اجارهبها در کمین بهار؛ آرامش زمستانی تا کِی دوام میآورد؟
بازار اجاره مسکن در ماههای پایانی سال ۱۴۰۴، تصویری متفاوت از سایر بازارهای دارایی و مصرفی به نمایش گذاشته است؛ بازاری که برخلاف طلا و ارز، از هیجانات شدید فاصله گرفته و توانسته کمترین رشد تورمی خود در بیش از سه سال گذشته را ثبت کند. با این حال، این آرامش نسبی نهتنها نگرانی مستاجران را کاهش نداده، بلکه پرسشهای تازهای درباره دوام آن در افق کوتاهمدت و بهویژه در سال ۱۴۰۵ ایجاد کرده است؛ سالی که با نزدیک شدن به فصل جابهجایی، میتواند بار دیگر بازار اجاره را در معرض تکانههای قیمتی قرار دهد.
ثبت کمترین تورم اجاره در میان گروههای مصرفی
بر اساس تازهترین گزارش مرکز آمار ایران از تغییرات شاخص قیمت مصرفکننده در بهمنماه ۱۴۰۴، تورم نقطه به نقطه مسکن و اجاره با ثبت رقم ۳۲.۳ درصد، کمترین میزان رشد قیمت را در میان ۱۲ گروه اصلی کالاها و خدمات مصرفی خانوارها به خود اختصاص داده است. این در حالی است که تورم نقطه به نقطه کل اقتصاد در همین ماه به ۶۸.۱ درصد و تورم سالانه به ۴۷.۵ درصد رسیده؛ فاصلهای معنادار که جایگاه متفاوت بازار اجاره را در نقشه تورمی کشور برجسته میکند.
اهمیت این آمار زمانی دوچندان میشود که مشخص میگردد تورم نقطه به نقطه اجاره در بهمنماه ۱۴۰۴، نهتنها کمتر از سایر گروههاست، بلکه پایینترین سطح این شاخص در بیش از سه سال اخیر محسوب میشود. روند مقایسهای نشان میدهد این نرخ در بهمن ۱۴۰۳ معادل ۳۷.۶ درصد، در بهمن ۱۴۰۲ برابر با ۴۱.۴ درصد و در بهمن ۱۴۰۱ حدود ۴۱.۶ درصد بوده است؛ کاهشی پیوسته که از فروکش کردن فشارهای قیمتی در این بخش حکایت دارد.
فاصله محسوس تورم اجاره با تورم عمومی
دادههای مرکز آمار ایران نشان میدهد تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن در بهمنماه ۱۴۰۴ به ۲.۲ درصد رسیده، در حالی که تورم ماهانه کل اقتصاد ۹.۴ درصد گزارش شده است. همچنین تورم سالانه اجاره با ثبت رقم ۳۴.۷ درصد، به کمترین میزان خود در ۳۲ ماه اخیر از خرداد ۱۴۰۲ تاکنون رسیده؛ سطحی که بهطور قابل توجهی پایینتر از تورم سالانه عمومی ۴۷.۵ درصدی قرار دارد.
این شکاف آماری بیانگر آن است که بازار اجاره در مقطع فعلی، کمتر از سایر بخشها تحت تأثیر شوکهای تورمی قرار گرفته و نوعی تعدیل نسبی را تجربه میکند. با این حال، تجربه سالهای گذشته نشان داده که چنین فاصلهای لزوماً پایدار نیست و میتواند در دورههای بعدی با تعدیل معکوس همراه شود.
رابطه پیچیده قیمت مسکن، تورم و اجارهبها
بررسی رفتار تاریخی بازار مسکن حاکی از آن است که نرخ رشد اجارهبها همواره از الگوی ثابتی تبعیت نکرده و در برخی مقاطع، حتی خلاف جهت تورم عمومی حرکت کرده است. برای نمونه، در بهمنماه ۱۴۰۳ رشد اجارهبها در کشور به ۴۱ درصد رسید، در حالی که تورم نقطه به نقطه عمومی ۳۵ درصد بود. این نوسانات نشان میدهد که اگرچه در بلندمدت اجارهبها با تورم عمومی همجهت است، اما در کوتاهمدت عوامل متعددی میتوانند این همبستگی را دچار اختلال کنند.
قیمت مسکن و نرخ تورم، دو متغیر اصلی اثرگذار بر اجارهبها هستند. افزایش قیمت مسکن، انتظارات موجران را بالا میبرد و تورم عمومی نیز بهطور مستقیم قدرت خرید پول و بازدهی سایر بازارها را تحت تأثیر قرار میدهد. با این حال، سودآوری بازارهای موازی، نرخ سود بانکی، میزان ساختوساز، ترکیب عرضه واحدهای مسکونی و حتی هیجانات روانی و فصلی، همگی میتوانند در مقاطع مختلف وزن بیشتری در تعیین اجارهبها پیدا کنند.
ساختار سنتی اجارهداری و نقش سفتهبازی
بازار اجاره در ایران عمدتاً مبتنی بر الگوی سنتی است؛ الگویی که در آن، اکثریت موجران، مسکن را نه بهعنوان یک فعالیت حرفهای اجارهداری، بلکه بهمثابه داراییای برای حفظ ارزش پول و کسب بازدهی در برابر تورم نگهداری میکنند. همین ویژگی باعث میشود اجارهبها بهشدت تحت تأثیر تغییرات قدرت خرید پول، بازدهی بازارهای رقیب و نوسانات قیمت مسکن قرار گیرد.
در چنین ساختاری، هرگونه جهش در بازارهای طلا و ارز یا افزایش انتظارات تورمی، میتواند با وقفه زمانی به بازار اجاره منتقل شود. از این منظر، آرامش فعلی بازار اجاره را باید بیشتر نتیجه تأخیر واکنش این بازار دانست تا نشانهای از ثبات پایدار.
کمبود واحدهای کوچک؛ گلوگاه پنهان بازار اجاره
اگرچه در مجموع بازار مسکن با پدیده خانههای خالی نیز مواجه است، اما بررسی ترکیب عرضه نشان میدهد کمبود اصلی در بخش واحدهای کوچکمتراژ است؛ بخشی که بیشترین تقاضا را در بازار اجاره و خرید به خود اختصاص داده است. طی سالهای اخیر، بیش از ۵۰ درصد واحدهای مسکونی ساختهشده، مساحتی بیش از ۹۰ متر مربع داشتهاند، در حالی که حداقل ۶۰ درصد معاملات خرید و اجاره مربوط به واحدهایی با متراژ کمتر از ۹۰ متر بوده است.
این نابرابری میان عرضه و تقاضا، فشار قیمتی مضاعفی را بر بازار اجاره واحدهای کوچک وارد کرده و باعث شده حتی در دورههای رکود نسبی نیز اجارهبهای این واحدها رشد قابل توجهی داشته باشد. از سوی دیگر، کاهش ساختوساز در سالهای اخیر، چشمانداز عرضه آینده را نیز با ابهام مواجه کرده است.
نقش عوامل فصلی و روانی در نوسان اجارهبها
عوامل روانی و فصلی معمولاً در سهماهه دوم سال و همزمان با فصل نقلوانتقالات مسکن تشدید میشوند. تجربه سالهای گذشته نشان میدهد که عبور از پیک جابهجایی خانوارها در نیمه دوم سال، یکی از عوامل کاهنده نرخ رشد اجارهبهاست. آمارها نیز این الگو را تأیید میکند؛ بهطوری که تورم نقطه به نقطه اجاره در تابستان ۱۴۰۴ در سطوح ۳۶.۶، ۳۵.۷ و ۳۶ درصد قرار داشت، اما در بهمنماه به ۳۲.۳ درصد کاهش یافته است.
همین الگو باعث شده بسیاری از مستاجران نگران باشند که با نزدیک شدن به بهار و تابستان ۱۴۰۵، بازار بار دیگر وارد فاز هیجانی شود و کاهش تورم ماههای اخیر جبران گردد.
جاماندگی مسکن از طلا و ارز؛ زنگ خطر برای اجاره
یکی از متغیرهای کلیدی در تحلیل آینده بازار اجاره، مقایسه رشد قیمت مسکن با بازارهای موازی است. از ابتدای سال ۱۴۰۳ تا ۲۱ بهمن ۱۴۰۴، قیمت دلار ۱۶۲ درصد، طلا ۴۹۲ درصد و مسکن در تهران تنها ۵۳ درصد رشد کرده است. این اختلاف چشمگیر، از جاماندگی بازار مسکن نسبت به سایر داراییها حکایت دارد؛ جاماندگیای که میتواند در مقاطع بعدی با جهش قیمتی جبران شود.
ماهیت دیرپذیر بازار مسکن سبب میشود واکنش آن به تحولات اقتصادی با تأخیر همراه باشد. گزارشهای میدانی نیز نشان میدهد در سه ماه اخیر، قیمتهای پیشنهادی آپارتمان در تهران بین ۳۰ تا ۵۰ درصد افزایش یافته و در برخی مناطق پرتقاضا، حتی رشدهای بالاتری نیز ثبت شده است. امتناع برخی مالکان از فروش، نشانهای از تقویت انتظارات تورمی در این بازار تلقی میشود.
انتظارات تورمی و چشمانداز ماههای آینده
تورج سرباز، حقوقدان و عضو هیاتمدیره اتحادیه مشاوران املاک، با اشاره به تأثیر انتظارات تورمی بر بازار مسکن معتقد است که این انتظارات معمولاً در ماههای پایانی سال تشدید میشود و میتواند افزایش قیمتها در اسفندماه و تداوم آن تا نیمه نخست سال آینده را رقم بزند. به گفته او، سیاستهایی مانند تعیین سقف رشد اجارهبها، بدون همراهی سایر متغیرهای اقتصادی، اثرگذاری محدودی داشته و بازار در عمل مسیر خود را بر اساس عرضه، تقاضا و شرایط کلان اقتصاد تعیین میکند.
سرباز همچنین تأکید میکند که بازار مسکن در شرایط فعلی چشمانتظار ثبات اقتصادی و کاهش تنشهای داخلی و خارجی است؛ عاملی که میتواند یا به رونق نسبی منجر شود یا در صورت تداوم نااطمینانی، رکود تورمی سالهای اخیر را تثبیت کند.
جمعبندی
آمارهای رسمی از کاهش قابل توجه تورم اجاره مسکن در بهمنماه ۱۴۰۴ خبر میدهد؛ کاهشی که این بازار را به کمتورمترین بخش در میان گروههای مصرفی خانوار تبدیل کرده است. با این حال، بررسی متغیرهای بنیادین نشان میدهد این آرامش بیش از آنکه حاصل تعادل پایدار باشد، نتیجه عوامل فصلی، تأخیر واکنش بازار و رکود نسبی معاملات است. جاماندگی مسکن از بازارهای طلا و ارز، کمبود واحدهای کوچک، ورود به فصل جابهجایی و شکلگیری انتظارات تورمی، همگی عواملی هستند که میتوانند از نیمه بهار ۱۴۰۵ فشار جدیدی بر بازار اجاره وارد کنند. از این رو، اگرچه مستاجران در زمستان ۱۴۰۴ نفسی تازه کردهاند، اما چشمانداز چهار ماه آینده همچنان با عدم قطعیت و نگرانی همراه است.