رکود مسکن یا فنر فشرده قیمتها؟ افت ساختوساز خطر جهش تازه را افزایش داد
بازار مسکن در ماههای اخیر یکی از کمتحرکترین دورههای خود را تجربه کرده است. تعداد خریداران قطعی کاهش یافته، زمان فروش واحدهای مسکونی طولانیتر شده و بخش بزرگی از فایلهای عرضهشده ماهها بدون مشتری باقی میمانند. با وجود این شرایط، قیمتهای پیشنهادی در بسیاری از مناطق کاهش متناسبی با افت معاملات نداشتهاند.
بررسیهای میدانی بازار تهران در تیرماه نشان میداد برخی فروشندگانی که نیاز فوری به نقدینگی داشتند، قیمت پیشنهادی خود را حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش دادهاند؛ اما همین تخفیف نیز نتوانسته تغییر محسوسی در حجم معاملات ایجاد کند. این وضعیت نشان میدهد مشکل بازار فقط قیمت بالای فایلها نیست، بلکه کاهش قدرت خرید و افزایش نااطمینانی نیز تقاضای مؤثر را محدود کرده است.
آیا بازار مسکن واقعاً وارد رکود شده است؟
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان، معتقد است کاهش خریدوفروش را نباید الزاماً به معنای رکود کامل بازار مسکن دانست. به گفته او، مسکن بیش از گذشته تحت تأثیر متغیرهای کلان اقتصادی، انتظارات مردم و میزان اطمینان فعالان اقتصادی به آینده قرار گرفته است. به همین دلیل، بخشی از تقاضا از بازار خارج نشده، بلکه تصمیم خود را تا روشنتر شدن شرایط به تعویق انداخته است.
از نظر اقتصادی، میان «تقاضای بالقوه» و «تقاضای مؤثر» تفاوت مهمی وجود دارد. خانواری که به مسکن نیاز دارد، بخشی از تقاضای بالقوه بازار است؛ اما تا زمانی که نقدینگی، وام یا درآمد کافی برای خرید نداشته باشد، تقاضای او به معامله واقعی تبدیل نمیشود.
بنابراین ممکن است نیاز به خرید خانه در جامعه بالا باشد، اما تعداد قراردادها همچنان پایین بماند. این وضعیت را میتوان نوعی رکود معاملاتی یا رکود تورمی دانست؛ شرایطی که در آن معاملات کاهش مییابد، اما قیمت اسمی مسکن به دلیل تورم عمومی، هزینه جایگزینی و مقاومت فروشندگان افت چشمگیری نمیکند.
چرا فروشندگان حاضر به کاهش جدی قیمت نیستند؟
یکی از دلایل اصلی مقاومت مالکان، افزایش شدید هزینه جایگزینی ملک است. فروشندهای که امروز آپارتمان خود را میفروشد، برای خرید واحدی مشابه باید با قیمتهای بالا و هزینههای جانبی سنگینی روبهرو شود. همین مسئله باعث میشود بسیاری از مالکان فقط در صورت نیاز فوری به پول، تخفیف قابلتوجه ارائه کنند.
از سوی دیگر، مسکن همچنان در ذهن بخش بزرگی از جامعه یک دارایی محافظ در برابر تورم محسوب میشود. بنابراین مالکی که نیاز مالی ندارد، ترجیح میدهد ملک خود را نگه دارد تا اینکه آن را با تخفیفی بفروشد که قدرت خرید او را برای بازگشت دوباره به بازار کاهش دهد.
رفتار سازندگان نیز بر مقاومت قیمتها اثر میگذارد. هنگامی که هزینه ساخت یک واحد جدید با سرعت زیادی افزایش پیدا میکند، قیمت واحدهای نوساز بالا میرود و بهتدریج روی قیمت ساختمانهای چند ساله نیز اثر میگذارد. به همین دلیل، حتی در دوره کاهش معاملات، هزینه تولید میتواند مانع افت گسترده قیمتها شود.
زنگ خطر تورم ۹۶ درصدی نهادههای ساختمانی
تازهترین آمارهای منتشرشده از شاخص نهادههای ساختمانی، فشار سنگین هزینهها بر سازندگان را تأیید میکند. براساس گزارش منتسب به مرکز آمار ایران، قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی تهران در زمستان ۱۴۰۴ نسبت به زمستان سال قبل ۹۶.۸ درصد افزایش یافته است.
تورم فصلی نهادههای ساختمانی در زمستان نیز به ۳۶ درصد رسید و نرخ تورم سالانه این بخش در چهار فصل منتهی به زمستان ۱۴۰۴ حدود ۶۱.۸ درصد اعلام شد. این ارقام به معنای آن است که سازنده برای آغاز و تکمیل یک پروژه، به منابع بسیار بیشتری نسبت به سال قبل نیاز دارد.
فعالان صنعت ساختمان نیز برآورد کردهاند میانگین هزینه ساخت یک ساختمان پنجطبقه در کشور، بدون محاسبه قیمت زمین، عوارض و برخی هزینههای مالی، به حدود متری ۶۰ میلیون تومان رسیده است. براساس این برآورد، هزینه ساخت نسبت به سال قبل حدود ۷۰ درصد افزایش یافته و قیمت بعضی اقلام ساختمانی رشدهایی بین ۴۰ تا ۲۷۰ درصد داشته است.
این هزینهها فقط به سیمان، فولاد و مصالح ظاهری محدود نیست. دستمزد کارگران، خدمات مهندسی، بیمه، عوارض شهرداری، انشعابات، حملونقل و هزینه تأمین مالی نیز در قیمت تمامشده ساختمان نقش دارند. هرچه مدت اجرای پروژه طولانیتر شود، سازنده بیشتر در معرض تورم و افزایش هزینهها قرار میگیرد.
کاهش صدور پروانه چه پیامی برای قیمت مسکن دارد؟
آمار پروانههای ساختمانی تصویر نگرانکنندهتری از آینده عرضه ارائه میدهد. طبق گزارشهای منتشرشده براساس دادههای مرکز آمار، تعداد واحدهای مسکونی پیشبینیشده در پروانههای صادرشده کشور طی زمستان ۱۴۰۴ نسبت به فصل مشابه سال قبل ۴۳.۵ درصد کاهش یافته است. تعداد پروانههای احداث بنا نیز ۳۷.۴ درصد و مجموع مساحت زیربنا ۳۶.۶ درصد افت کرده است.
پیش از آن نیز در تابستان ۱۴۰۴، تعداد واحدهای پیشبینیشده در پروانههای ساختمانی تهران ۱۱.۱ درصد کمتر از تابستان سال قبل بود. این کاهش در کل کشور به حدود ۲۷.۹ درصد میرسید و مجموع زیربنای پیشبینیشده نیز افت سالانه ۱۵ درصدی داشت.
البته صدور پروانه به معنای تکمیل قطعی ساختمان نیست؛ برخی پروژهها پس از دریافت مجوز آغاز نمیشوند یا با تأخیر طولانی به بهرهبرداری میرسند. بااینحال، کاهش پروانهها یک شاخص پیشنگر مهم است. افت مجوزهای امروز میتواند دو یا سه سال بعد به کاهش ورود واحدهای نوساز به بازار منجر شود.
تقاضای انباشته چه زمانی وارد بازار میشود؟
پورحاجت معتقد است با کاهش نااطمینانیهای اقتصادی و سیاسی، بخشی از تقاضایی که امروز در حالت انتظار قرار دارد، دوباره فعال خواهد شد. از نگاه او، افت تولید سالهای اخیر و نیاز واقعی خانوارها میتواند در دوره ثبات، بازار مسکن را با موج جدیدی از تقاضا مواجه کند.
بااینحال، بازگشت ثبات بهتنهایی برای ایجاد رونق پایدار کافی نیست. قیمت خانه در بسیاری از شهرها چنان از درآمد خانوار فاصله گرفته که بخش مهمی از متقاضیان، حتی در شرایط آرام اقتصادی نیز بدون تسهیلات مؤثر قادر به خرید نیستند.
در نتیجه، تقاضای انباشته احتمالاً بهصورت همزمان وارد بازار نمیشود. نخست متقاضیان تبدیل به احسن، سرمایهگذاران دارای نقدینگی و خانوارهایی که بخش بزرگی از مبلغ خرید را آماده کردهاند فعال میشوند. اقشار متوسط و کمدرآمد همچنان به وامهایی نیاز دارند که سهم معناداری از قیمت یک واحد معمولی را پوشش دهد.
سه سناریو برای آینده قیمت مسکن
در سناریوی نخست، نااطمینانیهای سیاسی و اقتصادی ادامه پیدا میکند. در این حالت حجم معاملات پایین میماند، فروشندگان واقعی تخفیفهای محدود میدهند و قیمت اسمی بهصورت پلهای یا متناسب با هزینه ساخت افزایش پیدا میکند. ممکن است قیمت واقعی مسکن پس از کسر تورم کاهش یابد، اما افت اسمی گسترده بعید خواهد بود.
در سناریوی دوم، اقتصاد به ثبات نسبی میرسد، اما تولید مسکن همچنان پایین میماند. این خطرناکترین حالت برای خریداران است؛ زیرا تقاضای معطلمانده آزاد میشود، درحالیکه واحد آماده کافی در بازار وجود ندارد. نتیجه میتواند افزایش معاملات همراه با جهش قیمت باشد.
در سناریوی سوم، ثبات اقتصادی با افزایش تولید، بهبود تأمین مالی و کاهش موانع ساختوساز همراه میشود. در این شرایط، عرضه فرصت پیدا میکند بخشی از رشد تقاضا را پاسخ دهد و احتمال جهش شدید قیمت کاهش مییابد. تحقق این سناریو نیازمند سیاستی فراتر از ساخت پروژههای دولتی و کوتاهمدت است.
آیا افزایش عرضه بهتنهایی قیمت خانه را کنترل میکند؟
افزایش تولید شرط ضروری کنترل بازار است، اما شرط کافی نیست. اگر واحدهای جدید با متراژ بالا، قیمت گران یا در مناطقی دور از اشتغال و خدمات ساخته شوند، الزاماً نیاز مصرفی خانوارها را پاسخ نمیدهند.
سیاستگذار باید همزمان هزینه زمین، زمان صدور مجوز، عوارض، مالیات، بیمه و تأمین مالی را مدیریت کند. تسهیلات ساخت نیز باید به پروژههایی هدایت شود که قابلیت فروش به مصرفکننده واقعی دارند، نه اینکه صرفاً به افزایش واحدهای گرانقیمت و غیرقابلخرید منجر شوند.
مسکن با بیش از ۱۲۰ رشته فعالیت اقتصادی ارتباط مستقیم و غیرمستقیم دارد؛ بنابراین کاهش ساختوساز فقط بازار ملک را تحت تأثیر قرار نمیدهد، بلکه اشتغال، صنایع مصالح ساختمانی، حملونقل، خدمات مهندسی و سرمایهگذاری خصوصی را نیز تضعیف میکند.
بازار آرام امروز ممکن است آرامش پیش از جهش باشد
کاهش معاملات فعلی را نمیتوان نشانه قطعی ارزان شدن مسکن دانست. بازار با افت توان خرید، نااطمینانی، مقاومت فروشندگان و جهش هزینه ساخت روبهروست. در همین زمان، کاهش صدور پروانه و عقبنشینی سازندگان، عرضه سالهای آینده را تهدید میکند.
اگر رکود معاملاتی ادامه یابد، بازار احتمالاً با ثبات اسمی نسبی و کاهش قیمت واقعی مواجه میشود. اما اگر ثبات اقتصادی بازگردد و تقاضا پیش از افزایش تولید وارد بازار شود، کمبود عرضه میتواند بار دیگر قیمتها را با سرعت بالا ببرد.
به همین دلیل خطر اصلی بازار مسکن فقط نبود خریدار امروز نیست؛ خطر بزرگتر، نبود خانه کافی برای خریداران فرداست. جلوگیری از جهش بعدی قیمت، از هماکنون به تسهیل ساختوساز، تأمین مالی قابلپیشبینی و تولید مسکن متناسب با توان اقتصادی خانوارها نیاز دارد.