رهن خانه در سلسبیل به ۲.۵ میلیارد تومان رسید؛ با ۸۰۰ میلیون کجا میتوان اجاره کرد؟
بازار رهن و اجاره در سلسبیل تهران در نخستین روزهای شهریور تصویری آشنا از بحران استطاعت مسکن در پایتخت ارائه میدهد: مستأجر یا باید چند میلیارد تومان سرمایه نقدی برای رهن فراهم کند یا با ودیعه کمتر، بخش بزرگی از درآمد ماهانه خود را به اجاره اختصاص دهد.
سلسبیل یا محدوده رودکی در منطقه ۱۰ تهران قرار دارد و دسترسی به مرکز شهر، خیابانهای اصلی و شبکه حملونقل از عواملی است که تقاضا برای آن را حفظ کرده است. این محدوده در بخش مرکزی تهران قرار گرفته و به محورهایی مانند کمیل، هاشمی، قصرالدشت و نواب نزدیک است.
قیمت اجاره خانه در سلسبیل؛ از ۸۰۰ میلیون تا ۲.۵ میلیارد ودیعه
چهار فایل مورد بررسی در بازار فعلی شرایط زیر را دارند:
| محدوده | متراژ و سن بنا | ودیعه | اجاره ماهانه |
|---|---|---|---|
| سلسبیل شمالی | ۹۵ متر، ۲ خواب، ساخت ۱۴۰۵ | ۲.۵ میلیارد تومان | رهن کامل |
| سلسبیل جنوبی | ۱۲۰ متر، ۳ خواب، ساخت ۱۴۰۴ | ۲.۵ میلیارد تومان | ۱۵ میلیون تومان |
| سلسبیل شمالی | ۱۰۵ متر، ۲ خواب، ساخت ۱۳۹۱ | ۸۰۰ میلیون تومان | ۳۰ میلیون تومان |
| سلسبیل جنوبی | ۷۵ متر، ۲ خواب، ساخت ۱۳۹۵ | ۸۰۰ میلیون تومان | ۱۸ میلیون تومان |
در نگاه نخست، واحدهای دارای ودیعه ۸۰۰ میلیون تومانی گزینههای اقتصادیتر به نظر میرسند؛ اما برای مقایسه واقعی باید ارزش اجاره ماهانه و پول پیش همزمان بررسی شود.
کدام فایل سلسبیل واقعاً ارزانتر است؟
در عرف رایج بازار مسکن، معمولاً هر ۱۰۰ میلیون تومان رهن حدود ۲.۵ تا ۳ میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته میشود. عدد دقیق توافقی است و ممکن است بر اساس محله و شرایط ملک تغییر کند.
اگر برای مقایسه صرفاً نرخ متعارف سه میلیون تومان اجاره به ازای هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه را در نظر بگیریم، هزینه معادل چهار فایل تصویر متفاوتی پیدا میکند.
رهن کامل ۲.۵ میلیارد تومانی واحد ۹۵ متری تقریباً معادل ۷۵ میلیون تومان اجاره ماهانه بدون ودیعه است.
فایل ۱۲۰ متری با ۲.۵ میلیارد تومان ودیعه و ۱۵ میلیون تومان اجاره، هزینهای معادل حدود ۹۰ میلیون تومان اجاره ماهانه دارد؛ یا به زبان رهن کامل، حدود سه میلیارد تومان.
واحد ۱۰۵ متری با ۸۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۳۰ میلیون تومان اجاره تقریباً معادل ۵۴ میلیون تومان اجاره ماهانه یا حدود ۱.۸ میلیارد تومان رهن کامل است.
در نهایت واحد ۷۵ متری سلسبیل جنوبی با ودیعه ۸۰۰ میلیون و اجاره ۱۸ میلیون تومان، هزینهای معادل حدود ۴۲ میلیون تومان اجاره ماهانه یا نزدیک ۱.۴ میلیارد تومان رهن کامل دارد.
بنابراین از میان این چهار فایل، واحد ۷۵ متری با وجود اجاره ماهانه ۱۸ میلیون تومانی کمترین هزینه معادل را دارد؛ در مقابل فایل ۱۲۰ متری نوساز گرانترین گزینه محسوب میشود.
این محاسبات صرفاً ابزار مقایسهاند و قیمت نهایی قرارداد به مذاکره موجر و مستأجر وابسته است.
نوساز بودن چقدر اجاره را بالا برده است؟
یکی از روشنترین نکات بازار فعلی، فاصله واحدهای نوساز با ساختمانهای قدیمیتر است.
آپارتمان ۹۵ متری ساخت ۱۴۰۵ در سلسبیل شمالی با رهن کامل ۲.۵ میلیارد تومان فایل شده؛ یعنی به ازای هر متر زیربنا حدود ۲۶.۳ میلیون تومان ودیعه مطالبه شده است.
در مقابل، هزینه معادل رهن کامل واحد ۱۰۵ متری ساخت ۱۳۹۱ حدود ۱.۸ میلیارد تومان میشود؛ یعنی نزدیک ۱۷.۱ میلیون تومان برای هر متر.
فاصله قابل توجه است و نشان میدهد سن بنا، آسانسور، پارکینگ، کیفیت مشاعات، تعداد واحدها و وضعیت داخلی آپارتمان میتوانند حتی در یک محله قیمت را بهطور جدی تغییر دهند.
یک فایل نوساز ۱۲۵ متری در محدوده رودکی بین کمیل و مرتضوی نیز در ماههای اخیر با ویژگیهایی مانند پارکینگ، آسانسور، انباری و ساخت ۱۴۰۵ آگهی شده بود؛ نمونهای که نشان میدهد بخش نوساز بازار سلسبیل عمدتاً با امکانات کاملتر عرضه میشود.
اجاره سلسبیل نسبت به تیرماه چقدر تغییر کرده است؟
بررسی فایلهای تیرماه نیز از سطح بالای اجاره در این محله حکایت داشت.
در آن مقطع، برای نمونه یک آپارتمان ۱۰۵ متری سهخوابه ساخت ۱۴۰۲ در سلسبیل جنوبی با ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۳۲ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده بود. یک واحد ۱۰۰ متری دوخوابه ساخت ۱۳۹۸ در سلسبیل شمالی نیز با ۲.۱ میلیارد تومان ودیعه و ۱۰.۵ میلیون تومان اجاره فایل شده بود.
با این حال نباید قیمت چند آگهی در تیر و شهریور را مستقیماً بهعنوان «درصد رشد قیمت محله» مقایسه کرد؛ زیرا واحدها یکسان نیستند و تفاوت سن بنا، امکانات و خیابان میتواند بخش بزرگی از اختلاف را توضیح دهد.
اما جهت کلی بازار با آمار رسمی نیز همخوان است.
مرکز آمار ایران برای تیر ۱۴۰۵، تورم نقطهبهنقطه اجاره مسکن در کشور را ۳۱.۷ درصد و تورم سالانه را ۳۲.۵ درصد اعلام کرده است. شاخص اجاره تنها در یک ماه نیز ۲.۳ درصد افزایش داشته است.
به بیان دیگر، سرعت رشد اجاره نسبت به برخی سالهای قبل کمتر شده، اما اجارهبها همچنان با نرخ بالایی در حال افزایش است.
با ۸۰۰ میلیون تومان در سلسبیل چه خانهای میتوان اجاره کرد؟
برای مستأجری که سقف پول پیش او حدود ۸۰۰ میلیون تومان است، فایلهای فعلی نشان میدهند هنوز امکان اجاره واحد دوخوابه وجود دارد، اما باید برای پرداخت ماهانه آماده باشد.
در نمونه ۷۵ متری ساخت ۱۳۹۵، اجاره ۱۸ میلیون تومان است.
اگر متراژ به حدود ۱۰۵ متر افزایش یابد، نمونه بررسیشده با همین ۸۰۰ میلیون تومان پول پیش، ماهانه ۳۰ میلیون تومان اجاره دارد.
بنابراین اضافه شدن ۳۰ متر فضای مسکونی در این دو نمونه، پرداخت ماهانه را ۱۲ میلیون تومان افزایش داده است؛ البته اختلاف موقعیت شمالی و جنوبی، سن و امکانات نیز در قیمت اثر دارد.
این همان مسئلهای است که بسیاری از خانوارها در فصل جابهجایی با آن روبهرو هستند: کاهش پول پیش الزاماً هزینه سکونت را پایین نمیآورد، بلکه فشار مالی از سرمایه اولیه به پرداخت ماهانه منتقل میشود.
سقف افزایش اجاره تهران ۲۵ درصد است یا ۲۷ درصد؟
در سال ۱۴۰۵ دو عدد متفاوت درباره سقف اجاره مطرح شده که نباید با هم اشتباه شوند.
بر اساس چارچوب ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، سقف افزایش اجاره در شهر تهران ۲۷ درصد اعلام شده است. وزارت راه تأکید کرده این سقف نسبت به قرارداد سال قبل محاسبه میشود و صرفاً محدود به قراردادهای تمدیدی نیست.
از سوی دیگر، در تیرماه مصوبه دیگری برای شرایط سال ۱۴۰۵ ابلاغ شد که بر اساس آن، قراردادهای مشمول در صورت درخواست مستأجر میتوانند به صورت خودکار با حداکثر ۲۵ درصد افزایش برای یک سال تمدید شوند.
بنابراین عدد ۲۵ درصد مربوط به سازوکار خاص تمدید خودکار است و نباید آن را با سقف استانی ۲۷ درصدی تهران یکی دانست.
آیا رهن ۲.۵ میلیاردی برای سلسبیل عجیب است؟
اگر فقط با تصویر تاریخی سلسبیل بهعنوان یک محله متوسط مرکزی تهران مقایسه کنیم، عدد ۲.۵ میلیارد تومان بالا به نظر میرسد.
اما روند چند سال اخیر نشان میدهد بازار این محله بهشدت تغییر کرده است. در مرداد ۱۴۰۴، گزارش بازار رهن کامل سلسبیل برای واحدهای ۵۰ تا ۱۲۰ متری دامنهای از حدود ۴۵۰ میلیون تا بیش از ۱.۳ میلیارد تومان را نشان میداد.
اکنون مشاهده فایل ۲.۵ میلیارد تومانی نوساز نشان میدهد بخش بالای بازار اجاره این محله در یک سال گذشته به سطوح بسیار بالاتری منتقل شده است.
البته مقایسه آگهیهای دو سال متفاوت شاخص رسمی قیمت نیست؛ اما مقیاس تغییر قدرت خرید مورد نیاز مستأجر را بهخوبی نشان میدهد.
برای اجاره خانه در سلسبیل چه بودجهای لازم است؟
فایلهای شهریور یک مرزبندی نسبتاً روشن ایجاد کردهاند.
برای خانوادهای با ۸۰۰ میلیون تومان ودیعه، واحدهای قدیمیتر یا کوچکتر همچنان قابل دسترساند، اما اجاره ماهانه میتواند تا ۳۰ میلیون تومان برسد.
برای کسی که اجاره ماهانه نزدیک صفر میخواهد و به دنبال آپارتمان نوساز دوخوابه است، سرمایه اولیه در نمونه مورد بررسی به ۲.۵ میلیارد تومان رسیده است.
و اگر متقاضی هم متراژ بالاتر، هم ساختمان کمسن و هم سه اتاق خواب بخواهد، حتی ودیعه ۲.۵ میلیارد تومانی نیز ممکن است اجاره ماهانه را به صفر نرساند.
پیام بازار سلسبیل در شهریور ۱۴۰۵ روشن است: دیگر فقط «قیمت خانه» تعیینکننده نیست؛ ترکیب پول پیش و توان پرداخت ماهانه تعیین میکند مستأجر به کدام بخش بازار دسترسی دارد.
برای متقاضیان، بهترین روش مقایسه این است که قبل از بازدید، تمام فایلها را با یک نرخ تبدیل یکسان به «رهن کامل معادل» تبدیل کنند. با این روش، ممکن است فایل ظاهراً گرانتر در نهایت اقتصادیتر از گزینهای باشد که پول پیش پایین اما اجاره ماهانه سنگینی دارد.