پیش بینی مهم یک کارشناس از آینده بازار مسکن
بازارهای مالی ایران در هفتهها و ماههای اخیر، روزهای پرالتهابی را پشت سر گذاشتهاند. نوسانات شدید نرخ ارز، رفتوبرگشتهای پرشتاب قیمت طلا و وضعیت ناپایدار شاخص بورس، فضای تصمیمگیری سرمایهگذاران را پیچیدهتر از همیشه کرده است. در چنین شرایطی، همواره این پرسش مطرح میشود که سرمایهها به کدام سمت حرکت خواهند کرد و کدام بازار میتواند پناهگاه امنتری برای حفظ ارزش داراییها باشد. بازار مسکن، که طی ماههای گذشته با رکود معاملاتی و کاهش حجم خرید و فروش مواجه بوده، بار دیگر به کانون توجه تحلیلگران و سرمایهگذاران بازگشته است.
در این میان، اظهارات فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن، تصویر روشنی از شرایط فعلی و چشمانداز پیشروی این بازار ترسیم میکند. او معتقد است قیمتهای کنونی املاک، بهویژه برای سرمایهگذارانی با افق زمانی میانمدت و بلندمدت، نهتنها غیرمنطقی نیست بلکه میتواند فرصتی کمریسک و ارزنده محسوب شود. این نگاه، در تقابل با هیجانات بازارهای موازی، بار دیگر مسکن را بهعنوان یک دارایی واقعی و قابل اتکا مطرح میکند.
نوسانات بازارهای موازی و تغییر رفتار سرمایهگذاران
دلار در کانالهای قیمتی بالا نوسان میکند و هر خبر سیاسی یا اقتصادی میتواند موج جدیدی از افزایش یا کاهش قیمت را رقم بزند. طلا نیز بهشدت تحت تاثیر تحولات جهانی، سیاستهای پولی و شرایط داخلی قرار دارد و همین موضوع باعث شده بازدهی آن در بازههای کوتاهمدت غیرقابل پیشبینی باشد. بورس هم با وجود دورههایی از رشد، در هفتههای اخیر با افتوخیزهای سنگین همراه بوده و اعتماد بخشی از سهامداران را تحت فشار قرار داده است.
این شرایط، سرمایهگذاران را به دو دسته کلی تقسیم کرده است؛ گروهی که بهدنبال سودهای سریع و نقدشوندگی بالا هستند و گروهی دیگر که ثبات، امنیت و حفظ ارزش سرمایه در بلندمدت را در اولویت قرار میدهند. بازار مسکن، بهطور سنتی، انتخاب گروه دوم بوده است؛ بازاری که اگرچه نقدشوندگی پایینتری نسبت به دلار و طلا دارد، اما در برابر شوکهای مقطعی مقاومتر است.
مسکن و نگاه متفاوت سرمایهگذاری کوتاهمدت و بلندمدت
فرشید ایلاتی در تحلیل خود بر همین تفاوت تاکید میکند. به گفته او، مسکن برای سرمایهگذاری کوتاهمدت جذابیت چندانی ندارد، زیرا سرعت گردش سرمایه در این بازار پایین است و هزینههای جانبی مانند مالیات، عوارض و هزینه نگهداری وجود دارد. اما برای سرمایهگذارانی که افق زمانی چندساله دارند، شرایط کاملا متفاوت است.
او معتقد است قیمتهای فعلی املاک، با توجه به سطح عمومی قیمتها و نرخ ارز، بهگونهای نیست که بتوان از حباب جدی سخن گفت. حتی در مقایسه با دلار ۵۰ یا ۶۰ هزار تومانی، بسیاری از واحدهای مسکونی هنوز به سطح قیمتی متناظر نرسیدهاند. این فاصله، از نگاه کارشناسان، میتواند در صورت بازگشت ثبات اقتصادی، بهتدریج جبران شود.
ارزندگی قیمت مسکن در شرایط فعلی
یکی از نکات کلیدی در تحلیل بازار مسکن، مقایسه قیمت داراییها با متغیرهای کلان اقتصادی است. ایلاتی با اشاره به این موضوع میگوید همانطور که در بازار سهام از ارزندگی قیمتها صحبت میشود، در بازار مسکن نیز میتوان چنین تحلیلی ارائه داد. کاهش قدرت خرید، رکود معاملاتی و انتظارات تورمی کنترلشدهتر، باعث شده رشد قیمت مسکن در ماههای اخیر محدود باشد.
این در حالی است که هزینههای ساخت، قیمت زمین و دستمزد نیروی انسانی کاهش نیافته و حتی در برخی موارد افزایش یافته است. همین تناقض، از دید تحلیلگران، نشاندهنده آن است که قیمتهای فعلی بیشتر ناشی از رکود و انتظار سرمایهگذاران است تا کاهش واقعی ارزش مسکن. به بیان دیگر، بازار در حالت فشرده قرار دارد و با تغییر شرایط، امکان حرکت دوباره قیمتها وجود دارد.
نقش ثبات اقتصادی و کاهش ریسکهای خارجی
ایلاتی تاکید میکند که بازگشت رونق به بازار مسکن، بهشدت وابسته به سیگنالهای ثبات اقتصادی و کاهش ریسکهای بیرونی است. تهدیدهای ژئوپلیتیک، تنشهای منطقهای و ابهامات سیاست خارجی، همگی عواملی هستند که تصمیم سرمایهگذاران را به تعویق میاندازند. اما تجربه نشان داده است که با فروکشکردن این ریسکها، سرمایهها بهسرعت مسیر خود را به سمت داراییهای واقعی پیدا میکنند.
در چنین فضایی، مسکن میتواند یکی از نخستین بازارهایی باشد که از این تغییر فضا منتفع میشود. زیرا تقاضای انباشته مصرفی و سرمایهای، در صورت احساس امنیت نسبی، به بازار بازمیگردد و حجم معاملات افزایش مییابد.
جریان سرمایه و تاثیر آن بر ساختوساز
این کارشناس بازار مسکن با نگاهی واقعبینانه به موضوع سرمایهگذاری در املاک، میگوید همواره تلاش کرده از تشویق مستقیم و هیجانی مردم به خرید مسکن پرهیز کند. با این حال، واقعیت اقتصاد ایران نشان میدهد که بخشی از سرمایهها ناگزیر باید در بخش مسکن گردش داشته باشد. این گردش سرمایه، تنها به نفع سرمایهگذاران نیست، بلکه موتور محرک ساختوساز و اشتغال نیز محسوب میشود.
رکود طولانیمدت در بازار مسکن، به کاهش انگیزه سازندگان، افت عرضه و در نهایت تشدید مشکلات بازار اجاره منجر میشود. بنابراین، بازگشت تدریجی سرمایهها به این بخش، میتواند چرخه اقتصادی مرتبط با مسکن را فعالتر کند و اثرات مثبت آن به سایر بخشها نیز سرایت کند.
تنوع ابزارهای سرمایهگذاری در بخش مسکن
یکی از تفاوتهای مهم بازار امروز با سالهای گذشته، تنوع ابزارهای سرمایهگذاری است. ایلاتی به این نکته اشاره میکند که دیگر تنها راه حضور در بازار مسکن، خرید مستقیم ملک نیست. ابزارهای جدید، امکان سرمایهگذاری غیرمستقیم را نیز برای اقشار مختلف فراهم کردهاند.
همین موضوع باعث شده بخشی از سرمایهها که در گذشته مستقیما وارد خرید ملک میشد، اکنون از مسیرهای دیگر به بازار مسکن متصل شود. در نتیجه، اگرچه حجم معاملات مستقیم کاهش یافته، اما جذابیت ذاتی این بازار همچنان حفظ شده و در میانمدت و بلندمدت خود را نشان خواهد داد.
چشمانداز بازار مسکن در ماههای آینده
بررسی مجموع عوامل اقتصادی، سیاسی و رفتاری نشان میدهد بازار مسکن در وضعیت انتظار قرار دارد. نه نشانهای از جهش قیمتی شدید دیده میشود و نه احتمال افت معنادار قیمتها مطرح است. این وضعیت، برای سرمایهگذارانی که بهدنبال تصمیمهای هیجانی نیستند، میتواند بهترین زمان برای ارزیابی و ورود تدریجی به بازار باشد.
ایلاتی معتقد است که در بلندمدت، بازار مسکن همواره جایگاه خود را در سبد سرمایهگذاری حفظ کرده است. حتی با وجود رشد بازارهای موازی، مسکن بهدلیل ماهیت فیزیکی و نقش اساسی در زندگی، همچنان یکی از امنترین گزینهها به شمار میرود. به گفته او، رونق شاید با تاخیر، اما بازخواهد گشت و سرمایهها مسیر طبیعی خود را پیدا خواهند کرد.
جمعبندی
اظهارات فرشید ایلاتی نشان میدهد که بازار مسکن، برخلاف ظاهر کمتحرک این روزها، در حال جمعکردن انرژی برای دورهای جدید است. نوسانات بازارهای موازی، سرمایهگذاران را به بازنگری در استراتژیهای خود واداشته و نگاه میانمدت و بلندمدت را پررنگتر کرده است. در چنین شرایطی، قیمتهای فعلی املاک میتواند برای کسانی که بهدنبال حفظ ارزش سرمایه و ثبات نسبی هستند، فرصتی قابل توجه باشد. اگر سیگنالهای ثبات اقتصادی تقویت شود و ریسکهای خارجی کاهش یابد، بازار مسکن بار دیگر میتواند به یکی از مهمترین مقاصد سرمایهگذاری در اقتصاد ایران تبدیل شود.