متری ۵۶ میلیون در تجریش؟ آمار جنجالی قیمت مسکن تهران زیر ذرهبین
در گزارش منتشرشده ادعا شده است قیمت هر مترمربع آپارتمان در تجریش طی حدود پنج سال از ۱۰ میلیون به ۵۶ میلیون تومان رسیده است. محاسبه ریاضی این دو رقم درست است؛ افزایش از ۱۰ به ۵۶ میلیون تومان معادل رشد ۴۶۰ درصدی است. مشکل اصلی، خود اعداد پایه و نهایی هستند.
این گزارش از بررسی ۲۲ محله منتخب سخن میگوید، اما جدول کامل قیمتها، تعداد فایلهای بررسیشده، سن بنا، متراژ واحدها، منبع داده و روش محاسبه میانگین را منتشر نکرده است. بدون این اطلاعات نمیتوان نتیجه را به کل بازار هر محله تعمیم داد.
چرا قیمت ۱۰ میلیونی تجریش در سال ۱۴۰۰ قابل قبول نیست؟
بر اساس گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت معاملهشده مسکن در کل شهر تهران در مرداد ۱۴۰۰ به ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان برای هر مترمربع رسیده بود. در همان ماه، متوسط قیمت منطقه یک تهران حدود ۶۴ میلیون و ۵۶۰ هزار تومان و قیمت منطقه ۱۸، بهعنوان ارزانترین منطقه، حدود ۱۴ میلیون و ۴۱۰ هزار تومان ثبت شد.
با این حساب، قرار گرفتن میانگین تجریش در سطح ۱۰ میلیون تومان به این معناست که این محله گرانقیمت منطقه یک، از ارزانترین منطقه تهران نیز حدود ۳۰ درصد ارزانتر بوده است؛ نتیجهای که با ساختار بازار مسکن آن دوره سازگار نیست.
حتی نمونههای آگهیشده در مرداد ۱۴۰۰ نیز قیمتهایی بهمراتب بالاتر را نشان میدهند. برای مثال، یک واحد در دزاشیب متری ۶۵ میلیون تومان و آپارتمانی در دیباجی جنوبی متری بیش از ۷۸ میلیون تومان قیمتگذاری شده بود. این فایلها میانگین بازار نیستند، اما نشان میدهند قیمتهای شمال تهران در آن زمان چندین برابر عدد ۱۰ میلیون تومان بودهاند.
تجریش در تیر ۱۴۰۵ متری چند بود؟
عدد ۵۶ میلیون تومان برای تجریش در تیر ۱۴۰۵ نیز با قیمتهای قابل مشاهده بازار فاصله بسیار زیادی دارد. بررسی فایلهای منتشرشده در ۲۵ تیر نشان میدهد یک واحد ۱۷۵ متری نوساز با قیمت ۱۰۶ میلیارد تومان، واحدی ۱۰۷ متری با قیمت ۴۵ میلیارد تومان، آپارتمانی ۷۴ متری با بهای ۳۳ میلیارد تومان و یک واحد ۱۶۰ متری قدیمیتر با قیمت ۵۵ میلیارد تومان عرضه شدهاند.
قیمت هر متر این فایلها تقریباً بین ۳۴۴ تا ۶۰۶ میلیون تومان قرار میگیرد. البته این ارقام قیمت پیشنهادی فروشندگان هستند و لزوماً قیمت نهایی معامله محسوب نمیشوند، اما فاصله آنها با متری ۵۶ میلیون تومان آنقدر زیاد است که احتمال وجود خطا در گزارش اولیه را تقویت میکند.
در یک آگهی دیگر مربوط به اواخر تیر، آپارتمان ۸۵ متری ششسالساخت در تجریش با قیمت ۴۰ میلیارد تومان عرضه شده؛ یعنی حدود ۴۷۰ میلیون تومان برای هر مترمربع.
دادههای گستردهتر نیز همین تصویر را تأیید میکنند. متوسط قیمت پیشنهادی واحدهای ۱۰ تا ۲۵ ساله در محلههای لوکس مناطق یک و سه تهران حدود ۳۶۸ میلیون تومان اعلام شده و در برخی محلهها فایلهایی با قیمت متری ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان دیده میشود.
خطای آماری از کجا آمده است؟
چند احتمال درباره منشأ ارقام ۱۰ و ۵۶ میلیون تومانی وجود دارد. ممکن است یک صفر در هر دو عدد حذف شده باشد، قیمت کل یک شاخص با قیمت هر متر اشتباه شده باشد یا دادهها به دوره و متغیر دیگری مانند رهن، ارزش معاملاتی یا قیمتهای بسیار قدیمی تعلق داشته باشند.
احتمال دیگر، ترکیب دو مجموعه داده غیرقابلمقایسه است. قیمت معاملهشده، قیمت پیشنهادی آگهی، برآورد هوش مصنوعی و قیمت کارشناسی چهار مفهوم متفاوتاند. در بازار کممعامله، فروشنده ممکن است رقمی بسیار بالاتر از مبلغ مورد توافق درج کند؛ بنابراین مقایسه قیمت معاملاتی سال ۱۴۰۰ با آگهیهای سال ۱۴۰۵، نرخ رشد دقیقی تولید نمیکند.
برای نمونه، یک سامانه تحلیلی متوسط قیمت مسکن تهران در مرداد ۱۴۰۵ را حدود ۱۳۵ میلیون تومان برآورد کرده، درحالیکه شاخصهای مبتنی بر فایلهای پیشنهادی از عبور میانگین شهر از متری ۲۰۰ میلیون تومان حکایت دارند. این اختلاف بزرگ، نتیجه تفاوت نمونهها و روش محاسبه است، نه اینکه یکی از اعداد الزاماً قیمت تمام خانههای تهران باشد.
اصل جهش قیمت مسکن همچنان واقعیت دارد
رد شدن عدد متری ۵۶ میلیون تومان برای تجریش به معنای آرام بودن بازار مسکن نیست. متوسط رسمی قیمت معاملهشده تهران در مرداد ۱۴۰۰ حدود ۳۰.۹ میلیون تومان بود؛ درحالیکه اکنون حتی متوسط قیمتهای پیشنهادی در مناطق جنوبی ۱۵ تا ۲۱ به حدود ۱۲۶ میلیون تومان رسیده است. میانگین فایلهای پیشنهادی کل شهر نیز از مرز ۲۰۰ میلیون تومان عبور کرده است.
بنابراین موج گرانی واقعاً از شمال تهران فراتر رفته و به محلههای مصرفی و جنوبی رسیده است. نتیجه این تحول آن است که خانوارهای طبقه متوسط دیگر تنها از مناطق لوکس عقب رانده نشدهاند؛ بلکه خرید واحدهای کوچک و قدیمی در مناطق میانی و جنوبی نیز به سرمایه چندمیلیاردتومانی نیاز دارد.
سه موتور گرانی مسکن تهران
یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت، جهش هزینه ساخت است. مرکز آمار اعلام کرده شاخص نهادههای ساختمانهای مسکونی تهران در زمستان ۱۴۰۴ نسبت به زمستان سال قبل ۹۶.۸ درصد افزایش یافته است. تورم سالانه نهادههای ساختمانی نیز به ۶۱.۸ درصد رسیده؛ ارقامی که هزینه جایگزینی ساختمان و قیمت مورد انتظار سازندگان را بالا میبرد.
زمین دومین عامل اثرگذار است. در محلههای برخوردار و متراکم، عرضه زمین قابل ساخت محدود است و بخش بزرگی از قیمت نهایی آپارتمان به ارزش زمین و امتیاز مکانی مربوط میشود. افزایش هزینه مصالح بهتنهایی نمیتواند فاصله چندبرابری تجریش با مناطق جنوبی را توضیح دهد.
عامل سوم، تورم عمومی و کاهش ارزش پول است. مسکن برای بسیاری از مالکان فقط کالای مصرفی نیست، بلکه ابزاری برای حفظ ارزش دارایی محسوب میشود. به همین دلیل، حتی زمانی که تعداد معاملات کاهش مییابد، فروشندگان معمولاً در برابر کاهش اسمی قیمت مقاومت میکنند.
رکود تورمی چگونه بازار را قفل کرده است؟
بازار مسکن در مرداد ۱۴۰۵ با کاهش شدید معاملات و افزایش قیمتهای پیشنهادی روبهرو است. گزارشهای میدانی نشان میدهد خریدهای سرمایهای کاهش یافته و بخش محدودی از تقاضای مصرفی، بیشتر به سمت واحدهای کوچک و متناسب با توان مالی حرکت کرده است. برخی فروشندگان نیازمند نقدینگی نیز در تیرماه قیمت پیشنهادی خود را تا ۱۵ درصد تعدیل کردند، اما این تخفیفها به ریزش عمومی بازار منجر نشد.
این همان وضعیت رکود تورمی است: قیمتهای اسمی بالا میمانند، اما تعداد خریداران واقعی کم میشود. در چنین شرایطی، متوسط آگهیها ممکن است افزایش پیدا کند، درحالیکه معاملات اندک با تخفیف و مذاکره انجام میشوند.
مسکن چه سهمی از هزینه خانوار تهرانی دارد؟
فشار اصلی گرانی، در بازار اجاره و بودجه خانوار دیده میشود. براساس دادههای هزینه و درآمد خانوار در سال ۱۴۰۳، سهم مسکن از هزینه خانوارهای شهری کشور به ۴۳.۷ درصد و در استان تهران به ۵۹.۹ درصد رسیده است. به بیان دیگر، نزدیک به سهپنجم هزینه خانوار شهری تهرانی به مسکن اختصاص دارد.
بالا رفتن قیمت خرید، متقاضیان بیشتری را وارد بازار اجاره میکند و تقاضای اجاره را افزایش میدهد. در مقابل، مستأجرانی که توان تأمین ودیعه و اجاره جدید را ندارند، ناچار به انتخاب واحد کوچکتر، قدیمیتر یا مهاجرت به مناطق دورتر میشوند.
قیمت مسکن کاهش مییابد؟
کاهش محسوس و فراگیر قیمت اسمی در کوتاهمدت به چند شرط همزمان نیاز دارد: ثبات نرخ ارز، کاهش پایدار تورم، افت هزینه ساخت، افزایش عرضه و بهبود قدرت خرید. تحقق تنها یکی از این عوامل ممکن است سرعت رشد قیمت را کم کند، اما الزاماً بازار را ارزان نخواهد کرد.
محتملترین سناریو، در صورت نبود شوک تازه، ادامه رکود معاملات همراه با رشد محدود یا ثبات اسمی است. در این وضعیت ممکن است قیمت مسکن از تورم عمومی عقب بماند و در اصطلاح اقتصادی، «کاهش واقعی» داشته باشد؛ حتی اگر عدد درجشده در آگهیها پایین نیاید.
جمعبندی؛ بحران واقعی است، اما با عدد درست
بازار مسکن تهران طی پنج سال گذشته جهش سنگینی را پشت سر گذاشته و فاصله قیمت خانه با درآمد خانوار بیشتر شده است. بااینحال، ادعای افزایش قیمت تجریش از متری ۱۰ میلیون به ۵۶ میلیون تومان قابل اتکا نیست؛ زیرا هر دو رقم با دادههای تاریخی و قیمتهای فعلی ناسازگارند.
برای سنجش دقیق رشد قیمت باید قیمتهای معاملهشده، محله یکسان، واحدهای همسن و هممتراژ و روش محاسبه ثابت مقایسه شوند. انتشار درصدهای بزرگ بدون ارائه جدول و روششناسی، ممکن است تصویر درست بحران مسکن را نیز مخدوش کند. واقعیت بازار بهاندازه کافی نگرانکننده است و برای بیان آن نیازی به اعداد غیرقابلراستیآزمایی نیست.