اجارههای سنگین در میرداماد؛ ۵ میلیارد رهن برای ۱۰۰ متر، ماهی ۱۳۵ میلیون برای ۱۲۰ متر
فهرست منتشرشده از بازار اجاره میرداماد برای ۲۲ مرداد، چهار نمونه شاخص را پیش روی متقاضیان قرار میدهد. یک واحد ۱۳۵ متری سهخوابه ساخت ۱۳۹۵ با یک میلیارد تومان ودیعه و ۱۱۵ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است. یک آپارتمان ۱۰۰ متری دوخوابه ساخت ۱۴۰۳ نیز با ۵ میلیارد تومان رهن کامل فایل شده و برای یک واحد ۱۶۵ متری سهخوابه ساخت ۱۳۸۵، ۳ میلیارد تومان ودیعه و ۷۰ میلیون تومان اجاره درخواست شده است.
| متراژ | سال ساخت | اتاق | ودیعه | اجاره ماهانه |
|---|---|---|---|---|
| ۱۳۵ متر | ۱۳۹۵ | ۳ خواب | ۱ میلیارد تومان | ۱۱۵ میلیون تومان |
| ۱۰۰ متر | ۱۴۰۳ | ۲ خواب | ۵ میلیارد تومان | رهن کامل |
| ۱۶۵ متر | ۱۳۸۵ | ۳ خواب | ۳ میلیارد تومان | ۷۰ میلیون تومان |
| ۱۲۰ متر | ۱۴۰۵ | ۳ خواب در آگهی اصلی | ۵۰۰ میلیون تومان | ۱۳۵ میلیون تومان |
ردیف آخر نیازمند توضیح است. گزارش اولیه، این واحد را دوخوابه معرفی و رقم عجیب ۱۳۵ میلیارد تومان را برای اجاره ماهانه درج کرده است. اما آگهی اصلی دیوار نشان میدهد ملک ۱۲۰ متر، ساخت ۱۴۰۵ و سهخوابه است و قرارداد پایه آن با ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۳۵ میلیون تومان اجاره عرضه شده است. قرارداد قابل تبدیل است و در یکی از حالتهای نمایشدادهشده، با افزایش ودیعه به ۲ میلیارد تومان، اجاره به حدود ۹۷.۵ میلیون تومان کاهش مییابد. بنابراین «۲ میلیارد ودیعه + ۱۳۵ میلیارد اجاره» نهتنها غیرمنطقی، بلکه ناشی از خطای بازنشر اطلاعات آگهی است.
ماهی ۱۰۰ میلیون تومان دیگر در میرداماد عجیب نیست
مرور فایلهای زنده امروز نشان میدهد اجارههای سهرقمی در این محله به چند مورد استثنایی محدود نمیشوند. در دیوار، یک واحد ۱۴۵ متری سهخوابه با یک میلیارد تومان ودیعه و ۱۱۵ میلیون تومان اجاره، یک آپارتمان ۱۳۰ متری با ۱.۲ میلیارد تومان ودیعه و ۱۱۰ میلیون تومان اجاره و یک واحد ۱۷۰ متری با ۳ میلیارد تومان ودیعه و ۱۲۰ میلیون تومان اجاره آگهی شدهاند.
در سمت دیگر بازار نیز فایلهای رهن کامل بسیار سنگین دیده میشود. یک واحد ۱۵۰ متری سهخوابه با ۶ میلیارد تومان رهن کامل و یک آپارتمان ۲۲۰ متری با ۱۳ میلیارد تومان ودیعه کامل در فهرست فعلی قرار دارند. حتی برای واحدهای کوچکتر نیز ارقام بالاست؛ یک واحد ۹۰ متری ۲.۵ میلیارد تومان رهن کامل و یک آپارتمان ۷۰ متری حدود ۳ میلیارد تومان رهن کامل آگهی شدهاند.
این اعداد نشان میدهد مسئله فقط متراژ نیست. سن بنا، خیابان، کیفیت ساختمان، تعداد پارکینگ، آسانسور، نورگیری، مشاعات و بهویژه جایگاه ملک در بخشهای مرغوب میرداماد میتواند فاصله چندمیلیاردی میان دو واحد تقریباً هماندازه ایجاد کند.
چرا یک واحد ۱۰۰ متری ۵ میلیارد تومان رهن میخواهد؟
در بازار میرداماد، کوچکتر بودن آپارتمان الزاماً به معنای ارزانتر بودن قرارداد نیست. فایلهای نوساز یا کمسن معمولاً با «ارزش اجارهای» بالاتری عرضه میشوند و ممکن است یک آپارتمان ۱۰۰ متری جدید از واحدی ۱۴۰ یا ۱۵۰ متری اما قدیمیتر گرانتر باشد.
نمونههای بازار نیز همین تفاوت را نشان میدهند. آقای املاک برای خرداد ۱۴۰۵، یک آپارتمان ۱۵۰ متری ساخت ۱۴۰۴ را با یک میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۱۵۰ میلیون تومان ثبت کرده و در نمونه دیگری، واحد ۱۴۰ متری ساخت ۱۴۰۱ با رهن کامل ۴ میلیارد تومان عرضه شده بود. همان منبع برای یک واحد ۲۵۰ متری دارای مشاعات آبی، دو پارکینگ و امکانات کامل نیز رهن کامل ۶.۵ میلیارد تومان را ثبت کرده است.
به همین دلیل برای مستأجری که صرفاً براساس «قیمت هر متر» تصمیم میگیرد، بازار اجاره میرداماد میتواند گمراهکننده باشد. در اجاره، برخلاف خرید، امکانات و مدل قرارداد گاهی اثری هماندازه متراژ بر قیمت نهایی دارند.
میرداماد؛ هزینهای که برای موقعیت شهری پرداخت میشود
میرداماد بخشی از منطقه ۳ تهران است و بازار امروز آن مجموعهای از واحدهای مسکونی و ساختمانهای اداری را در کنار یکدیگر دارد. همین ترکیب باعث میشود بخشی از تقاضای سکونتی از سوی افرادی شکل بگیرد که دسترسی به مراکز کاری شمال و مرکز تهران برایشان اهمیت بالایی دارد.
اما در تحلیل قیمت نباید بدون داده، تمام گرانی را به «تقاضای اداری» نسبت داد. آنچه از فایلهای قابل مشاهده میتوان با اطمینان گفت، دامنه بسیار گسترده قیمتهاست: در همین بازار امروز یک واحد ۱۱۸ متری با یک میلیارد تومان ودیعه و ۶۵ میلیون تومان اجاره وجود دارد، در حالی که واحدی با متراژ نهچندان متفاوت میتواند اجارهای بیش از ۱۰۰ میلیون تومان داشته باشد.
بنابراین موقعیت دقیق ملک در خود محله، کیفیت ساختمان و امکانات، در کنار قدرت چانهزنی مالک و مستأجر، تعیینکنندهاند.
آیا سقف ۲۵ درصدی اجاره شامل این قیمتها میشود؟
یکی از مهمترین ابهامهای مستأجران این است که چگونه با وجود سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره، آگهیهایی با چنین ارقامی منتشر میشوند.
مصوبه سال ۱۴۰۵ سقف افزایش اجارهبها برای قراردادهای تمدیدی مشمول را در سراسر کشور حداکثر ۲۵ درصد تعیین کرده است و وزارت راه و شهرسازی نیز تأکید کرده این نرخ برای تمدید قراردادها ملاک عمل است.
اما قیمت آگهی یک واحد خالی که برای مستأجر جدید وارد بازار شده، با افزایش یک قرارداد قبلی یک موضوع واحد نیست. به همین دلیل نمیتوان صرف مشاهده آگهی ۱۱۵ یا ۱۳۵ میلیون تومانی نتیجه گرفت سقف ۲۵ درصد نقض شده است؛ برای چنین قضاوتی باید قرارداد قبلی همان ملک، وضعیت مستأجر و شرایط شمول مصوبه مشخص باشد.
این تفاوت در گزارشهای بازار اجاره اهمیت زیادی دارد: سقف افزایش قرارداد تمدیدی را نباید با سقف قیمت تمام فایلهای جدید اشتباه گرفت.
رهن کامل در میرداماد از چه رقمی شروع میشود؟
دادههای زنده نشان میدهند پاسخ واحدی برای این سؤال وجود ندارد. در بازار فعلی، یک آپارتمان ۷۰ متری با حدود ۲.۶ تا ۳ میلیارد تومان رهن کامل دیده میشود، واحد ۹۰ متری حدود ۲.۵ میلیارد تومان و واحد ۱۱۰ متری تا ۴ میلیارد تومان فایل شده است. در متراژ ۱۵۰ متر نیز فایل ۶ میلیارد تومانی وجود دارد.
در عین حال شیپور یک واحد ۱۳۵ متری ساخت ۱۴۰۰ را با ۱.۵ میلیارد تومان ودیعه و ۵۵ میلیون تومان اجاره ثبت کرده و برای یک ۱۵۰ متری ساخت ۱۴۰۰، رهن کامل ۶ میلیارد تومان دیده میشود. همین اختلاف نشان میدهد اعلام یک «میانگین دقیق» تنها بر اساس چند آگهی میتواند گمراهکننده باشد.
آگهیها نیز لزوماً قیمت نهایی معامله نیستند؛ مبلغ قرارداد پس از مذاکره ممکن است تغییر کند. بنابراین ارقام اینترنتی را باید قیمت پیشنهادی مالک دانست، نه سندی از قیمت قطعی معاملهشده.
مستأجر با ۳ میلیارد تومان در میرداماد چه انتخابی دارد؟
بررسی فایلهای فعلی نشان میدهد با بودجه حدود ۳ میلیارد تومان، هنوز انتخابهایی وجود دارد؛ اما نوع انتخاب به پذیرش اجاره ماهانه یا محدودکردن متراژ بستگی دارد.
برای مثال یک واحد ۹۰ متری با ۲.۵ میلیارد تومان رهن کامل، یک ۷۰ متری با حدود ۳ میلیارد تومان رهن و یک ۹۵ متری با ۳ میلیارد تومان ودیعه و ۲۵ میلیون تومان اجاره در بازار دیده میشود. از طرف دیگر برای واحدهای بزرگتر، همین ۳ میلیارد تومان معمولاً باید با اجاره ماهانه قابلتوجه همراه شود؛ نمونه ۱۷۰ متری فعلی با ۳ میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۱۲۰ میلیون تومان عرضه شده است.
در نتیجه مستأجر در میرداماد معمولاً میان سه متغیر معامله میکند: متراژ، سن و کیفیت ساختمان، و میزان اجاره ماهانه. کاهش فشار در یکی از این سه بخش اغلب به افزایش هزینه در بخش دیگر منجر میشود.
بازار میرداماد آرام است، اما ارزان نیست
تصویر مرداد ۱۴۰۵ نشان میدهد بازار اجاره میرداماد بیش از هر چیز با اعداد سنگین ودیعه شناخته میشود. فایل ۵ میلیاردی برای یک واحد ۱۰۰ متری و اجارههای بیش از ۱۰۰ میلیون تومان برای آپارتمانهای متوسط و بزرگ، دیگر در فهرستهای این محله نادر نیستند.
با این حال، اختلاف میان فایلها آنقدر زیاد است که نمیتوان از چند آگهی نتیجه گرفت «قیمت هر آپارتمان در میرداماد» به یک سطح مشخص رسیده است. حتی برای متراژهای مشابه، ترکیب پول پیش و اجاره میتواند چند میلیارد تومان تفاوت داشته باشد.
مهمترین نکته برای خریدار خدمت اجاره در این بازار، مقایسه فایلهای همسن و همامکانات و توجه به قیمت پیشنهادی در برابر قیمت نهایی قرارداد است. و درباره خبر امروز نیز یک اصلاح ضروری وجود دارد: واحد ۱۲۰ متری میرداماد ماهانه ۱۳۵ میلیون تومان فایل شده، نه ۱۳۵ میلیارد تومان؛ ضمن اینکه آگهی اصلی امکان افزایش ودیعه و کاهش اجاره را نیز دارد.
به این ترتیب میرداماد در تابستان ۱۴۰۵ شاید با انفجار روزانه قیمت روبهرو نباشد، اما در سطحی قرار گرفته که ورود به بسیاری از فایلهای آن بدون چند میلیارد تومان سرمایه نقد و توان پرداخت دهها میلیون تومان اجاره ماهانه عملاً دشوار شده است.