رهن ۴.۵ میلیاردی در نارمک؛ اجاره خانه در شرق تهران چقدر گران شده است؟

بازار مسکن نارمک سال‌هاست یکی از پرتقاضاترین بازارهای اجاره شرق تهران محسوب می‌شود. دسترسی به مترو و BRT، نزدیکی به مراکز تجاری و آموزشی و وجود طیف گسترده‌ای از ساختمان‌های قدیمی تا نوساز سبب شده این محله مشتری خود را حتی در دوره‌های رکودی حفظ کند.

اما تقاضای پایدار یک پیامد مهم داشته است: قیمت اجاره در نارمک دیگر با تصویری که از یک محله «اقتصادی» شرق تهران وجود داشت فاصله زیادی گرفته است.

فایل‌های تازه شهریور نشان می‌دهد حتی واحدهایی با ۱۵ تا ۲۰ سال سن نیز در بسیاری از نقاط محله با رهن‌های بالای دو میلیارد تومان عرضه می‌شوند.

قیمت اجاره خانه در نارمک امروز

براساس فایل‌های بررسی‌شده، یک واحد ۱۰۰ متری دوخوابه ساخت ۱۴۰۱ با ۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رهن کامل عرضه شده است.

واحد دیگری با مساحت ۱۴۵ متر، سه خواب و ساخت ۱۴۰۵ با ۳ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۳۰ میلیون تومان اجاره فایل شده است.

یک آپارتمان ۹۵ متری دوخوابه ساخت ۱۳۸۸ نیز با ۸۰۰ میلیون تومان پول پیش و ۳۷ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه می‌شود.

در فایل چهارم، آپارتمان ۱۲۰ متری دوخوابه ساخت ۱۳۹۵ با ۳ میلیارد تومان ودیعه و ۱۵ میلیون تومان اجاره قیمت‌گذاری شده است.

این ارقام قیمت‌های پیشنهادی فایل‌ها هستند و الزاماً قیمت نهایی قرارداد نیستند. امکان مذاکره، تبدیل رهن و اجاره و تفاوت امکانات می‌تواند رقم نهایی را تغییر دهد.

کدام خانه نارمک واقعاً گران‌تر است؟

برای مقایسه واقعی باید تمام فایل‌ها را به یک مبنا تبدیل کرد.

اگر عرف متداول بازار یعنی تبدیل هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه به حدود ۳ میلیون تومان اجاره ماهانه را در نظر بگیریم، تصویر واضح‌تر می‌شود.

واحد ۱۴۵ متری با ۳.۵ میلیارد تومان ودیعه و ۳۰ میلیون اجاره، تقریباً معادل ۴.۵ میلیارد تومان رهن کامل است.

واحد ۹۵ متری با ۸۰۰ میلیون ودیعه و ۳۷ میلیون اجاره نیز معادل حدود ۲ میلیارد و ۳۰ میلیون تومان رهن کامل تمام می‌شود.

برای آپارتمان ۱۲۰ متری نیز ۳ میلیارد تومان ودیعه به علاوه ۱۵ میلیون تومان اجاره، معادل حدود ۳.۵ میلیارد تومان رهن کامل است.

در نتیجه گران‌ترین گزینه فهرست نه فایل ۳ میلیاردی، بلکه همان آپارتمان نوساز ۱۴۵ متری است که ارزش اجاره‌ای آن پس از تبدیل به حدود ۴.۵ میلیارد تومان می‌رسد.

اختلاف عجیب قیمت هر متر اجاره در نارمک

اگر رهن کامل معادل را بر متراژ تقسیم کنیم، اختلاف فایل‌ها آشکارتر می‌شود.

واحد ۱۰۰ متری حدود ۲۵ میلیون تومان رهن به ازای هر متر دارد.

فایل نوساز ۱۴۵ متری به حدود ۳۱ میلیون تومان برای هر متر می‌رسد.

آپارتمان ۹۵ متری قدیمی‌تر تقریباً ۲۱.۴ میلیون تومان برای هر متر قیمت دارد و واحد ۱۲۰ متری نیز نزدیک ۲۹ میلیون تومان به ازای هر متر تمام می‌شود.

این اختلاف نشان می‌دهد «نوساز بودن» در نارمک قیمت قابل توجهی دارد.

با این حال، یک ملک قدیمی بازسازی‌شده با پارکینگ و آسانسور در موقعیت خوب ممکن است در عمل از یک واحد نوساز با موقعیت ضعیف ارزش سکونتی بیشتری داشته باشد.

فایل‌های واقعی این هفته نارمک چه می‌گویند؟

بررسی آگهی‌های تازه روزهای ۱۸ و ۱۹ شهریور نشان می‌دهد قیمت‌های فوق از فضای کلی بازار فاصله زیادی ندارند، اما دامنه نرخ‌ها بسیار گسترده است.

برای مثال، یک واحد ۱۰۰ متری ۱۴ ساله در مهر شمالی با یک میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۳۱ میلیون تومان اجاره عرضه شده؛ این فایل آسانسور و انباری دارد اما پارکینگ ندارد.

در روز ۱۹ شهریور نیز یک واحد ۹۰ متری دوخوابه، ۱۵ ساله در میدان ۶۱ با یک میلیارد تومان ودیعه و ۴۰ میلیون تومان اجاره فایل شده است. همان فروشنده امکان تبدیل قرارداد به ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۵۵ میلیون تومان اجاره را نیز پیشنهاد کرده است.

در مقابل، یک آپارتمان ۸۰ متری، ۲۱ ساله و بازسازی‌شده در محدوده گلستان با ۲ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان رهن کامل عرضه شده است؛ این واحد آسانسور و انباری دارد اما فاقد پارکینگ است.

همین تفاوت‌ها نشان می‌دهد تعیین یک «قیمت واحد برای نارمک» عملاً ممکن نیست.

خانه ۱۴۵ متری نوساز؛ فایل لوکس بازار نارمک؟

رهن معادل ۴.۵ میلیارد تومانی برای یک واحد ۱۴۵ متری عدد بالایی است، اما بازار فایل‌های بزرگ و کامل نارمک چنین سطوحی را نیز لمس کرده است.

برای نمونه، در ۱۹ شهریور یک آپارتمان ۱۷۵ متری، ۱۱ ساله، فول امکانات و دارای پارکینگ دو خودرو در محدوده فرجام با ۴ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رهن کامل عرضه شده است.

به این ترتیب، فایل ۱۴۵ متری نوساز مورد بررسی از نظر ارزش کل قرارداد تقریباً در سطح یک خانه ۱۷۵ متری فول‌امکانات قرار گرفته است.

تفاوت اصلی احتمالاً به سال ساخت ۱۴۰۵، کیفیت بنا و موقعیت دقیق ملک مربوط می‌شود. بدون دانستن پارکینگ، آسانسور، تعداد واحدها و خیابان دقیق، نمی‌توان گفت قیمت آن غیرمنطقی است؛ اما روشن است که این فایل در بخش گران بازار نارمک قرار دارد.

واحدهای دوخوابه؛ قلب بازار اجاره نارمک

آگهی‌های روز نیز نشان می‌دهند بخش بزرگی از عرضه نارمک مربوط به خانه‌های دوخوابه ۸۰ تا ۱۳۰ متری است.

یک فایل ۱۳۰ متری دوخوابه در مدائن شمالی با یک میلیارد تومان ودیعه و ۴۰ میلیون تومان اجاره عرضه شده و مالک امکان تبدیل آن به ۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رهن کامل را فراهم کرده است. این ساختمان ۱۵ ساله، پارکینگ و انباری دارد اما آسانسور ندارد.

این نمونه برای فایل ۱۰۰ متری موردنظر ما هم معیار مناسبی است. رهن ۲.۵ میلیارد تومانی یک خانه ۱۰۰ متری ساخت ۱۴۰۱ عملاً معادل رهن یک واحد ۱۳۰ متری ۱۵ ساله در همین محله است؛ یعنی مستأجر در فایل جدیدتر بابت سن پایین‌تر ساختمان، قیمت بالاتری به ازای هر متر پرداخت می‌کند.

نارمک از ابتدای سال چقدر تغییر کرده است؟

در اردیبهشت ۱۴۰۵، یک واحد ۱۳۷ متری ساخت ۱۴۰۰ با ۲ میلیارد و ۵۵۰ میلیون تومان رهن کامل در نارمک آگهی شده بود. یک واحد ۹۵ متری ساخت ۱۳۹۷ نیز ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۴۳ میلیون تومان اجاره داشت.

مقایسه مستقیم تک‌فایل‌ها برای استخراج تورم دقیق علمی نیست، چون موقعیت و امکانات آنها متفاوت است؛ اما افزایش تعداد فایل‌های چندمیلیاردی در شهریور نشان می‌دهد وزن ودیعه در قراردادهای نارمک بالا رفته است.

داده‌های رسمی نیز فشار تورمی اجاره را تأیید می‌کنند. مرکز آمار ایران تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در مرداد را ۳۱.۸ درصد و تورم سالانه این بخش را ۳۲.۳ درصد اعلام کرده است؛ هرچند نرخ سالانه به پایین‌ترین سطح خود از آذر ۱۴۰۱ رسیده است.

بنابراین سرعت تورم اجاره کاهش یافته، اما اجاره همچنان بیش از ۳۰ درصد گران‌تر از سال قبل است.

سقف افزایش اجاره در تهران برای ۱۴۰۵ چقدر است؟

برای مستأجرانی که قصد تمدید قرارداد قبلی خود را دارند، یک نکته حقوقی مهم وجود دارد.

وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده سقف استانی افزایش اجاره‌بها در تهران برای سال ۱۴۰۵ ۲۷ درصد تعیین شده است. علاوه بر آن، مصوبه‌ای در تیرماه برای شرایط سال جاری ابلاغ شد که براساس آن، قراردادهای مشمول در صورت تقاضای مستأجر می‌توانند با حداکثر افزایش ۲۵ درصدی برای یک سال تمدید شوند.

این مقررات بیشتر به تمدید و قراردادهای دارای سابقه مربوط است و نباید به این معنا برداشت شود که مالک یک واحد تازه‌وارد به بازار الزاماً باید قیمت فایل جدید را ۲۵ درصد بالاتر از ملک دیگری تعیین کند. قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها برای نحوه تعیین و نظارت بر اجاره نیز سازوکارهای جداگانه‌ای پیش‌بینی کرده است.

رهن کامل بهتر است یا ودیعه کمتر و اجاره بیشتر؟

برای مستأجری که نقدینگی کافی دارد، رهن کامل معمولاً فشار ماهانه را کاهش می‌دهد.

اما در شرایطی که نرخ‌های رهن به ۲.۵ تا ۴.۵ میلیارد تومان رسیده‌اند، بسیاری از خانوارها چنین سرمایه‌ای در اختیار ندارند و ناچارند بخشی از رهن را به اجاره تبدیل کنند.

در فایل ۹۵ متری، مستأجر با ۸۰۰ میلیون تومان پول پیش می‌تواند وارد قرارداد شود اما باید ماهانه ۳۷ میلیون تومان بپردازد؛ یعنی سالانه ۴۴۴ میلیون تومان فقط اجاره نقدی پرداخت خواهد کرد.

این رقم اهمیت انتخاب درست ترکیب رهن و اجاره را نشان می‌دهد.

آیا نارمک هنوز ارزش اجاره دارد؟

پاسخ برای بسیاری از خانواده‌ها همچنان مثبت است؛ اما دیگر نمی‌توان نارمک را گزینه‌ای کم‌هزینه دانست.

دسترسی مناسب به حمل‌ونقل عمومی، مراکز خرید، مدارس و دانشگاه‌ها همچنان مزیت بزرگی است و ساختمان‌های متنوع نیز امکان انتخاب میان واحدهای قدیمی ارزان‌تر و آپارتمان‌های نوساز گران‌تر را فراهم می‌کنند.

با این حال، بازار شهریور ۱۴۰۵ نشان می‌دهد برای یک خانه خانوادگی مناسب در نارمک، بودجه معادل حدود ۲ تا ۳.۵ میلیارد تومان رهن کامل به محدوده رایج تبدیل شده و واحدهای نوساز یا بزرگ می‌توانند از چهار میلیارد تومان نیز عبور کنند. آگهی‌های روز ۱۸ و ۱۹ شهریور نیز این دامنه وسیع را تأیید می‌کنند.

در چنین بازاری، متراژ به‌تنهایی معیار انتخاب نیست. مستأجر باید مبلغ قرارداد را به رهن کامل معادل تبدیل کند، قیمت هر متر را با فایل‌های مشابه بسنجد و بعد امکاناتی مانند پارکینگ، آسانسور، نورگیری، طبقه و فاصله تا مترو را وارد مقایسه کند.