قیمت اجاره مسکن در الهیه؛ ودیعه تا ۱۳ میلیارد و اجاره تا ۱۸۰ میلیون تومان

بازار اجاره مسکن در الهیه همچنان در بالاترین سطوح قیمتی تهران قرار دارد؛ بازاری که بخش قابل توجهی از آن به آپارتمان‌های بزرگ، نوساز و ساختمان‌های دارای مشاعات و امکانات لوکس اختصاص پیدا کرده است.

در تازه‌ترین رصد میدانی ارائه‌شده از فایل‌های اجاره، یک واحد ۱۹۰ متری سه‌خوابه ساخت ۱۴۰۲ با ۵ میلیارد تومان ودیعه و ۱۸۰ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است.

فایل دوم به آپارتمانی ۲۴۰ متری، چهارخوابه و ساخت ۱۳۸۹ تعلق دارد که مالک برای آن ۸ میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۱۲۰ میلیون تومان اجاره تعیین کرده است.

در سومین فایل، یک واحد ۱۶۰ متری سه‌خوابه ساخت ۱۴۰۴ با ۱۳ میلیارد تومان پول پیش و ۶۰ میلیون تومان اجاره ماهانه به بازار آمده است.

این سه فایل به‌تنهایی نشان می‌دهند که در الهیه صرفاً نگاه کردن به مبلغ اجاره ماهانه برای تشخیص گران‌تر بودن یک ملک کافی نیست؛ زیرا بخشی از هزینه سکونت در قالب ودیعه چند میلیارد تومانی دریافت می‌شود.

جدول قیمت اجاره آپارتمان در الهیه

در نگاه اول ممکن است فایل ۱۹۰ متری به دلیل اجاره ۱۸۰ میلیون تومانی گران‌ترین گزینه به نظر برسد، اما تبدیل ودیعه و اجاره نتیجه متفاوتی به دست می‌دهد.

گران‌ترین فایل الهیه کدام است؟ محاسبه رهن و اجاره همه‌چیز را عوض می‌کند

در عرف رایج بازار مسکن، معمولاً هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه معادل حدود سه میلیون تومان اجاره ماهانه محاسبه می‌شود؛ هرچند این نرخ می‌تواند با توافق طرفین و شرایط بازار تغییر کند. منابع فعال بازار املاک نیز همین ضریب را به‌عنوان یکی از فرمول‌های متداول تبدیل رهن و اجاره معرفی می‌کنند.

اگر با همین فرمول سه فایل بالا را مقایسه کنیم، تصویر متفاوتی به دست می‌آید.

آپارتمان ۱۹۰ متری با پنج میلیارد تومان ودیعه، از محل پول پیش معادل ماهانه ۱۵۰ میلیون تومان هزینه دارد. با اضافه کردن اجاره ۱۸۰ میلیون تومانی، هزینه معادل ماهانه آن به حدود ۳۳۰ میلیون تومان می‌رسد. رهن کامل معادل این قرارداد نیز تقریباً ۱۱ میلیارد تومان خواهد بود.

در واحد ۲۴۰ متری، هشت میلیارد تومان ودیعه معادل ماهانه ۲۴۰ میلیون تومان است. با اضافه شدن اجاره ۱۲۰ میلیون تومانی، هزینه معادل به ۳۶۰ میلیون تومان در ماه می‌رسد؛ یعنی رهن کامل تقریبی ۱۲ میلیارد تومان.

اما رکورد اصلی به واحد ۱۶۰ متری ساخت ۱۴۰۴ می‌رسد. ودیعه ۱۳ میلیارد تومانی به‌تنهایی معادل ماهانه ۳۹۰ میلیون تومان است و با اضافه شدن ۶۰ میلیون تومان اجاره، هزینه معادل این فایل به حدود ۴۵۰ میلیون تومان در ماه می‌رسد. رهن کامل معادل آن نیز حدود ۱۵ میلیارد تومان محاسبه می‌شود.

بنابراین آپارتمان ۱۶۰ متری با وجود کمترین اجاره نقدی ماهانه، در عمل گران‌ترین قرارداد میان سه فایل است.

چرا خانه ۱۶۰ متری از واحد ۲۴۰ متری گران‌تر است؟

همین مقایسه یکی از ویژگی‌های بازار لوکس الهیه را نشان می‌دهد: متراژ به‌تنهایی تعیین‌کننده قیمت نیست.

واحد ۲۴۰ متری ساخت ۱۳۸۹ حدود ۱۵ سال از آپارتمان ۱۶۰ متری ساخت ۱۴۰۴ قدیمی‌تر است. در بخش لوکس بازار مسکن تهران، تفاوت سن بنا می‌تواند به معنی تفاوت جدی در کیفیت لابی، آسانسور، سیستم‌های سرمایش و گرمایش، پارکینگ، طراحی داخلی، تجهیزات هوشمند، مشاعات، استخر و مجموعه ورزشی باشد.

وجود همین امکانات در برخی برج‌های شاخص محدوده الهیه و فرشته نیز قابل مشاهده است؛ برای نمونه برج‌های مسکونی این محدوده با امکاناتی مانند استخر، سونا، سالن ورزشی، روف‌گاردن و فضاهای مشاع گسترده معرفی شده‌اند.

بنابراین ممکن است مستأجر برای یک خانه کوچک‌تر اما صفر یا چندسال‌ساخت، مبلغ بیشتری نسبت به آپارتمانی بزرگ‌تر و قدیمی پرداخت کند.

همه خانه‌های الهیه ۱۰ میلیارد تومان رهن نمی‌خواهند

یک نکته مهم در تحلیل این ارقام آن است که سه فایل مورد بررسی را نباید به کل بازار الهیه تعمیم داد.

جست‌وجوی زنده در فایل‌های اجاره این محدوده نشان می‌دهد گزینه‌هایی با بودجه بسیار پایین‌تر نیز وجود دارند. برای نمونه، یک فایل ۱۴۰ متری ساخت ۱۴۰۳ با امکاناتی مانند روف‌گاردن و سالن ورزشی با حدود ۲.۱ میلیارد تومان رهن کامل آگهی شده است.

در گزارشی از فایل‌های گران‌قیمت شمال تهران نیز برای یک آپارتمان ۱۲۰ متری در الهیه، ترکیب ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۱۸۰ میلیون تومان اجاره و برای یک واحد ۱۵۰ متری، ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۶۰ میلیون تومان اجاره دیده می‌شود.

بنابراین دامنه قیمت در این محله بسیار وسیع است. فایل‌های ۱۳ تا ۱۵ میلیارد تومانی را باید بیشتر در بخش خاص و گران بازار جست‌وجو کرد، نه اینکه آنها را کف قیمت اجاره در الهیه دانست.

چرا بازار اجاره الهیه تا این اندازه گران است؟

الهیه در منطقه یک تهران قرار دارد و نزدیکی به محدوده‌هایی مانند فرشته، تجریش، ولیعصر و زعفرانیه، دسترسی مناسب به بخش‌های تجاری و خدماتی شمال پایتخت و تمرکز ساختمان‌های لوکس، موقعیت ویژه‌ای برای آن ایجاد کرده است.

عرضه زمین نیز در این محدوده محدود است و بخش قابل توجهی از ساختمان‌های جدید با استاندارد و قیمت زمین بالا ساخته می‌شوند. همین مسئله قیمت خرید ملک را بالا نگه می‌دارد و در نهایت روی اجاره‌بها اثر می‌گذارد.

بازار اجاره مناطق لوکس شمال تهران نیز طی هفته‌های اخیر همچنان در سطح بالایی قرار داشته است. گزارش‌های میدانی مرداد نشان می‌دهد الهیه در کنار زعفرانیه، نیاوران و کامرانیه همچنان در گروه گران‌ترین نقاط بازار اجاره پایتخت قرار دارد.

سقف افزایش اجاره در سال ۱۴۰۵ چقدر است؟

همزمان با رشد اجاره‌بها، مقررات مربوط به قراردادهای تمدیدی نیز اهمیت بیشتری پیدا کرده است.

وزارت راه و شهرسازی ابتدا از تعیین سقف‌های استانی سخن گفته بود، اما در مصوبه بعدی که از ابتدای تیرماه ۱۴۰۵ ابلاغ شد، سقف افزایش اجاره‌بها برای قراردادهای مشمول در سراسر کشور ۲۵ درصد اعلام شد. این مصوبه شامل تهران نیز می‌شود.

البته این سقف را نباید مستقیماً با قیمت فایل‌های تازه عرضه‌شده مقایسه کرد؛ قواعد مربوط به تمدید قرارداد و شرایط قانونی آن با قیمت پیشنهادی یک ملک جدید در بازار یکسان نیست.

قیمت فایل با قیمت قرارداد نهایی فرق دارد

اعداد منتشرشده در رصد بازار، قیمت پیشنهادی مالکان هستند و الزاماً به این معنی نیست که قرارداد نهایی نیز دقیقاً با همین مبالغ امضا خواهد شد.

در فایل‌های چند میلیارد تومانی، امکان تبدیل بخشی از ودیعه به اجاره یا بالعکس، مدت قرارداد، تعداد پارکینگ، مبله بودن، شارژ ساختمان، شرایط پرداخت و حتی زمان تخلیه می‌تواند روی نتیجه مذاکره اثر بگذارد.

به همین دلیل، مقایسه قیمت‌ها بدون تبدیل رهن و اجاره می‌تواند گمراه‌کننده باشد. نمونه روشن آن همین سه آپارتمان است: واحدی که فقط ۶۰ میلیون تومان اجاره ماهانه دارد، پس از احتساب ودیعه ۱۳ میلیاردی، از دو فایل دیگر گران‌تر تمام می‌شود.

اجاره خانه در الهیه چقدر سرمایه می‌خواهد؟

تازه‌ترین فایل‌های بررسی‌شده یک پیام روشن دارند: برای ورود به بخش لوکس بازار رهن و اجاره الهیه باید سرمایه‌ای چند میلیارد تومانی در اختیار داشت.

در این نمونه‌ها، رهن کامل معادل قراردادها از حدود ۱۱ میلیارد تومان تا ۱۵ میلیارد تومان متغیر است و هزینه معادل ماهانه نیز بین ۳۳۰ تا ۴۵۰ میلیون تومان قرار می‌گیرد.

با این حال، جست‌وجوی بازار نشان می‌دهد فایل‌های ارزان‌تری نیز در الهیه وجود دارند و نمی‌توان ۱۰ میلیارد تومان را کف قطعی ورود به این محله دانست.

آنچه قیمت را تعیین می‌کند ترکیبی از لوکیشن دقیق، سن بنا، کیفیت ساخت، متراژ، تعداد پارکینگ، طبقه، نورگیری، مشاعات و امکانات لوکس است. به همین دلیل دو آپارتمان با فاصله چند خیابان و متراژ مشابه می‌توانند اختلاف قیمتی چند میلیارد تومانی داشته باشند.

برای مستأجری که قصد انتخاب میان فایل‌های الهیه را دارد، مهم‌ترین کار مقایسه «هزینه معادل کل قرارداد» است؛ نه فقط عددی که مقابل اجاره ماهانه نوشته شده. همین محاسبه ساده می‌تواند مشخص کند خانه‌ای که ظاهراً اجاره کمتری دارد، در واقع گران‌ترین گزینه روی میز است.