستند و قیمت زمین، هزینه تأمین مالی، عوارض، پروانه، انشعابات و سود سازنده میتواند قیمت تمامشده واقعی پروژه را بسیار بالاتر ببرد.
چرا قیمت فروش چند برابر هزینه ساخت شده است؟
همین تفاوت، یکی از مهمترین سوءتفاهمهای بازار مسکن را ایجاد میکند.
اگر ساخت یک متر ساختمان متوسط ۴۵ یا حتی ۶۰ میلیون تومان تمام میشود، چرا قیمت فروش یک متر آپارتمان در بخشهایی از تهران چند صد میلیون تومان است؟
پاسخ اصلی در قیمت زمین قرار دارد.
در تهران، خصوصاً مناطق برخوردار، سهم زمین از قیمت نهایی ساختمان بسیار بالاست. هزینه ساخت در نقاط مختلف شهر میتواند نسبتاً مشابه باشد، اما قیمت زمین میان جنوب و شمال تهران چندین برابر تفاوت دارد. هزینه تراکم، عوارض، تأمین پارکینگ، تأمین مالی و خواب سرمایه سازنده نیز روی قیمت نهایی اضافه میشود.
بنابراین مقایسه صرف هزینه اجرای ساختمان با قیمت فروش، تصویر کاملی از حاشیه سود سازنده ارائه نمیدهد.
آیا متوسط قیمت مسکن تهران واقعاً ۳۰۰ میلیون تومان است؟
ایرج رهبر متوسط قیمت هر متر مسکن تهران را حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان عنوان کرده است. گزارشهای میدانی دیگری نیز برای شهریور، میانگینهایی در محدوده ۲۳۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان منتشر کردهاند. برای مثال یکی از گزارشهای بازار در ابتدای شهریور میانگین قیمت را بین ۲۳۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان برآورد کرده و گزارش دیگری در مرداد از رسیدن متوسط به حدود ۲۴۰ میلیون تومان خبر داده است.
اما در تحلیل این اعداد یک احتیاط بسیار مهم لازم است.
در شرایط فعلی، بخش زیادی از آمارهای منتشرشده بر مبنای قیمت پیشنهادی فایلها و رصد میدانی بازار است، نه لزوماً معاملات قطعی ثبتشده. به همین دلیل منابع مختلف اعداد متفاوتی ارائه میکنند. برای نمونه، یک گزارش تازه دیگر متوسط قیمت پیشنهادی کل تهران را حدود ۱۴۸.۲ میلیون تومان برآورد کرده است.
این اختلاف بزرگ نشان میدهد نباید عدد ۲۵۰ یا ۳۰۰ میلیون تومان را بهعنوان یک «متوسط رسمی و قطعی معاملات تهران» در نظر گرفت. نوع ملک، سن بنا، منطقه، متراژ و روش نمونهگیری میتواند میانگین را بهشدت تغییر دهد.
جنوب تهران هم دیگر ارزان نیست
نکته مهمتر صحبتهای رهبر به قیمتهای جنوب تهران مربوط میشود. او متوسط را در این بخش شهر حدود ۱۵۰ میلیون تومان اعلام کرده است.
رصدهای تازه بازار این محدوده را تا حد زیادی تأیید میکنند. متوسط قیمت پیشنهادی در مناطق ۹ تا ۱۲ تهران حدود ۱۴۵ میلیون تومان گزارش شده و متوسط مناطق ۱۵ تا ۲۱ نیز حدود ۱۴۱ میلیون تومان در هر متر اعلام شده است.
به این ترتیب، حتی خرید یک واحد ۷۰ متری با فرض متری ۱۴۰ میلیون تومان به حدود ۹.۸ میلیارد تومان سرمایه نیاز دارد.
همین مثال ساده توضیح میدهد چرا حتی مناطق جنوبی تهران نیز دیگر برای بخش بزرگی از حقوقبگیران، بازار «مسکن ارزان» محسوب نمیشوند.
انتظار ۱۰۰ ساله برای خانهدار شدن چقدر واقعی است؟
شاید تکاندهندهترین بخش صحبتهای رهبر، اشاره به انتظار حدود ۱۰۰ ساله خانوار متوسط برای خرید خانه باشد.
این عدد اگرچه به روش محاسبه و میزان پسانداز خانوار بستگی دارد، با برخی برآوردهای چند سال اخیر فاصله زیادی ندارد.
گزارش تازهای درباره شاخص دسترسی به مسکن نشان میدهد در سال ۱۳۹۴ هدفگذاری شده بود دوره انتظار خانهدار شدن تا سال ۱۴۰۵ به هشت سال کاهش پیدا کند. اما برآوردهای مبتنی بر توان واقعی پسانداز خانوار، دوره انتظار خرید مسکن را در سالهای اخیر حدود ۴۹ سال برای شهرهای کشور و نزدیک ۸۹ سال برای تهران محاسبه کردهاند.
بنابراین عدد ۱۰۰ سال بیش از آنکه یک پیشبینی دقیق برای همه خانوارها باشد، نمادی از سقوط قدرت خرید مسکن است.
برای خانواری که تنها ۲۰ یا ۳۰ درصد درآمد خود را پسانداز میکند، جهش قیمت مسکن سریعتر از رشد دستمزد میتواند عملاً خرید خانه بدون ارث، دارایی قبلی یا حمایت مالی را بسیار دشوار کند.
جنگ رکود مسکن را عمیقتر کرد
بازار مسکن پیش از تحولات نظامی اخیر نیز در رکود معاملاتی قرار داشت، اما فعالان این بازار معتقدند جنگهای ۱۲ و ۴۰ روزه، شوک تازهای به معاملات وارد کردند.
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن، پیشتر گفته بود جنگ ۱۲ روزه روندی را که میتوانست بازار را به سمت رونق ببرد متوقف کرد و تقاضا را به سمت شهرهای کوچکتر هدایت کرد. گزارشهای بعدی نیز از عمیقتر شدن رکود پس از جنگ ۴۰ روزه حکایت دارند.
رهبر نیز میگوید رکود فعلی از دوره قبل شدیدتر است، زیرا قدرت خرید مصرفکننده کاهش یافته است.
این همان وضعیت کلاسیک رکود تورمی مسکن است: قیمتها بالا میروند اما تعداد خریداران کاهش پیدا میکند.
در چنین بازاری، فروشنده حاضر نیست به دلیل تورم، افزایش ارز و هزینه ساخت قیمت خود را بهطور جدی کاهش دهد و خریدار نیز توان پرداخت قیمت جدید را ندارد. نتیجه، کاهش شدید تعداد معاملات است.
چرا کنترل دستوری اجاره جواب نمیدهد؟
رهبر نسبت به تعیین دستوری سقف اجاره نیز انتقاد دارد و راهحل پایدارتر را افزایش عرضه عنوان میکند.
منطق این استدلال روشن است: اگر تعداد خانههای قابل اجاره نسبت به تقاضا پایین باشد، محدود کردن قیمت بدون افزایش عرضه نمیتواند مسئله بنیادی را حل کند.
وزیر راه و شهرسازی نیز در مرداد امسال توسعه اجارهداری حرفهای را یکی از محورهای سیاست مسکن دولت معرفی کرد و گفت سیاست مسکن نباید صرفاً بر مالکیت متمرکز باشد.
دولت همچنین برنامه عرضه مسکن استیجاری را در دستور کار قرار داده و از آغاز ثبتنام چند هزار واحد سخن گفته است.
با این حال چالش بزرگ، جذب بخش خصوصی است.
چرا سرمایهگذار خانه میسازد اما اجاره نمیدهد؟
سرمایهگذاری در پروژه اجارهای زمانی جذاب میشود که بازده اجاره بتواند خواب سرمایه، هزینه ساخت، هزینه زمین و ریسکهای قانونی را جبران کند.
در تهران، زمانی که زمین بسیار گران است، سازنده ترجیح میدهد بعد از تکمیل پروژه واحدها را بفروشد، اصل سرمایه و سود خود را خارج کند و وارد پروژه بعدی شود.
رهبر پیشنهاد میکند دولت برای تغییر این معادله، زمین را با شرایط بسیار ارزان یا حتی رایگان در اختیار سرمایهگذار بگذارد؛ مشروط بر اینکه واحد ساختهشده مثلاً پنج سال وارد بازار فروش نشود و صرفاً اجاره داده شود.
جالب اینکه در مقررات داخلی ایران نیز سابقه واگذاری حمایتی زمین برای ساخت واحدهای اجارهای وجود دارد؛ در برخی مقررات، دریافت بهای زمین در دوره ساخت و حداقل پنج سال اجاره به تعویق افتاده است.
بنابراین اصل ایده جدید نیست؛ مسئله، جذابیت اقتصادی و اجرای گسترده آن است.
نسخه نجات بازار مسکن چیست؟
بازار مسکن اکنون همزمان با سه بحران روبهروست: هزینه ساخت بالا، قیمت زمین سنگین و قدرت خرید پایین خانوار.
وام به تنهایی نمیتواند فاصله چند ده میلیارد تومانی قیمت خانه و درآمد خانوار را پوشش دهد. سقف دستوری اجاره نیز بدون افزایش عرضه اثر محدودی دارد. حتی کاهش هزینه ساخت از متری ۶۰ به ۴۵ میلیون تومان نیز در شهری که زمین بخش بزرگی از قیمت نهایی را تشکیل میدهد، به تنهایی خانه را ارزان نمیکند.
راهحل پایدار به مجموعهای از سیاستها نیاز دارد: افزایش عرضه زمین مناسب، تسهیل ساخت، تأمین مالی بلندمدت، توسعه اجارهداری حرفهای و کاهش ریسک سرمایهگذاری در تولید مسکن.
اگر این معادله تغییر نکند، مهمترین عدد بازار مسکن دیگر قیمت متری ۲۵۰ یا ۳۰۰ میلیون تومان نخواهد بود؛ بلکه همان ۸۹، ۱۰۰ یا حتی تعداد بیشتری سال انتظار برای صاحبخانه شدن است.
بازار مسکن ایران امروز بیش از آنکه با کمبود متقاضی مواجه باشد، با کمبود خریدار توانمند روبهروست؛ و تا زمانی که فاصله میان درآمد خانوار و قیمت خانه کاهش پیدا نکند، رکود تورمی میتواند حتی در شرایط افزایش قیمتها ادامه داشته باشد.