شوک تازه به بازار مسکن؛ هزینه ساخت هر متر خانه تا ۱۲۰ میلیون تومان رسید
براساس تازهترین اظهارات رئیس انجمن انبوهسازان استان تهران، هزینه ساخت یک پروژه مسکونی حمایتی در شرایط کنونی حدود ۴۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد میشود. هزینه پروژههای معمولی با کیفیت متوسط رو به بالا به حدود ۷۰ میلیون تومان میرسد و در ساختمانهای لوکس، بسته به معماری، تجهیزات و کیفیت مصالح، میتواند تا ۱۲۰ میلیون تومان افزایش یابد.
| نوع پروژه | هزینه تقریبی ساخت هر مترمربع | هزینه تقریبی برای ۱۰۰ متر |
|---|---|---|
| حمایتی و اقتصادی | حدود ۴۰ میلیون تومان | حدود ۴ میلیارد تومان |
| متوسط رو به بالا | حدود ۷۰ میلیون تومان | حدود ۷ میلیارد تومان |
| لوکس | تا حدود ۱۲۰ میلیون تومان | تا حدود ۱۲ میلیارد تومان |
این محاسبه صرفاً حاصل ضرب متراژ در هزینه اعلامی ساخت است. مبلغ نهایی خرید یک آپارتمان میتواند بسیار بیشتر باشد، زیرا قیمت زمین، سهم مالک در مشارکت، هزینه تأمین مالی، مالیات، بازاریابی، سود سازنده و فضاهای مشاع نیز بر قیمت فروش اثر میگذارند.
همچنین هزینه ساخت معمولاً براساس مترمربع زیربنای ساختمانی محاسبه میشود، نه فقط مساحت مفید داخل واحد. راهروها، لابی، پارکینگ، انباری، تأسیسات و دیگر مشاعات نیز برای سازنده هزینه دارند؛ بنابراین هزینه واقعی احداث یک واحد ۱۰۰ متری میتواند بیشتر از حاصل یک محاسبه ساده باشد.
چرا نمیتوان یک قیمت ثابت برای همه ساختمانها تعیین کرد؟
ساخت یک آپارتمان پنجطبقه در منطقهای معمولی با اجرای یک برج بلندمرتبه یا پروژه لوکس در شمال تهران قابل مقایسه نیست. تعداد طبقات، نوع خاک، سیستم سازهای، عمق گودبرداری، تعداد آسانسورها، سطح تجهیزات ایمنی، کیفیت نما و تأسیسات مکانیکی و برقی میتوانند هزینه پروژه را بهشدت تغییر دهند.
در پروژههای بلندمرتبه، اجرای سازه مقاومتر، آسانسورهای بیشتر، تجهیزات آتشنشانی، سیستم برق اضطراری، تهویه مشاعات و الزامات ایمنی هزینه بیشتری ایجاد میکند. در پروژههای لوکس نیز تجهیزاتی مانند سنگهای وارداتی، پنجرههای خاص، سیستم هوشمند، استخر، سالن ورزش و تأسیسات مرکزی، قیمت هر متر را بالا میبرند.
به همین دلیل، رقم ۱۲۰ میلیون تومان نباید به کل بازار تعمیم داده شود. گوران نیز تأکید کرده است که پروژههای لوکس سهم محدودی از بازار دارند و بخش عمده فعالیت انبوهسازان به ساختمانهای متقاضیمحور و متوسط اختصاص دارد.
آیا هزینه ساخت واقعاً بیش از ۱۰۰ درصد افزایش یافته است؟
رئیس انجمن انبوهسازان تهران میگوید مجموع هزینههای ساخت، شامل مصالح، خدماترسانی، عوارض، مجوزها و انرژی، در یک سال بیش از ۱۰۰ درصد رشد کرده است. این عدد یک برآورد صنفی از کل هزینه پروژههاست و آمار رسمی مستقلی که دقیقاً همین افزایش را برای تمام پروژههای مسکونی تأیید کند، در گزارش منتشرشده ارائه نشده است.
برای مقایسه، آمار منتشرشده از شاخص نهادههای ساختمانهای مسکونی تهران در بهار ۱۴۰۴، رشد نقطهبهنقطه ۴۹.۷ درصدی قیمت نهادهها و تورم سالانه ۳۷.۲ درصدی را نشان میداد. در همان دوره، گروه سیمان، بتن، شن و ماسه تورم فصلی ۳۸.۱ درصدی و گچ و گچکاری تورم نقطهبهنقطه ۷۳.۷ درصدی داشتند.
از سوی دیگر، هزینههای پایه ساخت که در سال ۱۴۰۵ برای محاسبه تعرفه خدمات مهندسی ابلاغ شدهاند، حدود ۴۷.۵ درصد نسبت به سال قبل افزایش یافتهاند. این ارقام مبنای تعرفههای مهندسیاند و الزاماً هزینه واقعی اجرای کامل یک ساختمان در بازار نیستند. سازمان نظام مهندسی برای گروههای مختلف ساختمانی ارقام پایه متفاوتی اعلام کرده و افزایش هزینه خدمات طراحی و نظارت نیز از همین مبنا تأثیر میپذیرد.
بنابراین سه مفهوم باید از هم جدا شوند: تورم رسمی نهادهها، هزینه پایه مورد استفاده برای تعرفه مهندسی و برآورد واقعی سازنده از کل هزینه پروژه. اختلاف ارقام لزوماً تناقض نیست، زیرا هرکدام اجزای متفاوتی را اندازهگیری میکنند.
مصالح ساختمانی چقدر در گرانی ساخت نقش دارند؟
مصالح یکی از بزرگترین اجزای هزینه ساخت هستند، اما همه افزایش به آهن و سیمان محدود نمیشود. در دادههای رسمی، گروههایی مانند گچ و گچکاری، سیمان و بتن، تأسیسات مکانیکی، شیشه و آهنآلات نرخهای تورمی متفاوتی داشتهاند. افزایش قیمت انرژی نیز مستقیماً بر تولید و حمل سیمان، آجر، شیشه و فولاد اثر میگذارد.
نوسان ارز نیز قیمت تجهیزات آسانسور، سیستمهای سرمایشی و گرمایشی، تجهیزات برقی و برخی مواد اولیه را افزایش میدهد. حتی محصولاتی که در داخل تولید میشوند، ممکن است به ماشینآلات، قطعات یا مواد اولیه وارداتی وابسته باشند.
در کنار مصالح، دستمزد کارگران، حملونقل، بیمه، خدمات مهندسی، آزمایش خاک و بتن و هزینه انشعابات نیز افزایش یافتهاند. به همین دلیل، کاهش موقت قیمت یک محصول مانند میلگرد لزوماً باعث افت فوری هزینه کل ساختمان نمیشود.
نقش عوارض و مجوزها در قیمت تمامشده مسکن
گوران بخش مهمی از افزایش هزینه را به تصمیمات حاکمیتی، تعرفه خدمات و صدور مجوزها نسبت داده است. دولت در اسفند ۱۴۰۴ اعلام کرده بود برای جلوگیری از اختلال در تولید، تعرفه صدور پروانه ساختمانی تا پایان خرداد ۱۴۰۵ براساس نرخهای سال ۱۴۰۴ محاسبه شود. این تصمیم نشان میدهد افزایش عوارض شهری از نگاه سیاستگذار نیز میتوانست به تشدید رکود ساختوساز منجر شود.
بااینحال، هزینه پروانه تنها یکی از اجزای پروژه است. هزینه تغییر کاربری، تراکم، آتشنشانی، بیمه کارگران، نظام مهندسی، انشعابات آب و برق و گاز و تأخیرهای اداری میتوانند بار مالی پروژه را افزایش دهند.
زمان نیز برای سازنده هزینه دارد. طولانی شدن صدور مجوز یا توقف پروژه باعث افزایش هزینه مالی، دستمزد و قیمت مصالح میشود. در اقتصاد تورمی، تأخیر چندماهه میتواند برآورد اولیه پروژه را کاملاً تغییر دهد.
خطر افزایش هزینه برای قراردادهای مشارکت در ساخت
بیشترین آسیب ممکن است متوجه قراردادهایی شود که یک یا دو سال قبل با قیمتهای قدیمی بسته شدهاند. در قرارداد مشارکت، سازنده متعهد میشود در برابر دریافت سهمی از واحدهای آینده، تمام یا بخشی از هزینه اجرا را بپردازد. اگر هزینه ساخت دو برابر شود اما نسبت سهم طرفین ثابت بماند، سود پیشبینیشده سازنده ممکن است از بین برود.
قراردادهای پیمانکاری با مبلغ مقطوع نیز در معرض اختلاف قرار دارند. پیمانکاری که خرید مصالح را با نرخهای قدیمی محاسبه کرده، ممکن است دیگر قادر به انجام تعهدات با مبلغ اولیه نباشد. گوران هشدار داده است حتی پروژههایی که از طریق پیشفروش تأمین مالی شدهاند، احتمال دارد در اجرای تعهدات خود با مشکل روبهرو شوند.
پیامد این شرایط میتواند کاهش سرعت اجرا، افت کیفیت، درخواست آورده جدید از خریداران یا توقف کامل پروژه باشد. به همین دلیل، در قراردادهای جدید باید سازوکار تعدیل قیمت مصالح، تغییر تعرفهها و رویدادهای پیشبینیناپذیر بهروشنی درج شود.
آیا افزایش هزینه ساخت فوراً قیمت خانه را بالا میبرد؟
رشد هزینه ساخت فشار افزایشی بر قیمت مسکن ایجاد میکند، اما انتقال آن به بازار فوری و کامل نیست. سازنده تنها زمانی میتواند هزینه بیشتر را از خریدار دریافت کند که قدرت خرید و تقاضای مؤثر وجود داشته باشد.
بازار تهران همزمان با افزایش هزینه تولید با رکود معاملات روبهروست. گوران پیشتر گفته بود در بعضی مناطق متوسط، حتی تخفیف از قیمتهای پیشنهادی نیز به فروش منجر نمیشود و بسیاری از سازندگان کوچک توان ادامه فعالیت ندارند. او کاهش ساختوساز را زمینهساز افزایش قیمت در آینده میداند، اما تأکید میکند این افزایش الزاماً با رونق معاملات همراه نخواهد بود.
این وضعیت میتواند به «رکود تورمی» منجر شود؛ یعنی قیمت اسمی خانه بالا میرود، اما تعداد معاملات، قدرت خرید و تولید واحد جدید کاهش پیدا میکند.
هزینه ۴۰ میلیونی مسکن حمایتی چه معنایی دارد؟
برآورد متری ۴۰ میلیون تومان برای پروژههای نهضت ملی مسکن، مسکن اجتماعی یا استیجاری به این معناست که ساخت یک واحد ۸۰ متری، در محاسبه ساده، حداقل ۳.۲ میلیارد تومان هزینه اجرا دارد. اگر مشاعات، محوطهسازی، خدمات زیربنایی و هزینههای مالی اضافه شوند، آورده موردنیاز میتواند بیشتر شود.
این رقم نشان میدهد تأمین مالی پروژههای حمایتی با تسهیلات محدود و آورده پایین متقاضیان دشوارتر شده است. هرگونه تأخیر در پرداخت وام یا آمادهسازی زمین، پروژه را در معرض موج بعدی افزایش هزینه قرار میدهد.
چشمانداز بازار ساختوساز
در کوتاهمدت، احتمال کاهش جدی هزینه ساخت پایین است؛ زیرا بخش بزرگی از هزینهها به ارز، انرژی، دستمزد، تعرفهها و قیمت خدمات وابسته است. حتی در صورت ثبات قیمت بعضی مصالح، هزینه مالی و اداری پروژهها همچنان بالا خواهد ماند.
ادامه این روند میتواند عرضه واحدهای نوساز را کاهش دهد و پروژههای نیمهتمام را افزایش دهد. در مقابل، کاهش عوارض، تسریع مجوزها، تأمین مالی بلندمدت و ایجاد ثبات در قیمت انرژی و ارز میتواند بخشی از فشار را کنترل کند.
عدد ۱۲۰ میلیون تومان تصویری از گرانترین پروژههای بازار است، نه هزینه همه خانهها؛ اما متوسط ۷۰ میلیون تومانی اعلامشده برای ساختمانهای متوسط رو به بالا نیز هشدار مهمی محسوب میشود. وقتی ساخت یک واحد معمولی چند میلیارد تومان هزینه دارد، انتظار تولید گسترده مسکن ارزانقیمت بدون زمین حمایتی، تسهیلات واقعی و کاهش هزینههای جانبی چندان واقعبینانه نخواهد بود.