عفرانیه ارزان نمیشود؛ خانههای میلیاردی روی دست بازار+ جدول
زعفرانیه، واقع در دامنههای البرز و در شمالیترین بخش پایتخت، سالهاست که جایگاه خود را بهعنوان یکی از لوکسترین و گرانترین محلههای مسکونی تهران تثبیت کرده است. نام این محله همواره با برجهای مدرن، آپارتمانهای متراژ بالا و سبک زندگی لاکچری گره خورده و برای بسیاری از شهروندان، زعفرانیه نه یک گزینه واقعی برای خرید مسکن، بلکه نمادی از شکاف عمیق قیمتی در بازار ملک تهران است. دسترسی مطلوب به خیابان ولیعصر، نزدیکی به بزرگراههای اصلی، وجود مراکز آموزشی و درمانی ممتاز و بافت شهری خاص، عواملی هستند که زعفرانیه را در صدر فهرست مناطق گرانقیمت نگه داشتهاند.
ثبات قیمتها در سایه کاهش معاملات
بررسی وضعیت فعلی بازار مسکن زعفرانیه نشان میدهد که اگرچه سرعت معاملات نسبت به سالهای پررونق گذشته بهطور محسوسی کاهش یافته، اما سطح قیمتها همچنان بالا باقی مانده و نشانهای از افت جدی در آن دیده نمیشود. این وضعیت، الگوی آشنای رکود غیرتورمی را به نمایش میگذارد؛ بازاری که در آن خریدوفروشها محدود شده، اما قیمتها بهدلیل مقاومت فروشندگان و ساختار خاص تقاضا، کاهش پیدا نمیکند. فعالان بازار مسکن در این منطقه معتقدند زعفرانیه برخلاف بسیاری از محلههای تهران، کمتر تحت تأثیر افت قدرت خرید عمومی قرار میگیرد.
خریداران خاص و سرمایهگذاران صبور
ترکیب خریداران در زعفرانیه، تفاوت معناداری با سایر مناطق شهری دارد. عمده متقاضیان این محله را مصرفکنندگان واقعی تشکیل نمیدهند، بلکه سرمایهگذارانی هستند که با هدف حفظ ارزش دارایی، تنوعبخشی به سبد سرمایه یا ارتقای سطح سکونت وارد بازار میشوند. همین ویژگی باعث شده رفتار قیمتی بازار، کمتر هیجانی و بیشتر مبتنی بر صبر و انتظار باشد. به گفته مشاوران املاک فعال در زعفرانیه، فروشندگان بهدلیل توان مالی بالا، تحت فشار فوری برای فروش قرار ندارند و حاضر نیستند برای انجام معامله، تخفیفهای قابلتوجه ارائه دهند. نتیجه این رویکرد، بازاری کمتحرک اما باثبات است.
هزینه ساخت؛ مانع اصلی افت قیمت
یکی از عوامل کلیدی که مانع کاهش قیمت مسکن در زعفرانیه شده، افزایش مستمر هزینههای ساختوساز است. قیمت زمین در این محله طی سالهای اخیر به سطحی رسیده که بخش عمده بهای نهایی واحد مسکونی را تشکیل میدهد. در کنار آن، رشد قیمت مصالح ساختمانی، افزایش دستمزد نیروی کار و هزینههای جانبی ساخت، باعث شده حتی پروژههای نوساز نیز با قیمتهای بالاتری نسبت به گذشته وارد بازار شوند. در برخی موارد، قیمتهای پیشنهادی واحدهای نوساز نهتنها کاهش نیافته، بلکه روند افزایشی ملایمی را نیز تجربه کرده است.
زعفرانیه؛ بازاری محدود با مشتریان گزینشی
مجموع این شرایط موجب شده زعفرانیه بیش از گذشته به بازاری خاص با مشتریان محدود تبدیل شود. ورود به این بازار برای بخش بزرگی از متقاضیان مسکن، حتی در دهکهای بالای درآمدی، عملاً غیرممکن شده است. قیمتهای چند ده میلیاردی واحدهای مسکونی، دایره انتخاب را به گروه کوچکی از خریداران محدود کرده که تصمیمهای خود را بر اساس تحلیل بلندمدت اقتصادی و نه نیاز فوری مسکن اتخاذ میکنند. به همین دلیل، نوسانات کوتاهمدت بازار یا تغییرات مقطعی سیاستی، تأثیر چندانی بر رفتار این گروه ندارد.
قیمتهای میلیاردی در فایلهای فروش
نگاهی به فایلهای فروش موجود در بازار زعفرانیه، تصویر روشنی از سطح قیمتها ارائه میدهد. بر اساس جدیدترین بررسیها، یک واحد ۱۹۰ متری سهخوابه با سال ساخت ۱۳۹۴، با قیمت ۵۳ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان آگهی شده است. در نمونهای دیگر، واحدی ۹۶ متری دوخوابه با سال ساخت ۱۴۰۲، ۳۴ میلیارد تومان قیمتگذاری شده که نشان میدهد حتی متراژهای متوسط نیز از قیمتهای نجومی مصون نماندهاند.
در همین محله، یک واحد ۱۰۰ متری دوخوابه با سال ساخت ۱۴۰۴، با برچسب قیمتی ۴۰ میلیارد تومان عرضه میشود. همچنین، واحدی ۱۳۰ متری دوخوابه با سال ساخت ۱۳۹۷، با قیمت ۴۵ میلیارد تومان در فایلهای فروش قرار دارد. این ارقام بهخوبی نشان میدهد که میانگین قیمت هر متر مربع در زعفرانیه، فاصلهای چشمگیر با متوسط قیمت مسکن در سایر مناطق تهران دارد.
چشمانداز محتاطانه بازار لوکس
تحلیلگران بازار مسکن معتقدند چشمانداز کوتاهمدت بازار زعفرانیه، نه صعودی پرشتاب است و نه نزولی محسوس. این بازار بیش از آنکه تابع قدرت خرید عمومی باشد، به شرایط اقتصادی کلان، نوسانات بازارهای موازی مانند ارز و طلا و رفتار سرمایهگذاران وابسته است. در صورت ثبات نسبی متغیرهای اقتصادی، احتمال تداوم وضعیت فعلی و حفظ قیمتها بیشتر از سناریوی افت جدی ارزیابی میشود.
جمعبندی
بازار مسکن زعفرانیه را میتوان بازاری با قیمتهای بسیار بالا، معاملات محدود اما پایدار و ساختاری متفاوت از بدنه اصلی بازار مسکن تهران توصیف کرد. رکود غیرتورمی، ویژگی غالب این محله لوکس است؛ رکودی که نه از کاهش قیمت، بلکه از کاهش قدرت مانور خریداران و محدود شدن دایره متقاضیان ناشی میشود. زعفرانیه همچنان در جایگاه نماد لوکسنشینی پایتخت ایستاده و تا زمانی که ساختار اقتصادی و رفتار سرمایهگذاران تغییر نکند، بعید است این جایگاه دستخوش تحول جدی شود.
